Брак, долг в банке, ипотека супруга

Все особенности и нюансы вопроса, как при разводе супругов делится квартира, купленная в ипотеку

Брак, долг в банке, ипотека супруга

Имущество, совместно нажитое за годы брака, иногда может связывать людей сильнее, чем взаимные чувства. Раздел собственности вызывает множество споров, которые чаще всего решаются в суде. Ситуация усложняется еще больше, если супругам приходится делить квартиру, купленную по ипотеке.

Жилплощадь, приобретенная в кредит, находится в залоге у банка до тех пор, пока не будет выплачен последний платеж по ипотеке. Это значит, что при разводе супруги должны учитывать не только свои интересы, но и согласовывать их с финансовой организацией, предоставившей займ на недвижимость.

Особенности раздела

До тех пор, пока долг за покупку квартиры не будет выплачен полностью, фактическим собственником недвижимости является банк-кредитор. И это значит, что финансовая организация должна быть своевременно проинформирована о разводе.

При обращении в банк супруги должны придерживаться следующих правил:

  • Уведомлять банк о разводе следует даже в том случае, если раздел имущества будет проводиться мирным путем, без обращения в суд.
  • Заемщикам придется придерживаться рекомендаций, предлагаемых финансовой организацией по внесению изменений в договор.
  • Все переговоры с банком следует проводить в письменной форме, так как переписка может стать доказательством при урегулировании спорных вопросов.
  • Сколько бы ни длился процесс развода, супругам важно продолжать исправно вносить платежи по кредиту. Если у пары появится задолженность по выплатам, банк имеет право обратиться в суд и потребовать взыскания недвижимости, находящейся в залоге.

Как поступать в зависимости от ситуации?

Согласно п.1 ст.39 СК РФ, все имущество, нажитое супругами во время брака, должно быть разделено в равных долях (если супруги добровольно не договорились об иных условиях). Данное правило не является исключением и для раздела долга по кредиту.

То есть теоретически оставшаяся сумма выплат по ипотеке должна быть поровну поделена между супругами. Однако на деле возникают разные обстоятельства и ситуации, при которых допускаются отступления от норм, прописанных в законодательстве.

Если ипотеку взяли в браке

Когда кредит на приобретение недвижимости был оформлен супругами в браке, делить финансовые обязательства придется в обязательном порядке, основываясь на положениях Семейного и Гражданского кодексов РФ, а также на тексте Федерального закона 102-ФЗ «Об ипотеке», принятого 16 июля 1998 года.

При оформлении ипотеки для молодой семьи финансовая организация предлагает два способа оформления договора:

  • когда оба супруга являются созаемщиками и имеют равные обязательства по выплате долга;
  • когда кредит оформляется только на жену или мужа, а второй супруг выступает в качестве поручителя.

Какой бы из вариантов ни был выбран семейной парой, при разводе проблема раздела кредита может быть решена несколькими способами:

  1. Долг делится поровну между супругами, после чего каждый из них продолжает выплачивать свою долю. Раздел квартиры происходит после окончания выплат.
  2. Кредит полностью переоформляется на одного из супругов, а второй при этом не участвует в дальнейших выплатах, отказавшись от своей доли в квартире.
  3. Супруги находят финансовые средства для погашения долга перед банком. После досрочной выплаты кредита квартиру можно будет продать и разделить доход от сделки.
  4. Обратиться в банк с просьбой о продаже ипотечной недвижимости. Такой способ рассматривается лишь в том случае, если иные выходы из ситуации являются невозможными. Средства, полученные от продажи, пойдут на выплату долга по кредиту.

Если кредит был оформлен до замужества

На практике часто встречаются случаи, когда один из супругов взял на себя ипотечный кредит еще до вступления в брак. После развода дальнейшие обязательства по выплате долга остаются именно за тем, на кого был оформлен займ. Недвижимость также остается в полноправной собственности заемщика.

Исключения допустимы, если второй супруг в годы брака вкладывал собственные средства в счет оплаты ипотеки. В таком случае он может потребовать возместить затраты или претендовать на получение доли в квартире.

Если есть дети

Если у супругов, решивших расторгнуть брак, есть несовершеннолетние дети, развод и раздел имущества будет осуществляться только в суде. Там же будет решаться и вопрос о дальнейшей судьбе ипотеки.

https://www.youtube.com/watch?v=AT3creBUGTY

Учитывая интересы детей, суд может отступить от принятой нормы раздела равными частями, предоставив определенные льготы стороне, которая в дальнейшем будет заниматься воспитанием ребенка. Преимущества могут заключаться в:

  • уменьшении размера выплат по кредиту;
  • увеличении доли в квартире, приобретенной в ипотеку.

Важно! Количество детей также учитывается при разделе ипотечных обязательств. Чем больше несовершеннолетних лиц останется с родителем, тем большим преимуществом при разделе долга он будет обладать.

Если был заключен брачный договор

Брачный договор, который может быть составлен как перед заключением брака, так и во время семейной жизни, может решить вопросы раздела ипотеки перед разводом. В случае расторжения брака суд будет руководствоваться не нормами Семейного кодекса, а условиями, прописанными супругами в добровольном соглашении.

Брачный контракт является весомым плюсом для банка, который будет принимать решение о предоставлении ипотеки. При наличии данного документа, финансовая организация будет иметь полную информацию о том, какие именно обязанности по выплате долга будут возложены на каждого супруга во время совместной жизни, а также в случае развода.

Муж и жена имеют право составить договор и после оформления ипотеки. Тогда потребуется уведомить банк о данном факте, а также предоставить копию составленного документа. В любом случае добровольное соглашение между супругами может быть заключено только в присутствии нотариуса, который лично заверяет документ.

Если сожительство было гражданским

Ипотека, оформленная в гражданском браке, не будет являться совместной собственностью, поэтому выплата денежного долга после расставания пары останется на том, кто брал на себя обязательства по кредиту.

Если гражданский муж или жена заемщика вкладывали свои личные средства для выплаты долга, вернуть свою часть возможно двумя путями:

  • с помощью мирного соглашения;
  • путем обращения в суд.

В случае если гражданские супруги являлись созаемщиками, обязательства по дальнейшим выплатам будут разделены согласно условиям кредитного договора.

Справка: при разделе ипотеки, оформленной в гражданском браке, факт официальной регистрации брака после оформления соглашения с банком не имеет значения: квартира не будет являться совместно нажитым имуществом.

Исключения допустимы только в том случае, если после свадьбы супруги заключили брачный договор.

Можно ли отказаться от выплаты долга?

Жена или муж, являющийся созаемщиком, может отказаться от выплаты долга по ипотеке, но только если:

  • банк согласится полностью переоформить договор на второго заемщика;
  • супруг, отказывающийся от обязательств по кредиту, не будет претендовать на квартиру.

Если финансовая организация откажется от внесения изменений в договор, созаемщик имеет право защищать свои права в суде.

После развода

Ситуация, когда супруги делят между собой обязательства по кредиту, является наиболее распространенной. Как правило, бывшие муж и жена самостоятельно выплачивают свою часть долга перед финансовой организацией. Но существуют ситуации, при которых решить проблему с разделом ипотеки таким образом не получится.

В каких случаях нельзя делить имущество?

При разделе долга по ипотеке между супругами предполагается, что после окончания выплат бывшие муж и жена смогут разделить между собой и саму квартиру. Однако есть случаи, когда раздел имущества может быть недопустим.

В частности, если недвижимость, приобретенная в кредит, является небольшой по площади или имеет невысокую рыночную стоимость, то по решению суда она может быть передана в единоличное пользование родителя, который будет проживать в данной квартире вместе с детьми, оставшимися от брака. В судебной практике подобные случаи были зафиксированы неоднократно.

Что делать, если один из бывших супругов не платит?

Разделив обязательства по выплате ипотеки при разводе, ни у одного из супругов не будет стопроцентной уверенности в том, что бывший муж или жена будет своевременно вносить свою часть платежей. Задержки выплат приведут к штрафам и начислению пеней.

Чтобы избежать штрафных санкций и переплат, сторона, исправно выплачивающая свою часть долга, должна обратиться в суд. Если иск заявителя будет удовлетворен, всю сумму невыплаченных средств должнику придется отдавать в принудительном порядке.

Продажа

Фактически бывшие супруги не имеют права совершать сделки с ипотечной квартирой, до тех пор, пока она находится в залоге у банка. Чтобы продать недвижимость, потребуется:

  • найти финансовые средства, чтобы в полной мере погасить долг перед банком;
  • получить квартиру в законную собственность и выставить ее на продажу;
  • разделить деньги, полученные от сделки, путем заключения мирного соглашения или в суде.

Однако в некоторых случаях финансовая организация может пойти навстречу заемщикам и дать согласие на продажу недвижимости при условии, что вырученные от сделки средства пойдут на оплату имеющегося долга.

Как правило, банк самостоятельно выставляет квартиру на продажу с аукциона. Однако заемщикам нужно быть готовым к тому, что стоимость квартиры существенно снизится (примерно на 10-20% по сравнению со средней рыночной стоимостью). Финансовые средства, оставшиеся после продажи жилья и погашения долга, будут возвращены заемщикам.

Решение вопроса в суде

Если бывшие супруги не могут прийти к мирному соглашению о разделе обязательств по ипотеке, вопрос будет решаться в судебном порядке. Для этого необходимо:

  1. Одному из супругов подать иск о разделе имущества, совместно нажитого в браке. При отсутствии особых обстоятельств суд примет решение о разделе собственности, а также обременений по выплате кредита в равных долях.
  2. Забрать судебное решение и обратиться в Росреестр для регистрации права собственности, получив соответствующую выписку.
  3. Проинформировать банк о вынесении судебного решения, направив полученную выписку вместе с сопроводительным письмом.

Внимание! Обратиться в суд может и сама финансовая организация, предоставившая ипотеку. Такая необходимость возникает, если заемщик перестает вносить платежи по кредиту в процессе раздела имущества.

Судебная практика

Обращения в суд для раздела обязательств по выплате ипотеки после развода встречаются в судебной практике все чаще. Рассматривая каждый случай, судьи обращают внимание на наличие следующих обстоятельств:

  • имеются ли у пары совместные дети;
  • с кем из родителей они будут проживать после развода;
  • потребуется ли для проживания детей с одним из родителей недвижимость, купленная в кредит.

Также в расчет берется уровень доходов каждого из супругов и мнение финансовой организации, предоставившей займ. На основании всех имеющихся данных выносится судебное решение для каждого отдельного случая.

Оформляя ипотеку для приобретения жилья, не стоит забывать о том, что кредитные обязательства будут связывать семью на протяжении многих лет. И если по каким-либо причинам пара примет решение расторгнуть брак, этот факт не освободит бывших супругов от выплаты долга банку.

Делить задолженность мужу и жене придется мирным путем, либо через суд. Однако длительного раздела имущества можно избежать, если заранее составить брачный договор, регламентирующий права и обязанности каждой из сторон.

Источник: https://pravorzn.ru/semejnoe-pravo/kak-delitsya-kvartira-v-ipoteke-pri-razvode/

Раздел ипотечного долга при расторжении брака

Брак, долг в банке, ипотека супруга

Как всегда на страничках моего блока очередной момент из своей юридической практики… думаю данные вопросы возникают в нашей современной жизни, а именно «Как разделить ипотечный долг при расторжении брака?» Наша жизнь показывает что к сожалению, далеко не у всех семейная жизнь складывается идеально. Развод может принести кому-то радость, кому-то страдания, но и как всегда при наличии совместной собственности возникает вопрос что делать с некогда совместным ипотечным кредитом.

Итак, первый способ — раздел ипотечного кредита, а именно остатка долга и процентов по нему пропорционально долям подлежащим выделению каждому из супругов при разделе имущества как при заключении соглашения о разделе имущества в соотвествии с ч.2 ст.38 СК РФ, либо при наличии спора в соотвествии с ч.3 ст.38 СК РФ в судебном порядке.

Граждане, оформившие ипотеку и расторгнувшие брак, так же как и во время нахождения в браке, остаются созаемщиками и обязаны нести перед банком солидарную ответственность по своим кредитным обязательствам, либо пропорционально полученным от недвижимого имущества долям. «Как показывает практика, наличие солидарной ответственности по ипотечному договору, очень часто бывает неудобной для одной из сторон по кредитному договору. Например, один из супругов может иметь хорошо оплачиваемую работу, которая позволила бы ему расплатиться по кредиту ранее оговоренного срока, а другой супруг может быть неработающим, либо получать невысокую зарплату и, соответственно, не имеющим возможности оплатить долги вовсе. Для решения вопроса раздела обязательств по кредиту бывшим супругам необходимо, либо самим прийти к какому-то соглашению, либо раздел будет осуществляться в судебном порядке. По общим правилам долги делятся пропорционально присужденным долям в общем имуществе».

Второй способ — это соглашение о том что один из супругов исполняет обязательства полностью самостоятельно, при этом у него сохраняется право требовать от второго супруга компенсации равной стоимости выплаченного долга перед банком.

Более подробно данный способ исполнения обязательств перед банком заключается в том что один из супругов при отказе другого исполнять обязательства по погашению кредита, вправе взять все обязательства по ипотеке на себя. После погашения кредита отказавшемуся супругу выплачивается компенсация, которая будет равна половине стоимости выплаченного ранее долга, а квартира остается в собственности погасившего кредит лица. При этом необходимо учесть, что в приведенном примере речь идет о добровольном соглашении бывших супругов, если же один из супругов по собственной инициативе погасит долг за другую сторону, то он будет иметь лишь право требовать возмещения в свою пользу оплаченной суммы денег со второго супруга, но право требования увеличения доли квартиры у погасившего кредит супруга не возникнет. Действия по переводу общих обязательств супругов по займу на одного из супругов должны осуществляться с согласия всех сторон данных отношений, в том числе и кредитной организации (банка). При достижении согласия о переводе общего обязательства супругов на одного из них, вносятся соответствующие изменения в кредитный договор. К кредитному договору подписываются дополнительные соглашения, оформляется новая закладная, прежняя аннулируется.

И наконец, третий способ — это продажа квартиры и возврат кредита банку

Если супруги, расторгая брак и осуществляя раздел имущества, не имеют желания быть сторонами по договору залога, то ими может быть принято другое наиболее верное решение — продажа имущества и возврат кредита банку. Продажа жилого помещения, которое было залогом по ипотеке, должна осуществляться с согласия сторон и под контролем банка. В основном это происходит через риелторов — партнеров банка, где расчет по ипотеке происходит через ячейку в том же банке. Но это можно провести и самостоятельно, либо с участием довернного лица, адвоката. Оставшуюся после погашения обязательств сумму супруги делят между собой. При этом важно помнить что сторонам придется находить компромисс в решении данного вопроса, в противном случае возникает ситуация когда бывшие супруги нарушают сроки внесения ипотечных платежей. В соотвествии с ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», банк вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. Взыскание на имущество, заложенное по договору ипотеки, осуществляется по решению суда. После вынесения судом решения и выдачи исполнительного листа, Банк получает право собственности на заложенное имущество должников — бывших супругов, и вправе их выселить, после чего квартира Банком продается. Обращение взыскания на ипотечное имущество — наименее выгодный для бывших супругов способ решения проблемы раздела обязательств по кредиту, т.к. наличие штрафных санкций и неустоек приведет к потере имущества без возмещения оплаченных процентов по кредиту и оплаты самого имущества, которая уже была осуществлена во время брака в определенной части. Таким образом подводя итог всему вышеизложенному, хочу еще раз обратить внимание на то, что бывшим супругам при разделе имущества выгоднее самостоятельно определиться, каким образом и кому оплачивать кредит и претендовать на получение ипотечной квартиры в собственность, в крайнем случае, квартиру необходимо продавать с участием банка.

И ни при каких обстоятельствах не рекомендуется прекращать погашение процентов по кредиту и не исполнять ипотечный договор, т.к. это приведет к утрате купленной квартиры и утрате права на возврат уже оплаченных за нее денежных средств”.

Источник: https://zakon.ru/Blogs/razdel_ipotechnogo_dolga_pri_rastorzhenii_braka/2377

Раздел ипотечного долга супругов – Управление персоналом

Брак, долг в банке, ипотека супруга

Пашкова Виктория Андреевна

Руководитель управления по семейному праву юридической компании Heads

Раздел имущества супругов является одним из самых непростых процессов в семейном праве, и чаще всего связан с непреодолимыми разногласиями сторон.

Когда супругам не удается договориться мирным путем об имущественных последствиях расторжения брака, за решением этого вопроса они обращаются в суд, перед которым, зачастую, стоит задача по урегулированию их притязаний на совместно нажитое имущество.

Каждый раз суду необходимо найти и обеспечить баланс интересов всех сторон спора, круг которых не всегда ограничивается только супругами, – права кредиторов распадающейся семьи также должны быть учтены.

На первый взгляд, эта задача не кажется сложной, ведь действующее семейное законодательство достаточно ясно разрешает вопрос о том, какое имущество подлежит разделу между супругами, в каком порядке, и какие последствия это влечет для кредиторов семьи.

Пункт 1 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ) к совместной собственности супругов относит имущество, нажитое ими во время брака, в частности, движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, вклады, паи, доли в капитале, доходы от трудовой, предпринимательской и интеллектуальной деятельности, иные денежные выплаты, не имеющие целевого назначения, а также обязательства (долги) супругов, возникшие в результате распоряжения общим имуществом. В соответствии с п. 1 ст. 39 СК РФ при его разделе и определении супружеских долей в нем, их доли признаются равными, если иное не предусмотрено договором между ними. Общие долги супругов распределяются между ними пропорционально присужденным им долям (п. 3 ст. 39 СК РФ).

Несмотря на правовую определенность, на практике ряд проблем возникает при разделе заложенного имущества супругов, когда они являются сторонами договора ипотеки.
Согласно действующему законодательству все платежи по ипотечному кредиту, произведенные во время брака, считаются осуществленными за счет общего имущества супругов независимо от личного вклада и дохода каждого из них.

В связи с этим существует несколько вариантов раздела ипотечного долга.

В случае раздела заложенного имущества в суде, каждый супруг имеет право либо на половину денежных средств, выплаченных по кредиту в период брака, либо на половину доли в праве собственности на заложенное жилое помещение.

При этом кто из них является стороной договора ипотеки, а кто выступает поручителем, или выступают ли они оба сторонами (созаемщиками) в договоре с кредитной организацией, значения не имеет, так как при заключении договора ипотеки солидарная ответственность супругов возникает автоматически.

В этом случае, следует иметь ввиду, что при рассмотрении судами споров о разделе между супругами долгов по кредитным договорам, о разделе имущества, являющегося предметом залога, судам в обязательном порядке надлежит привлекать к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, кредиторов бывших супругов и залогодержателей подлежащего разделу имущества . Это связано с тем, что раздел ссудного обязательства (то есть, по сути, изменение кредитного договора с банком) без согласия банка произвести невозможно, даже по решению суда. Когда договор с кредитным учреждением заключает один из супругов, а второй супруг выступает не второй стороной в договоре, а поручителем, то раздел обязательства фактически представляет собой замену стороны в кредитном договоре. Так, если ипотечный кредит выдается обоим супругам, то договором предусматривается солидарная ответственность заемщиков, при которой, согласно ч. 1 ст. 323 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, при этом как полностью, так и в части долга. Часть 2 статьи 323 ГК РФ предоставляет кредитору, не получившему полного удовлетворения от одного из солидарных должников, право требовать недополученное от остальных солидарных должников, так как они несут свою обязанности до тех пор, пока обязательство не будет полностью исполнено. В случае, когда в качестве должников выступают супруги, то они имеют долевое обязательство, которое они исполняют в равных долях.

В этом смысле, требование о разделе ипотечного обязательства по частям на каждого супруга, в сущности, представляет собой требование о таком изменении условий договора с банком, при котором ответственность должника превращается из солидарной в долевую. Удовлетворение судом подобных требований приводит к нарушению интересов банка, как кредитора, так как ранее платежеспособность супруга должника, который не являлся стороной договора, им не проверялась.

Аналогично, исходя из общих положений обязательственного права (ст. 307-310 ГК РФ) ответственность из договорного обязательства может нести лишь лицо, выступающее в качестве его стороны.

Поэтому, распределение долгов между супругами при разделе их совместно нажитого имущества путем признания обязательства одного из них по погашению задолженности по кредитному договору их общим обязательством, тем самым отнесение обязательства по погашению долга на супруга, не являющегося его стороной, не соответствует действующему законодательству, и представляет собой, фактически, перевод долга. Однако, согласно п. 1 ст. 391 ГК РФ, перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора и поручителя. Поэтому принятие судом решения о разделе кредитного обязательства одного из супругов, без согласия на это кредитного учреждения, не соответствует закону. Более того, при переводе долга поручительство, если оно имеет место быть, прекращается, если поручитель не дает своего согласия отвечать за нового должника (п. 2 ст. 367 ГК РФ) .

Вместе с тем, это не значит, что разделить совместно нажитые долги супругов без изменения стороны обязательства нельзя, так как обязанность супруга-должника по погашению задолженности может быть учтена судом соответствующим образом при определении долей каждого из супругов в общем имуществе.

Рассмотрим другой пример, когда супруги решают продолжать исполнять ипотечное обязательство, оформив на каждого по ½ доли в праве общей собственности на жилое помещение, и производя выплаты в размере пропорциональном своей доли.

В этом случае им следует обратиться в суд с исковым заявлением о разделе конкретной задолженности и процентов по кредитному договору.

Данное требование будет удовлетворено судом, так как определение размера кредитной задолженности для каждого должника в равных долях является регулированием отношений между должниками в соответствии с требованиями закона, и поэтому не нарушает и не создает угрозу правам кредитора как по взысканию задолженности, так и по обращению взыскания на заложенное имущество в порядке, предусмотренном для солидарной задолженности. Определение долей в ссудной задолженности не прекращает обязанности должников по солидарной ответственности .

В то же время, если один из супругов в этом случае откажется от исполнения своей части обязательства по кредитному договору, то судебный пристав-исполнитель не сможет понудить его к исполнению этого обязательства, и бремя погашения задолженности в полном размере ляжет на другого супруга.

В свою очередь, супруг, исполнивший солидарную обязанность за другого супруга, приобретает право регрессного требования к последнему на соответствующую сумму.

Право регресса представляет собой право супруга, единолично выполнившего обязательства по договору, требовать возмещения от другого супруга, который тоже являлся лицом, на которые возложены долговые обязательства, но который не выплачивал денежную компенсацию за часть имущества, которое было передано в его собственность .

Чтобы избежать подобных ситуаций, супруги могут решить вопрос раздела ипотечного долга путем заключения соответствующего соглашения, договорившись самостоятельно, без помощи суда, о том кто из них и в каком размере оплачивает ежемесячные платежи, кто становится собственником жилого помещения (или его части), какой размер компенсационных выплат получит другой супруг.

Например, супруги могут установить, что один из них полностью исполняет обязательство перед банком по погашению кредита. После исполнения обязательств отказавшемуся супругу выплачивается компенсация, равная половине стоимости выплаченного долга, а жилое помещение остается в собственности погасившего кредит супруга.

Необходимо учитывать, что в приведенном примере речь идет о добровольном соглашении супругов.

Если же один из них по собственной инициативе погасит долг полностью, то есть исполнит обязательство по его уплате за другую сторону, то он будет иметь право требовать только возмещения оплаченной части долга другого супруга с него в свою пользу, а не соразмерного увеличения своей доли в праве собственности на жилое помещения.

Также не стоит забывать, что мирное урегулирование вопроса раздела ипотечного долга, также распространяется действие правил о переводе общих обязательств супругов по займу на одного из них в части получения согласия всех заинтересованных сторон.

То есть, договорившись о разделе ипотечного долга между собой в досудебном порядке, супругам необходимо получить согласие банка на заключение соответствующего договора.

В случае получения такого согласия банка, соответствующие изменения вносятся в кредитный договор, к которому подписываются дополнительные соглашения, оформляется новая закладная, аннулирующая прежнюю .

На практике нередки случаи, когда после расторжении брака и раздела имущества, супруги не желают и не намериваются исполнять свои обязанности по договору ипотеки.

Продажа жилого помещения и возврат непогашенной части кредита банку –является лучшим решением в данной ситуации. К тому же, оставшуюся после расчета с банком сумму денежных средств супруги могут разделить между собой по своему усмотрению.

Продажа заложенного жилого помещения осуществляется с согласия банка и под его контролем..

Таким образом, супруги, даже после расторжения брака и раздела имущества, не могут просто отказаться от исполнения обязательства по возврату ипотечного кредита или без согласия банка изменить условия его возврата.

Если они не могут прийти к компромиссу и допускают просрочку платежей более 3 раз в течение 12 месяцев, независимо от размера задолженности, кредитная организация вправе инициировать процедуру обращения взыскания на заложенное по договору ипотеки жилое помещение, обратившись в суд. В этом случае, жилое помещение, находящееся в ипотеке, реализуется на торгах, вырученные суммы перечисляются в счет погашения задолженности, процентов по кредитному договору и неуплаченной части основной суммы долга. Оставшаяся после погашения обязательств сумма подлежит возврату супругам и разделу между ними по их усмотрению.

Стоит особо отметить, что все перечисленное применяется к случаям, когда право собственности на заложенное имущество было оформлено в период брака (независимо от того, на кого из супругов право было зарегистрировано).

В случаях же, когда жилое помещение было приобретено одним из супругов по договору ипотеки до вступления в брак, несмотря на то, что ежемесячные платежи (или их часть) по ипотечному кредиту производились, в том числе, в период брака, жилое помещение не относится к совместно нажитому имуществу и является личной собственностью того супруга, который выступает стороной договора ипотеки.

Выплаченные банку в период брака денежные средства в качестве ежемесячных платежей по договору считаются совместными расходами супругов и подлежат разделу в равных долях .

Таким образом, ипотека является особенным видом сделки. Последствия прекращения брака между супругами- созаемщиками не затрагивают их обязанностей по договору ипотеки. И после расторжения брака, бывшие супруги будут обязаны нести перед банком солидарную ответственность по своим кредитным обязательствам.

В то же время взятие на себя обязательства бывшими супругами по договору залога не означает, что они будут связаны долговыми обязательствами до осуществления последнего платежа по закладной.

Ведь имущественное положение бывших супругов может сильно разнится, когда у одного из них может быть недостаточно средств для погашения долга, а доходы другого позволяют ему исполнить свои обязанности перед банком. В этом случае вопрос исполнения ипотечного обязательства может быть решен следующим образом.

Один из супругов при отказе другого супруга может взять все обязательства по ипотеке на себя. В этой ситуации супруг с целью распространения на спорное жилое помещение режима личной собственность, должен выплатить супругу, отказавшемуся от участия в погашении ипотеки, соответствующую денежную компенсацию, равную половине стоимости уплаченного ранее долга.

В любом случае, для решения вопроса о разделе ипотечного долга супругам необходимо либо самим прийти к соглашению о порядке исполнения кредитного обязательства, либо обратиться в суд.

В случае невозможности прийти к компромиссному решению спора, жилое помещение следует продать с его участием и разделить вырученные после уплаты долга средства.

Обращение взыскания на ипотечное имущество, когда супруги перестали исполнять свою обязанность по внесению ежемесячных ипотечных взносов, является наименее выгодным решением проблемы, которое приводит не только к утрате жилого помещения, но и к утрате права на возврат уже внесенных за него денежных средств.

Асташов С.В., Богданова И.С., Бугаенко Н.В., Войта И.В., Кратенко М.В., Щурова А.Н. Судебная практика по гражданским делам. Брачно-семейные споры: Практическое пособие.- М: Проспект, 2011.

Самсонова И.В. Раздел имущества супругов: Практическое пособие (Подготовлен для системы КонсультантПлюс), 2010.

Хуснетдинова Л. Ипотечное жилищное кредитование в Российской Федерации // Жилищное право, 2010, № 7

Алимова Н.А. Раздел имущества при разводе супругов: правовые вопросы. (Подготовлен для системы КонсультантПлюс), 2009.

Хуснетдинова Л. Ипотечное жилищное кредитование в Российской Федерации // Жилищное право, 2010, № 7.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?347

Как разделить ипотеку при разводе. А всегда поровну? А в гражданском браке? — Справочник Недвижимости

Брак, долг в банке, ипотека супруга

Ипотека в гражданском браке

Гражданским браком в России называют незарегистрированные официально отношения. Юридически такого понятия в нашей стране не существует, никакими законами оно не регулируется. 

Ипотеку нередко берут и в незарегистрированных отношениях. Как правило, в этом случае кредит оформляется на одного из гражданских супругов, а по факту выплачивать ипотеку могут оба.

По умолчанию государство будет считать квартиру принадлежащей тому, на кого она была оформлена: понятия совместной собственности для таких отношений в законе нет.

В случае разрыва тот партнёр, на кого ипотека не была оформлена, но кто исправно за неё платил, должен доказать законность своих притязаний на квартиру в суде. Это возможно — подтверждением могут стать банковские переводы, чеки, показания свидетелей и т. д. Но очень сложно. 

Гораздо безопаснее для фактических супругов выступить созаёмщиками по кредиту, чтобы после полного погашения займа каждый из них получил свою долю в квартире.

Юристы рекомендуют заключать брачный договор, если фактические супруги с общей ипотекой всё-таки решили узаконить отношения либо один из них уже взял ипотечный кредит до свадьбы. В документе прописываются все нюансы раздела имущества в случае развода. В том числе и раздел кредита и квартиры.

Ипотека в браке. Что говорит закон

Всё, что было нажито в браке, становится совместной собственностью супругов (это установлено ст. 256 ГК РФ и п. 1 ст. 33 СК РФ). Даже если квартира куплена в кредит, она становится общим имуществом семьи, независимо от того, на кого оформлены документы.

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»: «Если квартира была куплена после заключения брака, то, как правило, супруги выступают созаёмщиками.

Часто банки не выдают кредит одному из супругов, если второй не согласился быть созаёмщиком.

Это значит, что у мужа и жены равные права и обязанности: они оба должны погашать кредит после развода, но также и имеют право на равные доли в квартире». 

Если квартира покупалась в браке, но выплачивал ипотеку кто-то один

Владимир Старинский, управляющий партнёр коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнёры»: «Собственность, приобретённая в браке, является совместной. Не будет иметь значения, кто за неё платил и сколько.

Это подчёркивает и п. 3 ст.

 34 СК РФ, в котором говорится, что право на общее имущество принадлежит также и супругу, который в период брака вёл хозяйство, ухаживал за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода». 

Впрочем, как отмечает Мария Литинецкая, один из супругов может доказать, что второй не приносил деньги в семью и не участвовал в выплате ипотеки без уважительной причины. Тогда доля второго супруга может быть уменьшена.

Допустим, если супруга не работала, занимаясь детьми и домом, вынуждена была лечиться или получала образование, то даже при отсутствии финансовых вливаний с её стороны она также претендует на сопоставимую долю в квартире, как и супруг.

Если же жена просто не работала, хозяйством занималась домработница, оплаченная мужем, и он докажет, что ипотеку погашал за счёт своих доходов (например, с помощью выписки с банковской карты и пр.), то суд может разделить жильё в неравных долях, в пользу мужа.

Как выплачивать ипотеку после развода

В первую очередь нужно известить о своём разводе банк, выдавший кредит. Ипотеку нужно продолжать выплачивать на действующих условиях. Потому что для пары жизнь может разделиться на «до» и «после» развода, а для банка всё остаётся по-прежнему.

Вариантов выплаты ипотеки после расторжения брака несколько.

Продолжать выплачивать кредит

Супруги договариваются о размере платежей для каждого из них и продолжают выплачивать кредит. А после погашения долга решают судьбу квартиры — например, продают её и делят вырученные средства или переоформляют на общего ребёнка.

Если супруги при покупке квартиры сразу определили свои доли в ней, то выплачивать кредит будут в пропорциональном соотношении к их долям: чья доля больше, тому и достанется бОльшая часть долга. Если доли определены не были, то имущество и долги делятся между мужем и женой пополам.

Но решение о том, как и кто будет выплачивать ипотеку, принимают не супруги, а банк.

Партнёр юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко: «Сумма кредита делится поровну. Если говорить юридическим языком, то ответственность заёмщиков из солидарной переходит в разряд долевой.

Это значит, что в первом случае банк может потребовать вернуть весь долг любого из заёмщиков, а во втором — лишь его часть (в данном случае — половину). Для супругов это выгодно, для банка — нет. Поэтому нередко на обращения разделить кредит банки отвечают отказом.

Если банк отказал, он сохраняет право востребовать сумму долга с того супруга, с которым был заключён договор, или с любого из них, если они отвечают перед кредитором солидарно».

Банк тщательно проверит платёжеспособность каждого супруга. Согласие разделить общий кредит на два отдельных банк даст, только если будет уверен, что у обоих созаёмщиков хватит средств на погашение ипотеки. В противном случае бывшие муж и жена вынуждены будут выплачивать кредит на изначальных условиях.

Отказаться от своей доли

Один из супругов-созаёмщиков может отказаться от своей доли в купленной по ипотеке квартире в пользу другого супруга. В этом случае он теряет право собственности на это жильё, но освобождается от дальнейших выплат по кредиту. С разрешения банка кредит переоформляется полностью на второго созаёмщика, и все обязательства по нему он будет выполнять самостоятельно.

Супруг, отказавшийся от своей доли в ипотечной квартире, вправе потребовать денежную компенсацию, ведь до этого платежи за квартиру осуществлялись из общего семейного бюджета. Размер компенсации в каждом случае обсуждается супругами индивидуально. Чаще всего она составляет половину от уже выплаченных денег (как с учётом, так и без учёта процентов — как договорятся).

Досрочно погасить кредит или продать квартиру

Ещё один вариант разобраться с ипотекой при разводе — найти недостающую денежную сумму и погасить кредит досрочно. После этого квартиру продают, а вырученные деньги — делят.

По договорённости один из супругов может выкупить у другого его долю и стать единоличным владельцем жилья.

Но на практике ситуации с досрочным погашением долга встречаются не часто, в основном это происходит, если бОльшая часть кредита уже выплачена.

https://www.youtube.com/watch?v=xVn-svaLM3M

Можно также попробовать продать квартиру, погасить ипотеку (или переоформить её на нового покупателя), а полученные деньги разделить. Однако для этого нужно разрешение банка, а банки не всегда дают согласие на такие сделки.

Ещё один недостаток этого варианта заключается в том, что цены на квартиры с таким обременением чуть ниже рыночных.

А если доверить продажу банку, легко потерять ещё больше: он заинтересован вернуть только кредитную сумму и быстро, поэтому выставит жильё по сниженной цене.

Как быть, если есть дети

Развод супругов, у которых есть общие несовершеннолетние дети, всегда осуществляется через суд. Соответственно, имущественные вопросы тоже будут разбираться в суде, поскольку наличие детей влияет на раздел квартиры и обязательств по кредиту.

Упростить рассмотрение этого вопроса поможет заключённое супругами письменное соглашение, определяющее судьбу их общего имущества. Там они могут прописать, кто и в каких объёмах будет выплачивать долг перед банком, кому какая доля в квартире достанется. Но суд всё равно будет учитывать интересы ребёнка.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:  «При наличии у собственников несовершеннолетних детей суд может отойти от стандартных правил деления платежей по ипотечному кредиту. Либо он оставит равные платежи с обеих сторон, но при этом родитель, который остаётся с несовершеннолетним ребёнком, будет иметь в квартире бОльшую долю».

Владимир Старинский, управляющий партнёр коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнёры»: «Если квартира — малометражка, то её могут оставить в собственности супругу с ребёнком. Но в этом случае суд обяжет его выплатить второму супругу стоимость его доли.

Если при покупке квартиры использовались средства материнского капитала, квартира оформляется на всех членов семьи — каждый, включая детей, имеет в ней долю.

Родитель, с которым остаются дети (то есть их опекун), будет претендовать на все доли за исключением доли второго супруга».

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Женя Власова.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/kak-razdelit-ipoteku-pri-razvode-a-vsegda-porovnu-a-v-grazhdanskom-brake

Округ закона
Добавить комментарий