Что может повлиять на получение квартиры?

Что будет с ценами на квартиры в 2020 году

Что может повлиять на получение квартиры?

Снижающиеся ставки по ипотеке будут поддерживать спрос на жилую недвижимость в 2020 году, однако девелоперам придется учитывать изменение потребительских предпочтений и запросов. Участники рынка не ждут значительного роста цен на квартиры в российских городах, тем не менее в некоторых регионах он может составить вплоть до 25 процентов.

Переход на новую схему продажи новостроек через эскроу-счета, произошедший в 2019 году, продолжит влиять на рынок и в наступившем году, считают аналитики.

“Летом 2019 года влияние было скорее спекулятивным – цены росли на ожиданиях ввода “эскроу”, в то время как фактически проектов, перешедших на новую схему продаж, было немного, – отмечает руководитель аналитического центра АСП Денис Бобков. – В Москве даже на конец 2019 года это около 15%. В 2020 году количество новых проектов (а значит, автоматически подпадающих под “эскроу”) будет расти, и это окажет влияние на рынок, прежде всего, в плане увеличения цен”.

Переход на реализацию через эскроу-счета остается фактором вероятного снижения объема предложения, а также роста цен в сегменте новостроек, соглашается руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Однако вторым ключевым внутрирыночным фактором являются низкие ставки по ипотеке как причина роста потенциального спроса, добавляет он.

– На первичном рынке динамика цен может быть разнонаправленной. Многое будет зависеть от того, как будет проходить переход на продажи по эскроу в регионах, – отмечает Попов. – Сейчас многие новые проекты в региональных центрах не могут получить банковское финансирование из-за низких показателей доходности.

Это может привести к дефициту предложения в некоторых городах. В таких условиях цены могут вырасти на 20-25% несмотря на скромные темпы экономического роста и стагнацию реальных доходов населения.

В локациях, где объем предложения остается на высоком уровне (за счет ранее полученной разрешительной документации), рост цен не превысит 10% в годовом выражении.

На вторичном рынке и вовсе наиболее вероятна стагнация цен или совсем незначительный рост – не более, чем на 5-6% в годовом выражении, добавляет он.

– На сегодня нет явных причин, по которым цены будут глобально расти или падать, – считает директор департамента продаж “Галс-Девелопмент” Екатерина Батынкова. – На изменение данной ситуации могут повлиять макроэкономические и политические факторы. Рынок сейчас довольно стабилен. Если рост цен и наблюдается, то только в формате инфляции.

Склады и офисы: основные тренды на рынке коммерческой недвижимости

С этим утверждением согласна и руководитель управления аналитики, маркетинга и подготовки проектов АО “Мосреалстрой” Екатерина Николаева. Цены на первичном рынке будут расти, но незначительно – порядка 3-4% за год, считает она.

А по мнению Дениса Бобкова, в Москве максимальный рост цен на новостройки в следующем году составит до 10%.

Это будет обусловлено как удорожанием стоимости денег для девелоперов (вместо “бесплатных” средств от покупателей теперь они смогут пользоваться в новых проектах либо собственными средствами, либо кредитными от банков), так и постепенным сокращением объёма предложения.

Выходить на рынок в нерентабельных условиях могут себе позволить только крупные девелоперы, зарабатывающие за счёт оборота всех проектов, а не отдельно взятого каждого, считает он.

– В регионах “маржа” и так была невысокой, а сейчас, при цене продажи менее 40-50 тысяч рублей за квадратный метр по эксроу-схеме, она и вовсе сходит на нет, – отмечает Бобков. – Внутренняя доходность падает ниже 5-8%.

На этом фоне девелоперы могут отказаться от реализации проектов, которые по потенциальной доходности могут проиграть даже банковским депозитам.

Что будет со спросом

Эксперты сходятся во мнении, что в 2020 году мы можем стать свидетелями самой исторически низкой ставки ипотечного кредитования – на уровне 8%. Ипотека же, как известно, является на сегодняшний день важнейшим драйвером роста покупательского спроса на недвижимость в России.

Александр Кряжев / РИА Новости

– С массовым развитием ипотечного кредитования внутри страны появился большой пласт покупателей, которые еще 8-10 лет назад даже не рассматривали возможность приобретения новой квартиры, – напоминают в Группе ЛСР. – Тогда ставки по ипотеке в размере 15-16% были нормальным явлением и государству приходилось принимать решения о субсидировании в отдельных случаях до 12%. Минимальная ставка на сегодняшний день – 8%.

Генеральный директор ООО “ЕвроТрансСтрой” Сергей Ракчеев отмечает, что в 2019 году ипотечный кредит был выдан почти каждому 100 жителю страны.

– С этой точки зрения уходящий год стал рекордным, – говорит он. – Произошло это за счет роста количества выданных кредитов в первом полугодии 2019 года – до введения эскроу-счетов. Также сыграли свою роль низкая процентная ставка и запуск программ льготного кредитования для семей с детьми.

Семейная ипотека в 2020 году вряд ли будет стоить меньше 4,5%, считает Ракчеев. Обычная ипотека (по совместным проектам банков и застройщиков) – 8%. Цены на недвижимость будут расти хоть не очень высокими темпами, но тенденций для снижения, по его мнению, нет.

В частности, в ближайшем будущем будут усложняться процессы выдачи кредитов, полагает Ракчеев. Оценка долговой нагрузки и платежеспособность клиента будет проводиться более тщательно, чтобы отсеять потенциально неплатежеспособных заемщиков.

Кроме того, доступность кредитов на жильё для населения уравновешивается стагнацией доходов населения, поэтому даже подешевевшая ипотека неспособна сподвигнуть рынок к росту спроса, добавляет Денис Бобков. На этом фоне конкуренция между девелоперами будет обостряться, и важно выходить на рынок с качественным проектом, максимально соответствующим потребительским предпочтениям, добавляет он.

Эксперты предрекли рост цен на недвижимость в Крыму в 2020 году

– Последний год демонстрировал увеличение доли портфеля крупнейших застройщиков на рынке, – указывает на еще один аспект Екатерина Николаева.

– Если ранее доля Топ-15 застройщиков на рынке Москвы, в частности, составляла порядка 70% (по уровню поглощения), то сейчас она составляет порядка 85-87%. С учетом все еще имеющихся сложностей с получением проектного финансирования, с которым могут столкнуться мелкие застройщики, есть предпосылки, что эта доля может увеличиться.

По этой причине, а также принимая во внимание некоторое снижение платёжеспособного спроса, мы видим некоторое снижение количества новых проектов на рынок в начале 2020 г.

– Мы не ожидаем снижения спроса со стороны населения, – в свою очередь делится оценками Екатерина Батынкова из “Галс-Девелопмент”, проекты которой расположены в Москве. – Спрос зависит от нескольких факторов: средняя цена на недвижимость по рынку, количество предложений и платежеспособность населения.

Ключевая ставка в очередной раз снизилась, поэтому с января ожидаемо произойдет снижение ставки по ипотеке. Это стимулирует клиентов покупать недвижимость. При этом количество предложений в новостройках в ближайший год точно не сократится, новые площадки заявлены к выходу в новом году, причем по разным сегментам.

Снижение ипотеки как раз стимулируется количеством предложений, поэтому рынок находится в балансе.

Снижение спроса маловероятно в России в целом, полагает и Алексей Попов из ЦИАН.

– Во всех крупных региональных центрах пока что фиксируется низкая обеспеченность жильем – 20-25 кв. м на 1 человека при среднеевропейском уровне в 30-35 кв. м, – говорит он.

Что хочет покупатель

– Приобретая жилье, покупатели сейчас выбирают не только стены, но и социальное окружение, инфраструктуру, обращают внимание на наличие детских садов, школ, парков, мест для отдыха и занятий спортом, хорошую транспортную доступность, эстетическую привлекательность дома. Успешный девелопер продумывает наличие подземного паркинга, свободного от машин двора, объектов социальной инфраструктуры, а также нюансы благоустройства нового жилого пространства, – рассказывают в Группе ЛСР.

Такого же мнения придерживается Екатерина Николаева из “Мосреалстрой”.

Сергей Михеев / Российская газета

– Продолжится тренд более детального подхода застройщиков к продукту – в конкурентной борьбе помимо важного фактора цены покупатели будут обращать внимание на качественные характеристики: эргономичность планировочного решения, наличие отделки, высота потолков и пр., – говорит она. – Обустройство двора, ландшафтной территории также стало особенно популярно: люди больше стали ценить общественные пространства, способные формировать комьюнити жильцов, а также развивающие детские площадки для всех возрастов детей.

В то же время на рынке получает развитие новый тренд – застройщики снижают долю машиномест в новых ЖК.

– С развитием общественного транспорта, такси, каршеринга и пр., а также в условиях ограниченного бюджета покупателей, спрос на машиноместа невысок. Уже в новых проектах бизнес-класса средний коэффициент составляет порядка 0,6, если еще 3 года назад он составлял 1-0,8, – рассказала “РГ” Николаева.

На эти же тенденции указывает Денис Бобков.

– На фоне отсутствия роста реальных доходов населения всё большее распространение получают различные продукты, связанные с шеринговой экономикой. Зачем покупать авто, если можно его арендовать, и это обойдётся дешевле, чем владеть собственным? Аналогично и в отношении квартир.

Уже набирают популярность “коливинги” – не просто общежития, а общежития новой формации, которые отличаются продуманной инфраструктурой, местами для совместного проведения досуга, и таким образом, позволяют их жителям не замыкаться в себе, заходя в свою комнату, а полноценно общаться и комфортно жить.

Конечно, этот вариант не подходит для семейных людей, однако для молодёжи, да ещё и приехавшей из другого города – вполне.

По его словам, ещё одним из трендов становится использование еды, доставляемой из кафе, ресторанов или так называемых dark kitchen, вместо приготовления еды дома. Таким образом, уже нет необходимости в больших кухнях – их вытесняют гостиные-столовые. Следовательно, квартиры евро-планировок будут и дальше пользоваться популярностью.

Жилые комплексы и коливинги будет объединять похожий набор инфраструктуры – сейчас девелоперы стараются не просто продать квартиру, а продать образ жизни, отмечает Бобков.

Как отличить плохого риелтора от хорошего

– Продать понимание того, где будут жители покупать себе свежий хлеб, как будут встречаться и общаться с другими жителями, куда будут отводить своих детей на дополнительные занятия и сами ходить на курсы. Идея “комьюнити” набирает всё большую популярность, потому что несмотря на развитие мессенджеров и соцсетей, всё равно потребность в живом общении у людей остаётся неудовлетворённой.

Кроме того, потребители все чаще обращают внимание на технологии в недвижимости, указывает Екатерина Батынкова. К примеру, все популярнее становится система “Умный дом”. – Это предпочтение в наступающем году получит, на наш взгляд, мощное развитие, – комментирует она.

Что же касается вопроса метража квартир, который будет востребован у покупателей, то здесь оценки аналитиков расходятся.

По мнению Батынковой, на поведение и девелоперов, и покупателей повлияет активное развитие сегмента апартаментов.

Все чаще можно наблюдать, что апарт-объекты становятся более востребованными, чем квартиры, отмечает она. С этой оценкой согласна и Николаева.

Количество студий/малогабаритных площадей квартир в проектах будет увеличиваться, а средняя площадь квартир – снижаться во всех классах, говорит она.

При этом Алексей Попов из ЦИАН полагает, что в 2020 году стоит ждать прекращения тренда на снижение среднего метража жилого помещения в новостройках.

Средняя площадь приобретаемого жилья стабилизировалась на уровне 49-50 кв. м, отмечают и в Группе ЛСР. При этом люди покупают только продуманные и хорошо спроектированные квартиры, в которых каждый квадратный метр можно использовать по максимуму.

Кстати

В 2020 году застройщикам стоит обратить внимание на девушек, отмечают в корпорации “Баркли” по итогам исследования “Портрет покупателя квартир в новостройках Новой Москвы 2019” на примере одного из жилых кварталов.

Максим Блинов / РИА Новости

Анализ демографических и социальных характеристик покупателей недвижимости в комплексе показал, что доля женщин среди покупателей квартир составила более 61%, отметили аналитики компании. Возраст большего числа покупательниц – от 25 до 35 лет (39%) и практически каждая вторая из них не замужем – 53%. При этом доля покупательниц с детьми составила 52%.

Женщины более требовательны к инфраструктуре, видовым характеристикам и транспортной доступности жилого комплекса.

Представительницы прекрасного пола чаще сравнивают характеристики объектов недвижимости, досконально изучают планировки, ведут мониторинг действующих программ ипотеки.

Даже когда квартиру выбирает семейная пара, первой на просмотр обычно приезжает супруга. Покупательницы приобретают квартиры не только для собственного проживания, но и для родителей или подрастающих детей.

Источник: https://rg.ru/2020/01/05/chto-budet-s-cenami-na-kvartiry-v-2020-godu.html

15 ответов на вопросы о программе реновации

Что может повлиять на получение квартиры?

Существует несколько источников, из которых можно получить необходимую информацию о программе реновации. Среди них:

— официальный сайт Мэра Москвы;

— телефон единой справочной службы Москвы: +7 (495) 777-77-77;

— сайт Фонда реновации;

— сайт Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы.

На mos.ru есть отдельный проект, где собрана вся информация, касающаяся программы. Здесь можно найти ответы на большинство возникающих вопросов.

Жители домов, расселение которых уже началось, также обращаются в центры информирования по переселению. Они открываются в день начала расселения.

Собрали ответы на вопросы, которые горожане задают чаще всего.

Ответы на самые популярные запросы на mos.ru

На каких условиях будут переезжать жители муниципальных квартир?

Те, кто живет в неприватизированных квартирах, получают жилье на тех же основаниях, что и остальные участники программы реновации. При этом новую квартиру можно при желании оформить сразу в собственность или заключить на нее договор социального найма. Каждый решает сам, какой вариант будет для него удобнее.

Что, если у квартиры несколько собственников?

В таком случае новая квартира будет оформлена в аналогичных долях, как и старая квартира.

Дадут ли мне квартиру, если я собственник, но зарегистрирован и живу в другом месте?

Да. Если вы собственник жилья, то не имеет значения, где вы проживаете и зарегистрированы.

Влияет ли ипотека на получение новой квартиры?

Нет. Владельцы квартир, находящихся в залоге у банка, переезжают на общих основаниях. Так что срочно искать средства на закрытие ипотечного кредита не нужно. Банк возьмет в залог новую квартиру вместо старой, на сумму кредита это не повлияет.

О переезде жителей коммунальных квартир и очередников

Каковы условия переезда для жителей коммунальных квартир?

Жильцы коммунальных квартир (то есть занимающие отдельную комнату или комнаты) получат отдельное жилье.

Те, кто стоит в очереди на улучшение жилищных условий, будут переезжать дважды?

Очередники получат жилье вне очереди. Предоставляемая жилплощадь будет соответствовать действующей норме — 18 квадратных метров площади жилого помещения на человека. Так что переезжать дважды не придется. Однако семьи могут и отказаться от улучшения жилищных условий и переехать в равнозначную квартиру. В таком случае они сохраняют свое место в очереди на получение жилья.

О новых квартирах

Где будет находиться новая квартира?

Переселение жильцов происходит в том же районе. Исключение составляют только жители Зеленограда и ТиНАО — они получат квартиры в домах, построенных в границах округа.

Будут ли помогать с переездом?

Да. Тем, кому нужна помощь с переездом, нужно обратиться в центр информирования по переселению и оставить заявку. Город бесплатно предоставит транспорт и бригаду грузчиков, которые приедут к вам в заранее оговоренное время.

О докупке площадей

Можно ли улучшить жилищные условия за доплату?

Квартиры, которые получают участники программы реновации, и так будут больше старых за счет более просторных кухни, санузла и коридора. Но при этом можно докупить квадратные метры со скидкой 10 процентов от их рыночной цены. Для этого можно использовать ипотеку, материнский капитал, жилищные субсидии и государственные сертификаты. Подробнее о докупке можно узнать на сайте Фонда реновации.

Если я планирую докупать жилплощадь, могу ли я переехать раньше своих соседей?

Переехать в новую квартиру раньше, чем начнется переселение вашего дома, нельзя.

О родственниках

Что делать, если собственник несовершеннолетний?

В таком случае перед подписанием согласия на выбранную квартиру необходимо будет посетить органы опеки и попечительства и получить их разрешение на распоряжение имуществом.

Кроме того, договор должен быть подписан только в присутствии нотариуса. Сотрудники центра информирования по переселению готовы помочь жителям с поиском специалиста. После регистрации права собственности можно получить компенсацию за его услуги.

Аналогичные правила действуют и в отношении недееспособных граждан.

А если собственник недееспособный?

В этом случае договор также подписывается в присутствии нотариуса.

Дополнительно для подписания согласия и договора вам понадобятся: распоряжение о назначении опекуна или удостоверение опекуна (для физических лиц), доверенность на представление интересов опекаемого (для юридических лиц), заверенная судом копия решения суда о признании гражданина недееспособным, паспорт опекуна (все страницы) и документ, содержащий информацию о месте пребывания опекаемого.

Сохранится ли за ребенком место в детском саду и школе?

Да. Переводить детей в другой сад или школу не придется. Однако если вы хотите сменить образовательную организацию, то всегда можете сделать это. То же касается и прикрепления к поликлинике.

Про ремонт и строительство

Что будет со взносами на капитальный ремонт?

После включения дома в программу платить взносы на капитальный ремонт не нужно. Все средства, которые уже были собраны, направляются на строительство новых домов по программе реновации. При этом текущий ремонт будет проводиться в обычном режиме.

Будут ли отключать воду и электричество в соседних домах?

Нет. Строительство планируется таким образом, чтобы неудобства для жителей окружающих домов были сведены к минимуму. Воду, электричество и отопление отключать не будут.

Строительство будет вестись в максимально короткие сроки, но нормы тишины по ночам и в выходные дни нарушать не будут. Следить за ходом строительства будет Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы.

При обнаружении любых нарушений на стройплощадке можно будет обратиться в контакт-центр по телефону: +7 (499) 401-01-01.

Переезд по программе реновации: пошаговая инструкция

Источник: https://www.mos.ru/news/item/63328073/

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Что может повлиять на получение квартиры?

Несмотря на то что с 1 июля 2018 г. продажа квартир в новых проектах новостроек по долевым договорам будет запрещена, остается многомиллионная армия покупателей, вложивших деньги в недостроенные объекты.

На сегодняшний день в стране реализуется 119 млн кв. м по ДДУ.

Это значит, что еще на несколько лет вперед в России сохранится большое число граждан, чьи инвестиции останутся уязвимыми перед возможными проблемами в строительстве.

По официальным данным, общее число обманутых дольщиков в стране составляет 80 000 человек. Но еще намного больше участников долевого строительства находятся в промежуточной стадии нарастания проблем в проекте, когда девелопер еще не признан банкротом, но сроки ввода уже нарушаются.

Проанализируем, какую стратегию можно выбрать и на что рассчитывать дольщику в такой ситуации.

Покупатель квартиры в строящемся жилом комплексе может узнать о нарушении сроков сдачи в эксплуатацию еще до того, как это произойдет. На этот случай законодательство предусмотрело для него простой план действий.

Если становится ясно, что жилой комплекс не будет достроен вовремя, застройщик обязан уведомить дольщика об отсрочке за два месяца до ее наступления. Причем речь идет лишь о минимуме, который прописан в законе. Ничто не мешает девелоперу поставить в известность покупателя о такой неприятности, к примеру, за полгода.

Вместе с уведомлением застройщик отправляет проект дополнительного соглашения к ранее заключенному договору долевого участия (ДДУ). Его суть проста: покупатель соглашается на перенос сроков ввода здания в обмен на какие-либо преференции от девелопера.

Причем покупатели не обязаны соглашаться на перенос сроков, так как Гражданский кодекс предполагает, что изменение условий договора – это добрая воля обеих сторон соглашения. Если покупателя не устраивают новые условия, он может отказаться от допсоглашения.

Подписав дополнительное соглашение, дольщик подтверждает свою готовность подождать еще некоторое время. Отметим, что после этого он уже не сможет потребовать полагающуюся неустойку за перенесенные сроки, если, конечно, застройщик не нарушит новые договоренности. Кроме того, дольщик теряет право на одностороннее расторжение договора из-за переноса прежних сроков.

Вместе с тем покупатель должен понимать, что само по себе предварительное уведомление не дает ему права расторгать ДДУ или писать претензию – такие возможности откроются только после того, как девелопер нарушит сроки.

На практике застройщики далеко не всегда уведомляют покупателей. Причины понятны – не хочется сеять панику среди клиентов, а также далеко не всегда есть готовность предлагать привлекательные компенсации в обмен на перенос сроков.

Если застройщик нарушил сроки, то у дольщика есть два варианта дальнейших действий: умеренный и радикальный.

Первый предполагает выдвижение ряда требований напрямую застройщику без привлечения суда: передача квартиры и выплата разнообразных компенсаций. Есть шанс, что девелопер пойдет навстречу покупателю и конфликт будет улажен без расторжения ДДУ. Радикальный вариант предполагает разрыв договора долевого участия (плюс компенсации), если просрочка превышает 2 месяца.

Главное отличие между этими сценариями состоит в следующем: в первом случае покупатель не отказывается от квартиры в строящемся ЖК и, продолжая оставаться участником долевого строительства, требует денежных компенсаций за нарушение застройщиком ДДУ. Радикальный вариант означает, что покупатель отказывается от квартиры, перестает выполнять обязанности дольщика и требует возврата вложенных денег помимо компенсаций.

И в том, и в другом случае напрямую застройщику направляется претензия. В ней покупатель требует передать квартиру (или другой объект долевого строительства), а также выплатить неустойку.

Неустойка рассчитывается в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. К примеру, застройщик нарушил срок передачи объекта на 90 дней. Цена договора составляет 8 млн руб.

Размер неустойки составит 348 000 руб. (90 x 1/300 x 8 000 000 x 0,0725 x 2).

Помимо неустойки в претензию можно включить и другие требования. В частности, покупатель претендует на возмещение убытков.

Чаще всего непредвиденные затраты связаны с арендой квартиры из-за невозможности вселиться в готовое приобретенное жилье.

Для удовлетворения этого требования дольщику следует подкрепить претензию документами, доказывающими его убытки: договором найма жилья, квитанциями об оплате и т. п.

Всегда ли следует писать претензию при нарушении сроков строительства? Насколько эффективен этот механизм? Практика показывает, что данные вопросы сложнее, чем кажутся.

Прежде всего, дольщик должен учитывать специфику своей ситуации. Если строительство жилого комплекса все же идет, пусть и медленно, претензии, особенно с денежными требованиями, наносят дополнительный удар по экономике проекта.

Афиширование своих намерений на форумах дольщиков может создать панику, и одна претензия превращается в десятки и сотни аналогичных заявлений. Кто-то может вовсе расторгнуть ДДУ и потребовать деньги назад.

По сути, дольщики сами увеличивают шансы никогда не увидеть приобретенную квартиру.

Кроме того, застройщики далеко не всегда удовлетворяют претензии, а чаще всего делают это лишь частично. Поскольку практика показывает, что размер неустойки нередко снижается судом, девелоперы могут предложить, скажем, 10-30% от суммы и, тем более, отказать в покрытии убытков.

С другой стороны, всегда есть шанс, что претензия будет удовлетворена и дольщик получит какие-то деньги здесь и сейчас, а не спустя несколько месяцев по суду.

Известны случаи, когда нарушившие сроки девелоперы даже арендовали жилье для своих дольщиков, чтобы разрешить конфликт и не помешать дальнейшей реализации проекта.

Во-вторых, если застройщик не ответит на претензию и дело дойдет до суда, это станет дополнительным аргументом против снижения размера неустойки.

Срок ответа на претензию не установлен, поэтому можно подавать в суд и после 10 дней молчания застройщика. Если девелопер не хочет конфликта и готов договариваться, то он сам максимально быстро выйдет на связь с заявителем.

Наиболее сложные противоречия между дольщиком и девелопером разрешаются через суд. На этом этапе у покупателя есть выбор: ждать передачи квартиры, сохраняя отношения с застройщиком, или разрывать их и ждать денег. В обоих случаях можно требовать через суд денежные компенсации:

– компенсация морального вреда;

– взыскание штрафа (если застройщик не ответил на претензию);

– покрытие судебных издержек.

Проанализируем каждое из этих требований и шансы на их удовлетворение судом. Закон о долевом строительстве предусматривает большие неустойки для нарушающих сроки застройщиков. Чем дольше отсрочка и дороже объект, тем дороже нарушение ДДУ обходится девелоперу.

Однако суд далеко не всегда удовлетворяет высокие требования. Особенно часто размер неустойки снижается, если ее требует дольщик, который все же получил квартиру, пусть и с опозданием.

В то же время в судебной практике есть и жесткие решения в пользу покупателей – многое зависит от конкретного судьи и его точки зрения на ситуацию.

С возмещением убытков дело обстоит сложнее. Суд может не увидеть прямой связи между срывом возможного новоселья и необходимостью дольщика арендовать из-за этого квартиру. Отказать в удовлетворении убытков суд может хотя бы на том основании, что покупатель имеет прописку, пусть даже и не в том городе, где работает и приобрел строящееся жилье.

Моральный вред компенсируется куда чаще. Причем если раньше нужно было его доказывать (приносить справки от врачей), то теперь сам факт нарушения права дольщика (несвоевременное получение ключей от квартиры) уже считается судом достаточным основанием. Проблема лишь в том, что моральный вред компенсируется слабо – максимум до 30 000 руб., а иногда счет идет на несколько тысяч.

Штраф присуждается почти всегда, если застройщик не ответил на претензию, а дольщик не нарушил алгоритм ее подачи. В полном объеме покрываются и судебные издержки.

Как и в случае с претензией, мы рекомендуем учитывать реальные возможности застройщика и этап строительства его дома. Если есть признаки, что застройщик столкнулся с временными трудностями, то лучше их не усугублять. В то же время отказываться от требований вовсе не стоит: до банкротства шансы на их удовлетворение выше, чем после, когда может выясниться, что покрыть убыток нечем.

Радикальный вариант (расторжение ДДУ), как и описанный выше умеренный сценарий, не исключает денежных требований, но к ним еще добавляется возврат вложенных в строительство средств и отказ от квартиры.

Кроме того, если покупатель расторгает ДДУ, то с него снимается обязанность выполнять его условия, тогда как в первом случае дольщик и дальше должен платить деньги, к примеру, если покупал квартиру в рассрочку.

Расторжение ДДУ происходит просто: покупатель пишет соответствующее уведомление и отправляет его застройщику. С момента отправления такого уведомления он больше ничем не обязан застройщику, который в течение 20 рабочих дней возвращает средства, уплаченные за квартиру.

Сложнее обстоит дело с ипотекой. Дольщик заключает кредитный договор с банком, который не прекращает свое действие из-за расторжения ДДУ. Проще говоря, покупатель по-прежнему должен платить банку, пока застройщик не вернет кредитору дольщика перечисленные на строительство средства.

Кроме того, права требования квартиры (от которых пытается отказаться дольщик) находятся в залоге у банка. Поэтому без согласия кредитора отказаться от них будет непросто. Если же банк одобрит такой шаг дольщика, то последний все равно теряет большие суммы в виде уже уплаченных процентов.

Впрочем, эти проценты можно включить в финансовые требования в иске к застройщику (наряду с неустойкой, штрафом и т. д.).

Как показывает практика, чаще всего расторжение договора – наименее продуктивный для дольщика путь, особенно если ситуация в бизнесе застройщика тяжелая и фактически он уже стал непризнанным банкротом.

В этом случае покупатель рискует не получить внесенные за квартиру деньги, все прочие компенсации и, тем более, квартиру.

Кроме того, следует учитывать, что даже если средства дольщику вернут, ситуация на рынке может поменяться не в его пользу, скажем, жилье подорожает.

Если же покупатель выбирает умеренный сценарий и сохраняет ДДУ, то рано или поздно, скорее всего, он все же получит когда-то приобретенную квартиру. Даже если застройщика признают банкротом, власти не оставляют покупателей строящегося жилья один на один с проблемой.

Региональные власти обычно содействуют в меру своих возможностей обманутым дольщикам. Они помогают завершить строительство проблемного объекта, выделяют из бюджета компенсации пострадавшим дольщикам, занимаются поиском инвесторов для реализации проекта, предоставляют дольщикам жилье из резервного жилого фонда до окончания строительства, выкупают права требования к застройщику и т. д.

Чаще всего для получения помощи необходимо добиваться включения в реестр обманутых дольщиков. Чтобы туда попасть, срок задержки передачи квартиры покупателю должен достигнуть 9-ти месяцев. Кроме того, власти выдвигают ряд требований:

– дольщик предоставляет полный пакет документов, подтверждающих его статус;

– участник долевого строительства является гражданином РФ;

– жилой комплекс, в котором была приобретена дольщиком квартира, возводится на землях для жилищного строительства;

– заключенный покупателем договор относится к ДДУ или признан таковым в суде.

Выбор стратегии поведения дольщика, столкнувшегося с нарушением сроков ввода, в конечном счете сводится к его информированности. Пожалуй, именно в этом и состоит главная проблема, ведь без точной и достоверной информации о состоянии бизнеса застройщика никто не может предположить, готов ли он отвечать на претензии, возвращать покупателям деньги или достраивать объект.

Эти сведения охраняются правом коммерческой тайны и могут оставаться скрытыми от взоров властей, покупателей и общественности до тех пор, пока девелопер не потеряет полностью какую-либо дееспособность. Поэтому покупатели строящегося жилья и власти должны прилагать максимум усилий к тому, чтобы на самых ранних этапах возникновения проблем в бизнесе девелопера, выяснять корень и масштабы проблемы.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2018/06/29/774157-dolschiku-zastroischik-srok-sdachi-doma

Как правильно купить квартиру в новостройке

Что может повлиять на получение квартиры?

На первичном рынке недвижимости могут меняться цены, могут меняться игроки, но стабильными остаются риски, с которыми сталкивается потенциальные покупатели.

Застройщик может легко задекларировать строительство десятиэтажного здания, а строить двадцатиэтажное.

Отсутствует общий реестр, в котором можно было бы посмотреть (как, например, в случае с покупкой вторичного жилья), сколько строящихся квартир существует в Украине.

Это лишь немногие примеры.

О рисках

Верховный Суд Украины 18 ноября 2015 года рассмотрел дело № 6-1858цс15 о признании права собственности на квартиру, приобретенную по договору купли-продажи имущественных прав на объект недвижимости.

Истец (физическое лицо) заключил с застройщиком договор на покупку квартиры в строящемся доме и полностью оплатил ее стоимость.

Как оказалось после ввода дома в эксплуатацию, истец не может получить свою квартиру, ведь жилье было продано снова, и в этот раз уже юридическому лицу.

Верховный Суд вынес решение в пользу юридического лица, купившему квартиру более законным способом. Другими словами, если вы покупаете квартиру в строящемся доме по договору купли-продажи имущественных прав, у вас нет никаких гарантий на получение этого жилья в собственность.

Но что может сделать потенциальный покупатель, чтобы минимизировать существующие риски? На самом деле, не так уж и много. Возьмем, к примеру, разрешительную документацию, которой принято интересоваться при принятии решения о покупке строящейся недвижимости.

На первый взгляд,  все должно быть просто: есть разрешение – строят, нет разрешения – не строят. Но в реальности все более запутано. Так, часть застройщиков могут просто не иметь соответствующих документов или иметь “не те” документы, или же документы с истекшим сроком действия.

Бывают ситуации, когда менеджеры компаний не показывают клиентам  разрешительную документацию, или, например, дают копии разрешительных документов, но не передают на руки инвестиционный договор.

Вариантов много, но в целом застройщиков, готовых презентовать все необходимые документы, можно пересчитать по пальцам.

Договор с подвохом

Потенциальные покупатели жилья на “первичке” заключают инвестиционный договор, имея ограниченный набор информации. Практически невозможно узнать о финансовом состоянии девелопера (исключение разве что схема выпуска целевых облигаций), инвестиционные гарантии отсутствуют, кроме того, не функционирует механизм страхования рисков.

Заключая инвестиционный договор,  вы покупаете не недвижимость, а всего лишь  имущественные права, другим словами, вы платите только за право купить.

Договор купли-продажи имущественных прав не регулируется специальными законами.

Таким образом, возникают ситуации, когда в офисе продавца на одни и те же квадратные метры может претендовать несколько желающих, которые эти метры оплатили.

Секрет двойных продаж

Каким же образом можно продать квартиру несколько раз? На вторичном рынке такой ситуации очень легко избежать. В этом случае продавец и покупатель встречаются у нотариуса, который проверяет недвижимость на предмет арестов и других обременений. Эти данные он получает из соответствующего реестра, где и отмечает необходимую информацию.

Когда инвестор покупает квартиру в новостройке, он покупает всего лишь  имущественные права на получение этой квартиры в будущем. Таким образом, нет ни нотариуса, ни госрегистратора, ни реестра, ни квартиры, а факт покупки квартиры нигде не отмечается, кроме как в учетной табличке девелопера.

Гарантировать, что квартира продана только один раз, может лишь продавец. 

Некоторые застройщики заверяют инвестиционные договоры нотариально, но это не меняет ситуацию в целом, ведь, по сути, осуществляется только регистрация передачи денег. В тоже время, нотариус не может повлиять, скажем, на изменение нумерации строящихся квартир или изъятие их из продаж.

Таким образом, в вышеописанном случае ВСУ принял решение в пользу способа покупки, который предусмотрен специальным законом. Интересно отметить, что все предыдущие суды имели обратное мнение. Тут нужно сделать краткое отступление о способах инвестирования в строящееся жилье в Украине.

О способах инвестирования

Законодательное регулирование инвестиций в недвижимость менялось со временем.

Например, до 2005 года заключался договор долевого участия, но история с “Элита-центр” поспособствовала  тому, что способы привлечения денег у граждан ограничили тремя вариантами: фонды финансирования строительства, выпуск целевых облигаций или использование институтов совместного инвестирования  (статья 4 Закона “Об инвестиционной деятельности”).

В то же время в Гражданском кодексе остались нормы, описывающие возможность отчуждения имущественных прав на вновь созданное и неготовое жилье.

Таким образом, сложилась ситуация, при которой часть застройщиков предпочитает использовать нормы прямых законов, а другие – нормы Гражданского кодекса.

Как следствие, возникло большое количество комбинаций договоров. Благодаря ГКЦБФР исчезло много “импровизированных” схем с ценными бумагами, но в то же время до сих пор существуют схемы за рамками контроля ведомства.

Так по сей день существуют договора купли-продажи имущественных прав в самых непредсказуемых версиях, а также совершенно неприемлемые с юридической точки зрения предварительные договора.

Часть застройщиков, не особо переживая о законодательных ограничениях, так свои договоры и называют – “инвестиционный договор”. Не редкость ситуации, когда в одном и том же жилом комплексе квартиры продаются разными способами и не один раз.

Кто владелец

По какому принципу продавец имущественных прав или суд, как в описанном выше случае,  выбирают, кому достанется квартира? Ответ следующий: более удачливый покупатель заключил договор бронирования квартиры и приобрел необходимое количество целевых облигаций.

Договор бронирования – это юридическая импровизация, не предусмотренная ни законами, ни кодексами, в то же время покупка целевых облигаций четко определяется Законом “Об инвестиционной деятельности”.

Покупатель-“неудачник” заключил договор купли-продажи имущественных прав, который предусмотрен Гражданским кодексом, но не указан в законах прямого действия. Таким образом, ВСУ не сложно было выбрать “победителя”.

Тут следует вспомнить, что в Украине не осуществляется государственный контроль за инвестициями, все спорные ситуации разрешаются в суде. В свою очередь суды каждый раз могут по-новому  трактовать те или иные случаи, оставляя окончательное решение на усмотрение Верховного Суда.

В описанной в начале материала ситуации все суды, кроме ВСУ, приняли решение в пользу лица, выполнившего все свои обязательства по договору купли-продажи имущественных прав.

Решение мотивировалось статьей 7 Закона “Об инвестиционной деятельности”, а именно пунктом 5, который гласит, что истец “имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций в соответствии с законодательными актами Украины”.

Суд первой инстанции, а вслед за ним и высшие суды, расценили слова “право владеть ” как подтверждение прав собственности на предмет спора.

Однако судьи Верховного Суда,  ознакомившись с другими статьями того же Закона, а также нормами Гражданского Кодекса Украины,  увидели, что истец выполнил все условия для того, чтобы требовать право собственности, но, тем не менее, собственником считаться не может. Почему?

Во-первых, порядок оформления права собственности урегулирован специальными законами “О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью” и “Об инвестиционной деятельности”. Купля-продажа имущественных прав там не фигурирует.

Во-вторых, по смыслу договора купли-продажи имущественных прав истец получил лишь право на приобретение права собственности, а не само право собственности на недвижимое имущество.

Таким образом, раз у истца не возникло прав собственности, то он не может оспаривать квартиру, как свою собственность.

В-третьих, судебным решением нельзя защитить свое право собственности на вновь созданное  имущество, потому что это не предусмотрено Гражданским кодексом. Это означает, что права собственности на квартиры в новостройках, признанные в судебном порядке, недействительны.

* * *

К сожалению, в Украине не обеспечена прозрачность первичного рынка. Хотя в Киеве и ведется мониторинг рынка новостроек, все действия властей, как правило, ограничиваются только философской констатацией нарушений.

Можно говорить, что более “правильно” купить квартиру в строящемся доме – это осуществить покупку с помощью целевых облигаций, ФФС или паевых фондов.

Однако следует помнить, что и в этих случаях инвестор не застрахован от двойных продаж и двойных залогов, так как отсутствует единый реестр строящихся квартир и правила их регистрации.

Еще одной опасностью являются права собственности на вновь построенные квартиры, полученные при помощи решения суда, так как они могут быть признаны недействительными. В Украине нет прецедентного права, поэтому в каждой новой ситуации может быть принято иное решение.

Вячеслав Савченко, руководитель компании FORMULA ESTATE LLC

Источник: https://www.epravda.com.ua/rus/publications/2016/02/22/582508/

Округ закона
Добавить комментарий