Как купить дом в ипотеку с прописанным человеком?

Ненужный довесок: минчанин купил квартиру с зарегистрированным в ней человеком, который отказывается выписываться. Комментарий юриста

Как купить дом в ипотеку с прописанным человеком?

Покупка собственной квартиры не всегда приносит исключительно положительные эмоции. Иногда новоселы сталкиваются с очень серьезными проблемами. Своей историей с Onliner.

by поделился один из читателей. «Помогите, пожалуйста, попал в трудную ситуацию. Купил квартиру по договору купли-продажи. Сделка была оформлена нотариально.

Продавцом выступала мать по доверенности сына», — пишет молодой человек.

* * *

Мать чуть раньше по договору дарения подарила ему квартиру. В квартире на момент продажи и сейчас прописан сын. Об этом никто мне не сообщил, ни в нотариальной конторе, ни где бы то еще. После оформления прошло уже около двух лет.

Теперь я узнаю, что там прописан указанный сын. Сына нигде найти не могу. Со слов матери, он уехал в Таиланд. Выписываться он не собирается. Подскажите, могла ли быть заключена такая сделка нотариально, на основании каких документов она заключалась и вообще законно ли все.

Помогите найти выход из этой ситуации.

* * *

Непростой случай комментирует адвокат Сергей Зикрацкий:

Нотариус при удостоверении сделок купли-продажи жилых помещений проверяет наличие проживающих в таких помещениях граждан и в случае необходимости получает их согласие на отчуждение жилого помещения.

Для этого нотариус истребует справку о месте жительства и составе семьи или копию лицевого счета на жилое помещение. Эта норма была предусмотрена в п.

 57 действовавшей в 2013 году Инструкции о порядке совершения нотариальных действий.

Несмотря на то, что в данном конкретном случае согласие ни у кого получать не требовалось, поскольку продавал квартиру ее собственник (договор от имени собственника подписывала его мать), эти документы в любом случае должны были быть истребованы нотариусом и покупатель должен был иметь возможность с ними ознакомиться.

Статьей 275 Гражданского кодекса Республики Беларусь предусмотрено, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

К счастью для покупателя квартиры, в описанной ситуации жилищным законодательством как раз предусмотрено иное. В соответствии с п. 2 ст.

 95 Жилищного кодекса Республики Беларусь «бывшие члены семьи собственника жилого помещения, другие граждане, имеющие право владения и пользования жилым помещением и не имеющие доли в праве общей собственности на это жилое помещение, подлежат выселению из него по требованию собственника жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, если иное не установлено Брачным договором или письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением».

Поэтому покупателю квартиры необходимо предъявить иск к прежнему собственнику о выселении его из квартиры. А всем остальным, кто намерен приобретать жилье, советую перед заключением сделки потребовать от собственника следующие документы:

1) оригинал свидетельства о праве собственности на квартиру и документы, на основании которых это право собственности возникло (договор о приватизации или купле-продаже, свидетельство о праве на наследство, договор долевого строительства и справку от застройщика и т. д.);

2) технический паспорт на квартиру. Его необходимо проверить на предмет наличия в квартире незарегистрированной перепланировки;

3) выписку из регистра недвижимости об отсутствии обременений на квартиру. В данной выписке должно быть указано, когда и на основании чего было зарегистрировано право собственности (это надо сверить с документами, подтверждающими приобретение права собственности) и есть ли на момент выписки обременения на данную квартиру (например, ипотека);

4) копию лицевого счета или справку о составе семьи, чтобы точно знать, кто зарегистрирован в квартире на момент совершения сделки. Желательно также получить выписку о тех, кто был зарегистрирован в данном помещении раньше с информацией о дате выселения, и попросить собственника прокомментировать факт и условия выселения лиц, проживавших в жилом помещении раньше;

5) документы, подтверждающие погашение задолженности по коммунальным платежам.

В случае возникновения сомнений необходимо просить продавца прокомментировать такие факты и отказаться от заключения договора, если объяснения вас не удовлетворили.

И не забывайте, что договор купли-продажи, который составляется нотариусом или регистратором, — это не стандартная форма.

Вы вправе требовать включения в него тех условий, которые для вас принципиальны (например, сроки выселения продавца и проживающих в квартире граждан, порядок вывоза мебели, отсрочку платежа, штрафные санкции и т. д.).

Источник: https://realt.onliner.by/2015/06/16/kvart-61

Купить квартиру с невыписанным: дешевое жилье или жизнь в коммуналке?

Как купить дом в ипотеку с прописанным человеком?

29.09.2014 | 00:00 19260

Бывает, что предложенная покупателю квартира подходит ему по всем параметрам. Но когда-то в ней был прописан гражданин, за которым по закону сохраняется право проживания. Можно ли покупать такое жилье?

По российским законам собственник жилья имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать, менять. Тем не менее человек, ранее зарегистрированный на этой жилплощади, способен нарушить комфортное существование нового владельца. Даже несмотря на то что последний честно расплатился с продавцом и имеет на руках договор купли-продажи.

Закон на защите собственника

Так называемая прописка в России была отменена 1 октября 1993 года, когда вступил в силу Закон «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ». Советскую прописку, призванную закрепить людей по месту жительства, заменила регистрация.

Как продать «квартиру с ребенком»Если сделка с недвижимостью затрагивает интересы несовершеннолетних собственников, для ее проведения требуется разрешение органов опеки и попечительства.

>>Хотя российские законы ориентированы прежде всего на защиту прав собственника и добросовестного приобретателя, возможны сюрпризы.

Прописка, а правильнее – регистрация по месту пребывания, может испортить планы гражданина, честно расплатившегося с продавцом и по всем правилам зарегистрировавшего право собственности на квартиру.

Дело в том, что существуют категории жильцов из разряда недееспособных или социально незащищенных, которых собственник даже через суд вряд ли сумеет выселить. Судье в таких тяжбах приходится принимать непростое решение: сохранить зарегистрированному право проживания в квартире или лишить такового.

Как рассказал БН президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский, когда грамотному риэлтору приходится проводить сделку с «посторонним», то первое его действие – предложить клиенту отказаться от сделки. «Если же покупатель настаивает на покупке именно этой квартиры, то обязательно заручаемся его письменным заявлением, что он предупрежден о риске», – отметил Дмитрий Щегельский.

Рецепт для покупателя

Приобретение жилья с обременением на вторичном рынке всегда рискованно. Однако если принято решение об именно такой покупке, то имеет смысл максимально застраховаться.

В данном случае – получить с продавца (собственника) и всех зарегистрированных в квартире граждан нотариальные обязательства о снятии с регистрационного учета.

В этих документах должна быть четко обозначена дата, до которой проживающие в квартире обязуются сняться с регистрации и освободить жилье. Если они этого не сделают, у вас на руках будут их письменные обязательства. Значит, решение суда будет в вашу пользу.

Иногда собственнику некуда выписаться и ему требуется время. Тогда в договоре купли-продажи предусматривается срок снятия с регистрационного учета

Некоторые специалисты также рекомендуют помимо письменных нотариальных заверений о сроке снятия с учета заинтересовать продавца материально. Делается это следующим образом.

В выбранном вами и продавцом расчетном центре (или банке, путем создания аккредитива) замораживается определенная сумма. Разморозить и забрать деньги продавец сможет только после того, как квартира будет полностью освобождена.

Практика показывает: чем выше сумма в банковской ячейке, тем быстрее решаются проблемы с выпиской.

Квартиры с обременением (с жильцами, которых очень сложно или даже невозможно выписать и выселить без их согласия) – довольно редкий товар на рынке.

Но когда в листингах появляется такое предложение, у продавца или его представителя (риэлтора) телефон перегревается от звонков. Это и понятно: квартира с обременением стоит, как правило, на 10-20% ниже среднерыночной цены.

При стоимости квартиры, к примеру, в 4-5 млн руб. дисконт составляет от 400 тыс. руб. и выше. Казалось бы, это и есть цена риска, но покупатели зачастую не задумываются о том, что после оформления договора купли-продажи им придется за собственный счет решать проблему с зарегистрированными гражданами. И успех не всегда гарантирован.

Например, среди «посторонних» могут оказаться и те, кому право проживания будет сохранено по решению суда. В итоге ваша новая квартира автоматически превратится в коммуналку.

Надо заметить, что некоторые покупатели сознательно идут на такой риск, лишь бы купить жилье дешево.

А затем создают проживающему «веселую жизнь», добиваясь того, чтобы он сам захотел освободить квартиру.

Кто может вселиться

При принятии решения о приобретении квартиры с «посторонним» необходимо учитывать то, что некоторые категории зарегистрированных «особо опасны» для нового собственника.

Прежде всего к ним относятся жильцы, когда-то отказавшиеся от права приватизации жилья.

Дело в том, что за ними по закону сохраняется право проживания. Не исключено, что однажды в дверь вашей новоприобретенной квартиры позвонит совершенно незнакомый человек и скажет: «Я здесь живу, потому что прописан». И покажет соответствующую отметку в паспорте.

Точно так же с чемоданами на вашем пороге может оказаться «безвестно отсутствующий». Ведь он не только не участвовал в приватизации, но может заявить о том, что не знал о ней. Найдет ли он доводы, достаточные для того, чтобы суд признал за ним право проживания, другой вопрос. Но риск существует.

Еще труднее с так называемыми невидимками – гражданами, о которых вы не найдете информации в форме 9, потому что на момент приобретения квартиры они не числятся среди зарегистрированных. Например, это может быть человек, когда-то выписанный в места лишения свободы или в психиатрическую больницу.

Осужденный может отсидеть свой срок, а больной излечиться, после чего его право на проживание в этой квартире может быть восстановлено по суду. Для того чтобы не получить сюрприз в виде претендующего на проживание в вашей квартире гражданина, вернувшегося из мест не столь отдаленных или психиатрической клиники, следует внимательно изучить историю квартиры.

Для этого нужна архивная справка о регистрации. Однако потенциальному покупателю таковую не получить. Ее необходимо попросить у продавца (собственника). Если он заинтересован в сделке и ему нечего от вас скрывать, продавец сходит в жилконтору и получит этот документ.

При обнаружении в архивной справке «невидимок» нужно десять раз подумать, прежде чем платить за недвижимость, как бы ни велико было желание приобрести именно этот объект.

Вячеслав Березниченко    Анна Воронина   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/193339/

Выписка жильцов при покупке квартиры. Можно ли покупать жильё с прописанными людьми, как проверить, что в квартире никто не прописан

Как купить дом в ипотеку с прописанным человеком?

Что такое прописка и регистрация. Это одно и то же?

Давайте сначала разберёмся с терминами. По закону, существуют постоянная и временная регистрации. Постоянная — по месту жительства, это тот самый штамп в паспорте с адресом, который с советских времён называют пропиской. Временная — по месту пребывания, то есть адресу, где человек живёт в данный момент.

Допустим, вы переезжаете из своей квартиры в Липецке, где вы прописаны, в арендованную квартиру в Краснодаре. Постоянная регистрация у вас будет в Липецке, а временная — в Краснодаре (если, конечно, вы её сделаете). Почему нужно делать временную регистрацию, мы писали в этой статье.

Важно: прописанный в квартире человек не обязательно является её собственником. Даже если зарегистрирована целая семья, владеть квартирой может кто-то один, и заключать сделку вы будете именно с этим человеком.

Собственник жилья иногда прописан в другом месте — это тоже нормально. Например, родители купили квартиру и зарегистрировали там детей.

Но ни совершеннолетние, ни несовершеннолетние дети прав на эту квартиру иметь не будут.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Мы уже рассматривали подробно, кого собственник может прописать в своей квартире и как он может выписать других людей из квартиры, в том числе бывшего мужа или жену, детей и т. д.

Как узнать, кто прописан в продаваемой квартире

О прописанных в квартире людях или имеющих право на проживание в ней (это не одно и то же!) покупатель должен узнать до сделки. Если бывшим владельцам удалось скрыть эту информацию, новый собственник может обратиться в суд и потребовать признать сделку недействительной.

Чтобы не попасть в неприятную историю, перед сделкой необходимо проверить юридическую историю квартиры, историю регистрации и снятия с регистрационного учёта её владельцев и других проживающих хотя бы за последние несколько лет.

Важно: ничего плохого в том, что в квартире на момент её продажи кто-то прописан, нет. В конце концов, люди часто продают одну квартиру, чтобы купить другую, и пока они готовятся к сделке, должны быть где-то зарегистрированы. Но проверить перечень прописанных людей перед покупкой квартиры всё равно стоит.

Какие документы потребуются для проверки истории квартиры:

  • Выписка из ЕГРН. Там будут указаны основные характеристики самого объекта недвижимости, информация о собственнике, основаниях приобретения им жилого помещения (купил он его или унаследовал, например) и наличии обременений. Запросить выписку можно в любом центре Госуслуг «Мои документы» или в отделениях Росреестра.
  • Выписка из домовой книги. Там будут указаны сведения о зарегистрированных в квартире лицах на момент обращения.
  • Архивная выписка из домовой книги. Из этого документа можно получить сведения о людях, прописанных и выписанных из этой квартиры ранее. Выписки из домовой книги запрашивают в паспортном столе (УФМС) либо в управляющей компании (ТСЖ, ЖСК или другой организации, занимающейся обслуживанием домов).
  • Единый жилищный документ (ЕЖД). Эта форма документа существует только в Москве, она совмещает в себе сведения из ЕГРН, выписки из домовой книги и финансового лицевого счета. Получить его также можно в МФЦ «Мои документы».

Подробнее о том, как проверить все документы на квартиру перед покупкой, мы писали в этой статье.

Проверили: зарегистрированных нет. Какие могут быть подвохи

Может оказаться, что некоторые выписанные из квартиры люди по-прежнему сохраняют за собой право проживания. Это, например, лица, находящиеся в местах лишения свободы.

Они снимаются с регистрационного учёта по месту жительства и ставятся на регистрационный учёт по месту отбывания наказания, но при этом право пользования жилым помещением за ними сохраняется.

После возвращения такой человек сможет восстановить регистрацию и продолжить пользоваться квартирой, даже не являясь её владельцем. Точно так же могут быть восстановлены в правах люди, которые были признаны пропавшими без вести, а потом нашлись.

По словам руководителя департамента контроля качества юридической службы «Амулекс» Нуриды Ибрагимовой, сведения о тех, за кем сохранено право пользования на жильё, должны быть в выписке из домовой книги.

«Но при условии, что сотрудники, осуществляющие регистрацию, поставили отметку, — уточняет юрист.

— Ранее граждан, отбывающих наказание, снимали с учёта без отметок о сохранении за ними права пользования жильём, но с начала 2000-х годов такие отметки, как правило, ставят».

Без суда снять с учёта (выписать) такого жильца без его согласия невозможно, подчёркивает Ибрагимова. Юристы рекомендуют тщательно проверять историю квартиры, и если появится информация о таких жильцах, то лучше поискать другой объект для покупки.

Можно ли купить квартиру с прописанными в ней людьми, есть ли риски?

Закон ничего не говорит о том, что все прописанные в квартире люди должны сняться с регистрации до сделки. Обычно это простая предосторожность со стороны покупателей, которые хотят минимизировать возможные проблемы.

Рассмотрим два самых распространённых случая покупки квартиры с прописанными жильцами.

Первый случай: квартира продаётся, но владелец не может выписаться до заключения сделки (например, он покупает другое жильё или требуется отсрочка по иным причинам).

Это довольно распространённая практика, особенно при альтернативных сделках купли-продажи, когда одновременно несколько участников «цепочки» должны переехать из одной квартиры в другую.

В этом случае продавец даёт покупателю обязательство, заверенное нотариусом, выписаться до определённой даты (допустим, в течение двух недель после перехода прав собственности). Пункт об этом также вносится в договор купли-продажи. В этом случае риск покупки квартиры с прописанными людьми невысок.

Если бывший владелец (или члены его семьи) всё же нарушат обязательство сняться с регистрации, новый собственник имеет право выписать их в судебном порядке.

Смысла «цепляться» за квартиру у старых владельцев в этом случае, как правило, нет: суд встанет на сторону нового собственника недвижимости, а старый выплатит как минимум судебные издержки за всех, а возможно, и какую-то компенсацию покупателю.

А иногда бывает, что продавец просто боится остаться «без прописки» даже временно, хотя в этом нет ничего страшного. О постоянной и временной регистрации и о том, как выписаться «в никуда», мы писали в этой статье.

Второй случай предполагает, что у приобретаемой квартиры есть обременение в виде прописанных там жильцов, имеющих право на проживание даже при смене собственника жилья. Например, это люди, отказавшиеся от приватизации жилья в пользу кого-то другого. Их нельзя выписать даже через суд.

Ещё, как правило, нельзя выписывать людей, которые живут в квартире по договору ренты (если в договоре не написано другое, но это вряд ли) или по завещательному отказу. Закон не запрещает собственнику проводить сделки с такой недвижимостью: квартиру можно продать, но только с прописанными в ней людьми, и выписать их будет практически невозможно.

Покупатели на такие объекты тоже находятся, потому что они продаются с большими скидками.

Существует даже такая категория инвесторов, которые специализируются на выкупе квартир со сложной юридической историей, в том числе с прописанными людьми. Они готовы потратить время и деньги на суды, чтобы всех выписать (если это возможно), а «чистую» квартиру продать значительно дороже.

Если вы не намерены тратить время, силы и деньги на это, то лучше поискать «свободный» вариант.

Авторы: Команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Наташа Байдужа.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/vypiska-zhiltsov-pri-pokupke-kvartiry-mozhno-li-pokupat-zhile-s-propisannymi-lyudmi-kak-proverit-chto-v-kvartire-nikto-ne-propisan

Продать квартиру с прописанным человеком

Как купить дом в ипотеку с прописанным человеком?

Опасения, что некий недобропорядочный риэлтор попробует вам продать квартиру с прописанным человеком вполне обоснованы.

Чтобы исключить подобные неприятности, покупатели и обращаются МИЦ-Недвижимость, а чаще всего это происходит по рекомендации.

Заметим, что выбор этот имеет достаточно обоснований, поскольку для всех, кто покупает квартиру на вторичном рынке через наше агентство, правовая и финансовая безопасность обеспечена.

Гарантии для покупателя

По каждой без исключения сделке риэлторы нашего агентства проводят детальную проверку юридической чистоты квартиры.

Исследования включают, в том числе, и наличие прописанных в ней граждан – для Москвы и области это особенно актуально, если вспомнить, что в ряде случаев собственники регистрируют на своей жилплощади большое количество людей с целью получения финансовой прибыли. При этом статус каждого прописанного может иметь разные последствия:

  • Временная регистрация – без прав на саму недвижимость, но стоит учесть возможность проживания в квартире в указанный период;
  • Постоянно прописанные граждане, включая несовершеннолетних и недееспособных – с правом неограниченного проживания, включая последующие притязания на право собственности.

Чтобы исключить разного рода эксцессы, риэлтор в обязательном порядке проводит проверку юридической истории квартиры.

Каждый клиент, обращающийся для покупки квартиры в МИЦ-Недвижимость, получает от компании Гарантийный Сертификат, дающий право на правовую защиту своих интересов силами специалистов нашего агентства.

Это означает, что в случае возникновения любых спорных ситуаций по статусу квартиры и прав собственности на неё наша компания добровольно берет на себя обязательства по защите интересов покупателя.

Можно ли продать квартиру с обременением

Будем честны – подозрительность покупателей при выяснении того, что на жилплощади имеются прописанные лица, возрастает мгновенно. Скрывать, что в квартире остались зарегистрированные люди, смысла тоже нет.

Поэтому перед тем, как продать недвижимость, добропорядочные собственники решают такие вопросы самостоятельно или обращаются к риэлторам, в чьи обязанности может входить и предпродажная подготовка объекта.

Легальная, законная реализация жилья с прописанным человеком осуществляется только тремя способами:

  • Прописанные лица будут сняты с регистрации продавцом
  • Выписку людей осуществляет покупатель
  • Сделка регистрируется с сохранением пожизненных или временных прав граждан (например, при договоренности между родственниками)

Выгодна ли продажа, если в квартире прописаны другие лица

Стоит учесть, что если вопрос с прописанными людьми решает покупатель, цена такой квартиры снизится ещё больше – в этом случае все расходы по оформлению документов ложатся на нового собственника.

Важно также принимать во внимание возможные риски и оплату работы эксперта по недвижимости.

Все эти факторы способствуют уменьшению конечной стоимости квартир, выставляемых на продажу с зарегистрированными в ней лицами.

Статьи Жилищного, Семейного и Гражданского кодекса РФ поддерживают право собственника на реализацию квартиры с прописанным человеком, но для продавца такую сделку назвать выгодной сложно. Стоимость недвижимости с подобным обременением заметно ниже средней по рынку.

Выгодна ли покупка жилья с прописанными гражданами

Несмотря на привлекательную цену, покупатели таких квартир соглашаются на сделку неохотно, особенно на фоне существующего сегодня профицита жилья на первичном рынке, без какой-либо юридической истории и последствий, связанных с возможным обнаружением скрытой информации. Приобретать недвижимость с таким обременением всё же можно, если действовать грамотно и не скупиться на оплату работы риэлтора. Так покупатели квартир будут гарантированно защищены от всех рисков вторичного рынка недвижимости.

  • Максимально подробная проверка каждой квартиры перед заключением договора купли-продажи;
  • Экспертная оценка жилья;
  • Исследование юридического статуса с момента первого права собственности, включая наличие прописанных в ней лиц;
  • Защита интересов клиента в соответствии с условиями сделки.

Если в настоящий момент у продавца нет возможности освободить квартиру от любых обременений, это можно обсудить с покупателем и отразить в условиях договора купли-продажи.

При отсутствии препятствий для освобождения квартиры от зарегистрированных в ней лиц, и согласии покупателя пойти навстречу, на основании пунктов документа и в течение указанного периода бывший или настоящий владелец, или человек, его представляющий, аннулирует права всех прописанных граждан, выполняя надлежащим образом все обязательства по договору.

Когда этот вопрос решается силами покупателя, стоит помнить, что после регистрации новых прав собственности не всех людей можно будет выписать из приобретенной квартиры даже через суд.

Обязательно проконсультируйтесь на предмет законности прекращения регистрации с риэлтором и юристом МИЦ-Недвижимость, сделать это можно в любом из офисов нашей компании в Москве, адреса, время работы и телефоны отделений можно узнать здесь.

Кого нельзя выписать

Увы, но в большинстве ситуаций, новый собственник, который действовал самостоятельно при поиске квартир на вторичном рынке и покупке наилучшего варианта, оказывается в затруднительном положении.

Без опыта риэлтора и экспертного мнения юриста можно продать квартиру на вторичном рынке, но не приобрести её – безопасно, с правильным оформлением и гарантией того, что после регистрации сделки не обнаружатся прописанные члены семьи бывшего владельца.

Некоторых из них будет невозможно снять с регистрации принудительно, поскольку даже суд не имеет права лишить человека такого права:

  • Собственников долей и наследников по завещанию
  • Членов семьи владельца по приватизации, отказавшихся от собственности в его пользу
  • Оплативших пай (или его часть) в кооперативных квартирах
  • Иждивенца при наличии договора ренты
  • Один из супругов, на основании брачного договора
  • Несовершеннолетние без родителей или опекунов

Конечно, такие нюансы стоит прояснять до покупки квартир, и ещё раз повторим рекомендацию – принимать решение стоит только после консультации с компетентными специалистами.

Даже если за квартиру предлагается крайне соблазнительная цена, рисковать не стоит.

На вторичном рынке всё же есть вероятность приобрести за собственные миллионы рублей неприятное дополнение в виде прописанного незнакомого вам лица, претендующего на проживание на ваших законных квадратных метрах.

Памятка продавцу квартиры

Каждый собственник жилого помещения несёт ответственность за его качество, в том числе и юридическое.

Прежде чем продать недвижимость, определите, что влияет на стоимость квартиры и постарайтесь улучшить эти параметры с минимальными вложениями.

Когда речь заходит о прописанных на продаваемой жилплощади, определенно стоит изменить условия регистрации, аннулировать действующие и обеспечить каждому выписанному человеку аналогичные условия.

В ином случае квартира может потерять в стоимости до 40% от рыночной цены – это неприемлемо и нерационально. Чаще всего останавливает от выписки сложность самой процедуры, особенно, если речь заходит о получении разрешения для несовершеннолетних от органов опеки и попечительства.

Детей необходимо прописать в другую, равную имеющимся условиям квартиру и здесь комиссии неумолимы.

В этом и любом другом случае настоятельно рекомендуем оформить доверенность, позволяющую представлять интересы клиента риэлтору МИЦ-Недвижимость, поручив все бюрократические процедуры опытному специалисту.

Независимо от сложности сделки, стоимость работы агента будет строго зафиксирована в Договоре на оказание услуг. Впоследствии, ни при каких обстоятельствах цена изменяться не будет, что гарантирует собственнику жилья, где есть прописанные лица, защиту от непредвиденных расходов.

Подводя итог, заметим, что порядочность и честные намерения продавца при поиске покупателя квартиры и заключении сделки, осложнённой наличием прописанных в ней лиц, являются главными условиями для быстрой и выгодной продажи.

Остальное – вопрос опыта риэлторов МИЦ-Недвижимость, сомневаться в котором определенно не стоит.

За 17 лет работы наши агенты неоднократно закрывали подобные сделки, с максимальной выгодой для собственников и гарантированной законностью для покупателей.

Источник: http://www.mir-realty.ru/services/sell/prodat-kvartiru-s-propisannym-chelovekom/

Продажа квартиры с прописанным человеком не собственником 2020

Как купить дом в ипотеку с прописанным человеком?

Сделка купли продажи сопровождается различными нюансами. Один из ключевых моментов – освобождение квартиры от проживающих в ней граждан. Однако не всегда это возможно, и тогда происходит продажа квартиры с прописанным человеком. Сегодня рассмотрим, какие виды прописанных бывают, что с ними делать и как оформлять документы.

Закон о прописанных жильцах

Люди, прописанные в жилье, получают очень важное право – право пользования жилищем и проживания в нем. Собственности человеку это не дает, только право жить в определенном помещении.

ВАЖНО! Продажа квартиры с прописанными людьми возможна в любом случае. Вопрос в том, как ее правильно оформить.

Есть различные основания для регистрации и соответственно разные виды прописанных граждан. В зависимости от конкретных особенностей нужно выбирать разные варианты продажи. Рассмотрим основные виды прописанных:

  • Пожизненные жильцы – самый проблемный вид для покупателя. Их нельзя выселить без согласия даже по решению суда, а в некоторых случаях нужно брать разрешение на продажу.
  • Временные жильцы – наниматели по договору аренды. Могут проживать, пока действует договор найма/аренды квартиры. Договор не прекращается со сменой собственника.
  • Член семьи продавца – это люди, которых продавец не выселил сам по какой-то причине. Если они отказываются сниматься с регистрации, поможет обращение в суд. Их право на проживание прекращается в момент продажи жилья.
  • Несовершеннолетние – рассмотрим их отдельно, потому что в отношении них действует особое правило. Дети должны проживать вместе с родителями, а значит при их выселении из старой квартиры через суд могут возникнуть сложности.
Вид жильцаОснование возникновенияОсобенности оформления
ПожизненныйОтказался приватизировать квартиру;Получил право на основании завещательного отказа;ДКП или дарение (редкие случаи)Жильцы обязательно перечисляются в ДКП.Их согласие на продажу не требуется.
Рентополучатель по соглашению рентыВ договоре обязательно указывается наличие рентополучателя.Обязательно брать согласие рентополучателя на продажу
ВременныйДоговор найма (аренды) квартирыВ ДКП нужно указать наличие таких жильцов. Их согласие на продажу не нужно
Член семьи продавцаНа основании ст. 30 и 31 ЖК РФ. Члены семьи собственника могут проживать в его квартире вместе с ним с его разрешенияИх не нужно указывать в ДКП, т.к. они не сохраняют права проживания в квартире. Согласие на продажу от них не требуется.Нужно указать в ДКП срок, до которого продавец обязуется выписать семью из квартиры.
НесовершеннолетнийАналогично членам семьи – ст. 30, 31 ЖК РФ.Если несовершеннолетний является собственником, требуется разрешение опеки. Если не собственник, обращаться в опеку не нужно.

Перечисленные выше ситуации касаются только жильцов приватизированной квартиры. Для жильцов муниципальных площадей действуют другие особенности продажи.

Пожизненные жильцы

Эти люди имеют право пожизненного проживания независимо от воли собственника. Даже при продаже квартиры такое право не аннулируется – и такая ситуация считается самой проблемной для покупателя. Ниже рассмотрим, как продать квартиру с прописанным человеком с правом пожизненного проживания.

Где посмотреть. Пожизненные жильцы отражаются в официальных документах. Увидеть запись о них можно:

  • справка о прописанных – указывается ФИО, дата рождения, родство и дата регистрации, основание прав нужно проверять дополнительно;
  • выписка из ЕГРН – содержит сведения о ренте и иногда о завещательном отказе;
  • документ-основание необходим для выявления пожизненных жильцов по приватизации или по предыдущему ДКП (дарственной).

Как оформить ДКП. В договоре обязательно дается список прописанных пожизненных жильцов согласно со ст. 558 ГК РФ. Иначе покупатель сможет аннулировать договор через суд. При обременении рентой рекомендуется обратиться к нотариусу для удостоверения договора. Если речь идет о других основаниях достаточно простой письменной формы договора.

Нужно ли согласие. Для продажи потребуется только согласие рентополучателя. Согласие лиц, получивших прописку по другому основанию, брать не нужно.

Как действовать покупателю. Подписывая договор, покупатель должен понимать, что выселить пожизненного жильца он не сможет даже через суд. Впоследствии продавать квартиру ему придется также с жильцом, о чем нужно будет уведомить следующего собственника.

Временные наниматели

По договору коммерческого найма гражданин сдает свою квартиру другим лицам, которые за возможность проживания выплачивают определенную арендную плату. При продаже такой квартиры договор найма не аннулируется, а арендаторы продолжают пользоваться жилищем до тех пор, пока не истечет срок контракта.

Где посмотреть. Росреестр регистрирует только долгосрочный договор найма, более 1 года – он будет показан выпиской ЕГРН. Если договор заключен на меньший или неопределенный срок, записи о нем не будет. Вычислить нанимателей можно по справке о прописанных – там может быть отражена временная регистрация.

Как оформить ДКП. Простая письменная форма договора с пунктом о факте заключенного договора аренды. Дополнительно контракт нужно дополнить списком временных жильцов.

Нужно ли согласие. Согласие на продажу временных жильцов не требуется.

Как действовать покупателю. Покупатель станет арендодателем автоматически. После истечения срока договора или при нарушении правил проживания можно выселить жильцов принудительно.

Члены семьи продавца

Семейство собственника проживает в квартире на основании закона – ст. 30 и 31 ЖК РФ. При продаже собственник должен выписать всех зарегистрированных граждан. Но можно ли продать квартиру с прописанным человеком, если выписать всех до сделки не удается.

ВНИМАНИЕ! Наличие прописанного члена семьи не влияет на факт регистрации прав нового собственника. Росреестр зарегистрирует право, а разбираться с прописанными придется уже покупателю.

Где посмотреть. Вариант только один – справка о прописанных (домовая книга). Там будет указано ФИО лица, его родство с собственником, дата рождения и регистрации по мест проживания. Срок давности справки не должен превышать 3-5 дней до даты заключения договора, иначе сведения могут быть недостоверными.

Как оформить ДКП. Договор оформляется с помощью простой письменной формы, перечислять поименно членов семьи продавца не нужно, но желательно. Обязательно указать обязанность продавца выписать свою семью в определенный срок после сделки.

Нужно ли согласие. Согласие прописанных членов семьи на сделку не требуется, если они не являются сособственниками. Исключение – согласие супруга на продажу общей квартиры, но оно не зависит от факта прописки.

Как действовать покупателю. Если после покупки продавец игнорирует просьбы выписать свою семью из квартиры, нужно обращаться в суд за принудительным выселением.

Несовершеннолетние

Продать квартиру с прописанным ребенком возможно на общих основаниях как для членов семьи, если он не является собственником. Прописанный человек, являющийся собственником и не достигший 18 лет, означает необходимость обратиться в орган опеки за разрешением.

Сложность продажи квартиры с прописанным ребенком – его нельзя выписать в никуда. Одновременно с выпиской его нужно прописать по новому месту жительства и обязательно – с одним из родителей. Не всегда это можно организовать, поэтому продавцы просят покупателей отсрочить дату выписки на более позднее время.

Для покупателя это риск. Если продавец так и не выпишет ребенка, защитить через суд права нового собственника будет затруднительно. Усилить позицию покупателя поможет нотариальное обязательно продавца о снятии себя и ребенка с учета.

По сути, продавец так дополнительно гарантирует, что он в определенный период совершит перерегистрацию. С таким обязательством на руках можно требовать в суде возмещения убытков в денежной форме.

В остальном продажа квартиры не отличается от стандартной – договор в простой письменной форме, удостоверять у нотариуса не нужно (если ребенок не собственник). Подробнее о продаже квартиры с несовершеннолетними читайте по этой ссылке.

На сколько дешевле продавать квартиру

Цена квартиры зависит от конкретной ситуации. Чаще всего дисконт на продажу таких квартир предоставляется, если в квартире прописаны «мертвые души», с которыми продавцу не хочется возиться самостоятельно. Например:

  • фиктивные прописанные;
  • дальние родственники или знакомые, которых затруднительно найти;
  • проблемные родственники;
  • прописанные в МЛС.

В этом случае скидка может составить не менее миллиона рублей, ведь покупателю придется нести значительные судебные и временные издержки на снятие таких граждан с регистрации.

В других случаях, когда перерегистрация откладывается на время (например, семья с несовершеннолетними переезжает в другой город), скидка может составить несколько сотен тысяч рублей.

Образец договора

Для оформления продажи с прописанным человеком нужно взять стандартный бланк ДКП и дополнить его условием:

  • если имеются пожизненные или временные жильцы (наниматели) – прописать их ФИО, даты рождения, паспорта, указать, какие они сохраняют права на квартиру и на каком основании;
  • если на время остаются прописанными члены семьи – прописать срок, до которого продавец обязуется снять их с учета, дополнительно можно взять у него нотариальное обязательство об этом.

Бланк договора для заполнения можно скачать бесплатно по этой ссылке.

Процедура продажи квартиры с прописанным человеком не особенно отличается от стандартной. Согласие от прописанных не требуется, нотариальному удостоверению такие сделки тоже не подлежат. Достаточно только просчитать все риски покупателя и внести соответствующие условия в ДКП.

Если у вас остались вопросы – задайте их нашему юристу в чат. Будем благодарны за лайк и репост статьи!

Читайте далее статью, как выписать ребенка при продаже квартиры.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/kvartiru-s-propisannym-chelovekom.html

Покупка квартиры с прописанным человеком: все нюансы вопроса

Как купить дом в ипотеку с прописанным человеком?

Г. Алексеев Автор статьи

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 350-84-35 – Москва

+7 (812) 309-76-98 – Санкт-Петербург
+7 (800) 555-67-55 доб.636 – Круглосуточная бесплатная линия по все России

Приобретение квартиры с прописанным человеком – это не лучший вариант для будущего жильца, это вид обременения, которого всегда опасаются покупатели. Но при соблюдении всех правил покупки квартиры ничего страшиться не следует.

Прописанные в квартире или «обременение» для недвижимости

После завершения сделки купли-продажи прописанные в квартире жильцы уже не имеют права в ней находиться. Они незамедлительно должны покинуть жилплощадь, предварительно снявшись с регистрационного учета. Главное чтобы сделка была оформлена правильно, и новый хозяин квартиры являлся ее полноправным владельцем.

Но существуют категории граждан, которых нельзя выписывать из купленной квартиры:

  • члены жилищного кооператива;
  • отказавшиеся от приватизации в пользу других;
  • лица, которые имеют право пользования недвижимостью по завещательному отказу.

Чтобы покупка квартиры с прописанным человеком не стала неприятным сюрпризом, следует заблаговременно позаботиться обо всех нюансах. Потребуется:

  • запросить выписку из домовой книги, чтобы убедиться в отсутствии прописанных граждан;
  • внимательно изучить ее и при необходимости затребовать расширенную выписку с полными данными о жильцах, которые могли быть временно выписаны из квартиры (по месту отбывания наказания, из-за недееспособности).

Варианты развития событий

В некоторых ситуациях новые владельцы квартиры могут без труда смириться с тем, что на их территории прописаны «лишние» люди. Это возможно, если фактически прописанный человек не проживает на одной территории с владельцем, а только числится там. К таким категориям граждан можно отнести:

  • получателей ренты при заключении договора пожизненного содержания с иждивенцем;
  • нанимателей данного жилого помещения;
  • получателей ссуды по договору безвозмездного пользования конкретной недвижимостью.

Выселить граждан, относящихся к вышеуказанным категориям, не получится ни при каких обстоятельствах. Их право на квартиру считается неприкосновенным. Ситуацию облегчает лишь их фактическое отсутствие на приобретенной жилплощади.

Но существуют и варианты, когда будущий владелец квартиры знает о проживании в ней другого человека и не имеет никаких возражений. Это возможно при соблюдении следующих условий:

  • за приобретение недвижимости с прописанными людьми или одним человеком покупателю полагалась большая скидка;
  • несовершеннолетние и недееспособные граждане в квартире не прописаны;
  • человек, проживающий в квартире, не является родственником владельца;
  • прописанный гражданин постоянно не находится в квартире, имея иное место жительства.

В иных ситуациях следует незамедлительно обратиться в суд, чтобы выписать нежелательных «гостей». Если у владельца квартиры просят дополнительное время для выезда и снятия с себя регистрационных прав, не следует попадаться на такие уловки. Иначе процесс выселения людей затянется на неопределенные сроки.

Выписка по договоренности и по закону

Вопрос о том, как при покупке квартиры с прописанным человеком выписать его, возникает у многих граждан, оказавшихся в сложной ситуации. Здесь возможны три варианта развития событий:

  • выписка по договоренности;
  • выписка по закону.

Во многих ситуациях, удается достигнуть мирного соглашения, так как новоявленный владелец жилплощади идет на различные уступки, в том числе и финансовые, чтобы остаться без «соседа» по квартире. Но это не всегда возможно, ведь прописанный человек фактически может проживать в другом городе или стране.

Если прописанный живет в другой стране, дело надлежит решать иными методами:

  • обратиться в консульство страны и оформить процедуру выписки из квартиры там, где проживает гражданин;
  • новому собственнику надлежит обратиться в судебную инстанцию с соответствующим заявлением;
  • прописанный в чужой квартире гражданин может отправить свое письменное согласие о выписке. Но документ должен быть заверен в нотариальном порядке.

Уже после оформления документации на квартиру может объявиться «владелец», который ранее отбывал срок в местах лишения свободы. Он может иметь право претендовать на проживание в квартире, если ранее подписывал отказ от приватизации. Тогда потребуется обратиться в суд, чтобы признать сделку купли-продажи недействительной и взыскать деньги с продающей организации.

В результате суд может:

  • вынести решение в пользу добросовестного покупателя квартиры;
  • назначить определенную сумму выплат бывшему владельцу недвижимости.

Такой исход нельзя назвать положительным, ведь у человека, отбывавшего где-то наказание, может не быть никакого имущества и денежных средств. Тогда взыскание всей суммы будет происходить постепенно с его доходов. Очевидно, что процесс выплат может затянуться на долгие годы.

Вопрос о сроках выселения прописанного гражданина в судебном порядке является спорным. Дело может разрешиться за неделю, несколько месяцев или даже лет. Все зависит от особенностей конкретной ситуации.

В квартире прописан ребенок: как быть?

Покупка квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком не является редкой ситуацией.

Но если вам удалось заблаговременно узнать о таком «сюрпризе», лучше будет поискать другую недвижимость. Рассмотрим основные ситуации:

  • если несовершеннолетний ребенок является собственником данной жилплощади или доли недвижимости, для ее продажи потребуется согласие представителя органов опеки. Но это возможно лишь при предоставлении ребенку жилого помещения, равнозначного имеющемуся. В противном случае его не получится выписать из квартиры;
  • если дети не являются собственниками, при выписке родителей они просто следуют за ними. При этом потребуется лишь договоренность или судебное разбирательство с родителями несовершеннолетнего иждивенца.

Если предотвратить сложности при приобретении недвижимости с прописанными гражданами не удалось заранее, придется запастись деньгами, которые пойдут на судебные расходы.

Покупка недвижимости по ипотеке

Ипотека – это распространенное явление в современном обществе. Многие люди прибегают к использованию долгосрочной банковской ссуды для приобретения недвижимости.

В дальнейшем гражданин может обратиться к риелтору для поиска квартиры и заключения договора купли-продажи.

Если сделка уже состоялась и внесен задаток, но выяснилось, что на жилплощади прописаны другие люди, нужно воспользоваться следующими советами:

  • не стоит вступать в споры с банковской организацией, предоставившей ипотеку. Проблема должна решаться на уровне агентства недвижимости, в которое вы обратились;
  • вернуть задаток можно в судебном порядке, обратившись в соответствующую инстанцию с заявлением;
  • задаток не возвращается, если клиент по своей инициативе пытается расторгнуть договор. Поэтому сначала нужно найти в документе запись о том, что продавец гарантирует отсутствие прописанных в квартире людей. Если этот пункт обозначен – риелтор нарушил договор. Задаток будет возвращен, а договор расторгнут;
  • если в документе нет такого пункта, следует обратиться с письменным заявлением к продавцу и потребовать внесение пункта о том, что он гарантирует снятие прописанных лиц с регистрационного учета. Тогда при отказе представителя агентства можно будет подавать заявление в суд на законных основаниях.

Покупка квартиры по ипотеке с прописанным человеком – это стандартная процедура, предполагающая заключение договора с банком и агентством недвижимости. Чтобы не возникло сложной ситуации, следует заранее подробно изучить выписку с целью выявления зарегистрированных на данной жилплощади лиц.

Источник: https://pravometr.ru/pokupka-kvartiry-s-propisannym-chelovekom-vse-nyuansy-voprosa.html

Округ закона
Добавить комментарий