Как оплачивать кап ремонт, если сдаю квартиру в аренду?

Что делать, если квартиранты

Как оплачивать кап ремонт, если сдаю квартиру в аренду?

Очередной материал в рубрике “Право на защиту” посвящаем теме аренды жилья. Как грамотно доверить свою квартиру с мебелью и бытовой техникой квартирантам, а тем в свою очередь спастись от частых визитов собственников, расскажут адвокаты Минской областной юридической консультации №3.

Чем грозит нелегальная сдача жилья (без договора и уплаты налогов)?

Заключая договор найма жилого помещения, его собственник защищает себя от действий недобросовестных нанимателей или арендаторов, которые могут отказаться вносить плату за пользование жилым помещением или за оказанные жилищно-коммунальные услуги, отметил адвокат Алексей Соколов. Если квартирант откажется исполнять договорные обязательства, его можно принудить к этому в судебном порядке и взыскать понесенные расходы.

При необходимости у наймодателя не возникнет никаких трудностей в доказывании размера платы за пользование жилым помещением нанимателем, поскольку он прописан в договоре. Заключив договор, собственник также защитит себя от сложностей доказывания причинения ему материального ущерба, если наниматель или арендатор повредит имущество в квартире.

Нелегальная сдача жилья без заключения договора и без уплаты налогов чревата для собственника (наймодателя) не только описанными выше рисками. Ему грозит и административная ответственность за неуплату подоходного налога. Также придется уплатить такой налог по требованию налогового органа.

В соответствии с ч.8 ст.13.6 КоАП неуплата или неполная уплата физлицом, не являющимся должностным лицом юридического лица или индивидуальным предпринимателем, налога, сбора (пошлины), совершенные умышленно, влекут наложение штрафа в размере 40% от неуплаченной суммы, но не менее 10 БВ.

Следует отметить, что сдача жилого помещения внаем может быть связана с предпринимательской деятельностью. В части третьей п.1 ст.

52 Жилищного кодекса указано, что договор найма жилого помещения, заключенный при осуществлении предпринимательской деятельности, связанной с предоставлением мест для краткосрочного проживания, регистрации не подлежит и считается заключенным с момента, определенного в договоре.

Надо ли регистрироваться как индивидуальный предприниматель, если планируешь долгосрочно сдавать свою квартиру?

Как отметила адвокат Екатерина Богдан, законодательство не требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя при заключении договора найма на длительный срок.

Грозит ли собственнику ответственность, если арендаторы использовали квартиру для незаконных целей, например, для производства наркотиков или сдачи нелегальным мигрантам?

Если собственник (наймодатель) осознавал, что в предоставленном им жилом помещении арендаторы или наниматели производят наркотики, ему в этом случае грозит уголовная ответственность. Ч.1 ст.332 УК предусматривает наказание в виде ареста, или ограничения свободы на срок до пяти лет, или лишения свободы на срок от двух до пяти лет.

Уголовная ответственность может наступить и за сдачу жилья нелегальным мигрантам – также при условии, что человек понимал, что предоставляет квартиру именно нелегальным мигрантам.

Такое поведение собственника может быть расценено правоохранительными органами как содействие незаконному пребыванию нелегальных мигрантов на территории Беларуси. Наказание за это оговаривается в ст.

371-1 УК: это может быть арест, или ограничение свободы на срок до пяти лет, или лишение свободы на тот же срок.

В такой ситуации заключение договора и его регистрация в установленном порядке придали бы правоотношениям официальный статус и исключили ответственность собственника за противоправные действия нанимателя.

Как правильно заключить договор между физическими лицами? Нужно ли заверять его у нотариуса?

По словам адвоката Ларисы Атаманчук, договор найма заключается в письменной форме и считается заключенным с даты его регистрации районным, городским, поселковым, сельским исполкомами, местной администрацией района в городе.

Существенными условиями договора найма являются: предмет договора, срок его действия, размер платы за пользование жилым помещением и срок ее внесения, срок внесения платы за ЖКУ. В договоре указываются члены семьи нанимателя, которые постоянно проживают с ним в жилом помещении.

Граждане свободны в заключении договора найма жилого помещения, поэтому в нем могут быть предусмотрены и другие условия, по которым между сторонами было достигнуто соглашение.

Нотариальное заверение договора найма не требуется.

Сколько налогов придется платить?

Сумма налога за сдачу квартиры в аренду зависит от количества комнат арендуемой жилплощади, населенного пункта, а также размера годового дохода от аренды.

Доходы от сдачи жилых и нежилых помещений, машино-мест, находящихся на территории Беларуси, облагаются подоходным налогом в размерах, которые устанавливаются областными и Минским городским Советами депутатов в зависимости от категории населенного пункта, на территории которого находятся сдаваемые помещения.

Если эти доходы физлиц в 2018 году превысят Br6116, не позднее 1 марта 2019 года нужно представить в налоговый орган по месту регистрации налоговую декларацию и не позднее 15 мая 2019 года доплатить подоходный налог. В этом случае размер налога исчисляется по ставке 13% от общей суммы дохода, полученного от сдачи внаем (аренду) помещений, за вычетом уплаченных за 2018 год фиксированных сумм подоходного налога.

Правда, что при сдаче квартиры близким родственникам либо молодым специалистам собственник освобождается от налога?

Доходы от сдачи внаем жилых помещений молодым специалистам, молодым рабочим (служащим) освобождаются от подоходного налога.

Арендодатель также освобождается от уплаты налогов при сдаче помещений внаем людям, состоящим в соответствии с законодательством между собой в отношениях близкого родства или свойства.

Близкие родственники – это родители (усыновители), дети (в том числе усыновленные, удочеренные), родные братья и сестры, дед, бабка, внуки, прадед, прабабка, правнуки, супруги. К людям, состоящим в отношениях свойства, относятся близкие родственники другого супруга, в том числе умершего.

За какое время до предполагаемого момента расторжения договора арендатор должен сообщить об этом собственнику?

Наниматель жилого помещения вправе расторгнуть договор найма жилого помещения в любое время с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи после исполнения своих обязательств перед наймодателем.

А что касается расторжения договора по инициативе наймодателя?

В этом случае необходимо соблюсти процедуру, прописанную ч.5 ст.61 Жилищного кодекса. То есть наймодатель предварительно за один месяц должен направить нанимателю письменное предупреждение, указав свои мотивы.

Если квартирант отказался или наймодатель не получил его ответа, инициатор расторжения договора может обратиться в суд только по истечении этого срока.

Срок предупреждения исчисляется со дня получения нанимателем письменного предупреждения.

Является ли основанием для расторжения договора тот факт, что соседи несколько раз жаловались на жильца (например, из квартиры доносится постоянный шум)?

Как отметила адвокат Наталья Поскробка, основанием для расторжения договора найма жилого помещения является не сам факт жалоб со стороны соседей, которые могут быть и необоснованными, а установленный факт систематического нарушения существенных условий договора, а также систематического разрушения или порчи жилого помещения, использования его не по назначению, либо систематического нарушения требований ЖК.

В Правилах пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных жилых помещений оговорено, что пользоваться телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами можно лишь при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покой других граждан. С 23 до 7 часов не должны совершаться действия, создающие вибрацию и шум. В том числе это касается игры на музыкальных инструментах, громкой речи и пения, применения пиротехнических средств, бытовых (ремонтных) работ, резкого закрытия дверей, содержания домашних животных и др.

Может ли собственник посещать квартиру, которую он сдал квартирантам?

Этот момент оговорен в ст.54 ЖК. Законодательство позволяет наймодателю требовать предоставления доступа в жилое помещение, однако обязывает согласовывать это с нанимателем. Периодичность законодательством не предусмотрена.

Что, если квартиросъемщик оставил после себя задолженность по коммунальным платежам?

Если квартиросъемщик оставил после себя задолженность по коммунальным платежам, следует обращаться в суд с соответствующим иском о взыскании.

Кто должен оплачивать услуги по ремонту общего имущества, например, подъезда в многоквартирном доме, – собственник жилья или арендатор? Кто платит отчисления на капремонт, включенные в жировку (при условии, что коммунальные услуги оплачивает арендатор)?

Участник совместного домовладения (собственник жилого помещения) обязан нести расходы по эксплуатации (содержанию, техобслуживанию, текущему и капитальному ремонту) общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на это имущество, если иное не установлено законодательством или договором. Поэтому, если в договоре нет условия об оплате нанимателем расходов по эксплуатации общего имущества многоквартирного жилого дома, такие расходы несет владелец жилья, отметила адвокат Инна Сергиевич.

Из второго вопроса видно, что между сторонами достигнуто соглашение об оплате нанимателем только потребленных им коммунальных услуг (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализация), газо-, электро-, теплоснабжение, пользование лифтом, вывоз, обезвреживание и переработка твердых коммунальных отходов). Поэтому в данном случае отчисления на капремонт, включенные в жировку, наниматель оплачивать не обязан.

Кто оплачивает сломанную квартиросъемщиком технику, если этот момент не оговорен договором?

Квартиросъемщик отвечает только за недостатки, возникшие в результате небрежного или нецелесообразного использования техники. Он не отвечает за обычный износ техники и изменения, вызванные ее обычным, нормальным использованием. За свой счет в таком случае арендатор должен устранять текущие мелкие недостатки, необходимые для сохранения исправности вещи.

Как получить компенсацию, если временные жильцы “убили” квартиру и отказываются возместить стоимость причиненного ущерба.

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме тем, кто причинил вред. Но только при наличии достаточных доказательств виновности временных жильцов есть основания для обращения в суд. В качестве доказательств можно представлять:

– акты и иные документы, подтверждающие факт повреждения (уничтожения) имущества;

– документы, подтверждающие размер причиненного вреда (акты оценки поврежденного имущества, заключения экспертиз, калькуляции о стоимости затрат на восстановительный ремонт), а также доказательства, подтверждающие убытки (неполученные доходы, упущенная выгода и другое);

– доказательства, свидетельствующие о наличии вины ответчика в причинении вреда.

Кроме того, целесообразно обратиться в правоохранительные органы с заявлением по факту повреждения или уничтожения вашего имущества. По заявлению работники милиции проведут проверку, материалы которой, независимо от ее результатов, могут быть представлены суду в качестве подтверждения обоснованности ваших требований.

Когда арендодатель имеет право увеличить арендную плату? Нужно ли для этого заключать допсоглашение?

По словам адвоката Лидии Высотиной, арендодатель имеет право увеличить арендную плату, если это прямо предусмотрено договором аренды. В случае увеличения арендной платы необходимо заключать дополнительное соглашение.

Бывшие супруги не могут договориться по поводу дальнейшей судьбы общей собственности – квартиры. Один хочет сдавать квартирантам, а второй отказывается. Как быть в такой ситуации? Может ли жена оформить договор найма на свою долю без согласия бывшего супруга?

Согласно ч.1 ст.23, ч.1 ст.24 Кодекса о браке и семье, супруги имеют равные доли в праве общей совместной собственности. Поскольку квартира является общей совместной собственностью супругов, то оба имеют на нее равные права. Поэтому в данной ситуации необходимо договариваться. Жена не сможет оформить договор найма на свою долю без согласия бывшего супруга.

Можно ли одновременно сдавать квартиру в аренду и выплачивать за нее кредит? Нужно ли уведомлять об этом банк?

При приобретении жилого помещения с привлечением денежных средств, полученных по кредитному договору, возможность заключения договора найма будет зависеть от условий кредитного договора.

Как следует из указа №13, предоставление жилых помещений (их частей) по договору найма или по договору аренды, построенных (реконструированных) или приобретенных с привлечением льготного кредита, до полного его погашения не допускается.

В исключительных случаях (переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника жилья или члена его семьи, материальное положение и др.

) это осуществляется с разрешения соответствующего районного, городского исполнительного и распорядительного органа, местной администрации без согласия залогодержателей.

Если вас интересует какая-то тема, можете присылать свои вопросы и предложения по адресу advice@belta.by.-0-

Подписывайтесь на нас в

Яндекс.Дзен, Telegram и Viber!

Источник: https://www.belta.by/society/view/chto-delat-esli-kvartiranty-ubili-zhilje-i-kto-platit-za-remont-tehniki-otvechaet-advokat-328596-2018/

Как правильно сдать квартиру в аренду?

Как оплачивать кап ремонт, если сдаю квартиру в аренду?

Как действовать, чтобы сдача квартиры в аренду не создавала лишние проблемы и головную боль, а стала надежным и легальным источником дохода?

Консультирует Кристине Дубане, руководитель Отдела жилой недвижимости компании Ober Haus.

Зарегистрируйте договор аренды в течение пяти дней и платите меньше!

Первое и самое важное условие – это заключение договора аренды. Во-первых, договор позволит арендодателю обезопасить  себя с юридической точки зрения. А, во-вторых, если арендодатель зарегистрирует договор аренды в Службе государственных доходов в течение пяти дней с момента его заключения, доходы от аренды будут облагаться меньшей процентной ставкой – 10%.

«Сейчас многие этим пользуются, так как это дает возможность квартиросъемщику легально перечислять деньги на счет арендодателя, и у арендодателя есть легальные и доказуемые доходы, которые в случае необходимости позволяют ему, например, взять кредит.

Очень важно действовать быстро, чтобы успеть зарегистрировать договор в пятидневный срок, иначе потом проценты будут выше», – рассказывает руководитель Отдела жилой недвижимости компании Ober Haus.

Нужно также учитывать, что недавно в закон были внесены поправки и с 1 января ставка будет уже 20%.

Договор защищает от неплательщиков

Заключенный договор аренды позволяет собственнику квартиры защитить себя в случаях, когда квартиросъемщик начинает задерживать арендную плату или перестает платить ее вовсе.

  «По закону, если квартиросъемщик три месяца не платит арендную плату, можно отправить ему предупреждение, а с четвертого месяца – подать в суд иск о взыскании долга», – о правах арендодателя рассказывает Кристине Дубане.

Как сделать так, чтобы наниматель платил коммунальные платежи?

Своевременная и исправная оплата коммунальных платежей – еще один вопрос, который беспокоит арендодателей.

«Чтобы избежать неприятных сюрпризов, хозяин квартиры должен сам регулярно следить за оплатой счетов», – говорит Кристине Дубане, объясняя, что одного только устного или отправленного по электронной почте обещания съемщика заплатить по счетам недостаточно.

Можно договориться, что арендодатель сам каждый месяц приезжает и снимает показатели счетчиков. Второй вариант: съемщик отправляет хозяину квартиры фотографии счетчиков. Сделать это в наши дни совершенно несложно.

Нужно следить, чтобы квартиросъемщик оплачивал счета своевременно, поэтому хозяин квартиры должен попросить обслуживающую компанию присылать ежемесячные счета ему на электронную почту. Это позволит арендодателю проследить, был ли оплачен счет за предыдущий месяц.     

Оплата коммунальных – только по счетчикам

Руководитель Отдела жилых помещений компании Ober Haus подчеркивает, что для арендодателя важно, чтобы съемщик платил по счетчикам, так как выровненный платеж чреват определенным риском.

Например, квартиросъемщик может смениться, и новому жильцу выровненный платеж за текущий год, скорее всего, будет выставляться на основании прошлогодних данных. Но, предположим, что новый квартиросъемщик живет с семьей, имеет больше электроприборов и, соответственно, тратит в два раза больше электричества, воды и газа.

И тут возникает проблема, так как выровненный платеж оказывается меньше, чем он тратит на самом деле. И когда на следующий год сдаются показатели, жильцу на эту разницу приходит внушительный счет, который к тому же нужно заплатить сразу.

Естественно, квартиросъемщик пребывает в недоумении, откуда взялась эта сумма и почему с нового года нужно платить вдвое больше. Ведь ему приходили счета по 20 евро, и он их оплачивал. И вам будет сложно объяснить, почему было 20 евро, а стало 60. К тому же могут поменяться тарифы.

«Поэтому, если вы собираетесь сдавать квартиру, настаивайте, чтобы квартиросъемщик платил за фактически потребленное электричество. Как бы это ни было обременительно, просите его каждый месяц присылать вам фото счетчика. Это просто – снимаешь на телефон и отправляешь по whatsup, и так должно быть каждый месяц», – говорит Кристине Дубане.

Кто должен покрывать ущерб?

Модели взаимоотношений между арендодателем и квартиросъемщиком могут быть разными, тем не менее, в случае возникновения проблем конструктивное решение обычно ищется сообща.

Например, если сломалась сантехника, она должна быть отремонтирована за счет квартиросъемщика, но только по согласованию с хозяином.

Именно поэтому специалисты рекомендуют при заключении договора брать страховой депозит в размере арендной платы за один или два месяца, чтобы в случае необходимости за счет этих средств можно было устранить причиненный ущерб.

«Раньше арендодатели предпочитали брать вперед плату за первый и последний месяц аренды. Сейчас же суть страхового депозита немного изменилась – за счет этих средств, как правило, устраняются дефекты, возникшие в процессе эксплуатации квартиры.

Обычно страховой депозит берется в размере арендной платы за два месяца», – говорит маклер, добавляя, что нередко бывает выгоднее сдать квартиру студенту, имеющему более низкие требования к жилью, чем сделать хороший ремонт и запустить жильцов, после которых, возможно, снова придется делать капитальный ремонт.

Именно поэтому маклер рекомендует дополнить договор аренды приемо-сдаточным актом с подробным описанием находящихся в квартире вещей, а также фотографиями, на которых видно их реальное состояние.  

Пользуйтесь поисковиками!

Чтобы не попасться на крючок мошенников, Кристине Дубане советует использовать все доступные источники, которые могут помочь вам узнать более подробную информацию о вашем будущем квартиросъемщике.

Например, вбейте в поисковик имя своего потенциального квартиросъемщика и проверьте, нет ли о нем жалоб как о неплательщике.

Кстати говоря, жители Латвии довольно активно пишут жалобы, поэтому это неплохой способ застраховать себя от недобросовестных съемщиков.

Страхование и другие риски

Чтобы уберечь себя от неприятных сюрпризов, арендодатели все чаще просят квартиросъемщиков застраховать свою гражданско-правовую ответственность, внося соответствующее требование в договор аренды.

В целом же рекомендуем хозяевам квартир перед заключением договора аренды обратиться в одно из агентств по недвижимости, которые следят за тенденциями рынка и могут профессионально проконсультировать по всем связанным с арендой вопросам, в том числе подсказать, какие пункты следует включить в договор аренды.

Стандартная цена такой услуги обычно колеблется в пределах месячной арендной платы. Как правило, платит за это хозяин квартиры, а не квартиросъемщик, который и так должен внести страховой депозит, арендную плату и плату за страховку.

Источник: https://blog.swedbank.lv/ru/dom/arenda-zhilya-206

Должен ли я платить за капремонт, если не являюсь собственником квартиры?

Как оплачивать кап ремонт, если сдаю квартиру в аренду?

В Вашем вопросе содержится противоречие. Приобретение квартиры в ипотеку подразумевает оформление права собственности на приобретателя и одновременно залог данной квартиры, поскольку она куплена в кредит.

Переуступка прав: особенности сделок

Аренда жилья с последующим выкупом

Так называемая социальная ипотека – это использование мер социальной поддержки, установленных законодательно. У нас в городе предоставляется возможность получить содействие властей гражданам, которые признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий. Такое содействие может быть выражено:

  • в возможности приобрести жилье в рассрочку, в том числе на льготных условиях;
  • с использованием ссуд накопительных схем финансирования целевых программ;
  • с использованием иных финансовых механизмов, предусмотренных целевыми программами.

Мне представляется, что Вы (если говорить об ипотеке) все же являетесь собственником квартиры, а значит, взносы на капитальный ремонт – это Ваша обязанность, установленная законом (ст. 158 ЖК РФ).

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Взносы за капитальный ремонт оплачивает собственник помещения. В случае, если право собственности не зарегистрировано в Росреестре, то плата по капремонту удерживаться не может, поэтому нужно обратиться в УК и Фонд капитального ремонта. Там можно выяснить, на каком основании удерживается плата, с указанием ссылки на соответствующую норму.

Нужно ли платить за капитальный ремонт?

Входит ли капитальный ремонт в число коммунальных услуг?

Отвечает юрисконсульт офиса «Парк культуры» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Валентина Филенкова:

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

Социальная ипотека относится к разновидности ипотечного кредита. Особенность социальной ипотеки заключается в том, что финансовую поддержку в оплате первоначального взноса, выплате процентов оказывает государство.

Собственником квартиры является покупатель, а сама квартира будет находиться в залоге банка. Ипотека влечет ограничение прав собственника, но не освобождает от возложенных на него законом обязанностей, в том числе по внесению платы за жилое помещение.

Следовательно, и бремя по содержанию имущества должен нести покупатель.

В Вашем конкретном случае не совсем понятно, каким образом оформлены права на занимаемую Вами квартиру. Если Вы действительно являетесь нанимателем квартиры, полученной Вами по социальной ипотеке, то в этом случае правоотношения между Вами и собственником квартиры должны регулироваться положениями Гражданского кодекса РФ о договоре коммерческого найма.

При составлении указанного договора Вы могли согласовать свою обязанность вносить плату за коммунальные услуги используемой квартиры, тем самым приняв на себя все условия, предусмотренные данным договором об оплате коммунальных услуг, в состав которых могут быть включены и расходы на капитальный ремонт. Более подробную информацию по оплате предоставленных коммунальных услуг можно получить, обратившись в управляющую компанию.

Что такое социальное жилье и для кого оно?

Можно ли вернуть взносы на капремонт, уплаченные по старым платежкам?

Отвечает эксперт в теме ЖКХ, основатель онлайн-системы «Домсканер», председатель совета многоквартирного дома Константин Орлов:

В договоре социального найма должно быть указано, каким образом наниматель участвует в вопросах, связанных с содержанием и эксплуатацией помещения.

Если в документе прописано, что Вы (наниматель) самостоятельно оплачиваете все расходы на содержание и эксплуатацию помещения, то с Вас должны взимать этот платеж.

Чтобы изменить условия найма, необходимо обратиться в муниципалитет и перезаключить договор, но на практике это сделать невозможно. Поэтому следует внимательно изучать документы найма.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как выкупить комнату у муниципалитета?

Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?

Возможна ли аренда с правом выкупа ипотечной квартиры?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/dolzhen_li_ya_platit_za_kapremont_esli_ne_yavlyayus_sobstvennikom_kvartiry/7011

Правда или миф? 15 фактов о сдаче жилья в аренду

Как оплачивать кап ремонт, если сдаю квартиру в аренду?

Миф. Ни жилищное, ни гражданское законодательство не содержит привязки возможности выселения квартиросъёмщиков ко времени года, утверждает адвокат Олег Сухов. Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке, если арендаторы перестали платить или испортили квартиру — и зимой, и летом.

2. Из квартиры невозможно выписать ребёнка до 14 лет, если он получил там временную регистрацию

Миф. Часто арендаторы просят временно зарегистрировать ребёнка в квартире, чтобы отдать его в ближайший детский сад. Такая временная регистрация всегда оформляется на определённый срок, по истечении которого аннулируется. И для этого не требуется разрешения органов опеки.

Правда, есть вероятность, что регистрацию придётся продлить. Даже если вы этого не хотите. «Наниматель может через суд добиться продления временной регистрации ребёнка. Вам придётся в суде доказывать, что права ребёнка не нарушаются, а его регистрация является формальным поводом для продления регистрации родителей», — говорит Олег Сухов.

3. Хозяин имеет право заходить в квартиру до окончания договора аренды

Правда. Но только в соответствии с договором. Например, не чаще одного раза в месяц, предупредив заранее, и обязательно в присутствии жильцов.

https://www.sravni.ru/text/2017/9/21/realnyj-sluchaj-kak-povlijat-na-vladelcev-sjomnoj-kvartiry/

Миф. Действующее законодательство полностью защищает права собственника недвижимости. Он имеет право расторгнуть договор и выселить арендаторов, если они нарушают условия договора.

И срок аренды при этом значения не имеет.

«Регистрация в арендованном жилье также не даёт нанимателю каких-либо прав на это жильё — на это указал Конституционный суд РФ ещё в 1995 году», — поясняет юрист Московской коллегии адвокатов «Арбат» Вадим Башир-Заде.

А заблуждение, что арендатор может жить в квартире даже после расторжения договора, пошло ещё со времён СССР. Тогда были распространены договоры социального найма, которые заключались на долгий срок.

«В законодательстве СССР появилась норма, которая устанавливала право нанимателя жилья в случае заключения договора социального найма на срок более 6 месяцев претендовать на получение прописки в этом жилье.

При этом даже в случае расторжения договора наниматель мог продолжать проживать в жилом помещении, и никто не имел права его выписать», — рассказывает эксперт.

5. Квартиру можно снять только при условии уже имеющейся временной или постоянной регистрации в этом же городе

Миф. Это совсем не обязательно. Снять квартиру может любой гражданин, даже иностранец, вне зависимости от места регистрации по постоянному месту жительства.

Но арендодателю всё же стоит позаботиться о временной регистрации. «При съёме квартиры стоит оговорить с наймодателем условие, что тот обязуется оформить временную регистрацию в квартире. Это поможет избежать недоразумений с соседями и правоохранительными органами», — советует юрист, эксперт в сфере недвижимости Игорь Зиневич.

6. Квартиру лучше сдавать родственникам или хорошим друзьям

И да, и нет. С одной стороны, это надёжно: родственники вряд ли сбегут в неизвестном направлении, оставив разгромленную квартиру с долгами за аренду и ЖКУ.

С другой стороны, это в большинстве случаев невыгодно: родственники и друзья будут просить снизить цену, отложить платежи, убрать депозит.

Конфликтные ситуации и претензии будут обостряться, потому что полностью перевести отношения в плоскость «арендодатель-квартиросъёмщик» вряд ли получится.

Ну а расторжение договора и последующее выселение, если понадобится, повлечёт за собой полный разрыв отношений.

7. Если жильцы испортили квартиру, они не будут платить больше суммы залога. Даже если ремонт выходит дороже

Миф. Собственник испорченной квартиры имеет право требовать от арендатора устранения ущерба или компенсации. «В данной ситуации следует составить двусторонний акт с перечнем ущерба и его стоимости, который должен подписать наниматель, выразив тем самым согласие на устранение ущерба либо на компенсацию стоимости ремонта в денежной форме», — говорит Игорь Зиневич.

Если арендатор отказывается, это нужно отметить в акте и подписать его с привлечением третьих лиц, которые подтвердят наличие повреждений. Затем необходимо вызвать независимого оценщика, который определит стоимость понесённого ущерба. «В дальнейшем следует обратиться в суд с иском к нанимателю о возмещении стоимости причинённого ущерба и расходов на оценщика», — отмечает эксперт.

https://www.sravni.ru/text/2018/1/10/realnyj-sluchaj-chto-delat-esli-arendatory-razgromili-kvartiru/

И да, и нет. Чаще всего за ремонт дома должен платить собственник. «Обязанность по капитальному ремонту жилого помещения возложена на собственника жилья», — отмечает юрист земельно-имущественного департамента Heads Consulting Марина Катянина. А под «коммунальными услугами» в договоре обычно подразумевают оплату воды и электроэнергии по счётчикам.

Но договором также может быть предусмотрено, что в арендную плату включена оплата всех коммунальных платежей, указанных в квитанциях. Тогда за капитальный ремонт придётся платить квартиросъёмщику, отмечает эксперт.

9. Если в квартире сломалась техника, её ремонт должен оплачивать жилец

И да, и нет. В законе нет точного ответа на этот вопрос, поэтому лучше прописать всё в договоре. Как правило, квартиросъёмщики ремонтируют бытовую технику, если она вышла из строя по их вине.

В противном случае — это расходы арендодателя. Суд будет склоняться к такой же позиции, если в договоре ничего не указано.

«Лучше всего также сделать опись техники, которая передаётся в пользование арендатору», — советует Олег Сухов.

10. Собственник квартиры может не платить налоги, если договор заключён на 11 месяцев

Миф. Если вы получаете от квартиросъёмщиков деньги, налоги надо платить в любом случае. «Если вы сдаете одну квартиру, это не признается предпринимательской деятельностью. Если же сдаете 2 или более квартир на длительный срок, то это является предпринимательской деятельностью.

В этом случае вы будете получать прибыль, а значит — заниматься предпринимательством. Налоговым кодексом РФ в подп. 4 п. 1 ст. 208 предусмотрено, что доход, полученный от сдачи недвижимого имущества в аренду, облагается налогом», — говорит Вадим Башир-Заде.

При этом срок, на который заключён договор, ни на что не влияет.

Отказаться от уплаты налогов можно, только если вы сдаёте квартиру бесплатно — родственникам или близким друзьям, например, по договору безвозмездного пользования.

11. Платить налоги с аренды выгоднее через ИП

И да, и нет. Всё зависит от размеров месячной арендной платы, площади квартиры и её расположения, уверена Марина Катянина. Платить налоги арендодатель может тремя способами.

  • Как физическое лицо (13% от дохода). Это самый популярный способ выполнения налоговых обязательств. Раз в год собственник должен подавать налоговую декларацию (по форме 3-НДФЛ) и платить налог — 13% от суммы, заработанной на аренде. «К декларации прилагаются документы, которые подтверждают источник дохода (договор аренды, график вносимых платежей и расписки)», — поясняет эксперт.
  • Как ИП, используя упрощённую систему (6% от дохода). В этом случае у собственника появляется много обязательств. Для регистрации ИП необходимо оплатить госпошлину. Кроме того, предприниматель обязан вести книгу учёта доходов и расходов, платить взносы в пенсионный фонд, каждый квартал вносить авансовые платежи по налогам. 
  • Как ИП, купив патент. Срок действия патента — от 1 до 12 месяцев. Всё это время собственник может не платить налоги, но должен оплачивать пенсионные взносы. Стоимость патента, по словам Вадима Башир-Заде, зависит от срока его действия, площади жилья и его расположения в населённом пункте: чем ближе к центру, тем дороже. «Патентная система выгодна тем, кто сдаёт в аренду дорогие квартиры», — утверждает Марина Катянина.

Но для тех, кто выберет ИП, существует большой минус. Если человек решит продать сдаваемую квартиру, у Налоговой будут все основания лишить его права на налоговый вычет при продаже.

Придется заплатить 6% со всей стоимости квартиры, даже если продать ее через много лет. Такие случаи уже были.

А вот если ИП на УПС “доходы минус расходы” и платит налог с разницы, расходы на покупку квартиры учесть разрешат.

Тогда налог можно заплатить только с разницы, но такая система невыгодна ИП во время работы.

В общем, слишком много нюансов. Если квартира покупалась для проживания, но ее решили сдавать, лучше делать это как физлицо и платить 13%. Тогда и Налоговая не придерется, и с вычетом проблем не будет. Это законно.

12. Договор аренды необходимо регистрировать в Росреестре

И да, и нет. Всё зависит от срока договора аренды. Регистрация в Росреестре обязательна, если договор заключён на срок больше 1 года.

«В этом случае с заявлением о государственной регистрации договора должен обратиться или арендатор, или арендодатель.

Сторонам самим придётся договориться, кто из них будет заниматься регистрацией договора и оплачивать госпошлину», — говорит Вадим Башир-Заде.

Если срок аренды в договоре составляет меньше года или не определён, то регистрировать договор не нужно. Это же правило действует, когда договор продлевается.

«Если стороны договора аренды, заключённого на 11 месяцев, захотят продлить договор на тот же срок и на тех же условиях, то такие действия не будут квалифицироваться как изменение срока договора, и такой договор не нужно будет регистрировать», — объясняет эксперт.

13. Договор аренды обязательно надо заверить у нотариуса, иначе он не имеет юридической силы

Миф. Договор аренды приобретает юридическую силу после того, как его подписали обе стороны. «Наличие или отсутствие нотариального удостоверения договора аренды никак не влияет на его действительность», — подтверждает Игорь Зиневич.

Но это правило действует только для договоров аренды, которые заключены на срок менее 12 месяцев. Долгосрочные договоры считаются действительными с момента их государственной регистрации в Росреестре.

14. Нельзя сдавать в аренду квартиру и выплачивать за неё ипотеку одновременно

Миф. Прямого запрета на то, чтобы взять квартиру в ипотеку и сдавать её в аренду, не существует. Но чаще всего нужно получить разрешение у залогодержателя — то есть банка. Это прописано в договоре об ипотеке.

В противном случае договор аренды может быть признан недействительным, а банк сможет применить к вам санкции. «Кроме того, отсутствие согласия залогодержателя может стать основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды», — предупреждает Марина Катянина.

15. Некоторые агенты находят в интернете объявления о сдаче квартиры с фотографиями и без ведома собственника размещают их под своим именем. А потом берут комиссию с арендаторов

Правда. Такой риск есть всегда. Конечно, лишних денег с вас никто брать не будет. Но вы сможете потерять хороших арендаторов, которые откажутся от работы с агентом — следовательно, и от вашей квартиры.

Чтобы избежать такой ситуации, подробно описывайте словами квартиру в объявлении, а фотографии отправляйте только по запросу потенциальных арендаторов. Или ставьте на фото водяные знаки со своим номером телефона, которые будет непросто удалить.

Анна Афонина, источник фото – shutterstock.com

Источник: https://www.sravni.ru/text/2018/1/17/pravda-ili-mif-15-faktov-o-sdache-zhilja-v-arendu/

Верните мои деньги

Как оплачивать кап ремонт, если сдаю квартиру в аренду?

Можно ли вернуть деньги за капремонт после продажи квартиры, что делать с некачественным ремонтом в подъезде и еще три вопроса об обязательных взносах

Капитальный ремонт в многоквартирном доме в Рязани ( Александр Рюмин/ТАСС)

Весной 2017 года тема сборов за капитальный ремонт вернулась на первый план. Сначала мэр Москвы Сергей Собянин пообещал потратить уже полученные взносы жителей пятиэтажек на строительство нового жилья. Затем депутаты Госдумы предложили заставить собственников коммерческих помещений на первых этажах выплачивать взносы на капремонт на год вперед.

Одновременно жители многоквартирных домов ищут способы избавиться или хотя бы уменьшить ежемесячные платежи за капремонт — этой теме посвящено множество статей и обсуждений на форумах. Редакция «РБК-Недвижимости» попросила юристов ответить на вопросы о том, как владельцы квартир могут повлиять на программу капремонта и есть ли способы на законных основаниях вернуть уплаченные взносы.

1. Я продал свою квартиру в многоквартирном доме. Все время, что я там жил, я исправно платил за капремонт — но теперь съезжаю из дома, в котором так и не провели ремонт. Смогу ли я вернуть уплаченные мною деньги, так как больше не являюсь собственником квартиры, а услуга (то есть капремонт), за которую я платил, так и не была оказана?

Андрей Комиссаров, руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры»:

— Нет. Этот вопрос достаточно подробно урегулирован в Жилищном кодексе.

Собственник жилого помещения в многоквартирном доме не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете, поскольку его право на эти деньги следует судьбе права собственности на такое помещение. Иными словами, при приобретении жилья вместе с квартирой покупатель получает все накопленные средства, перечисленные продавцом на капремонт в этом доме.

Следует обратить внимание, что, в отличие от остальных коммунальных платежей, к новому собственнику переходит и не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

Получается, если задолжает продавец, должником станет и покупатель.

Возврат взносов на капитальный ремонт возможен только в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, при этом денежная компенсация распределяется между собственниками изымаемых помещений пропорционально их долям.

2. В моем доме недавно прошел капремонт, но я продолжаю получать квитанции за капитальный ремонт. Могу ли я больше за него не платить, ведь капремонт уже прошел и больше не предвидится?

— Нет. Даже если капремонт уже прошел, у собственников помещений в многоквартирном доме сохраняется обязанность по уплате взносов. Это обусловлено тем, что любое имущество дома подлежит износу. Недавнее проведение капремонта повлияет исключительно на объем и очередность проведения следующих ремонтных работ.

Избежать выплат взносов на капитальный ремонт на законном основании можно только в двух случаях. Первый случай — дом находится в аварийном состоянии и подлежит сносу в скором времени. Второй — если органы государственной власти или органы местного самоуправления приняли решение об изъятии земельного участка.

В то же время законный способ сократить взносы на капремонт существует. В соответствии с ч. 8 ст. 170 Жилищного кодекса, если размер фонда капитального ремонта достигает минимума, установленного законом субъекта России, на общем собрании все собственники в многоквартирном доме могут принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт.

3. Я живу в качественном доме. И я, и все мои знакомые соседи считают, что нашему дому не требуется капремонт — и не потребуется в ближайшие 20 лет. При необходимости смогу собрать подписи со всех собственников жилья в нашем доме: владельцы квартир готовы подписать отказ от проведения капремонта. Если я это сделаю, сможем ли мы больше не платить за капитальный ремонт?

Илья Шахместер, юрист по сопровождению деятельности управляющих компаний Heads Consulting:

— Нет. Существующие законы не предусматривают возможность отказа от оплаты капремонта. Даже написав коллективный отказ, собственники все равно будут вынуждены платить взносы.

Законность введения сборов за капитальный ремонт неоднократно становилась предметом обжалования в судебном порядке.

Как показала практика, суды встают на сторону государства, тем самым подтверждая правомерность введенного платежа.

Минимизировать затраты можно с помощью сдачи в аренду объектов общего домового имущества — подвалов, чердаков, придомовой территории.

Собственники помещений на основании решения общего собрания могут передать эти объекты в аренду, доход от которой может быть направлен на формирование фонда капитального ремонта.

Таким образом, оплачивать взносы за капитальный ремонт собственники будут уже не из своих собственных средств, а за счет доходов, полученных в результате разумного использования общего имущества.

4. В моем доме провели капремонт, после чего состояние дома ухудшилось: работающий лифт заменили на тот, что постоянно ломается, установили плохую дверь и в целом сильно сэкономили на материалах.

Я убежден, что теперь мой дом в худшем состоянии, чем был до ремонта.

Смогу ли я вернуть себе все деньги, уплаченные за капремонт, или добиться проведения повторного капремонта другим подрядчиком?

Ксения Казакова, партнер юридической компании Orient Partners:

— Вернуть деньги не получится: закон не предусматривает возможности возврата собственникам помещений взносов на капремонт. В то же время ремонтные работы должны быть проведены качественно. Это обеспечивает заказчик ремонтных работ — региональный оператор либо иное лицо, назначенное общим собранием собственников.

Именно заказчик контролирует качество выполнения работ и организует приемку результатов. Если качество работ не соответствует условиям договора или требованиям закона, заказчик должен потребовать от подрядчика безвозмездное устранение недостатков либо соразмерное уменьшение цены.

В некоторых случаях заказчик может привлечь нового подрядчика для устранения недостатков и потребовать от первого подрядчика возмещения соответствующих расходов.

Если работы по капремонту организуются региональным оператором, на счетах которого формируется фонд капитального ремонта, то по закону такой заказчик несет ответственность перед собственниками помещений за последствия ненадлежащего выполнения работ. Собственники вправе требовать от регионального оператора возмещение вреда, причиненного им в результате некачественно проведенного ремонта.

5. Я узнал, что мой дом не стоит в очереди на срочный капремонт, хотя дом очевидно в этом нуждается: если капремонт не провести в ближайшее время, возможны серьезные последствия. Я плачу по квитанциям за капремонт и хочу, чтобы мне его сделали. Могу ли я как-то повлиять на процесс выбора домов для капремонта и поместить свой дом в начало очереди?

Марина Клепко, партнер юридической компании «Неделько и партнеры»:

— Да. Возможность переноса срока капитального ремонта дома на более ранний в случае срочной необходимости выполнения соответствующих работ предусматривает ч. 7 ст. 189 Жилищного кодекса России. При этом сама очередность проведения капремонта определяется в региональной программе исходя из критериев, установленных законом конкретного субъекта Российской Федерации.

Чтобы ускорить ремонт в собственном доме, необходимо провести экспертизу, которая подтвердит плачевное состояние дома — обычно это техническое заключение специализированной организации об увеличении физического износа общего имущества дома.

Также потребуется протокол собрания собственников о согласии на проведение работ и протокол государственной жилищной инспекции, которая подтвердит уровень предельно допустимых характеристик надежности и безопасности. С этими документами нужно обратиться в орган местного самоуправления.

Администрация может согласиться со всеми доводами и включить дом в программу капремонта либо отказать — и тогда владельцы квартир смогут обратиться с этим требованием в суд. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/58e2414a9a7947fc45e7c596

Вложиться в ремонт квартиры для аренды, чтобы зарабатывать больше. Есть ли смысл?

Как оплачивать кап ремонт, если сдаю квартиру в аренду?

Кто-то водит трамвай, кто-то работает в банке, а кто-то неплохо зарабатывает на сдачи квартир в аренду.

Стоит или нет вкладываться в ремонт арендного жилья, чтобы выставить за квадратные метры более увесистый ценник? В этом вопросе мы разбирались вместе с Александром Андрияновым, главой минской инжиниринговой компании «Надежный дом», которая специализируется на управлении строительством.

Безвиз работает на арендодателей

Для начала разберемся в ситуации в целом. Основной тренд сегодня – постепенный рост стоимости аренды для всех категорий жилья. В начале 2019 года также наблюдалось увеличение спроса на квартиры большего метража.

– Рынок аренды белорусской столицы тесно связан с рынком недвижимости. Как только начинают дорожать квартиры, растет и стоимость аренды. Данную ситуацию мы наблюдали в 2018 году.

Так, самые ликвидные однокомнатные квартиры на вторичном рынке подорожали в среднем на 6%.

Соответственно, стоимость аренды поднялась на 6-10% в зависимости от сегмента, – рассказал Александр Андриянов.

Минск становится по-настоящему европейской столицей. Поток туристов увеличивается, на что повлияла отмена виз. В результате растет спрос на посуточную аренду. Особенно это касается недвижимости в «пешеходном» центре города: в районе Осмоловки, Карла Маркса, Энгельса и т.д.

Окупится лет за 6

Итак, цена на арендное жилье сегодня растет сама собой. Но что все-таки насчет ремонта в квартире, которую вы планируете сдавать?

Конечно, его стоимость зависит от того, что вы хотите увидеть в итоге. Одно дело, если предыдущие жильцы довели квартиру до абсолютно непригодного состояния, а другое – если речь идет о «косметике», чтобы новые жильцы не чувствовали присутствия своих предшественников.

Проанализировав предложения на рынке, мы вышли на следующие цифры по стоимости ремонта:

  • Косметический ремонт (комплекс работ) за метр квадратный от 80 BYN (то есть от 3200 BYN за квартиру площадью 40 метров). Сюда будет входить смена обоев, покраска стен в кухне и санузле, обновление покрытия на полу.
  • Капитальный ремонт (комплекс работ) за метр квадратный от 140 BYN (то есть от 5600 BYN за квартиру площадью 40 метров). В капитальный ремонт, помимо «косметических» процедур, войдет замена коммуникаций: трубы в санузле и кухне, электропроводка, окна и двери при необходимости. Такой сценарий будет иметь место в ветхом жилье и так называемых «хрущевках».
  • Евроремонт (комплекс работ) за метр квадратный от 180 BYN (то есть от 7200 BYN за квартиру площадью 40 метров). При евроремонте предусмотрены материалы более высокого качества, дизайнерский подход, замена мебели и, конечно, полный комплекс клининга.

Что касается стоимости самих материалов, то она может быть самой разной. От бумажных обоев по 6-7 рублей до стекловолокна за 250 рублей за рулон, от ламината за 15 BYN за метр квадратный до паркета за 200 рублей м кв.

Отдельный бюджет нужно заложить на мебель и базовую технику: диван, шкаф, холодильник, стиральная машина и прочие необходимые вещи даже по самым минимальным ценам обойдутся не менее 2000 BYN. Также не стоит забывать, что клей, грунтовка, подложка под полы и прочие неотъемлемые материалы тоже стоят денег.

Случай из практики (ремонт со сменой мебели)

Ремонт в трехкомнатной квартире площадью 85 «квадратов» по улице Рафиева в 2018 году обошелся заказчику в $14 тыс. До ремонта клиент сдавал квартиру за $300 в месяц, после ремонта – за $500 (долгосрочная аренда). Разница в доходах – $2400 в год. Таким образом, стоимость ремонта окупится через 5,8 года. Это средний срок окупаемости для Минска.

Уменьшить срок окупаемости ремонта можно, если сдавать квартиру посуточно. Но в таком случае уже встанет вопрос заполняемости: нужно будет работать над поиском клиентов, чтобы жилье не простаивало.

Жильцам на откуп

Ремонт в вашей пыльной «двушке» можно затеять самому, нанять профессионалов или отдать наведение порядка на откуп жильцам, а расходы на ремонт зачесть в арендную плату. Как правило, данная ситуация возникает, когда речь идет о долгосрочной аренде.

Плюс для владельца жилья: он получает модернизированное жилье, не тратя при этом собственного времени на ремонт.

Плюс для арендатора: проживание в жилье более высоких потребительских качеств, кроме того, экономия на аренде. Ведь квартиросъемщик, как правило, занимается ремонтом сам и не учитывает стоимость своего времени.

Основной минус – в восприятии. Арендатор, как правило, хочет сделать дешевле, арендодатель – не всегда.

Случай из практики
Семья заселилась в квартиру, где надо было менять кухню. Договорилась с владельцем жилья о том, что сделает ремонт в счет арендной платы. Но при обсуждении стоимости возникла проблема: жильцы хотели поставить плиту фирмы «Гефест», а арендодатель – фирмы «Электролюкс». Последний руководствовался тем, что разница в цене не столь велика, но квартира с «Электролюксом» будет более ликвидной для последующей сдачи. У арендатора же цель потратить как можно меньше.

– В таких случаях важно заранее четко согласовать условия ремонта и внешний вид будущего интерьера. И арендодателю останется только проконтролировать исполнение, – советует эксперт. 

К слову, формат «ремонт в счет аренды» очень распространен на рынке коммерческой недвижимости. Многие офисы сдаются без отделки. Когда арендатор заходит, он получает арендные «каникулы» на 1-2 месяца, то есть освобождается от оплаты. За эти деньги делается ремонт эконом-класса.

Транспортная доступность VS свежий ремонт

Частенько видишь на рынке варианты квартир, которые не блещут интерьерами, но сдаются в аренду по очень высокой цене под лозунгами «метро в 2-х шагах», «3 минуты – и вы в историческом центре Минска» и так далее.

– Транспортная доступность – очень важный фактор, который сказывается на стоимости аренды жилья, – подтверждает Александр Андриянов.

– В то же время, если речь идет о долгосрочной аренде (например, молодая семья решила снять квартиру на длительный срок) то основной фактор выбора арендного жилья – стоимость. Транспортная доступность и состояние жилья отходят на второй план.

Объясняется просто – лишних денег ни у кого нет. Люди готовы мириться с бытовыми сложностями. Поэтому так популярны варианты «однушек»-«двушек» за $250-300.

Если речь идет о краткосрочной аренде (например, турист приехал на Европейские игры), то здесь основной фактор – состояние жилья, затем – транспортная доступность. Турист скорее выберет более «свежее» жилье где-нибудь в районе метро Каменная горка, нежели остановится в ветхом доме в центре города. Реалии рынка таковы, что сдать посуточно неотремонтированное жилье почти невозможно.

Вместо вывода

Несмотря на то, что сейчас в Минске много недорогого ветхого жилья, все же есть сегмент клиентов, которым оно не подходит, и есть устойчивая потребность в квартирах с хорошим ремонтом.

И спрос, по наблюдениям эксперта, все больше смещается в сторону качественного жилья. Поэтому, если вы хотите извлекать больше прибыли из арендной недвижимости – в нее нужно вкладываться.

Однако помните, что инвестиции будут отбиваться довольно долго.

Читайте нас в Telegram и первыми узнавайте о новых статьях!

Источник: https://mtblog.mtbank.by/h-vlozhitsya-v-remont-kvartiry-dlya-arendy-chtoby-zarabatyvat-bolshe-est-li-smysl/

Округ закона
Добавить комментарий