Как оспорить обращение взыскания на ипотечную квартиру?

Что делать семье, если она не справилась с ипотекой и лишилась квартиры

Как оспорить обращение взыскания на ипотечную квартиру?

“3-комн. квартира, 58,8 м, 5/9 эт., 2 672 177 рублей. Обременение: наличие проживающих граждан.

Объявление размещено в рамках реализации банком имущества, на которое обращено взыскание как на предмет залога, а также полученного по договору в качестве отступного”.

По-простому: продается квартира, которую банк отсудил у ипотечных должников. Объявление опубликовано на популярном сайте по продаже всего на свете.

Проживающие в квартире в растерянности: в любой момент они могут остаться без крыши над головой и с долгами. Историю своих злоключений рассказывают отрывками, путано и эмоционально.

Начиналось все хорошо: в 2013 году Димитри и его красавица-жена Мака взяли в ипотеку 4,1 миллиона рублей и купили небольшую “трешку” в панельной девятиэтажке на окраине Екатеринбурга.

К моменту сделки в семье подрастали трое дочерей: девятилетняя Каре, семилетняя Марина и трехмесячная Аня. Первоначальный взнос – 10 процентов, ставка – 12,25 процента годовых, срок – 20 лет. Обычные условия в то время. “Платить могли, – вспоминает Димитри.

– У меня была своя “Газель”, я занимался грузоперевозками, Мака работала в аптеке.

Что выгоднее в Москве: аренда или ипотека

Месяцев 7-8, по словам Димитри, платили исправно. Потом начались проблемы с работой: заказов на грузоперевозки стало мало, жену уволили. “Я пришел в банк, говорю: “Так и так, не могу платить”. Мне ответили, что это мои проблемы.

Потом, правда, добавили, что нужно вносить хотя бы часть суммы. Никаких заявлений на перерасчет платежа я не писал, устно договаривался. Даже не думал, что надо”, – рассказывает Димитри.

В банке говорят, что заемщики просрочили даже первый платеж по кредиту, да и потом платили не вовремя и меньше, чем нужно.

Мужчина устроился на работу в Перми, ездил туда-обратно каждые две-три недели, по возможности относил деньги в банк: по пять, десять, 15 тысяч. Старался не пропускать платежи, но случалось. Говорит, из банка не звонили, не писали. Банк уверяет, что пытался связаться с клиентом, “однако все обращения, включая письменные уведомления о наличии просроченной задолженности, были проигнорированы”.

Весной 2015 года супругов вызвали в суд: банк просил взыскать с заемщиков кредитную задолженность, продав квартиру. Суд встал на сторону истца.

– Я даже не думал, что квартиру будут продавать, а нас будут выселять, – уверяет Димитри.

– Но вы же были на суде, вам на руки выдали решение, – удивляюсь я.

– Так я же его не читал! Подписал и забрал. Судья мне сказал: договаривайтесь с банком. Если не договоритесь, приходите ко мне.

Я приходил потом уже, когда узнал, что нас выписали из квартиры, но он все время был то в командировках, то в отпуске, то на совещаниях”, – пытаюсь понять, как взрослый житель города-миллионника так искренне может верить обещаниям незнакомых людей. Возможно, он рос среди людей, для которых слова важнее бумаги.

О том, что семья больше не зарегистрирована в квартире, Димитри узнал случайно в 2017-м. “Пошел в паспортный стол за справкой – хотел оформить детское пособие, а мне сказали, что мы не прописаны в квартире”, – Димитри растерянно опускает глаза. Выяснилось, что банк через суд выселил должников из квартиры.

Глава семьи нанял адвоката, пытался оспорить решение, но безрезультатно: квартира перешла в собственность банка (ее оценили в 2,2 миллиона рублей), а семья осталась должна еще 1,6 миллиона. С банковской карты Маки тем временем начали снимать деньги в счет погашения долга.

– На карту приходили детские пособия, мы их не тратили, копили на отпуск – долги долгами, но хотелось ненадолго съездить куда-нибудь. Однажды зашел в онлайн-банк, увидел, что все сняли. Побежал в соц­защиту. Они говорят: “Не имели права ­забирать “детские”, дали справки. Я их отнес и приставам, и в банк, но пособия не вернули.

В марте у нас родился еще один ребенок, мы получили 21 тысячу рублей (единовременная выплата за рождение ребенка. – Прим. ред.) – приставы половину сняли.

Ипотечные каникулы: что это такое и как их получить

В этом мае к должникам начали приходить приставы. Дверь им не открывали, предписания о выселении находили в почтовом ящике и около двери.

Уезжать из квартиры семье некуда: другого жилья нет. Кроме того, Аидоянам нужна прописка. Без прописки родители не могут поставить младшего ребенка в очередь на детский сад, а старшая дочь, 15-летняя Каре, – получить паспорт. В следующем году ей предстоит сдавать ОГЭ, без документа ее не допустят к экзамену.

Пару месяцев назад Димитри обратился за помощью в национальную диаспору – семья из народности езидов.

Вместе с региональным представителем Совета старейшин езидов мира на территории РФ Денизом Усупиным-Рожкани они съездили на прием к свердловскому омбудсмену Татьяне Мерзляковой.

Уполномоченный по правам человека обратилась в банк, но учреждение отказалось посвящать ее в подробности кредитной истории клиента.

Редакция “РГ” помогла организовать встречу с руководством банка.

– Национальная община готова поручиться за платежеспособность Димитри. Во время встречи мы предлагали банку такой вариант: семья остается в квартире и возвращается к изначальному графику платежей по договору. Но банк отказался.

Директор Института финансов и права Уральского государственного экономического университета Максим Марамыгин считает: семья Аидоян – одна из многих, кто попал в кредитную ловушку.

– Трудная ситуация у семьи возникла в 2014 году, в момент наступившего кризиса. У банков еще был некий снобизм, оставшийся после “жирных” лет, когда у населения были хорошие доходы. Люди брали, теряли работу, становились должниками.

Не было жесткой позиции Центробанка и государства по защите заемщиков, этими вопросами стали заниматься лишь в 2015-м. Сначала появилась возможность рефинансировать кредит, несколько месяцев назад попавшим в трудное финансовое положение заемщикам гарантировали кредитные каникулы.

Сегодня, если человек будет поступать разумно, такая история вряд ли повторится, – говорит эксперт.

Если нет возможности платить, можно, во-первых, попросить ипотечные каникулы на срок до полугода, во-вторых, если стабильного дохода в обозримом будущем не предвидится, – объявить себя банкротом.

Ошибка Димитри в том, что он пустил дело на самотек: поверил словам рядовых сотрудников банка, которые сказали, что платить можно хотя бы частями. Не переспросил, не уточнил, не проверил. Даже одно письменное обращение с просьбой о реструктуризации долга, напиши Димитри его в самом начале, могло изменить ход событий. Но рядом не нашлось человека, который мог дать дельный совет.

В каких городах России можно погасить ипотеку за год

Редакция “РГ” обратилась в банк, где семья Димитри брала ипотеку. Мы спросили: мог бы банк этой конкретной семье простить долг? Для Аидоянов миллион, два, три – гигантская сумма. Для банка с его оборотами – согласитесь, незначительная.

К тому же, с учетом всех платежей, которые семья успела внести за кредит, и стоимости квартиры, по которой ее предлагают выкупить, банк в итоге получит почти пять с половиной миллионов рублей.

Даже с учетом инфляции за четыре года, что жилье было в собственности у Аидоянов, банк ничего не потерял. Почему простить? Потому что должник хоть и сам втянул себя в эту историю, но все-таки платить не отказывался и не отказывается до сих пор.

Даже когда квартира перешла по суду в собственность банка, Димитри продолжал частично вносить деньги на ипотеку. Да и куда ему деться с женой, тремя дочками и грудным сыном?

Ответ на запрос мы ждали больше месяца:

– Данная квартира уже является собственностью банка, получена в результате исполнения судебного решения о взыскании кредита. Заемщики утратили право собственности на недвижимость.

Часть кредита погашена квартирой в 2017 году, поэтому вопрос распоряжения банком квартирой уже не связан с урегулированием просроченной ссудной задолженности. Дарение квартир и других активов банка гражданам нарушает права акционеров и вкладчиков и не предусмотрено Уставом банка.

За время возникновения проблем по возврату кредита (с 2014 года) клиенты не обращались с вариантами урегулирования. В настоящее время семья Аидоян проживает в квартире, принадлежащей банку, без каких-либо оснований. Аидояны действительно продолжают жить в проблемной “трешке”, приставы не беспокоят.

Двоюродный брат Димитри согласился взять ипотеку и выкупить квартиру у банка – так семья сможет остаться дома и постепенно расплатиться с родственником. Правда, сначала нужно найти деньги на первоначальный взнос.

Кстати

Гавриил Григоров/ТАСС

19 июня Центральный банк РФ предложил банкам рассмотреть возможность прекращать взыскание оставшейся задолженности с граждан, лишившихся заложенного жилья. Однако обращение носит характер рекомендации и не обязывает банки следовать ей.

Источник: https://rg.ru/2019/07/30/reg-urfo/chto-delat-seme-esli-ona-ne-spravilas-s-ipotekoj-i-lishilas-kvartiry.html

Как попадают в ипотечную кабалу?

Как оспорить обращение взыскания на ипотечную квартиру?

Каждый заемщик должен понимать, чем может грозить просрочка платежей по кредиту под залог недвижимости

За последние три года объем выданных банками ипотечных кредитов россиянам резко увеличился: в 2016 г. – 856,5 тыс., в 2017 г. – 1087,0 тыс., в 2018 г. – 1471,8 тыс.

При этом доходы населения постоянно уменьшаются, а потому задолженность граждан по кредитам увеличивается. Центробанк в «Обзоре финансовой стабильности» отметил, что по состоянию на 1 октября 2018 г.

задолженность россиян по ипотечным кредитам увеличилась на 25,6% (в сегменте рублевого ипотечного кредитования).

Сейчас в России около 5 млн ипотечников. Каждая пятая семья имеет кредит и долги. Причем средняя ставка по ипотеке составляет около 10%. Для сравнения: 25 августа 1946 г. вышло Постановление Совета министров СССР, в котором определялась ипотечная ставка – 1% годовых. И это в то время, когда не было инфляции, а страну восстанавливали из руин.

В последнее время у заемщиков все чаще возникают вопросы о просроченной задолженности по ипотечным кредитам и расторжении кредитного договора. Чем грозит долг и как избежать выселения из квартиры из-за неуплаты кредита – разберемся в этой публикации.

Ситуация № 1. Вы заключили кредитный договор с банком, который предоставил вам кредит, к примеру, под 30% годовых на 120 месяцев.

Чтобы банк был уверен, что вы исполните свои обязательства, между вами был заключен также договор о залоге недвижимости (об ипотеке). Предметом залога стала ваша квартира.

Таким образом, в случае невыплаты кредита банк вправе обратиться в суд для обращения взыскания на залоговое имущество – квартиру.

Большинство банков при заключении договора о залоге недвижимости оформляют закладную. Она помогат подтвердить притязание на залоговое имущество, когда заемщик оказывается неспособным выплачивать кредит. Закладную возвращают заемщику только тогда, когда он полностью погашает долг.

Ситуация № 2. Вы решили взять ипотечный кредит. Процентная ставка по нему составляет от 6 до 13%. Условия кредитования в банках могут отличаться периодом погашения, процентами, схемами оплаты.

Однако в договоре наверняка будет пункт об обязательном страховании приобретаемого имущества от гибели и повреждения. Дополнительным пунктом может выступать страхование здоровья и жизни заемщика.

Обычно размер платежей составляет 1–2% от размера задолженности.

Итак, если заемщик перестал исполнять свои обязательства по оплате, банк обращается в суд и просит взыскать:

  • основную сумму долга по договору;
  • проценты за пользование кредитом (нередко они составляют почти основную сумму долга);
  • неустойку за просрочку возврата кредита;
  • неустойку за просрочку уплаты процентов (размер неустойки может достигать основной суммы долга или процентов за пользование кредитом).

Сложившаяся судебная практика основывается на положениях ст. 309, 310, 334, 348, 350, 819, п. 1 ст. 809, п. 1 ст. 810 Гражданского кодекса. Все решения суда являются практически шаблонными.

Что касается основной суммы долга и процентов за пользование кредитом – суд удовлетворит требования банка в полном объеме. Суд может уменьшить лишь размер взыскиваемой неустойки на основании Определения Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2000 г. № 263 и ч. 1 ст.

333 Гражданского кодекса. Заемщику придется уплатить еще и госпошлину за рассмотрение дела в суде.

Отметим, что в случае возникновения задолженности по кредиту банки часто продают долг коллекторским агентствам, вместо того чтобы тратить время и деньги на судебные тяжбы. О том, как не допустить передачи долга коллекторам и что делать тем, на кого взыскатели оказывают давление, читайте в публикации «Берете кредит – подумайте о коллекторах».

После получения решения суда о взыскании основной суммы долга, процентов по кредиту и неустойки происходит обращение на предмет взыскания – квартиру.

Согласно ст. 56 Закона об ипотеке заложенное имущество реализуется путем продажи с публичных торгов. В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 54 этого закона суд должен указать начальную продажную цену этого имущества. Она определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора между ними – судом.

Не всегда в ходе торгов квартиры удается продать. Нереализованное имущество должника передается по акту приема-передачи взыскателю в счет погашения задолженности по кредиту. В таких случаях банк регистрирует за собой право собственности на квартиру и потом обращается с иском в суд о выселении из нее должника и членов его семьи.

Должник вправе не согласиться с решением суда и подать апелляционную жалобу. Затем на решения судов первой и второй инстанций можно подать кассационные жалобы.

Однако обычно это позволяет должникам лишь получить отсрочку в виде бесплатного проживания в квартире сроком до полутора лет.

Все, что может сделать заемщик после решения суда о взыскании, – продолжать жить в квартире, которая ему уже не принадлежит, и ждать, когда он и члены его семьи будут выселены.

Это возможно через суд при нарушении условий договора кредитования (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Расторгнуть договор по желанию сторон можно и в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Однако это не удастся сделать, если среди таких обстоятельств заемщик укажет на увольнение с работы, снижение дохода или возникновение заболевания.

Суд будет исходить из того, что заемщик до заключения кредитной сделки должен был предвидеть названные причины, приведшие к снижению финансовой стабильности. Иногда граждане ссылаются на стихийные бедствия, например пожар или потоп.

Однако когда речь идет о природных катаклизмах и форс-мажорах, суд обычно занимает позицию, согласно которой заявитель должен был застраховать свое имущество.

Заемщик может ожидать положительного решения лишь при наличии доказательств – к примеру, подтверждающих, что возникшее заболевание неизлечимо и требует значительных финансовых затрат на лечение.

Задумайтесь о снижении ипотечных рисков. Не заключайте договор с банком, предлагающим «плавающую» ставку по кредиту; не берите заем в иностранной валюте; не покупайте неликвидное жилье. Не надо экономить на страховании жизни и залогового имущества, а также ипотечных рисков.

При подписании договора обращайте внимание на пункты, в соответствии с которыми при просрочке платежей по кредиту на несколько дней у банка появится право требовать от вас полного досрочного исполнения обязательств.

Обязательно прочитайте разделы договоров об обязательствах заемщика и о правах банка. Проверьте, нет ли у банка права в одностороннем порядке поменять процентную ставку, график и срок кредитного договора.

Нелишним будет прийти в банк для заключения договора вместе с юристом, специализирующимся на таких услугах. В этом случае можно будет изменить невыгодные условия договора. А возможно, будет принято решение о том, что лучше вообще отказаться от его подписания.

О праве заемщика попросить банк провести реструктуризацию ипотечного кредита, т.е. изменить условия кредитного договора для облегчения выплаты долга, читайте в публикациях «Решили купить квартиру в кредит – оцените риски» и «Изменения в госпрограмме “Семейная ипотека” сделают покупку жилья выгоднее».

Источник: https://www.advgazeta.ru/ag-expert/advices/kak-popadayut-v-ipotechnuyu-kabalu/

Ипотечное кредитование: выселение из залоговой квартиры, процедура | Правоведус

Как оспорить обращение взыскания на ипотечную квартиру?

В судебной практике одной из наиболее частых причин выселения из квартиры является длительная просрочка по договору ипотеки.

При этом стоит отметить, что в данном случае не будет иметь значения, является ли это жилье единственным для заемщика и членов его семьи, также не учитываются интересы незащищенных слоев населения, то есть неважно, прописаны ли в залоговой квартире несовершеннолетние дети, инвалиды, пенсионеры – данный объект недвижимости при наличии неисполненных долговых обязательств будет изъят и реализован с публичных торгов по продаже недвижимого имущества. Процедура выселения из ипотечной квартиры включает в себя три этапа:

  1. Наличие допущенной просрочки в оплате по кредитному договору, согласно которому объектом залога выступает приобретаемое недвижимое имущество.
  2. Обращение банковской организации в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество (в частности, ипотечную квартиру).
  3. Удовлетворение судом исковых требований и определение способа реализации заложенного недвижимого имущества (как правило – публичные торги).

В случае, если изъятая квартира не была реализована с торгов, она передается в собственность банку, который вправе распорядиться ею по своему усмотрению. При продаже ипотечной квартиры с торгов право собственности регистрирует на нее победитель торгов. На основании ст.

78 ФЗ №102 «Об ипотеке» обращение залогодержателем взыскания на заложенное недвижимое имущество, а также его реализация, являются основанием для прекращения права пользования этим имуществом залогодателем и иных лиц, проживающих в жилом помещении, являющегося объектом залога по договору ипотечного кредитования.

Новый собственник объекта недвижимого имущества вправе подать в суд иск о выселении всех проживающих в данной квартире лиц, независимо от их возраста, пола и наличия льготной категории.

Важно! Несмотря на ч.1 ст.446 ГПК РФ, которая запрещает обращение взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания, данный запрет не распространяется на квартиры, являющиеся предметом залога по ипотечному кредитному договору (ст. 334 ГК РФ). Важно! Выселение из ипотечной квартиры возможно только на основании судебного решения!

В суде принимаются во внимание следующие факторы:

  • Должник не отказывался от исполнения обязательство по договору.
  • Должник потерял работу.
  • Должником принимались меры по урегулированию спора в досудебном порядке (подавались письменные заявления об отсрочке и реструктуризации долга).

Выселение из ипотечной квартиры: федеральная программа «Жилище»

Государственная программа была создана в целях поддержания заемщиков-должников по ипотеке, оказавшихся в трудном материальном положении. Данная программа включает в себя три проекта:

  1. Помощь военнослужащим лицам. Представляет собой оплату жилищного кредита из специального фонда НИС. В случае расторжения служебного контракта военная ипотека прекращает свое действие.
  2. Молодая семья. В рамках данного проекта государство предоставляет первоначальный взнос на приобретение объекта жилого имущества либо предоставляет возможность закрытия части просроченного долга по ипотечному договору.
  3. Государственная помощь пострадавшим при обрушении курса при наличии валютной ипотеки. На основании Постановления Правительства РФ № 373 от 20.04.2015 г., заемщики, чьи доходы снизились на треть, могут рассчитывать на государственную помощь. В список таких категорий граждан включены:
  • ветераны боевых действий;
  • лица, имеющие на иждивении двух и более несовершеннолетних детей;
  • инвалиды;
  • работники муниципальных и государственных учреждений здравоохранения, культуры, социальной защиты, занятости населения, научных организаций, физкультуры и спорта, сотрудники оборонно-промышленного комплекса.

Согласно условиям Постановления №373 реструктуризация долга по кредиту возможна на основании заявки от заемщика-должника, с учетом определенных условий к объекту ипотеки (месту нахождения, площади, стоимости), а также непосредственно к целям кредита.

На дату подачи заявки о реструктуризации долга просрочка по ипотеке должна быть не менее 30 и не более 120 дней, а сам кредит должен быть выдан не позднее 1 января 2015 г. Помощь, оказанная в рамках данного проекта, предполагает снижение платежей в течение 12 месяцев за счет уменьшения процентной ставки (не выше 12%) и списания части основного долга.

Кредитор также имеет право на возмещение части недополученных средств в размере не более 200 тысяч рублей.

Долг по ипотеке: Федеральный закон №102

Ранее в статьях мы уже описывали пункты и требования Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 от 16.09.1998 г.

Именно этим законодательным актом регулируются займы на недвижимое имущество и контролируются взаимоотношения между заемщиком и кредитором, в частности своевременное внесение платежей и содержание залогового имущества в надлежащем состоянии.

Согласно названному закону заемщик не вправе распоряжаться жильем по своему усмотрению, в том числе, он не может его продать, отдать в дар, поменять или завещать, за исключением случаев, когда банк не запрещает данные действия.

Вместе с тем, заемщик имеет право без получения согласия кредитора сдавать объект жилой недвижимости в аренду на срок более 6 месяцев с предоставлением временной регистрации жильцов, а также прописывать на площади членов семьи, родственников (ст.

12 ФЗ-102), осуществлять ремонтные работы и делать перепланировку, если только данные действия не нанесут существенный вред помещению. На основании ст. 31 ФЗ-102 ипотечная недвижимость должна быть обязательно застрахована. В случае нарушений условий договора, кредитор вправе потребовать от заемщика досрочного погашения ипотечного долга и изъятия залогового имущества на свой баланс (ст. 50 ФЗ-102), как показывает практика, чаще всего такие действия происходят после 6 месяцев просрочки.

Выселение из ипотечной квартиры: досудебная работа

Стоит отметить тот факт, что далеко не все банки готовы принимать срочные меры в отношении должников-ипотечников и изымать у них залоговые квартиры, в большинстве случаев банковские организации готовы пойти навстречу заемщикам, оказавшимся в трудном материальном положении, и предложить различные способы возврата долга:

  • реструктуризация (снижение суммы выплат за счет увеличения срока кредитования);
  • кредитные каникулы (освобождение от платежей сроком до полугода);
  • списание части кредитного долга (по усмотрению кредитора могут быть списаны штрафные санкции, неустойка, проценты);
  • государственная поддержка (по заявлению должника).

Также частью досудебной претензионной работы является уведомление должника о неисполнении долговых обязательств и дальнейшего выселения его из ипотечной квартиры (ст. 55.2 ФЗ-102). Это обязательное условие для банковской организации перед обращением в суд, иначе в удовлетворении иска может быть отказано.

Долг по ипотеке: обращение банка в судебные органы

После того, как все попытки урегулировать вопрос о возврате ипотечного долга не увенчались успехом, банк подает исковое заявление в районный суд по месту нахождения залогового имущества. Как правило, ипотечный договор содержит в себе информацию о судебном органе, где будет проходить слушание по делу в случае возникновения конфликтной ситуации. Подсудность регулируется ст. 52 ФЗ-102.

Важно! Суд вправе отклонить иск, если сумма спора составляет менее 5% от общей стоимости залогового имущества, и при этом срок неисполнения договорных обязательств – менее 3-х месяцев (статья 54.1 ФЗ-102).

Кто имеет право выселить из ипотечной квартиры?

Выселение из ипотечной квартиры может быть совершено как судебными приставами-исполнителями, так и самим кредитором, на основании судебного решения (ст. 55 ФЗ-102 предусматривает выселение должника из ипотечной квартиры кредитором, если данное условие прописано в договоре).

При выселении должника судебными приставами-исполнителями действует ФЗ № 229, изъятие ипотечной квартиры происходит в рамках исполнительного производства. На основании ст.

107 ФЗ-229 судебный пристав должен уведомить должника о добровольном освобождении ипотечной квартиры в срок не позднее 10 дней с момента получения письменного уведомления. В случае игнорирования данного требования, должнику назначается повторный срок с назначением исполнительского сбора.

Процедура выселения происходит в присутствии понятых и сотрудников полиции, при необходимости приставы вправе вызвать сотрудников МЧС для освобождения квартиры. Пристав-исполнитель может предоставить должнику услугу по транспортировке и хранению личного имущества сроком не более чем на 2 месяца.

Если выселение выполняет непосредственно кредитор, данная процедура осуществляется по согласию обеих сторон. В случае, если должник все-таки отказывается освобождать ипотечную квартиру, выселение будет происходить в присутствии работников прокуратуры в административном порядке либо через суд.

Важно! Любые действия по выселению заемщика-должника из ипотечной квартиры без судебного решения могут быть оспорены должником в суде с удовлетворением его требований.

Если ипотечная квартира является единственным жильем

В случаях, когда ипотека является единственным жильем, при выселении должника за ипотечный долг кредитор не имеет обязанность предоставлять ему альтернативное жилье даже при наличии прописанных в залоговой квартире несовершеннолетних детей. В любом случае данное имущество будет отчуждаться в пользу кредитора.

В соответствии со ст. 54 ФЗ-102 суд может отсрочить реализацию залогового имущества сроком до 12 месяцев на основании личного заявления должника и наличия веских обстоятельств.

Подводя итог всему вышесказанному отметим, что ипотека на сегодняшний день является чуть ли не единственным решением в приобретении собственного жилья для многих российских семей. Однако, подойти к ипотечному кредиту следует со всей ответственностью и аккуратностью.

Избежать финансовых споров и конфликтов можно, только если правильно рассчитывать свой бюджет, обязательно страховать имущество от различных случаев, строго контролировать своевременное внесение платежей.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/ipotechnoe-kreditovanie-vyiselenie-iz-zalogovoy-kvartiryi/

Игра в ипотеку: пан или пропал

Как оспорить обращение взыскания на ипотечную квартиру?

Почти каждый второй потребительский кредит, взятый в украинском банке, обеспечен ипотекой, а почти каждый пятый кредит заканчивается просрочкой платежей, задолженностью и судебным спором.

Поэтому производства, связанные со взысканием задолженности по кредитам и обращением взыскания на залоговое имущество, в украинских судах составляют наибольшую долю гражданских и хозяйственных споров. Для сравнения: в 2015 году 93,5 % сумм, присужденных ко взысканию местными общими судами, приходится на споры с банковскими учреждениями и только 6,5 % на другие договорные споры.

Поэтому неудивительно, что именно кредитные/ипотечные споры, учитывая их разнообразие, сопровождаются наиболее противоречивой судебной практикой и определенными законодательными пробелами.

В то же время последний год можно безусловно отметить определенными положительными изменениями, направленными по большей части на защиту прав кредиторов – банков и финансовых учреждений в спорах с недобросовестными заемщиками.

Законодательные изменения

В законодательной сфере следует выделить изменения в НКУ, которые устранили основной недостаток в процедуре обращения взыскания на залоговое имущество и лишили финансовые учреждения необходимости нести финансовые расходы на одноразовую уплату НДС.

Следовательно, согласно обновленной редакции НКУ, вступившей в силу 01 января 2016 года, за отчуждение финансовыми учреждениями недвижимости, полученной путем обращения взыскания на залоговое имущество и по которой банк не признал налоговый кредит, НДС начисляется только на разницу между суммой, полученной в результате дальнейшего отчуждения недвижимости, и стоимостью имущества, по которой оно было получено банком в счет погашения обязательств по кредиту.

Еще один небольшой шаг, сделанный законодателем навстречу кредиторам, – это принятие Закона Украины “О финансовой реструктуризации”, который вводит механизм внесудебной реструктуризации долгов и санации предприятий-должников при участии финансовых учреждений.

Принятие этого Закона поможет добросовестным заемщикам, временно не имеющим возможности обслуживать долги согласно условиям кредитных договоров, сохранить залоговое имущество в своей собственности и при этом учесть интересы кредиторов – банков и финансовых учреждений.

Закон имеет значительный потенциал для сокращения количества кредитных и ипотечных споров в украинских судах.

Тенденции судебной практики

Что касается изменений, произошедших в 2016 году в судебной практике: особого внимания заслуживает ряд позиций ВСУ, которые были сформированы в ходе рассмотрения споров, связанных со взысканием кредитной задолженности и признанием кредитных/ипотечных договоров недействительными, и направлены преимущественно на защиту прав кредиторов. Так, в определенных категориях дел ВСУ сформировал правовые позиции, которые довольно активно применяются судами низших инстанций и помогают защититься кредиторам от противоправных и иногда мошеннических действий должников.

Дети от ипотеки не спасут

Так, в ходе рассмотрения дел № 6-2940цс15 от 20 января 2016 года и № 6-3005цс15 от 10 февраля 2016 года ВСУ установил, что основанием для признания договора ипотеки недействительным является не сам по себе факт отсутствия разрешения органов опеки на заключение договора, а непосредственно нарушение имущественных прав ребенка. Безусловно, таким решением ВСУ стал на сторону кредиторов и старался прекратить недобросовестное поведение заемщиков, злоупотребляющих отсутствием согласия органов опеки как поводом для признания недействительными ипотечных договоров.

Желание женщины для кредитора не закон

В постановлениях от 27 января 2016 года № 6-1912цс15, от 21 октября 2015 года № 6-1568цс15, от 07 октября 2015 года № 6-1622цс15 ВСУ высказал позицию, которая лишила истцов еще одного формального основания для злоупотребления и обжалования действительности договора ипотеки.

Так, ВСУ постановил, что отсутствие согласия одного из супругов на заключение договора ипотеки само по себе не может быть основанием для признания договора недействительным.

При этом ВСУ заметил, что исключение из этой позиции возможно, но лишь когда будет установлено, что тот из супругов, кто заключил договор относительно совместного имущества, и третье лицо – контрагент по такому договору действовали недобросовестно.

Покраска стен не отменяет ипотеку

Рассматривая дело № 6-1213цс16 в постановлении от 6 июля 2016 года, ВСУ пресек недобросовестную практику должников, по которой проводилась реконструкция объекта ипотеки с целью дальнейшего признания такого имущества вновь созданным и отмены ипотеки, и сделал вывод, что “Спорная квартира не является вновь созданным объектом недвижимого имущества, поскольку создана с привязкой к уже существующей заложенной недвижимости, с использованием ее функциональных элементов, потому вывод судов о том, что спорная квартира не является ипотечным имуществом, а другим объектом недвижимости, преждевременен”.

Фирма исчезнет, а ипотека – нет

Ликвидация предприятия и его исключение из ЕГР не влекут прекращение обязательства ипотекодателя по выполнению обеспеченного ипотекой обязательства.

Так, ВСУ закрыл еще одну лазейку “избавиться” от ипотеки и постановил 10 февраля 2016 года в деле № 6-216цс14, что ипотека не прекращается в связи с ликвидацией юридического лица – должника по основному обязательству в любом случае, если кредитор своими действиями защитил свое право на получение средств по договору кредита и обратился в суд с исковым заявлением к ипотекодателю.

Более того, ВСУ поставил точку в продолжительной дискуссии относительно так называемого двойного взыскания и ответил на вопрос, вызывавший споры не только у кредиторов и должников, но и судей вышестоящих инстанций.

Так, в деле № 6-1080цс15 от 03 февраля 2016 года ВСУ постановил, что обращение взыскания на предмет ипотеки не приводит к замене основного обязательства на обеспечительное.

Поэтому удовлетворение требований по действительному основному обязательству одновременно с обращением взыскания на предмет ипотеки не обуславливает двойное взыскание по основному обязательству, поскольку договоренность сторон о его замене обеспечительным обязательством отсутствует.

Неприкосновенность ипотеки отменена

И напоследок ВСУ облегчил жизнь кредиторам (правовая позиция, изложенная в постановлении № 6-1680цс16 от 28 сентября 2016 года), позволив обращение взыскания на предмет ипотеки в процедуре исполнительного производства относительно взыскания средств с ипотекодателя в пользу ипотекодержателя без судебного решения об обращении взыскания на предмет ипотеки. Конечно, в случае соблюдения следующих условий: отсутствие у должника любого другого имущества, на которое можно в первую очередь обратить взыскание; наличие задолженности исключительно перед ипотекодержателем; соблюдение порядка реализации имущества, определенного Законом Украины “Об ипотеке”.

Вышеприведенные позиции ВСУ, бесспорно, не устраняют всех пробелов законодательства, используемых заемщиками в корыстных целях, но уклоняться от исполнения обязательств по кредитным договорам становится все сложнее.

В то же время проблемы со взысканием задолженности или удовлетворением своих требований за счет предмета ипотеки у банков могут возникнуть и без “дополнительных” злоупотреблений со стороны должников.

Дальше приведены определенные ситуации, при которых неосмотрительный кредитор может понести значительные потери, а сообразительный заемщик остаться в выигрыше без манипуляций с банкротством, реконструкцией и детьми.

Сообщить не значит простить

Типичный должник не платит очередные платежи по кредитному договору; кредитор, недовольный просрочкой, направляет должнику письменное требование об устранении нарушения и предупреждение об обращении взыскания на предмет ипотеки (в порядке статьи 35 Закона Украины “Об ипотеке”).

В этом требовании кредитор ошибочно указывает сумму задолженности должника в меньшем объеме, чем он имеет право требовать (вследствие неосмотрительности, неправильных расчетов, неосуществления конвертации валюты и т. п.).

Возникает вопрос: является ли такая претензия признанием кредитором суммы долга в уменьшенном объеме?

Интересно, что однозначного ответа судебная практика на такой вопрос не дает, поэтому должник может настаивать на частичном прощении долга и ссылаться, например, на постановление Пленума ВХСУ “О некоторых вопросах применения ХПК Украины судами первой инстанции”, где указано, что “о признании обстоятельств может свидетельствовать содержание поданных суду письменных документов: претензий и ответов на них, писем и других письменных обращений участников судебного процесса друг к другу (например, письмо, присланное в ответ на претензию, в котором указывается о полном или частичном признании заявленной ко взысканию задолженности)”.

В то же время тяжело отождествлять такую невнимательность кредитора с прощением долга. Ведь в таком случае сумма должна быть четко определена и указано, какая именно сумма долга прощается. При этом нужно помнить, что нереализация права требования в полном объеме не приводит к его автоматическому прекращению (ч. 2 ст. 12 ГК Украины).

Также проблема с определением суммы задолженности может иметь место, когда валютная задолженность/ипотека взыскивается не первоначальным кредитором, а его правопреемником в случае уступки права требования по такому кредитному договору.

Так, нередко коллекторские компании не имеют валютной лицензии и на момент проведения переуступки валютного кредита пересчитывают кредит в гривню.

И если между моментом переуступки и моментом взыскания прошло значительное время и существенно изменился валютный курс, новый кредитор может потерять значительную курсовую разницу.

Учитывая это, следует помнить, что в таком случае кредитор (коллекторская компания) имеет право требовать взыскания задолженности в гривне в эквиваленте к иностранной валюте на момент взыскания, если в соответствии с кредитным договором обязательство выражено в иностранной валюте и стороны договора не изменяли валюту и сумму обязательства. Именно такая позиция была изложена в определении ВССУ от 20 января 2016 года по делу № 6-3735ск15 и в сделанном ВССУ обобщении практики рассмотрения гражданских дел о взыскании задолженности по кредитному договору в случае уступки права требования путем продажи кредитного портфеля и путем заключения договора факторинга за 2014 год и первое полугодие 2015 года.

Довольно внимательными следует быть кредиторам и при проведении оценки и определении цены предмета ипотеки, ведь сообразительный должник/ипотекодатель может не только обжаловать оценку, но и требовать возмещение превышения 90 % стоимости предмета ипотеки над размером обеспеченных ипотекой требований ипотекодержателя. При достаточном уровне изобретательности должника сумма возмещения может быть довольно значительна.

Случаются и ситуации, когда на обеспечение одного кредитного договора в ипотеку передается несколько объектов по разным ипотечным договорам.

Так, в случае просрочки должника кредитор, обращая взыскание на первый объект ипотеки, утрачивает последующие требования на основании части 6 статьи 36 Закона Украины “Об ипотеке”, которая определяет, что после завершения внесудебного урегулирования любые последующие требования ипотекодержателя относительно исполнения должником основного обязательства являются недействительными. ВХСУ, отвечая на вопрос, может ли кредитор взыскать остальной долг после реализации ипотечной оговорки во внесудебном порядке по одной из ипотек, так и не пришел к единому выводу. Так, в постановлениях от 10 июля 2014 года по делу № 6/174-09 и 16 сентября 2015 года по делу № 910/18381/14 ВХСУ сказал – нет, а уже 05 октября 2015 года в деле № 903/313/15 изменил свое мнение.

Такая ситуация наталкивает на мысль, что неотвратимы не только смерть и налоги, но и проблемы с реализацией ипотеки. Однако правильно оформленный договор, внимательно проведенные расчеты и опытный юрист всегда спасут, по крайней мере, от последних двух проблем.

Источник: http://uz.ligazakon.ua/magazine_article/EA009627

Обращение взыскания на единственное жилье

Как оспорить обращение взыскания на ипотечную квартиру?

Обращение взыскание на единственное жилье

На практике существуют ситуации, когда у должника-физического лица (индивидуального предпринимателя) нет имущества. Нет имущества, достаточного для погашения требований кредиторов. Кроме единственного жилья. Однако ст.446 ГПК РФ предусматривает невозможность обращения на такое жилье.

На этом обсуждение вопроса можно было бы прекратить. Кредитор оказывается с неудовлетворенными полностью требованиями и вынужден довольствоваться малым или вообще ничем.

Однако, в практике арбитражных судов и судов общей юрисдикции есть случаи и способ толкования правовых норм, приводящих к возможности обращения взыскания на единственное жилье.

Все случаи мы условно разделим на две группы. В первой – единственное жилье является предметом ипотеки по нецелевому кредиту (займу); во второй – единственное жилье не было передано в залог.

Именно о первой группе наш материал.

Однако прежде чем делиться существующей практикой, напомним, что 14 мая 2012 Конституционный суд РФ в своем постановлении №11-П разъяснил, что по-прежнему существует имущественный (исполнительский) иммунитет в отношении единственного помещения. Но формальное, недифференцированное его применение не соответствует тому балансу прав кредитора и должника в существующих общественных отношениях. Существующие изъятия в иммунитете установлены Законом об ипотеке.

По нашему мнению, до недавнего времени повсеместно действовал подход, согласно которому обращение взыскания на единственное жилье, являющееся предметом ипотеки, было возможно только в случае целевого кредита (займа). Подобный подход основывался на толковании специальной нормы, содержащейся в п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке.

Между тем, 29 мая 2012 г. N 80-В12-2 было принято Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ, в котором п. 1 ст. 78 Закона был истолкован в совокупности с п. 2 ст.

6 Закона (не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание) и п. 1 ст.

50 (право залогодержателя на обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований).

Был сделан вывод о том, что  «обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того на какие цели предоставлен заем (кредит)), так и по ипотеке в силу закона; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).» (указанные выводы содержатся и в более поздних судебных актах Верховного Суда РФ, например, в Определении Верховного Суда РФ от 06.08.2013 № 24-КГ13-4).

Подобные выводы могут привести к тому, что в случае, если жилое помещение является предметом ипотеки (без разницы какой и в обеспечение какого обязательства), то обратить взыскание на единственное жилье становится возможно.

Следовательно, обращение взыскание, переход права собственности от должника на новое лицо, прекращение права пользования жилым помещением приводит к такому пониманию баланса интересов кредитора и должника, когда в выигрыше все же остается первый. Должник же остается без жилья и на улице.

Можно было бы сказать, что вышеуказанное определение является лишь единичным случаем. Либо, что понимание выводов, изложенных в данной статье, неверное. Возможно и такое. Однако мы видим  подтверждение изложенному и в других делах, о чем мы уже сообщили ранее, и не только в практике судов общей юрисдикции.

Помимо изложенного, этот же подход был обнаружен в постановлении Президиума ВАС РФ от 26.11.2013 по делу № А65-15362/2009-СГ4-39, когда суд прямо указал, что: «Из пунктов 1 и 2 статьи 6, пункта 1 статьи 50  Федерального закона от 16.07.

1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) следует, что залогодержатель вправе обратить взыскание на квартиру, заложенную по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этой квартиры требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, причем независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит); сам по себе факт наличия у гражданина-должника жилого помещения, являющегося для него и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не препятствует обращению взыскания на него, если оно обременено ипотекой. Пункт 1 статьи 78 Закона об ипотеке регулирует лишь особенности прекращения права пользования жилым домом или квартирой при обращении залогодержателем взыскания на них в ситуации, когда дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение. Выводы судов о том, что положения указанного пункта устанавливают исполнительский иммунитет в отношении единственного пригодного для постоянного проживания помещения, переданного в ипотеку, ошибочны».

Ловкость рук и никакого мошенничества, наверно так можно было бы подумать? Тем не менее, толкование правовых норм, допускающих изъятия в иммунитете и обращение взыскания на единственное жилье возможно. Хотя, напомним, что в Постановлении КС РФ №11-П о таком варианте толкования мы ничего не нашли.

На наш взгляд, такое толкование ст. 6, 50, 78 Закона об ипотеке является спорным. Особо в контексте разъяснений КС РФ. Тем более, что суды признают ничтожность договора залога единственного жилья, заключенного в обеспечение обязательств по нецелевому кредиту, займу.

А значит, все-таки презюмируется приоритет конституционных прав должника и императивность ст. 446 ГПК РФ.

Однако на практике можно все может оказаться иначе, если суд не увидит различий в рассматриваемых делах и похожесть обстоятельств дела приведет к однозначному применению невыгодного для должника толкования.

Каждому участнику гражданского или арбитражного процесса стоит быть активными. Активными в нападении и защите.

Источник: https://zakon.ru/Blogs/obraschenie_vzyskaniya_na_edinstvennoe_zhile/11442

Ошибки кредиторов, из-за которых невозможно взыскать ипотеку: судебная практика | ЮРЛІГА

Как оспорить обращение взыскания на ипотечную квартиру?

Если задуматься об ошибках, допускаемых кредитором, которые впоследствии могут привести к невозможности взыскать имущество с должника, то стоить отметить такие:

– первой такой ошибкой является нарушение сроков исковой давности для обращения в суд за защитой прав кредитора.

Такое может происходить вследствие некомпетентности юристов кредитора (банков) или же по причине того, что юристы попросту не успевают обработать все кредитные дела в нужные сроки (до истечения сроков исковой давности).

Поэтому должник, после того как узнает, что против него подан иск в суд, первое что должен сделать – убедиться, что сроки давности для обращения банком в суд еще не истекли.

Если же такой срок истек, ответчику (должнику) необходимо заявить об этом в суде, и в таком случае применение срока исковой давности может являться причиной для отказа в иске. Исключение может быть в случае, если суд признает ходатайство истца о восстановлении срока исковой давности обоснованным, мотивированным и подлежащим удовлетворению.

Так, Печерский районный суд г. Киева в решении по делу № 757/491/13-ц от 27.03.2013 г. отметил, что ходатайство истца о восстановлении срока давности не было достаточно обоснованным, и поэтому истечение срока исковой давности в данной ситуации является основанием для отказа в удовлетворении иска;

– пропуск срока предъявления кредитором требований по основному обязательству к наследникам (что не тождественно факту вышеупомянутого «пропуска срока исковой давности»!).

Так, ч. 4 ст. 1281 ГК Украины определяет, что следствием пропуска кредитором наследодателя сроков предъявления требований к наследникам является лишение права требования такого кредитора, который не предъявил требования к наследникам, принявшим наследство, в сроки, установленные законом.

То есть кредитор лишается возможности требовать защиты своего права требования в суде. К таким выводам пришла Большая Палата Верховного Суда. Они изложены в постановлении от 17.04.2018 г.

по делу № 522/407/15-ц о взыскании на предмет ипотеки, полученной новым собственником, в порядке наследования и основания для прекращения ипотеки;

– действия кредиторов противоречат нормам действующего законодательства.

Так, бывают случаи, что кредитор (ипотекодержатель) не направляет письменное требование об устранении нарушения, предусмотренное ст. 35 Закона № 898-IV «Об ипотеке», ипотекодателю и/или должнику.

В таком случае судебный иск об обращении взыскания на предмет ипотеки является преждевременным и в его удовлетворении может быть отказано.

Следовательно, несоблюдение ипотекодержателем процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки является такой ошибкой, которая приведет к невозможности взыскания имущества. В этом случае кредитору в суде будет отказано в иске о взыскании.

Сюда также относится заключение договора ипотеки без согласия второго из супругов. В соответствии со ст. 203 Гражданского кодекса Украины одним из требований, соблюдение которых необходимо для действительности сделки, является наличие необходимого объема гражданской дееспособности у сторон.

Статья 65 Семейного кодекса Украины устанавливает, что супруги распоряжаются имуществом, которое является объектом права общей совместной собственности супругов, по взаимному согласию. Оно должно быть получено в той форме, в которой должен быть заключен договор, требующий такого согласия.

Если договор выходит за пределы мелкого бытового (а договор ипотеки точно выходит за эти пределы!), супруг(-а) имеет право в судебном порядке обжаловать действительность этого договора как заключенного без его (ее) согласия.

Это правило распространяется и на лиц, проживающих одной семьей, но не находящихся в браке между собой (так называемый гражданский брак) и получивших имущество за время их совместного проживания. Если договор ипотеки будет признан недействительным судом вследствие его обжалования одним из супругов, тогда кредитор не сможет взыскать имущество.

К таким выводам пришел Шевченковский районный суд в решении от 30.01.2018 г. по делу № 761/9942/15-ц о признании сделок недействительными.

Аналогичные выводы содержатся в Анализе судебной практики применения судами законодательства, регулирующего ипотеку как залог недвижимого имущества, подготовленном судьей Верховного Суда Украины Л.И.

Охримчук, научным консультантом управления изучения и анализа судебной практики Н.А. Коноваловой и главным консультантом управления изучения и анализа судебной практики С.В. Павловской;

– установление в договоре ипотеки оговорки об исключительно внесудебном способе урегулирования спора. Так, 21.03.

2018 Большая Палата Верховного Суда Украины в постановлении по делу № 760/14438/15-ц пришла к выводу, что передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в соответствии со ст. ст.

36, 37 Закона Украины «Об ипотеке» является способом внесудебного урегулирования, который осуществляется по соглашению сторон без обращения в суд.

Оговорки в договоре об удовлетворении требований ипотекодержателя путем признания права собственности на предмет ипотеки – это исключительно внесудебный способ урегулирования спора, который стороны устанавливают самостоятельно в договоре.

С учетом требований ст. ст. 328, 335, 392 ГК Украины в контексте ст. ст. 36, 37 Закона Украины «Об ипотеке» суды не наделены полномочиями обращать взыскание на предмет ипотеки путем признания права собственности на него за ипотекодержателем.

На вышеупомянутое решение сослался Соломенский районный суд г. Киева в решении по делу № 760/10727/15-ц от 2.07.2018 г.

, отказав истцу-кредитору в удовлетворении иска о взыскании предмета ипотеки (квартиры), и обосновал это тем, что в ипотечном договоре, заключенном между сторонами, имеется соглашение сторон, что такой способ обращения взыскания на предмет ипотеки, как приобретение права собственности, может быть осуществлен только во внесудебном порядке.

Источник: https://jurliga.ligazakon.net/analitycs/171457_oshibki-kreditorov-iz-za-kotorykh-nevozmozhno-vzyskat-ipoteku-sudebnaya-praktika

Округ закона
Добавить комментарий