Как поделить ипотеку и платить отдельно?

«Добби свободен»: как погасить ипотеку за три года?

Как поделить ипотеку и платить отдельно?

Копить, взять кредит на максимальный срок, оформить страховку за скидку, найти дифференцированный платёж и другие лайфхаки от наших ипотечных героев.

«Первый взнос должен быть не менее 50%» 

Сразу после свадьбы Анфиса с мужем решили, что не дело молодой семье жить в съёмной квартире и начали копить на свою. К вопросу подошли с умом: во-первых, положили в банк деньги, подаренные на свадьбе, а, во-вторых, от каждой зарплаты стали откладывать до 50%, от 10 до 40 тыс. рублей. Пара живёт в Казани, так что уровень доходов и цен на жилье соответствующий.

«Сначала мы даже не знали, какую квартиру хотим, мы просто копили. В какой-то момент подвернулся вариант в нашем же районе – двухкомнатная квартира площадью 72 кв. м за 2,9 млн рублей.

Мы посчитали, что платёж по ипотеке будет для нас комфортным, если он не будет превышать 14 тыс. рублей. Поэтому для первоначального взноса нам нужно было 1,7 млн рублей.

Эту сумму мы накопили за три года и пошли в банк за кредитом», – рассказывает Анфиса.

В итоге пара взяла ипотеку в размере 1,2 млн рублей по ставке 10,65% годовых на 15 лет. Ежемесячный платеж составил 13 376 рубля.

«Обременять себя ипотекой и тратить своё время и нервы на походы в банк в течение следующих 15 лет мы не хотели. Мы хотели выплатить кредит за 3 года. Для этого наш ежемесячный платёж должен был быть 40 тыс. рублей, – продолжает Анфиса. – Мы погасили ипотеку ровно в установленный нами срок, хотя последний год я была в декрете, а это значит, зарплата меньше, а расходов больше».

Паре это удалось благодаря строгой финансовой дисциплине: «С зарплаты мы сразу откладывали платёж по кредиту и шли в банк оформлять досрочное погашение. Каждый рубль у нас был чётко расписан – это на ипотеку, это на ламинат, это на плитку и ванну», – вспоминает девушка.

Анфиса советует:

  • Начинайте копить, несмотря на все трудности и кажущуюся безнадежность, даже при зарплате 20 тыс. рублей. 
  • Хорошо рассчитайте первый взнос, иногда стоит подольше копить, чтобы снизить нагрузку в дальнейшем. Мы, получается, собирали деньги три года и гасили ипотеку ещё три года. А если бы взяли кредит с минимальным взносом, то и выплачивали бы его все 15 лет. 
  • Выбирайте удобную дату для платежа – желательно сразу после дня зарплаты. 
  • Помните про налоговый вычет – вы можете вернуть 13% от стоимости жилья (до 260 тыс. рублей на человека) и еще 13% от уплаченных процентов по кредиту. Их вы можете потратить на погашение ипотеки. 
  • Перед тем, как взять ипотеку, отложите сумму, равную трём ежемесячным платежам по кредиту. Пусть такой резерв хранится у вас на случай, если вы вдруг не сможете какое-то время платить.

«Уменьшайте платёж любыми способами»

Алексей и Наталья купили квартиру в Балашихе три года назад. Как говорят, сами того не ожидали. Сначала им на свадьбе подарили около 400 тыс. рублей. Буквально через пару месяцев у Алексея появился крупный заказ (он работает архитектором), за который он получил 500 тыс. рублей. Тогда поняли, что можно подумать и о покупке жилья.

«Мы искали варианты в Подмосковье не дороже 3 млн рублей. Выбрали небольшую однокомнатную квартиру в Балашихе за 2,2 млн рублей, – говорит Алексей. – Взяли ипотечный кредит на 1 млн рублей и еще 300 тыс. заняли у родителей – с возвратом в течение трёх лет».

Ежемесячный платёж составил 9984 рублей по ставке 10,5% годовых на 20 лет.

«Как рассуждали мы? Нам было важно, чтобы платёж по ипотеке был минимальным, потому что мы хотели ездить отдыхать, развлекаться, иметь возможность поменять работу в случае необходимости. А появится ребёнок? Жена работать не сможет, а ипотеку платить. Поэтому выбрали кредит на самый большой возможный срок.

На 15 лет платёж был бы чуть больше – 11 тыс. рублей. Кроме того, мы оформили страховку жизни и здоровья, которая обошлась нам в 5 тыс. рублей в год, то есть всего на 20 лет – 100 тыс. Без неё банк предлагал ставку 11,5%. Тогда платёж был бы 10600 рублей, а итоговая переплата на 150 тыс. рублей больше.

Мы решили, что по всем параметрам выгоднее сделать страховку».

На время ремонта квартиры Алексей и Наталья переехали к родителям, чтобы не платить за аренду. Каждый месяц они отдавали почти 10 тыс. рублей в банк и столько же возвращали родственникам. Небольшие платежи позволили откладывать приличные суммы.

«Мы их не несли сразу же в банк, а накапливали в течение года и в декабре делали частично досрочное погашение. А то ведь банк не отдаст назад твои лишние деньги, если они вдруг срочно понадобятся», – смеется Алексей. Получилось, что в первый год пара дополнительно внесла 250 тыс. рублей, во второй – 350 тыс. и в третий – 400 тыс. рублей.

алексей советует:

Просчитывайте все варианты до мелочей. Предлагает банк страховку – посчитайте, насколько это выгодно. 

Есть специальные условия для зарплатных клиентов – всё равно проверьте все другие банки. 

Не бойтесь брать кредит на 20 лет. Вас же никто не заставляет его выплачивать все годы, зато так вы сможете больше откладывать для досрочного погашения.

«Когда выгоднее дифференцированный платёж»  

Инна на первый взнос копила примерно 2 года. За это время удалось отложить около 900 тыс. рублей, что и стало первым взносом для покупки однокомнатной квартиры в Подмосковье, стоимостью в 2 млн рублей.

Какой платеж для погашения кредита выбрать: аннуитетный или дифференцированный? Госдума, вероятно, скоро даст это право выбора

«Я выбрала дифференцированный платёж, посчитав, что для меня это выгоднее всего. Поскольку сумма мне нужна была небольшая, я взяла ипотеку на 7 лет. Первые платежи равнялись около 20 тыс. рублей, а к концу срока должны были уменьшиться до 12 тыс. рублей, – говорит Инна. – Но я сразу же внесла 50 тыс.

рублей, и мне понравилось, как меняется график платежей. Я стала брать больше подработок, и в итоге выплатила весь кредит за год, внося около 80 тыс. рублей ежемесячно.

Для банков дифференцированный платёж не выгоден, поэтому сейчас мало кто предлагает такой вариант, но он идеально подходит для досрочного погашения».

инна советует:

Главное – всё рассчитать, просмотреть все варианты ставок на рынке, выбрать хороший банк и досрочно гасить ипотеку. 

Однако сейчас рекомендую дождаться ещё большего снижения стоимости недвижимости (на рынке переизбыток жилья, и цены уменьшаются) и тогда брать ипотеку.

Источник: https://www.cian.ru/stati-dobbi-svoboden-kak-pogasit-ipoteku-za-tri-goda-276967/

Как уехать от родителей в свою квартиру? Личный опыт

Как поделить ипотеку и платить отдельно?

После окончания института Аня несколько лет жила с родителями и мечтала поселиться отдельно. В декабре прошлого года она, наконец, решилась и переехала в собственную московскую квартиру. 

Все началось с «подушки безопасности»

Я всегда жила с мыслью, что никогда не смогу себе купить квартиру в Москве. Мне казалось, что для этого надо быть очень и очень богатым человеком. Видимо, ошибалась.

Но как только я начала работать, стала откладывать деньги. Сначала думала, что коплю на «подушку безопасности», потом решила, что можно машину купить. Но машина мне не была особо нужна, зато я поняла, что накопленной суммы мне хватает на первый взнос по ипотеке.

До этого я, конечно, посмотрела цены на квартиры – казалось, что на «старую» Москву мне при любом раскладе не хватит. Зато хватало на Новую. Я решила, что Новая Москва лучше, чем Подмосковье. Тем более что я в нем и так уже живу (с родителями) и надо двигаться дальше.

Откладывая каждый месяц почти половину зарплаты, я накопила за 2,5 года около 1 млн рублей. 

Как я боялась 

На квартиру мне нужен был кредит, минимум 4 млн рублей. Но «влезать» в ипотеку я боялась. И решила сначала понять, какие у меня есть риски. Первым делом нашла ипотечный калькулятор, просто набрала в поисковике – «как банки считают ежемесячный платеж».

Взяла эти формулы, забила их в Excel и стала смотреть, сколько стоит квартира, которую я бы хотела, сколько лет максимально я смогу за нее выплачивать исходя из моего возраста, сколько буду платить каждый месяц и т. п. У меня был первоначальный взнос, примерно пятая часть общей стоимости квартиры.

Стала смотреть – при максимальном сроке платежа получается терпимая сумма.   

Начала думать. Главное, что удерживало от ипотеки – проценты банку. Понятно, что на эти деньги можно не одну квартиру купить. Опять взялась за ипотечный калькулятор, стала считать.

Сравнила ипотеку и вклад.  Если цены на жилье не меняются, и если я буду откладывать на квартиру чуть больше, чем сейчас, нужно копить семь лет. Если беру ипотеку и трачу те же деньги на выплаты по кредиту, то через 27 лет я смогу погасить кредит.

За и против кредита

Понятно, что срок в 27 лет меня не обрадовал. Нашлись и другие аргументы против ипотеки. Во-первых, жалко было всего, что я могла бы за эти годы купить за «ипотечные» деньги. Во-вторых, непонятно, будет ли мне хватать с кредитом денег на жизнь.

Я раньше откладывала ползарплаты, а теперь добавила к этой сумме еще немного, с учетом того, что когда перееду от родителей, никакого совместного бюджета уже не будет.

Попробовала так жить несколько месяцев, в общем, нормально получилось, поняла, что голодной смертью не умру.

Может быть, я бы еще сомневалась, но осенью рынок начал расти. А главное, я не готова еще семь лет жить с родителями. Хотелось самостоятельности. Но главное был страх: что будет, если? Если я потеряю работу, лишусь стабильного источника дохода? Или вдруг мне понадобятся деньги, а тут ипотека?

прочитала множество статей про ипотеку и поняла: у меня все-таки будет запасной вариант – если что, можно переехать к родителям, а эту квартиру сдавать и гасить кредит.

Родители меня примут, если уж совсем будет плохо. С этими мыслями я поняла, что готова, надо брать кредит.

Выбор квартиры 

Сначала я смотрела строящиеся ЖК, это дешевле, и потом, мне есть где жить, пока дом достроят, не надо снимать квартиру. Пересмотрела весь юго-запад и Новую Москву.

Искала недалеко от родителей и недалеко от работы, которая в Сколково. Хотелось, чтобы более-менее было близко метро. Поездила, посмотрела. Выбрала один проект в Солнцево. Квартира с планировкой моей мечты.

Всего 300 метров до метро. Цена впритык к моей ипотеке.

Я опять начала думать. Хорошо, куплю себе эту квартиру на «первичке». Через полтора года дадут ключи. То есть полтора года надо будет платить за ипотеку и еще как-то откладывать на ремонт.

Пока я дождусь ключей, пока накоплю на ремонт, пока его сделаю – как минимум пройдет года два, прежде чем поселюсь в своей квартире. 

И тут я вообще погрустнела – вся моя затея для того, чтобы жить самостоятельно, и хотелось, чтобы это все-таки произошло побыстрее. Два с половиной года отдавать деньги, а результата практически никакого, ничего не изменится. Тогда я подумала, а может «вторичка»? Но такая, чтобы сразу – «въезжай и живи».

Здесь уже пришлось выбирать с риэлтором. Про поиски что могу сказать? Скучно и грустно. Месяца полтора мы ездили, ничего не видели приличного. По большей части за мои деньги попадались совершенно убитые квартиры, где надо было просто все «выносить» и строить заново.

 Я поняла, что надо просить в банке еще хотя бы полмиллиона сверху. Вот за 5,5 млн мы и нашли квартиру – в «старой» Москве, рядом с метро «Новопеределкино». Дом построен в 1980-е, то есть средняя по возрасту «вторичка».

Приличная, и ремонт минимальный нужен, во всяком случае, на первый взгляд так показалось.

Ипотека: на «первичку» и на «вторичку»

Первый раз документы на ипотеку я подала, когда думала, что буду покупать новостройку. Кредит на «первичку» мне предварительно одобрили три банка. Смотрели исключительно на мой уровень доходов, кто я, что я. Кредитная история у меня была абсолютно чистая, кредитов вообще никогда не было.

 И как раз когда я решила, что «вторичка» лучше, мне позвонили из банка: «Мы вам одобрили новостройку». Я говорю: «А можно мне на «вторичку» податься, я передумала?». Ответили, что да, можно, без проблем. Только надо заявление переписать.

В итоге тот же банк мне дал ипотеку на «вторичку» под 9,45%.

Разница в ставках между «первичкой» и «вторичкой» у меня была всего 0,15%. На новостройку ипотеку давали под 9,3% (но это под конкретный ЖК), на вторичное жилье вышла ставка 9,45%. 

Вообще, разные банки называют разные ипотечные ставки, но есть такой «подводный камень», как страховка. В итоге может получиться так, что ипотечный взнос и процент по кредиту приемлемые, но страховка «съест» разницу.

Например, некоторые банки предлагают ставку 9%, но требуют, чтобы ежегодная страховка составляла 1% от стоимости кредита. То есть занимаешь 4 млн, 40 тыс. ежегодно отдаешь по страховке. У меня страховка получилась 0,3% от кредита, но я застраховала все – жизнь, здоровье, титул.

Сделка, переезд 

Сделка была не слишком простая, так как квартира оказалась ипотечная. Но так совпало, что ипотека у продавцов была в том же банке, где я брала кредит.  Продавцы – семейная пара, которая разводилась, им нужно было быстро имущество поделить.

Из-за того, что квартира была с обременением, я не могла сама обращаться к регистраторам, это делалось через банк, вернее, через фирму-посредника со стороны банка. За ее услуги я заплатила. А продавцы за продажу квартиры в ипотеку заплатили банку комиссию, около 1% от суммы своего кредита.

Вот уже почти полгода, как переехала свою московскую квартиру. Пришлось все же делать в ней больше, чем я планировала. Поменяла ванну, заменила плитку. На ремонт ушло три месяца, пока все доводила до ума.

Зато от продавцов мне досталась отличная кухня с техникой, шкаф-гардеробная в коридоре, кондиционер. В квартире было выполнено удачное зонирование – отделена спальная зона от гостиной, хоть это и однушка. О том, что купила «вторичку», не жалею.

А к родителям езжу в гости по выходным.

Ипотека на «первичку» и «вторичку» в среднем по московскому рынку для квартиры стоимостью 5 млн рублей с первоначальным взносом 1 млн рублей

ПараметрИпотека на вторичном рынкеИпотека на первичном рынке
Сумма кредита4 000 000 руб.4 000 000 руб.
Процентная ставка11,4%10,6%
Срок кредитования360 мес.360 мес.
Ежемесячный платеж39 307 руб.36 889 руб.
Полная сумма с процентами к выплате за весь срок14 150 520 руб.13 280 040 руб.

Источник: «Бест-Новострой»

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-uehat-ot-roditelej-v-svoju-kvartiru-lichnyj-opyt-294652/

Как делить ипотечную квартиру при разводе?

Как поделить ипотеку и платить отдельно?

onlyblacktv.bk.ru/Depositphotos

Общеизвестно, что имущество, купленное в браке, независимо от того, на кого оно оформлено, считается совместно нажитым. Ипотечная квартира не исключение.

Многие считают, что если квартира записана, например, на мужа и именно он платит ипотеку и имеет хороший официальный доход, а жена не работает, то при разводе квартира достается мужу.

Это не так! Даже если вы не работаете и ипотека гасится исключительно из доходов вашего супруга (или супруги), то при разводе вы все равно имеете право претендовать на половину недвижимости.

Это правило установлено законом.

Брак, развод и ваша недвижимость

Раздел имущества в разводе: сложные случаи

При этом разделу подлежит не только общее имущество, но и общие (приобретенные в период брака) долги. Соответственно, разделу подлежат и ипотечные платежи.

Ограничение накладывает только брачный договор, который определяет, как супруги будут делить имущество при разводе. Но даже этот документ можно оспаривать в суде.

Два способа поделить ипотечную квартиру

1. Очень часто супруги договариваются между собой и оформляют ипотеку на одного из них, он же вносит платежи по кредиту. Соответственно, после полного погашения этот человек становится единственным законным владельцем недвижимости.

В этом случае второй супруг должен получить денежную компенсацию за половину квартиры. Такая компенсация рассчитывается на основе рыночной стоимости жилья. Примерно сориентироваться по рыночной стоимости можно, заказав в МФЦ справку о кадастровой стоимости, поскольку сегодня кадастровая стоимость недвижимости в большинстве случаев приближена к рыночной. Справка предоставляется бесплатно.

Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?

Бывший муж получил налоговый вычет за всю квартиру – как забрать половину?

2. Ипотеку можно переоформить на обоих супругов, и в этом случае оба станут собственниками квартиры. В таком кредитном договоре должно быть четко определено, какую ответственность несет каждый заемщик по оплате кредита. При этом один заемщик не должен отвечать за второго.

Это удобно, когда нужно оформить сделку с неравными долями пропорционально участию каждого. Минус в том, что такой вариант подходит только тем, у кого после развода остались нормальные отношения, что на практике встречается нечасто.

В этом случае обоих супругов защищают нормы гражданского права, касающиеся долевой собственности. Стоит также отметить, что оформление ипотечного кредита на обоих супругов возможно лишь в том случае, если каждый из них работает и получает стабильный ежемесячный доход. Также, конечно, необходимо согласие банка.

«Гражданский брак»

Если брак не зарегистрирован в ЗАГСе (так называемый гражданский брак), то с юридической стороны он считается сожительством: два человека не связаны между собой в правовом поле.

В итоге при «гражданском браке» любое имущество, в том числе приобретенное в ипотеку, принадлежит человеку, на которого оно оформлено.

Другой «гражданский супруг»» на это имущество никак не претендует и ничего в случае расставания не получает.

Как делить квартиру, если ипотеку оформили до брака, а платили вместе?

Насколько надежны брачные договоры?

Безвозмездные сделки

Из совместно нажитого имущества исключается все, что получено по безвозмездным сделкам, то есть бесплатно. Простыми словами: то, что вы получили в подарок (по договору дарения), наследство (по завещанию или по закону), а также в порядке приватизации – все это имущество только ваше. Факт, что вы получили это в браке, не важен.

К разделу ипотечной квартиры это относится следующим образом. Если вы в браке унаследовали деньги и пустили их на первый ипотечный взнос либо этими деньгами погасили часть кредита, то при разделе квартиры суд учтет эту сумму.

Квартира будет делиться не пополам, а с учетом вложения личных денег.

То же относится и к имуществу: если вы получили квартиру или иное имущество (например, автомобиль) и продали его, а вырученные деньги пустили на оплату ипотеки, это также будет учтено.

Важно следующее. Для того чтобы ваши личные деньги, внесенные в ипотеку, учли при разделе пропорционально вашему вкладу в оплату ипотеки, необходимо заявить об этом суду и предоставить подтверждающие документы.

Еще раз подчеркну, что сделка должна быть безвозмездной. То есть вариант, когда оформляют фиктивную куплю-продажу недвижимости, а на самом деле происходит передача вещи без оплаты (фактически дарение), не подойдет. Только дарение, наследование или приватизация.

Как по закону разделить квартиру при разводе?

Брали ипотеку на тещу, разводимся – как делить квартиру?

Роль банка

Ипотечная квартира находится в залоге у банка. Отметка об этом имеется в вашем свидетельстве о праве собственности или выписке. Для того, чтобы каким-то образом распорядиться этой квартирой (разделить, продать и т. д.), потребуется согласие банка.

Банки зачастую не дают такого согласия, если собственником хочет стать тот, кто по документам (например, получая «серую» зарплату) не сможет платить ипотеку.

Желательно лично встретиться с управляющим филиалом банка, где вы оформляли ипотеку, и обсудить возникшую ситуацию.

Здесь следует быть предельно честными и прямо сказать, кто будет платить ипотеку в действительности, а также уточнить, какие документы от вас потребуются для подтверждения доходов, если справку по форме 2-НДФЛ вы получить не можете.

Участие банка в судебном разбирательстве по поводу раздела ипотечной квартиры обязательно. Поэтому поддержкой банка лучше заручиться до суда.

Если банк не соглашается с предложением о разделе ипотеки, суд обычно становится на позицию банка. В результате одна из сторон получает свою долю в праве собственности, но ипотеку платит тот, на кого она оформлялась.

Тогда плательщик ипотеки имеет право требовать половину от уплаченных денег по ипотеке с бывшего супруга.

Как в разводе делить квартиру, купленную с ипотекой за маткапитал?

Положена ли доля в квартире мужу при разводе?

Дети и материнский капитал

При разделе квартиры стоит учитывать и с кем после развода остаются дети. Если квартира покупалась без использования материнского капитала, то этот момент стоит учесть хотя бы в моральном плане.

Дети не имеют прав на имущество родителей, и, если квартиру вы купили без маткапитала, при разводе дети не получают долей автоматически.

Таким образом, выделение долей несовершеннолетним происходит в добровольном порядке.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

5 главных споров о разделе квартиры при разводе

Как купить квартиру, чтобы при разводе не делить ее с мужем?

Как переоформить долю в ипотечной квартире на жену?

25 статей о недвижимости, браке и разводе

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_delit_ipotechnuyu_kvartiru_pri_razvode/8101

Как поделить ипотеку при разводе

Как поделить ипотеку и платить отдельно?

Чего не любят семейные пары в России, так это составлять брачные контракты. Да, соглашаются наши граждане, такой документ снимает все вопросы при разделе имущества в случае расставания со своей второй половинкой. Но загадочной русской душе заблаговременная меркантильность чужда, ей размах подавай.

Поэтому в России если влюбляются — то сразу навсегда и до гробовой доски, а уж если разводятся — то, как водится, на широкую ногу — с битьем посуды, выяснением отношений и дележом совместно нажитого имущества через суд.

А, как известно, к совместно нажитому имуществу отечественная Фемида относит не только выгодные инвестиции, но и финансовые обязательства, по взаимному согласию взятые на себя обоими супругами в период их брака.

Под эти определения идеально подпадает ипотека. Во-первых, муж или жена, как правило, являются созаемщиками при оформлении кредита на одного из них. Во-вторых, по такому договору приобретается квартира, в которой они проживают совместно. Как ни крути, а это их совместная инвестиция с обязательствами.

Правда, исключением из этого правила является военная ипотека, при подписании которой банки обязывают военнослужащего заключить брачный контракт, по которому в случае развода он становится единственным собственником залогового жилья, в одиночку продолжая выполнять обязательства по жилищному займу. Так что при расставании супруг или супруга военного рассчитывать на получение своей доли в квартире, как правило, не может.

Всем же остальным гражданам при разделе такого наследства в случае развода (что не такая уж и редкость, учитывая, что наибольшее число расставаний приходится на пары, прожившие в браке 5−9 лет, а средний срок кредита на покупку жилья составляет в России 16 лет) эксперты рынка недвижимости советуют придерживаться нескольких важных правил.

Шаг № 1. Оповещение банка

До тех пор, пока по ипотеке не выплачена последняя копеечка, приобретенное по этой схеме жилье вполне законно находится в залоге у банка. Следовательно, в дележе имущества появляется третья заинтересованная сторона — кредитор.

И здесь важно понимать, что если основной заемщик собрал чемоданы и исчез в неизвестном направлении, прекратив вносить ежемесячные платежи, то финансово отдуваться за него придется супругу-созаемщику. Поскольку понятия «солидарная ответственность» в России никто не отменял.

Поэтому первое, что нужно сделать, если муж и жена расходятся как в море корабли — обязательно известить о своих намерениях банк и предупредить его о возможном ухудшении финансового положения.

Следует помнить, что вариант из серии «как-нибудь сами все решим, а банк меньше знает — крепче спит» не пройдет, в ходе бракоразводного процесса суд в любом случае уведомит его о разделе залогового имущества.

Кредитно-финансовая организация может предложить свои варианты решения проблемы. Одним из самых популярных на рынке жилищных кредитов приемов является предоставление так называемых кредитных каникул, в процессе которых размеры ежемесячных взносов по ипотеке снижаются наполовину.

Шаг № 2. Определение долей собственников

Приобретенная в браке ипотечная недвижимость при разводе делится между супругами на доли, чаще всего — равные. Определить их можно двумя путями — по согласию или, опять же, по суду.

В первом случае муж и жена заключают мировое соглашение о разделе имущества, где самостоятельно оговаривают размеры своих долей. Такой документ составляется в свободной форме, но в нем должна присутствовать определенные информация. Во-первых, паспортные данные супругов и их брачный статус на момент соглашения.

Во-вторых, информация о предмете договора — местоположение объекта недвижимости и его площадь. В-третьих, естественно, указывается способ использования жилья (например, можно указать, что оно является общим имуществом, треть которого переходит к одному супругу, а остальное — к другому) м является квартира, 1/3 которой переходит к супругу, 2/3 — к супруге).

Наконец, в договоре прописывается дата вступления его в силу.

Составленный таким образом документ в обязательном порядке заверяется в двух экземплярах у нотариуса, а затем подается через МФЦ или непосредственно нотариуса для регистрации в Росреестре вместе с пакетом документов, куда входят копии паспортов супругов, оригиналы свидетельств о заключении и расторжении брака, правоустанавливающие документы на жилье и заявления от каждой из сторон о регистрации права и регистрации перехода права собственности. В итоге супруги получают на руки по одному соглашению, которое будет считаться правоустанавливающим документом на новые доли каждого из заявителей. При этом, напоминают, в частности, аналитики компании «Метриум», раздел самого недвижимого имущества не подразумевает разделения долга. Даже в разводе теперь уже бывшие супруги должны обеспечивать своевременное поступление ежемесячных ипотечных платежей на банковский счет.

Если по-хорошему договориться о разделе не получается, тогда нужно подавать иск в суд по месту нахождения недвижимого имущества (это можно сделать как одновременно с требованием о разводе, так и позже).

В документе необходимо привести информацию об истце и ответчике, а также обстоятельства, на которых основываются требования о разделе.

К исковому заявлению нужно приложить копии паспортов супругов, квитанцию об уплате госпошлины, подтверждающие обоснованность требований документы, копии свидетельств о заключении и расторжении брака и правоустанавливающие документы на сам объект недвижимости.

Кстати, как показывает практика, при рассмотрении вопроса доля в недвижимом имуществе может быть увеличена или уменьшена для одной из сторон. Для этого существуют три основные причины.

1. Когда супруги делят не только имущество, но и детей, а после продажи доли вырученной суммы недостаточно для покупки нового жилья, суд может увеличить долю в квартире в пользу одного из супругов, с которым остаются несовершеннолетние.

2. Если один из супругов тратил заработок на собственные нужды, а второй пускал львиную часть доходов на решение домашних нужд, суд может уменьшить долю первого супруга.

То же правило действует в случае злоупотребления одного из супругов наркотиками, алкоголем, или он просто безосновательно отказывается трудоустраиваться (за исключением периодов обучения, декретного отпуска и армейской службы).

3. Если один из супругов докажет, что первоначальный взнос по ипотеке совершен за счет его личных средств, полученных, например, от продажи квартиры, или снятых с банковского счета, также открытого до даты бракосочетания, он может получить более значительную долю в недвижимом имуществе.

Правда, тут есть один нюанс — бывший супруг может рассчитывать на денежную компенсацию внесенных по кредиту платежей.

Например, если на момент заключения брака сумма долга по ипотеке составляла 3 миллиона рублей, а на момент развода — 1 миллион, то суд может обязать выплатить другому супругу половину от суммы погашенного долга (в данном случае — 1 миллион рублей).

При удовлетворении иска недвижимое имущество считается разделенным. Для регистрации Росреестром изменений в праве собственности необходимо подать в МФЦ такой же, как и в предыдущем случае, пакет документов плюс судебное решение с отметкой о вступлении его в законную силу.

Шаг № 3. Раздел ипотеки

По факту раздела имущества в кредитный отдел банка следует предоставить либо соглашение, либо решение суда о распределение долей, а также справку по форме 2-НДФЛ за последние 6−12 месяцев.

По идее, андеррайтинг должны пройти оба супруга, и в итоге банк должен заключить с каждым из них отдельный договор, скорректировав графики погашения ипотеки в зависимости от степени платежеспособности.

После этого бывшие супруги вносят платежи каждый за свою долю, и если один из них вдруг прекратит выплаты, то на втором это уже никак не отразится.

Впрочем, подчеркивает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая, на практике банки не всегда соглашаются на оформление двух разных ипотечных договоров.

«Во-первых, — поясняет она, — отсутствие созаемщика повышает риск возникновения просроченной задолженности. Во-вторых, если один из бывших супругов откажется платить по кредиту, то найти покупателя на долю квартиры будет сложнее, чем на весь объект полностью.

Поэтому нередко пары получают отказ и вынуждены искать иные пути для перераспределения кредитных обязательств».

В этом случае аналитики советуют обратить внимание на объем уже погашенного ипотечного кредита. И если он не превышает 10−20%, то одному из супругов, считают они, выгоднее будет вообще отказаться от прав на квартиру.

В этом случае он получит компенсацию в размере половины внесенной суммы, а остаток долга ляжет на второго держателя кредита, ставшего единоличным собственником.

Вероятно, это не самый этичный, но зато самый простой вариант решения проблемы.

Если реализация такого варианта затруднительна, всегда можно задействовать «план Б». например, ипотечное жилье можно продать и разделить полученные средства согласно размеру выделенных долей. Для этого моно выбрать одну из трех доступных стратегий: либо кредит погасит сам продавец, либо ипотека будет переоформлена на нового собственника, либо остаток задолженности выплатит уже покупатель.

Аналитики рынка недвижимости напоминают, что заведомо проигрышным вариантом становится отказ бывших супругов-созаемщиков от погашения кредита. Тогда банк изымет залоговое жилье и сам продаст его по заниженной (в среднем на 15−20%) цене, а разведенным партнерам по браку все равно придется компенсировать неустойку, расходы на проведение аукциона и другие издержки.

Проблемы недвижимости: У правительства нет денег на серьезную поддержку ипотеки

Источник: https://svpressa.ru/realty/article/224701/

Как правильно разделить квартиру в ипотеке при разводе супругов?

Как поделить ипотеку и платить отдельно?

Раздел имущества Правила раздела имущества

Многие молодые семейные пары, ещё недавно думавшие, что будут жить друг с другом душа в душу до самой гробовой доски, интересуются вопросом, как делится квартира в ипотеке при разводе.

Современное общество, ориентированное на капитализм и потребление, буквально навязывает жилищный кредит.

Мы его берём, а расплатиться не можем и думаем, как же от него избавиться в случае непримиримого расставания.

Логично предположить, что, оформляя жилищный кредит, молодые супруги вряд ли думают о том, как делится ипотека в случае развода. На практике же часто случается так, что и семейная пара оказалась не готова к совместному существованию, и выплата денег за жильё ей не по карману.

Расставание и кредит

Раздел ипотеки — ситуация неоднозначная, и рассматривается с самых разнообразных сторон с учётом современного законодательства, как семейного, так и гражданского. Задайте вопрос по этому поводу двум юристам, и, скорее всего, вы получите абсолютно противоположные ответы.

Совершенно точно можно утверждать, что ипотека до брака, оформленная только на одного из супругов, продолжает являться его обременением, и в случае развода на нём же и остаётся. А вот со всеми другими ситуациями приходится разбираться в особом порядке, и тут задействованы различные нюансы:

  1. Самым интересным из них является согласие супруга на кредит, которое как бы добровольно обязывает мужа или жену разделить финансовую ответственность, и в случае расставания оба гражданина, скорее всего, будут вынуждены платить деньги.
  2. Другой важный и также часто встречающийся вопрос — это военная ипотека при разводе супругов. Вообще в широком смысле под таким видом кредита подразумевается выполнение не только армейских обязанностей. К примеру, работники, состоящие на государственной гражданской службе, или люди, трудящиеся в органах внутренних дел, также получают льготный, облегчённый вариант жилищной ипотеки. Ответственность при разводе за неё несёт только то лицо, которое эту службу проходит, а супруг, конечно, может помогать материально при желании, но это не является обязательным.

Теория жилищного кредита

Итак, часто в непростых условиях российских реалий случается развод при наличии кредита. Это неоспоримая аксиома, порождающая массу правовых прецедентов, которые так или иначе влияют на современный юридический процесс и законодательство в целом.

Обычная ипотека появилась в России сравнительно недавно — в первом десятилетии XXI века. До этого жильё получали по наследству, покупали через обычный кредит или обменивали квартиры с огородом в придачу.

С развитием капиталистического строя в нашей стране стал возможным такой способ решения квартирного вопроса, как взвалить на очень много лет на себя большой денежный долг. Кем же и чем это регулируется?

Статья 265 ГК РФ указывает на то, что в случае расставания всё совместно нажитое имущество делится между мужем и женой пополам. Это означает, что если ипотека при разводе супругов с детьми зарегистрирована официально на обоих граждан, они будут вынуждены продолжать её платить, даже когда отсутствует согласие супруга на ипотеку. Данное обстоятельство подтверждено и в статье 33 СК РФ.

Пункт 7 ФЗ рассказывает, как разделить ипотеку при разводе. Там отчётливо указано, что она разбивается пополам между супругами, если иное не установлено дополнительным письменным соглашением.

Ипотека в гражданском браке данными статьями не регулируется, потому что эти отношения людей являются сожительством и не влекут за собой возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей, и развода как такового при этом случиться не может. Говоря проще: кто взял жилищный кредит, тому и платить.

Об ипотеке при разводе простыми словами

Итак, резюмируя всю сложную теорию о том, как разделить квартиру при кредите, можно говорить о том, что:

  1. Ипотечное жильё, купленное в браке, делится в случае развода пополам, то есть оба супруга продолжают его выкупать. Никакие другие способы тут не помогут, разве что отказ мужа или жены от выплат, подтверждённый второй половинкой документально.
  2. Можно отдельно прописать в брачном договоре, как делить ипотеку в случае развода. Рекомендуется указать в нём конкретно, что, например, при расставании с жилищным кредитом остаётся муж.
  3. Раздел имущества при разводе, в том числе и ипотеки, — процесс очень сложный, и часто доходит до того, что возникает необходимость обратиться в суд.

Чтобы не было проблем

Раздел квартиры при разводе — вещь неприятная, и вы можете узнать о себе много нового и не совсем хорошего от человека, которого ещё недавно считали близким и родным. Для того чтобы осуществлялось равномерное распределение процентов по ипотеке между супругами, не нужно ничего, кроме свидетельства о браке и самого жилищного кредита, а вот в остальных случаях придётся вызвать юриста.

Если вы ещё до брака планируете приобретать квартиры в ипотеке, то самым целесообразным и правильным способом делить жильё будет супружеский договор. Заключите такой, распишите в нём обязанности и права, и развод при наличии ипотеки никаких лишних вопросов не вызовет.

 А что делать при расставании, если она была взята до брака? К сожалению, практически ничего. Получить половину квартиры при разводе сложно и почти невозможно.

И жильё, и кредит на него не делятся, а остаются на том, кто их на себя оформил, и, скорее всего, учитывать то, что другой супруг помогал с выплатами, никто не будет.

Однако если ипотека взята до брака и у вас имеется ребёнок, то один из супругов при разводе может написать документ, согласно которому он попросит считать себя таким же должником перед банком и будет платить жилищный кредит наравне с основным заёмщиком. На практике такие случаи встречаются крайне редко: кому нужна лишняя ответственность?

Кроме этого, смотрите в оба, когда будете подписывать договор приобретения. От ипотеки никак не отделаться, если в документе прописано «в случае развода обязанности плательщиков не меняются».

Что можно предпринять?

Вы разошлись с мужем, но никто не хочет продолжать платить ипотеку. Как после развода супругов поступить в такой ситуации? Вариантов решения не так уж и много:

  1. Продолжать платить, так как надо было думать и читать ранее, как делить квартиру в ипотеке при разводе. Государство чаще всего защищает только свои интересы, но никак не рядовых граждан.
  2. Взять кредит, чтобы погасить долг по ипотеке за жильё бывших супругов при разводе, продать квартиру, а деньги разделить. Вариант неплохой, и в убытке вы, скорее всего, даже не будете.
  3. Продать квартиру разводящейся парочки прямо с кредитом при согласии банка. Неплохой вариант, если случился раздел ипотеки при разводе. Желающих доплатить жилищный кредит, особенно когда его осталось мало, найдётся достаточно много.

Отказ от военной ипотеки

Указанные выше схемы при разводе не сработают, если у вас приобретена квартира по военной ипотеке. Что происходит, когда человек по службе получает жильё, и как отказаться от него? Конечно, существует процесс отката, но он очень сложный и трудноосуществимый, а также вы потеряете и собственность, и деньги.

Поэтому подумайте два раза над тем, как поделить квартиру по военной ипотеке при разводе, особенно имея несовершеннолетних детей. Возможно, в таком случае будет правильным сохранить брак, хотя бы фиктивный, продолжить работать и выплачивать за жильё.

Дело в том, что при военной ипотеке квартира в принципе не делится. Разводящиеся супруги по факту не платят за свою недвижимость, а произвести это за них должно соответствующее министерство до конца срока службы военного.

А что делать с ребёнком при разводе?

Будем откровенны: нет ничего хуже, чем разойтись с мужем, который грозится отказаться оплачивать ипотечный кредит, да ещё и с детьми на руках.

Разводиться и так очень нервно и хлопотно, а с несовершеннолетними иждивенцами гораздо сложнее. Однако по расторжению супружеского союза, где были маленькие дочь или сын, имеется следующая судебная практика:

  1. Супруги разводятся. Никто из них не отказывается от ипотеки. Как они при этом смогут себя обезопасить? Вкладывались в квартиру совместно, был использован материнский капитал. Если в суде установят, что дети будут воспитываться одним из супругов, то он может быть освобождён от выплат ипотеки, потому как не в состоянии это делать. Другой же получает ответственность за жилищный кредит, но при этом избавляется, например, от алиментов.
  2. Двое разведённых супругов обратились в суд решить их дела по жилищному кредиту. Каждый из них говорит, что откажется выплачивать, а Сбербанк это не устраивает. В суде супругам дают для начала подумать, а потом советуют продолжать платить деньги за жильё или попытаться продать его и погасить тем самым ипотеку.
  3. Супруги развелись, произошло деление имущества. Один из двух добровольно взял на себя обязанность платить в банк ипотеку. Суд может закрепить за таким человеком все права. При этом без разницы, сколько созаёмщик ранее вкладывал денег.

В целом, как показывает судебная практика, юридические случаи бывают разные, и каждый судья может принять какое-либо решение о том, как делить при разводе кредит, исходя из собственных соображений.

Заключение

Конечно же, супруги, узаконивающие отношения, скорее всего, не предполагают, что в будущем разведутся. Никто и представить себе не может, что любимый муж или жена попытается отобрать родные квадратные метры.

А также мало кто думает о том, что, возможно, самый близкий человек надоест настолько, когда жильё, пусть даже взятое в кредит, срочно придётся разменять. Однако нужно быть готовым ко всему, и поэтому стоит хорошо знать, как делится ипотека при разводе.

Берегите себя и своих родных, а также внимательно изучайте законодательство!

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://brakoved.ru/razdel-imushhestva/pravila/kak-delitsya-kvartira-v-ipoteke-pri-razvode.html

Округ закона
Добавить комментарий