Как получить разрешение опеки на продажу комнаты?

Как продать квартиру, если она куплена на маткапитал?

Как получить разрешение опеки на продажу комнаты?

Необходимо обратиться в органы опеки, там получить разрешение на продажу квартиры с одной из двух целей. Первая: приобретение другой недвижимости, в которой дети будут наделяться долями жилплощади не меньшими, чем имеют сейчас.

Вторая: свободная продажа с обязательным переводом части вырученных от продажи средств, пропорциональных долям детей, на их банковские счета.

По результатам продажи перед органами опеки также придется отчитаться: в случае покупки другой квартиры предоставить выписку из ЕГРН, в случае со свободной продажей – предоставить выписки с банковских счетов детей.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Можно ли продать квартиру, если среди собственников – дети?

Отвечает эксперт по недвижимости центра оказания услуг «Новостройка» Светлана Кириллова:

В соответствии с законодательством, жилье, приобретенное за счет средств материнского капитала, должно быть оформлено в собственность всех членов семьи. И это логично, ведь сертификат выдается в интересах детей.

Все сделки с имуществом несовершеннолетних должны одобрить органы опеки и попечительства.

Любые сделки с имуществом детей до 14 лет заключают родители от имени и в интересах детей. Один из родителей будет стороной договора. Согласие второго не требуется. Считается, что согласие между родителями имеется по умолчанию.

Сделки по распоряжению своим имуществом несовершеннолетние от 14 до 18 лет совершают самостоятельно, но с согласия законных представителей (родителей). То есть договор будет подписывать сам ребенок и один из родителей.

Если Вы планируете продажу квартиры, необходимо обратиться в органы опеки за получением согласия на продажу.

Однако нужно помнить, что взамен продаваемой доли ребенок должен получить равноценное имущество либо деньги. Имуществом может быть квартира, дом или доля в праве собственности на них. Органы опеки оценивают равнозначность такой замены. Ухудшать материальное положение ребенка запрещено.

Но далеко не любое имущество может заменить продаваемое. Орган опеки точно не одобрит продажу квартиры, если взамен ребенку предлагается жилье, принадлежащее кому-то из родителей, бабушек, дедушек. В зависимости от региона в одобрении органами опеки могут быть особенности. Именно поэтому рекомендуется продумать вариант замены и предварительно согласовать его.

Если же взамен ничего приобретать не планируется, деньги от продажи должны быть размещены на банковском счете ребенка до достижения им совершеннолетия. Соответственно, Вы не сможете ими воспользоваться. Исключение – покупка жилья ребенку.

Подобные ограничения направлены на защиту прав ребенка. Ведь нарушений в сфере использования сертификатов на маткапитал много. Хотя, безусловно, это очень ограничивает родителей в реализации их планов.

Любая сделка с долями должна быть удостоверена нотариально. Договор составляет нотариус, а уже потом переход права должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Можно ли продать строящуюся квартиру, купленную на маткапитал?

Купив жилье за маткапитал, можно дать детям доли в другой квартире?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Для того, чтобы продать Вашу квартиру, необходимо обратиться в органы опеки. Учитывая, что недвижимость оформлена на детей, форма сделки должна быть нотариальной. Опека должна выдать Вам разрешение. Срок его выдачи составит не более 30 дней.

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Исходим из того, что квартира не обременена ипотекой, для ее приобретения были использованы средства материнского капитала, доли детям выделены, и сейчас квартира находится в общей долевой собственности всех членов семьи.

В большинстве случаев до достижения детьми совершеннолетия продать такую квартиру Вы можете только при условии приобретения детям другой жилой площади, которая должна быть не хуже по характеристикам, чем имеющаяся у Вас сейчас.

Под характеристиками специалисты органов опеки и попечительства (ООиП) понимают: район, год постройки дома, площадь, кол-во изолированных комнат и их метраж, кадастровую стоимость, обеспеченность место проживания образовательными учреждениями.

При этом довольно часто приобретение альтернативной жилплощади должно происходить одновременно с продажей Вашей квартиры.

В общем виде порядок сделки должен быть следующим:

1. Обращение в ООиП по месту регистрации детей и получение перечня документов, необходимых для получения постановления об одобрении сделки с имуществом несовершеннолетнего.

2. Поиск встречного варианта, подходящего по документам и характеристикам.

3. Сбор документов, необходимых ООиП, по выбранном варианту и собственникам, получение постановления ООиП на проведение сделки.

4. Проведение сделки по продаже и покупке.

Могу ли я выкупить долю квартиры за маткапитал у своего отца?

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

Отвечает риелтор, эксперт по недвижимости Алина Степанова:

Продать такую квартиру можно только при участии органов опеки и попечительства. Опека следит за сохранением жилищных и имущественных прав ребенка.

То есть в связи с переездом ребенок должен получить собственность на площадь не меньшую, чем уже имеется на данный момент. При этом стоимость этих метров также должна быть равна цене доли в старой квартире.

Органы опеки выдадут разрешение на продажу квартиры только в альтернативной сделке: с одновременным приобретением детям равноценной собственности.

В регионах практикуют варианты перечисления покупателем квартиры денег в размере стоимости детских долей на банковский счет, которым можно распорядиться только в интересах ребенка, опять же, с разрешения ООиП. Это упрощает задачу родителям, решившим, например, увеличить площадь с помощью ипотечных средств. В московском регионе такой вариант опекой однозначно не приветствуется.

У граждан есть иллюзия, что можно не наделять детей долями или сделать это уже в новой квартире, но это однозначно не так. Продать квартиру, на которую государством выделялись целевые средства, можно только в следующем порядке:

  1. наделить детей долями;
  2. пройти опеку и получить разрешение на сделку.

Как вариант, при невозможности расширения жилплощади привлечь ипотечные средства – использовать потребительский кредит.

Когда оформлять доли на детей, покупая квартиру в ипотеку с маткапиталом?

Можно ли оформить доли на детей в ипотечной квартире?

Отвечает практикующий юрист, основатель юр. компании «Ледокол» Наталья Веретенникова:

Продавая квартиру, в которой собственниками являются дети, и которая приобретена с привлечением средств материнского капитала, родители обязаны выделить доли детям в новой квартире не меньше, чем доли в предыдущем жилье. Причем доли оцениваются и по размерам квадратных метров и по рыночной стоимости одного квадратного метра.

То есть если родители хотят продать квартиру в центре города и купить квартиру на окраине в новом строящемся районе, при этом выделить детям такие же доли, как в прежнем жилье, нужно понимать, что рыночная стоимость одного квадратного метра в этих квартирах разная.

Поэтому органы опеки могут не дать согласие на такую сделку, обосновывая ущемлением интересов несовершеннолетних собственников жилья. Получение согласия органов опеки и попечительства на сделку по продаже квартиры, в которой собственниками являются несовершеннолетние дети, является обязательным условием.

Именно органы опеки в данном случае выступают гарантом сохранения интересов несовершеннолетних детей. Если согласие органов опеки не получено, Росреестр может отказать в регистрации данной сделки.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли наделить детей деньгами, а не жильем при покупке за маткапитал?

Как продать квартиру, где ребенок владеет долей, и другого жилья нет?

Дети и недвижимость: 15 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_kvartiru_esli_ona_kuplena_na_matkapital/7859

Продажа квартиры: как получить разрешение от органов опеки?

Как получить разрешение опеки на продажу комнаты?

  • страница
  • Жизнь в Москве
  • Недвижимость
  • Покупка и продажа недвижимости

Марина Адамова | 28.06.2017

Семьям с детьми, которые продают свою квартиру, для совершения сделки необходимо разрешение от органов опеки и попечительства.

Родители или лица, их заменяющие, не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а ребенок – давать согласие на совершение сделок по отчуждению его имущества, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного (ст.

37 ГК). Если ребенок является собственником квартиры или доли в ней, при продаже необходимо получить постановление органов опеки и попечительства на отчуждение собственности и согласие на новую покупку, причем эти два момента: продажа и покупка, должны быть одновременными.

Прописать несовершеннолетних к бабушкам-дедушкам – недостаточная мера, т.к. ребенок после перерегистрации будет продолжать оставаться собственником или сособственником продаваемого жилья. Прописка в другое место жительство возможна, если ребенок не является собственником или сособственником квартиры, а просто прописан в ней.

Продать квартиру разрешат только в том случае, если вы предоставите несовершеннолетним собственникам в собственность равноценную жилплощадь.

Обращаться за разрешением нужно в органы опеки в управлении социальной защиты населения (УСЗН) своего района.

Если родители (опекуны), совершая сделку, не уведомили органы опеки и попечительства о продаже жилья, собственниками или сособственниками которого являются несовершеннолетние, то орган опеки могут обратиться в суд и признать сделку незаконной, а права опекаемых лиц нарушенными.

Обращение в органы опеки

Первое, что нужно сделать – письменно уведомить органы опеки по месту проживания об отчуждении (т.е. о продаже) жилплощади. Заявление, в котором оба родителя или лицо, их заменяющих, обязуются соблюдать права и интересы несовершеннолетнего лица, составляется в присутствии инспектора по охране прав детства управления соцзащиты населения вашего района и заверяется им.

Визит в опеку не ограничивается только составлением заявления, инспектор проведет с заявителями собеседование.

На встрече должны присутствовать оба родителя или единственный родитель (опекун), а также ребенок (дети), начиная с 14-ти лет.

В некоторых органах опеки требуют и присутствие собственников приобретаемого жилья, и их письменного согласия о продаже несовершеннолетнему ребенку квартиры или доли в ней.

При продаже квартиры с несовершеннолетними не требуется согласия органов опеки и попечительства. Как его получить?

Главное правило, которого нужно придерживаться при получении разрешения опеки на продажу квартиры – это предварительная подготовка полного пакета документов. В органы опеки имеет смысл обращаться только при наличии полного пакета необходимых бумаг. Необходимо предоставить как подлинники всех документов, так и их копии.

Вместе с заявлением-уведомлением от родителей (опекунов), в органы опеки нужно подать пакет документов (подлинники и их копии):

  1. паспорта (или паспорт, если родитель-одиночка) заявителей;
  2. заявление о согласии на отчуждение имущества от несовершеннолетнего, достигшего 14 лет и его паспорт;
  3. копии свидетельства о рождении детей и свидетельства о браке или его расторжении;
  4. банковский документ (выписка со счета), если на счет детей внесены деньги (в случае, если ребенок поступает под опеку государства);
  5. банковский документ (выписка со счета), если на счет детей внесены деньги (в случае, если вместо покупки нового жилья полагающуюся ребенку долю перечислили деньгами);
  6. документы на имеющееся (отчуждаемое) жилье:
  • Свидетельство права собственности;
  • Кадастровые и технические паспорта и планы;
  • Договор приватизации, если есть;
  • Оригинал выписки из Росреестра о стоимости жилья;
  • Оригинал справки из ЕИРЦ об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Такая справка не обязательна, но ее могут потребовать;
  • Оригинал выписки из домовой книги на квартиру, в отношении которой планируется осуществить сделку;
  • Оригинал выписки о состоянии финансово-лицевых счетов на все жилые помещения, которые участвуют в сделке.

Малолетними являются дети до 14 лет, за которых действуют их законные представители. Дети после 14 летнего возраста считаются несовершеннолетними, они уже имеют паспорт, и в сделках действуют самостоятельно с письменного согласия родителей или опекунов (ст. 26 ГК РФ).

Документы на приобретаемое жилье подавать не нужно, если несовершеннолетний собственник (сособственник) жилплощади передается на государственное содержание и обеспечение (например: в дом малютки или в дом ребенка). Если ребенка поместили на гос.

содержание, то его родители обязаны открыть счет на его имя, положить на него равноценную сумму стоимости квартиры или ее доли и предъявить банковские документы в органы опеки. Поместить деньги на счет необходимо до совершения сделки купли-продажи.

Вряд ли опека согласится на сделку, при которой производится покупка квартиры в рассрочку при одновременной продаже имеющихся в собственности жилых помещений, а также на сделки по залогу помещений в силу большого риска потери имеющейся площади. Это же касается продажи с одновременным дарением.

Получение разрешения

Предварительное разрешение опеки и попечительства на продажу квартиры выдается в виде распоряжения главы города, проект которого готовит специалист, он же инспектор по охране прав детства, на основании документов, которые были поданы вместе с заявлением.

Подготовка разрешительных документов в опеке происходит в течение 1 месяца с момента написания заявлений. Этот срок нельзя сократить без наличия определенных уважительных причин.

С методическими рекомендациями по организации работы опеки можно ознакомиться, прочитав Письмо министра образования и науки РФ № АФ-226/06 от 25.06.2007 «Об организации и осуществлении деятельности по опеке и попечительству в отношении несовершеннолетних» 

К такого рода уважительным причинам, которые могут повлиять на сжатие сроков подготовки распорядительных документов, не относятся:

  • – истекающие сроки действия предоставляемых в органы опеки документов,
  • – истекающие сроки внесения оплаты, задатков и иных денежных сумм за квартиру,
  • – устные или письменные договоренности между сторонами или должностными лицами, не имеющие юридической силы.

Как утверждают риелторы, из-за необходимости получить разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним собственником, длительность совершения этой сделки увеличивается примерно на 2 недели.

После получения постановления вы можете смело совершать на сделку. Продажа старого и покупка нового жилья должны проходить одновременно.

После процесса регистрации и перехода права владения квартирой на нового собственника, начинается процесс по прописке ребенка по новому месту жительства.

И это еще не все. Нужно будет повторно уведомить органы опеки, что несовершеннолетний получил равноценное имущество в собственность.

«Копии договоров по отчуждению жилой площади должны представляться в органы опеки и попечительства в месячный срок с момента выдачи разрешения на совершение сделки…» – так говорится в письме Министерства образования РФ от 20.02.95 N 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних».

Случаи, когда одновременная сделка купли-продажи не обязательна

Приобретение новой квартиры в момент продажи старой не обязательно, если:

  1. Семья переезжает, и квартира будет приобретаться в другом городе. В этом случае органы опеки могут разрешить отчуждение квартиры, если деньги от продажи квартиры будут перечислены на счет несовершеннолетнего. В период, не превышающий трех месяцев, родители обязаны купить квартиру в новом городе и наделить ребенка соответствующей долей собственности. В противном случае сделка будет аннулирована.
  2. Квартира покупается в строящемся доме. В этом случае получить разрешение органов опеки сложнее, чем в первом. Высокая степень готовности новостройки – основное требование. Прежде чем подписывать договор купли-продажи, нужно заключить договор долевого участия с застройщиком. А на время строительства дома ребенок должен быть где-то зарегистрирован.

Организации

  • Департамент социальной защиты населения города Москвы119002, Москва, Серебряный пер., д. 2(495) 623-10-59 (круглосут.) Прямая связь с руководством ДСЗ: (495) 623-10-20 (пон. 15.00-18.00)

Горячие линии

  • Круглосуточная “горячая линия” Департамента соцзащиты населения города Москвы
  • Прямая телефонная связь с Департаментом социальной защиты населения города Москвы

Гос. услуги

  • pupkinaleks ТЦ “Столица” откроют в ТиНАО до конца года 4 ч. 44 мин. назад •  Секс Знакомства: Анонимно, бесплатно, реальные девки, проверены фото, не ломаются…
  • pupkinaleks Развязку Северного дублера Кутузовского проспекта начнут строить в этом году 4 ч. 44 мин. назад •  Секс Знакомства: Анонимно, бесплатно, реальные девки, проверены фото, не ломаются…
  • pupkinaleks Правительство РФ утвердило план мероприятий по адаптации к изменениям климата 4 ч. 44 мин. назад •  Секс Знакомства: Анонимно, бесплатно, реальные девки, проверены фото, не ломаются…

Источник: https://www.molnet.ru/mos/ru/purchase_and_sale_estate/o_46119

Ребенок-собственник: если опека не разрешает…

Как получить разрешение опеки на продажу комнаты?

По закону дети от 14 до 18 лет могут совершать сделки только с согласия своих законных представителей (родителей), а дети до 14 лет вообще не могут совершать сделки сами – за них действуют родители, за исключением специально перечисленных в законе случаев (ст. 26, ст. 28 ГК РФ).

При этом родители не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки (или давать согласие на их совершение), если в результате этого отчуждается или иным образом уменьшается имущество ребенка или ребенок отказывается от принадлежащих ему прав (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 2 ст. 20 и ч. 1 ст.

21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ “Об опеке и попечительстве”).

Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, если он не является собственником в отчуждаемом жилом помещении, или не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником квартиры.

Разрешение на совершение сделки должно быть выражено ясно и недвусмысленно, в нем должно содержаться указание на то, какую именно сделку (купли-продажи, мены, залога и т.п.) и на каких условиях разрешается заключить. Но главный критерий в данном случае – подобные условия не должны каким бы то ни было образом умалять имущественные права и ущемлять законные интересы несовершеннолетнего.

При этом Конституционный Суд в своем определении от 6 марта 2003 г. № 119-О пришел к выводу, что из содержания абз. 2 п. 1 ст. 28 и п.п. 2-3 ст.

37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями; напротив, в соответствии с общими принципами права и требованиями ст. 2, ст. 17 и ст.

 38 Конституции РФ, решения органов опеки и попечительства – в случае их обжалования в судебном порядке – подлежат оценке исходя из конкретных обстоятельств дела.

Например, судебная практика исходит из того, что на снятие денежных средств со счета, открытого на имя ребенка, разрешение может быть выдано опекуну не только на разовый акт, но и, например, на распоряжение неограниченными по количеству выдач и размеру сумм денежными средствами до достижения ребенком определенного возраста (как правило, до 16 лет, когда он сможет это делать сам) (см., например, решение Новозыбковского городского суда Брянской области от 4 марта 2011 г.). Лицу, не являющемуся законным представителем, опекуном или попечителем ребенка разрешение опеки на распоряжение деньгами несовершеннолетнего не может быть выдано: так, в одном из дел дедушка открыл на имя внука вклад, однако через некоторое время передумал и решил забрать деньги, но ни орган опеки, ни суд его желание удовлетворить не смогли (решение Химкинского городского суда Московской области от 18 июля 2012 г.).

В другой ситуации мать решила продать доли в уставном капитале ООО, принадлежащие ее дочери по наследству после смерти отца, по цене в четыре раза меньшей, чем было указано в свидетельстве о праве на наследство, при этом понижение стоимости имущества никак не было обосновано. В результате орган опеки в выдаче разрешения на продажу отказал, и суд с ним согласился (решение Нефтеюганского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры Тюменской области от 1 февраля 2012 г. по делу № 2-296/2012).

Возражения второго родителя по поводу совершения сделки не являются безусловным основанием для отказа органа опеки – проверяется, насколько сделка соответствует интересам ребенка, а не родителей (одного из них).

Так, согласно утвержденному актом муниципалитета порядку для получения разрешения в орган опеки должны были обращаться оба родителя, в том числе и в случае расторжения между ними брака; заявление от одного родителя могло быть принято только от одинокой матери или в случае признания второго родителя без вести пропавшим. Однако суд признал это положение не соответствующим закону, поскольку оно ограничивает права родителей – ведь федеральное законодательство не предусматривает обязательного достижения родителями согласия относительно имущественных прав их ребенка (смотрите, например, решение Ханты-Мансийского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 17 мая 2011 г. по делу № 2-1249/11).

При этом если несогласие второго родителя мотивировано объективными причинами – то есть тем, что сделка противоречит интересам ребенка, и это подтверждается в результате проведенной органом опеки проверки, – то суд признает отказ органа опеки в даче согласия на сделку правомерным.

Так, в одном из судебных процессов рассматривалось дело, где у матери, отца и ребенка было по 1/3 доли в квартире. Мать продала свою долю постороннему лицу, а затем запросила у опеки разрешение на продажу доли и ребенка, однако отец возражал.

Мать после продажи своей доли не приобрела взамен никакого жилья, продолжила вместе с ребенком проживать на чужой жилплощади в квартире нового мужа, а на средства от продажи доли ребенка планировала приобрести квартиру в другом городе для сдачи в аренду, а не для улучшения жилищных условий ребенка.

Орган опеки, естественно, отказал в выдаче разрешения на продажу, и Зеленоградский районный суд г. Москвы его поддержал.

В другом деле мать просила согласия органа опеки на продажу квартиры, принадлежащей дочери, поскольку они проживали в другом месте в частном доме и у нее не было средств на содержание этой квартиры, деньги от продажи она планировала потратить на свои нужды и нужды детей, а не на приобретение жилья дочери. Естественно, суд признал отказ опеки правомерным (см. решение Таштагольского городского суда Кемеровской области от 22 октября 2010 г. по делу № 2-855/10).

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/mazuhina/516762/

Как отменить решение органов опеки? / Sibdom.ru

Как получить разрешение опеки на продажу комнаты?

По закону разрешение на продажу квартиры, среди собственников которой есть несовершеннолетние, должны дать органы опеки и попечительства. Они, бывает, в таких ситуациях отказывают, однако отказ во многих случаях можно оспорить в суде.

Для того чтобы получить разрешение на продажу квартиры, родителям придется подтвердить, что сделка не приведет к ухудшению жилищных условий и ребенок получит в собственность другую квартиру или долю в собственности, равноценную той, что ему принадлежит. Новая жилплощадь при этом не должна быть ни хуже, ни меньше имеющейся. Иногда у семьи возникает необходимость продать имущество детей, но сумму, вырученную от продажи квартиры, она намерена использовать не на покупку жилья.

«Получить согласие органов опеки на такую сделку практически невозможно, смирившись, родители обычно принимают как данность, что с оформленным на детей жильем ничего нельзя сделать, пока детям не исполнится 18 лет, — рассказывает адвокат Юлия Михайлова. — Однако в этом году Красноярский краевой суд уже дважды указал, что решение органов опеки и попечительства в таких ситуациях должно приниматься с учетом конкретных обстоятельств дела».

Еще 6 марта 2003 года Конституционный суд в своем определении №119-О пришел к выводу, что из содержания абзаца 2 пункта 1 статьи 28 и пунктов 2–3 статьи 37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать совершаемые их родителями сделки с имуществом несовершеннолетних детей.

«Отказывая в выдаче разрешения на продажу имущества несовершеннолетнего, органы опеки редко как-то объясняют свое решение.

Как правило, отказы просто содержат ссылку на общие нормы законодательства и указание на то, что в результате сделки права несовершеннолетних будут нарушены, — объясняет Юлия Михайлова. — Однако их решение может быть оспорено.

Чем может закончиться противостояние родителя и органов опеки, можно увидеть на конкретном примере «борьбы» представителей администрации с мамой двух несовершеннолетних детей».

В сентябре 2016 года мама, одна воспитывающая двух несовершеннолетних детей, обратилась в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на продажу комнаты в общежитии, принадлежавшей детям.

В нем она указала, что готова выделить детям долю в жилом помещении, приобретенном ею с привлечением ипотеки, при этом доля, выделяемая детям, будет превосходить ту, которая находится у них в наличии, не только по площади, но и по цене.

Органы опеки и попечительства в выдаче разрешения на продажу комнаты в общежитии отказали, отметив, что такая продажа приведет к нарушению прав несовершеннолетних. Никаких других обоснований отказа приведено не было. Не согласившись с отказом, мама решила обжаловать решение органа опеки и попечительства в суде.

Судебный процесс длился практически год. Органы опеки и попечительства доказывали, что в интересах несовершеннолетних сохранить комнату в девять квадратных метров, расположенную на первом этаже общежития, что мама действует недобросовестно, что администрация руководствуется внутренними нормативными актами.

Однако сначала районный, а затем и краевой суд встали на сторону семьи, постановив, что в интересах несовершеннолетних в будущем получить именно доли в квартире, в которой они сегодня фактически проживают, что добросовестность родителей в отношении своих детей подразумевается, и органы опеки не смогли предоставить доказательств обратного.

Что нужно сделать, чтобы увеличить шансы на получение положительного решения органа опеки и попечительства?

  • Обращаться в органы опеки и попечительства с развернутым заявлением, в котором указывать все фактические обстоятельства, доказывающие, что вы действуете в интересах несовершеннолетних.
  • Приложить к заявлению документы о стоимости доли/имущества, которое вы хотите продать, и стоимости доли/имущества, которое будет передано несовершеннолетнему.
  • Предоставить другие документы, подтверждающие, что вы действуете в интересах ребенка.

«Насколько соответствует законодательству отказ в выдаче разрешения на продажу квартиры несовершеннолетнего в том или ином случае, можно говорить, только разобрав конкретную ситуацию, — объясняет Юлия Михайлова, — поэтому настоятельно советую обращаться к юристам за консультацией и не бояться отстаивать свои права в суде. Да, на сегодняшний день судебные процессы затягиваются. Однако лучше иметь на руках решение суда, обязывающее органы опеки и попечительства выдать вам разрешение на продажу имущества детей, чем придумывать и пытаться реализовать не совсем законные схемы.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1752/

Как продать квартиру, если собственник – несовершеннолетний?

Как получить разрешение опеки на продажу комнаты?

Во многих московских семьях есть несовершеннолетние дети, которые не просто зарегистрированы вместе с родителями на одной площади, но и являются полноправными собственниками квартиры.

Продажа такой недвижимости имеет свои правила, несоблюдение которых ведет к расторжению сделки.

Эксперты Метриум рассказали, на какие моменты нужно обязательно обратить внимание при продаже жилья, доля в котором принадлежит ребенку.

Согласно российскому законодательству, сделки с недвижимым имуществом, частично или полностью принадлежащим несовершеннолетнему, проводят его законные представители: родители, усыновители или опекуны. Однако они не вправе продавать жилье, если в результате сделки права ребенка будут ущемлены.

Несовершеннолетние должны получить в новой квартире свою долю, причем не меньшей стоимости и площади. За этим следят органы опеки и попечительства (ООП), которые и дают разрешение на сделку.

Учитывая данную особенность, эксперты Метриум советуют придерживаться следующей последовательности действий при реализации недвижимости, где один или несколько собственников младше 18 лет.

I. Ищем покупателя на старое жилье

Любая сделка на рынке недвижимости с несовершеннолетним собственником априори является альтернативной, когда на средства от продажи старой квартиры сразу приобретается новый объект. Причем продавец должен заранее предоставить адрес покупаемого взамен жилья, чтобы получить разрешение на сделку от органов опеки.

С этой особенностью и связана одна из главных ошибок – родители начинают сделку с подбора новой квартиры, а не поиска покупателя на старое жилье. Эксперты советуют идти от обратного. Первым делом стоит понять, какую сумму можно выручить за свою квартиру. От этого и придется отталкиваться при выборе жилья взамен.

Как только покупатель на старую квартиру будет найден, с ним заключается договор аванса. Поскольку речь идет об альтернативной сделке, на данном этапе нужно определить максимальные сроки поиска нового жилья. Как правило, речь идет об одном месяце. Практика показывает, что этого вполне достаточно, чтобы подобрать подходящий вариант.

«Например, чтобы продать квартиру в Москве на вторичном рынке, потребуется примерно 3 месяца, а вот найти новое жилье можно гораздо быстрее, в среднем на это достаточно месяца, – поясняет управляющий партнер Метриум (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.

– Покупатель, который уже выбрал альтернативный вариант, не получив хотя бы одно реальное предложение по старой квартире, становится в своем роде «заложником» определенной стоимости, ниже которой он не может опуститься. Нередко это и является причиной развала всей цепочки, когда желающих купить старую квартиру по завышенной цене не находится.

Поэтому придерживаемся правила: сначала ищем покупателя, затем определяемся с бюджетом и только потом выбираем новое жилье».

II. Подбираем альтернативную квартиру

Главное правило поиска новой квартиры при сделке с несовершеннолетним собственником – предоставление ребенку аналогичного или лучшего/большего по качеству и площади жилья или доли в нем.

Причем закон не дает четких критериев оценки, на основании которых орган опеки вправе отказать в сделке. Решение в каждом конкретном случае принимает сотрудник ООП.

Однако есть несколько правил, которые повышают шанс на положительный ответ.

  1. Ребенок должен получить равное предыдущему или большее по площади жилье.

Аналогичная или большая площадь, которую получит ребенок после переезда, – это обязательное условие для получения разрешения на сделку от органов опеки. Конечно, жизненные обстоятельства не всегда позволяют приобрести жилье просторнее. Однако есть выход из ситуации – нужно наделить ребенка большей долей в объекте.

Допустим, до переезда площадь квартиры составляла 66 кв. м. Каждый из родителей и ребенок имели по 1⁄3 доле – 22 кв. м. Семья переезжает в квартиру площадью 60 кв. м. В таком случае несовершеннолетнему можно выделить 1/2 долю в квартире (30 кв. м), тогда как родителям – по 1/4 доле (15 кв. м).

С точки зрения закона, права ребенка не будут нарушены.

  1. Ребенок должен получить равнозначное или лучшее по качеству жилье с более высокой/аналогичной стоимостью.

Предоставляемая ребенку квартира взамен старой не должна находиться в менее благоприятном районе.

То есть органы опеки могут не одобрить переезд из однокомнатной квартиры в Москве в трехкомнатное жилье в области, если ребенок выигрывает по площади, но теряет по стоимости объекта. Поэтому при наличии несовершеннолетнего собственника кардинально сменить локацию сложно.

Если есть сомнения в выборе альтернативного варианта, стоит обратиться в органы опеки за консультацией – как правило, специалисты могут заранее оценить шансы на положительное решение.

Как только подходящий объект будет найдет (напомним, важно уложиться в определенные сроки, оговоренные с вашими покупателями), необходимо внести аванс за новую квартиру. Таким образом вы гарантируете себе, что продавец не передумает, пока органы опеки будут проверять документы и принимать решение о сделке.

«При продаже квартиры, один из собственников которой несовершеннолетний, мы советуем рассматривать в качестве альтернативного варианта объекты именно вторичного рынка, либо уже готовые новостройки от девелопера, – комментирует Мария Литинецкая.

– Даже если потенциальная квартира находится в лучшем районе и имеет большую площадь, проверяющие органы в 90% откажут заявителям, когда речь идет о новостройке на котловане.

Таким образом средства несовершеннолетнего страхуются от потери в результате вероятной «заморозки» проекта или срыва срока передачи ключей. Чуть больший шанс представлен для жилых комплексов, до ввода в эксплуатацию которых остается не более 3-6 месяцев.

Однако самый надежный вариант – это вторичный рынок, когда переехать и выделить долю ребенку можно в течение считанных дней после продажи старого жилья».

III. Обращаемся в орган опеки и попечительства за разрешением на сделку

За получением разрешения на сделку следует обращаться в орган опеки и попечительства по месту жительства ребенка. Если вы планируете совершить ее на рынке недвижимости Москвы, то обращаться надо в Департамент труда и социальной защиты населения или органы местного самоуправления. В ООП необходимо предоставить следующий пакет документов:

• заявление обоих родителей на получение разрешение по продаже недвижимости с аргументацией (в свободной форме) необходимости сделки. В данном пункте необходимо расписать о планируемой доле ребенка в новой квартире,

• свидетельство о рождении ребенка, его согласие на проведение сделки (если несовершеннолетнему больше 14 лет),

• свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН,

• оригиналы правоустанавливающих документов на продаваемую и приобретаемую взамен квартиру,

• отчет об оценке продаваемой и приобретаемой квартиры.

Это минимальный перечень документов на проверку. Как правило, органы опеки запрашивают дополнительные сведения уже в индивидуальном порядке. Максимальный срок рассмотрения заявки составляет 15 дней. В полученном разрешении указывается адрес продаваемой и приобретаемой взамен квартиры.

Кроме того, устанавливается срок предоставления зарегистрированных документов на новое жилье, в том числе выписки из домовой книги с отметкой о получении регистрации несовершеннолетнего по новому месту жительства. Обычно речь идет об одном месяце для квартиры на вторичном рынке.

В ситуации с приобретением жилья в новостройке обозначается срок предоставления зарегистрированного договора долевого участия (ДДУ), где также выделена доля ребенку.

IV. Снимаем ребенка и родителей с регистрационного учета по месту жительства

При продаже квартиры снять с регистрационного учета несовершеннолетнего и его родителей можно в разное время – это вопрос договоренности с покупателем.

Наиболее распространенный способ – это выписка проживающих в течение оговоренного срока после регистрации в Росреестре договора купли-продажи. Обычно речь идет о 14 днях. Данное условие прописывается в соглашении.

В случае его невыполнения у покупателя появляется повод расторгнуть сделку.

Второй вариант – это снятие проживающих с регистрационного учета до совершения сделки. Для этого разрешение органов опеки не требуется. Один из родителей должен обратиться в паспортный стол по месту жительства для написания заявления о снятия с регистрации себя и ребенка (до 14 лет).

Дети 14-17 лет пишут заявление самостоятельно. Необходимо заполнить лист убытия, в котором указывается адрес приобретаемой квартиры. Сроки снятия с регистрации составляют по Москве 7 дней.

В качестве подтверждающего документа о снятии с учета стоит заказать выписку из домовой книги для покупателей.

IV. Заключаем договор купли-продажи

Продажа недвижимости, долю в которой имеет несовершеннолетний, проходит по схеме, когда одновременно подписываются договоры на продажу старого и покупку нового жилья. Деньги за жилье передает первый из покупателей в цепочке, а получает последний из продавцов.

В случае с участием органов опеки, помимо стандартного пакета документов, необходимо обязательно приложить к договорам разрешение ООП, иначе регистратор не пропустит такую сделку.

В договоре купли-продажи необходимо прописать доли каждого члена семьи, утвержденные органами опеки.

Составлением договора занимается нотариус. С его участием проходит любая сделка с недвижимым объектом, долю в которой имеет несовершеннолетний. Нотариус обязательно должен заверить заключенный договор купли-продажи на ваше старое жилье, после чего пакет документов отправляется на регистрацию в Росреестр (МФЦ). Это можно сделать как самостоятельно, так и через нотариуса.

Если вы приобретаете новое жилье в строящемся жилом комплексе, то выделенные доли для ребенка и родителей должны быть прописаны в договоре долевого участия.

Для экономии времени можно подать документы на регистрацию ДДУ заранее, еще до продажи старого жилья. Дело в том, что многие девелоперы требуют оплату в течение 1-2 недель после регистрации сделки.

Нередко клиенты используют этот лаг по времени, совершая сделку и получая деньги купли-продажи старой квартиры в данный период.

После приобретения нового жилья родители обязаны предоставить договор (купли-продажи или долевого участия) с отметкой о государственной регистрации в органы опеки. Собственники, продавшие квартиру в нарушение правил, не выделившие долю ребенку, рискуют тем, что сделка будет расторгнута в судебном порядке.

«Продажа жилья, которым частично или полностью владеет ребенок, вызывает ряд сложностей, как по причине дополнительных согласований сделки, расходов, так и из-за предвзятого отношения к таким объектам самих продавцов, – говорит Мария Литинецкая.

– Хотя на самом деле собственники с несовершеннолетними детьми – одни из самых надежных клиентов.

Такие покупатели абсолютно не заинтересованы в расторжении договора на приобретение нового жилья, поскольку они, во-первых, попадут в поле зрения прокуратуры, во-вторых, будут вынуждены возвращать деньги своим покупателям. Никакого смысла в столь сомнительных маневрах нет.

Для того, чтобы заранее предупредить возможные сложности с продажей и покупкой нового жилья, избежав бюрократических сложностей, мы не советуем без особой надобности наделять детей долями в квартире.

В таком случае вы всегда сможете не только оперативно продать недвижимость, но и в разы повысить ликвидность объекта.

Сделав ребенка собственником, до его 18 лет вы запускаете механизм обязательного согласования сделок с органами опеки, ограничивая себя в выборе новой квартиры».

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2045395-2019-03-01-kak-prodat-kvartiru-esli-sobstvennik-nesovershennoletnij/

Округ закона
Добавить комментарий