Как получить выписку из квартиры отказника от приватизации?

Вы хотите выписать человека, отказавшегося или не участвовавшего в приватизации?

Как получить выписку из квартиры отказника от приватизации?

По действующему законодательству выписать постоянно зарегистрированного (прописанного) человека из квартиры можно только в судебном порядке!

Если изначально Ваше жилое помещение было муниципальным, а уже впоследствии его жильцы заключили с государством “договор передачи”(т.е.

приватизировали жилье), то ответчика можно выписать лишь при условиии отстутствия у него доли в собственности в данном жилом помещении.

Таким образом, со-собственников выписать невозможно! Неприкосновенность частной собственности установлена Конституцией (ст.35) и охраняется законом, поэтому лишить прописки собственника нельзя никак!

Исходя из последних законодательных изменений, если гражданин был прописан в момент приватизации жилого помещения, но отказался от приватизации или просто в ней не участвовал по любым причинам, то его можно снять с регистрационного учета. Для этого необходимо соблюдение следующих условий:

  • после отказа от приватизации ответчик перестал проживать по адресу регистрации и не появляется там длительное время; 
  • не принимает участия в оплате коммунальных услуг и не осуществляет ремонт жилья; 
  • между ответчиком и другими зарегистрироваными лицами отсутствуют конфликты.

Поскольку в законе отсутствует конкретная статья, регулирующая права непроживающего “отказника” от приватизации, его можно признать утратившим право пользования “по аналогии закона”, т.е.

предположить, будто бы он отказался от муниципального жилья. Данный способ стал возможен после разъяснений Верховного суда РФ от 2014 года.

Данные разъяснения были неоднократно использованы нашими адвокатами, во всех судах Москвы и Московской области.

ЗАКОН: “Определением судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ от 4 февраля 2014 г.

N 46-КГ13 установлено, что согласно статье 19 Вводного закона действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. При этом из названия статьи 31 Жилищного кодекса Российской следует, что ею регламентируются права и обязанности именно тех граждан, которые проживают совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении. Исходя из аналогии закона (статья 7 Жилищного кодекса Российской Федерации) к ситуации, связанной с выездом из жилого помещения бывших членов семьи собственника, подлежат применению положения статьи 83 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также разъяснения, содержащиеся в пункте 32 указанного выше Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 “О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

Следовательно, в случае выезда в другое место жительства право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника, в котором он проживал вместе с собственником жилого помещения, может быть прекращено независимо от того, что в момент приватизации спорного жилого помещения бывший член семьи собственника жилого помещения имел равное право пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим.

Возникает вопрос: есть ли разница, кем является «отказник» другим собственникам жилья? Ответ – нет, поскольку условия для всех одинаковы и рассматриваются судьей в совокупности.

С недобросовестными родственниками, имеющими статус «вечных жильцов», можно и нужно бороться. До 1 сентября 2014 года такого вида жильцы был законодательно защищены, однако Верховный суд отменил их «неприкосновенность», и теперь суд будет обязан разобрать ваш случай, если в иск будут включены ВСЕ нижеперечисленные условия:

  • Отказавшийся от участия в приватизации долгое время не проживает в квартире (точного срока нет, но напрактике – более 1 года).
  • Выехал из квартиры на постоянной основе, а не временно из-за учебы, работы, командировки, лечения и т.п. Вывез все свои вещи из квартиры. Это указано в ст.71 ЖК РФ. 
  • Его выезд был добровольным, а не вследствие конфликтов, т.е. другие собственники не должны были препятствовать гражданину в проживании.
  • Он не оплачивает коммунальные платежи (или оплачивает их частично), не участвует в ремонте и содержании квартиры (см. ч. 4 ст. 69 ЖК РФ)
  • С его стороны не было совершено попыток повторного въезда в жильё, а если и были, то ему в этом НЕ препятствовали.

Несмотря на разъяснения Верховного суда, практика по данному вопросу сложилась противоречивая.

Несомненно, многое зависит и от «подкованности» юриста, который занимается делом. Некоторые специалисты и по настоящий день считают, что снять с регистрационного учёта, отказавшегося от приватизации, нельзя. По мнению других юристов, сделать это чрезвычайно просто – но при этом они же зачастую и путают основания иска.

И те, и другие ошибаются. Судя по всему, такие юристы не обладают никакой практикой в разрешении подобного рода дел и дают консультацию, опираясь на недостоверные знания из Интернета.

Однако худшим вариантом является представление таким юристом Ваших интересов в суде, поэтому последствия такого обращения обычно бывают плачевными.

Даже самая незначительная ошибка может привести к отрицательному исходу.

Подводя итог, выписать отказавшегося от приватизации в квартире и снять его с регистрационного учета можно, но очень сложно и только при определённых обстоятельствах, для этого нужны основания и должна быть проделана определённая работа перед подачей иска и выверенная позиция в процессе рассмотрения дела.

1. Составление искового заявления о признании утратившим право лица, отказавшегося от приватизации – 10000 рублей.

2. Ведение дела в суде «под ключ» – 50000-70000 рублей

  • Составление искового заявления и формирование пакета приложений;
  • Сбор документов, необходимых для подачи иска в суд;
  • Оплата госпошлины, включая саму пошлину;
  • Подача искового заявления в суд лично;
  • Отслеживание состояния принятия иска к производству;
  • Участие и защита Ваших интересов на предварительном заседании (беседе);
  • Участие и защита Ваших интересов на всех судебных заседаниях;
  • Составление и подача необходимых ходатайств, заявлений и возражения;
  • Получение решения суда и исполнительного листа;
  • Доставка решения суда и всех документов Вам на дом;
  • любые иные действия, необходимые для данного дела.

+ Адвокатское расследование – 20000-30000 рублей

  • подача запроса в оМВД и получение ответа;
  • подача запроса участковому полиции и получение ответа;
  • подача запроса в отделение почтовой связи и получение ответа;
  • подача запроса в городскую поликлинику и получение ответа;
  • подача запроса в ГЦЖС и получение ответа;
  • подача запроса в Управляющую компанию и получение ответа;
  • подача запроса в МФЦ и получение ответа;
  • подача запросов в любые иные организации без ограничения.

* при вынесения судом решения понесенные Вами юридические расходы могут быть взысканы с ответчика в Вашу пользу  в соответствии со ст. 100 ГПК РФ .

Источник: https://pravoforyou.ru/uslugi/vypisat-iz-privatiz-kvartiry.php

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Как получить выписку из квартиры отказника от приватизации?

У любой квартиры на вторичном рынке есть история. И какая бы ни была эта квартира – старая или новая, в элитном доме или в панельном, – эту историю всегда надо тщательно проверять. В каких ситуациях добросовестный покупатель рискует потерять право собственности на приобретенное жилье?

Самый высокий риск – покупка квартиры у продавца «по доверенности». Суть такой сделки в том, что договор купли-продажи заключается не собственником, а с его представителем, который действует по доверенности.

По данным столичного Росреестра, в августе в Москве было зарегистрировано 10 521 сделка купли-продажи жилой недвижимости. При этом число переходов на основании договора купли-продажи (мены) жилья выросло по сравнению с июлем на 2,7%. Всего же по итогам восьми месяцев 2017 г. зарегистрировано 75 421 сделка по договорам купли-продажи, что на 8,2% меньше по сравнению с тем же периодом 2016 г.

К сожалению, время черных риэлторов и недобросовестных нотариусов, которые выдают незаконно доверенности, не прошло. И на рынке сегодня огромное количество вариантов мошенничества с доверенностями, которые могут выдаваться по поддельным паспортам, после смерти гражданина или же недееспособным гражданином.

Но даже если доверенность легальная, она может быть отменена собственником, и получится, что при совершении сделки продавцом является не уполномоченное на то лицо. Такая сделка легко может быть оспорена в суде реальным собственником. А добросовестный покупатель должен будет вернуть жилье законному владельцу, при этом потеряв и деньги, и квартиру.

Еще один повод насторожиться – большое количество сделок с квартирой за короткий промежуток времени. Например, от трех сделок в течение года. Чтобы скрыть следы продажи жилья по поддельным документам, мошенники перепродают его несколько раз.

В судебной практике была история, когда в Москве двое мошенников обманом приобрели право собственности на квартиру, принадлежавшую умершему владельцу и не имевшему наследников.

После этого, используя поддельные паспорта, мошенники перепродали квартиру за полгода 3 раза, «очистив» таким образом историю имущества для следующего конечного покупателя.

Когда таковой был найден, с ним обманным путем заключили договор купли-продажи жилья, зарегистрировали переход права собственности. Однако цепочка сделок стала известна в департаменте городского имущества Москвы, и через суд сделки признались недействительными.

Жилье было изъято из чужого владения, а собственник выселен. Мошенников признали виновными по ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество), однако последний добросовестный владелец потерял деньги и жилье.

Иногда покупатели осознанно выбирают квартиру с незаконной перепланировкой (без согласования проекта с госорганами), потому что им необходимо жилье именно в таком виде.

Да и при продаже такого жилья собственники обычно соглашаются на хороший дисконт в цене. Но при этом важно понимать последствия. Они могут быть разными: начиная от штрафа (до 2500 руб.

) и обязанности привести помещение в первоначальное состояние до изъятия квартиры у собственника и продажи ее с публичных торгов.

Судебная практика говорит о том, что продажа квартиры с торгов – крайняя мера. Ведь здесь могут быть противоречия со ст. 35 Конституции РФ (охрана права частной собственности). Тем не менее подобные случаи имеются. Это происходит в случаях, когда все меры воздействия на собственника исчерпаны. Такая история недавно произошла в Уфе.

Там собственник сделал из трехкомнатной квартиры на первом этаже жилого дома три отдельных офиса. Причем сделал это без согласования с госорганами, переделав оконные проемы в дверные, убрав межкомнатные перегородки. Городская администрация неоднократно требовала от владельца восстановить жилье, но работы не были выполнены.

В итоге администрация через суд продала с публичных торгов самовольно переустроенное помещение.

Если вы покупаете приватизированную квартиру, то первое, на что следует обратить внимание, – все ли лица, проживающие в квартире на момент приватизации (включая детей), участвовали в ней? Это можно узнать, получив архивную выписку из домовой книги. В ней можно увидеть, кто был прописан в квартире на дату приватизации.

Дети могут не участвовать в приватизации квартиры, только если есть разрешение на это органов опеки и попечительства. Иначе есть риск признания недействительным договора передачи квартиры в собственность. Как следствие, потеря купленного жилья.

Еще одна проблема – «отказники». Это люди, отказавшиеся от участия в приватизации, но при этом сохраняющие право пользования квартирой даже после ее продажи. Например, часто при приватизации родители отказываются от своей доли в пользу детей. Но право пользования за родителями сохраняется.

Причем выписать их без согласия невозможно даже при наличии у них другого жилья. Увидеть таких «отказников» можно в заявлении на приватизацию, а также в архивной выписке из домовой книги. Если этого не сделать, то можно приобрести квартиру с нежелательным жильцом.

При этом законом установлено, что право пользования жильем для «отказника» носит бессрочный характер.

Еще один риск – заниженная стоимость квартиры в договоре купли-продажи. С учетом последних изменений в налоговом законодательстве в определенных случаях только по истечении пяти лет продавец освобождается от уплаты подоходного налога при продаже недвижимости.

В итоге часто собственники, владеющие квартирой непродолжительное время, склоняют покупателя к тому, чтобы в договоре купли-продажи указывалась заниженная цена.

Но если в будущем сделку с этой квартирой кто-либо попытается признать недействительной и суд это признает, то продавец вернет вам ту сумму, которая указана в договоре.

Есть и другие важные факторы, которые следует учитывать. Например, приобретена квартира в браке или нет (это может потребовать согласия супруга на продажу), дееспособность продавца, его уголовное преследование (может повлечь арест имущества).

Оснований, по которым продавец получил в собственность квартиру, может быть огромное количество. Это купля-продажа, мена, наследство, приватизация, дарение, рента и т. д. Поэтому покупателю вторичного жилья всегда следует изучить полностью историю переходов прав на квартиру, вплоть до возникновения первого права собственности.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2017/10/17/737848-sdelki-kvartirami-vtorichnom-rinke

Внимание: сложная сделка! / Sibdom.ru

Как получить выписку из квартиры отказника от приватизации?

При покупке квартиры на вторичном рынке есть определенный перечень сделок, при осуществлении которых нужно уделить особое внимание подготовке и изучению документов.

К таким можно отнести сделки, в которых вы покупаете квартиру, полученную в результате приватизации, подаренную продавцу, купленную им в кредит с использованием материнского капитала, квартиру банкрота или лица, признанного недееспособным. В разряд сложных все эти сделки попали потому, что здесь особенно велик риск столкнуться с судебными спорами. В любой момент могут появиться лица, чьи права нарушили, и они станут добиваться признания сделки недействительной в суде.

Перед такими сделками нужно провести необходимую подготовку, привлечь для проверки документов юриста, в некоторых случаях вы поймете, что стоит отказаться от этой квартиры.

Покупка приватизированной квартиры

В этом случае основной риск заключается в существовании так называемых отказников. Тех, кто на момент приватизации жил в квартире, был в ней зарегистрирован, но в приватизации не участвовал.

Дело в том, что при приватизации квартира оформляется в собственность всех членов семьи.

Если один из них отказался от участия в приватизации и до сих пор не имеет своего жилья, такой человек имеет право проживать в квартире.

Независимо от того, сколько раз к этому моменту был продан объект, кто сегодня является владельцем квартиры, отказник может появиться в любой момент и предъявить свои права. Наличие отказников — самый серьезный риск на рынке недвижимости.

Потому что, если такой человек сам не захочет сниматься с учета, снять его практически невозможно. Как правило, это касается тех, кто находится в местах лишения свободы. После возвращения они имеют полное право возобновить регистрацию по прежнему адресу, даже если не являлись собственниками квартиры.

То же относится к зарегистрированным в квартире на момент приватизации несовершеннолетним детям.

Сделка с подаренной квартирой

Далеко не все сделки дарения попадают в разряд сложных. При дарении очень важно разобраться, от кого именно была получена в дар квартира. Если дарение происходит внутри семьи, такой объект не должен вызывать у покупателя каких-то особых опасений.

Если же пожилой человек дарит квартиру постороннему лицу, у покупателя должен возникнуть закономерный вопрос: а было ли дарение? Особый случай, когда под видом дарения от своей недвижимости стараются избавиться граждане, находящиеся на грани банкротства.

Они дарят квартиру близким родственникам, чтобы ее не смогли изъять судебные приставы. В дальнейшем кредиторы могут добиться признания такой сделки недействительной.

Покупка квартиры, полученной по наследству

опасность при сделках с квартирой, доставшейся продавцу по наследству, кроется в появлении неучтенных наследников. Если они заявят о своих правах, суд может признать все последующие сделки с квартирой недействительными. Ошибаются те покупатели, которые считают, что квартира, полученная в наследство более трех лет назад, таких рисков лишена.

Действительно, период исковой давности, в течение которого можно, обратившись в суд, отстоять нарушенные права, составляет три года. Но на практике наследники могут появиться и после этого срока. Если наследник находился в другом городе или за границей и не знал о смерти наследодателя, он вправе добиваться пересмотра срока исковой давности в суде.

Включенные в договор формулировки о том, что продавец не знает о существовании других наследников и обязуется в случае их появления договориться с ними самостоятельно, не являются гарантией для покупателя.

Все, что дает эта запись, — это подтверждение добросовестности покупателя. Она является доказательством того, что при подготовке к сделке покупатель постарался предусмотреть все возможные риски.

Это увеличит его шансы на отстаивание своих прав, если дело дойдет до суда.

Подозрение на недееспособность продавца

Сделка может быть признана недействительной, если продавец на момент ее совершения был недееспособным и не отдавал себе отчета в своих действиях.

При этом человек может не состоять на учете в психоневрологическом диспансере, не числиться в официальном перечне признанных недееспособными, достаточно, чтобы за какое-то время до сделки он лежал в больнице, например, с инсультом или травмой головы.

Это позволит заинтересованным лицам подать в суд для признания сделки недействительной. Поэтому, если вы хоть на долю процента сомневаетесь в адекватности продавца, стоит заручиться дополнительными гарантиями.

Такой гарантией способна стать справка (освидетельствование) на предмет возможности совершения имущественных сделок. Ее продавец должен получить перед сделкой в психоневрологическом диспансере.

Квартира с материнским капиталом

Одно из условий использования материнского капитала на покупку квартиры — наделить собственностью в приобретенном жилье всех членов семьи. Сложности возникают, если для покупки семья использует ипотечный кредит.

Потому что банки, как правило, не хотят включать в число собственников несовершеннолетних детей. Поэтому при получении материнского капитала составляется нотариально заверенное обязательство о том, что доли детям выделят после выплаты кредита.

Выполняются ли эти обязательства, по сути, никто не проверяет.

Со временем семье может потребоваться большее жилье, и она продаст эту квартиру, так и не наделив детей собственностью.

Достигнув возраста 18 лет, не получивший своей доли в собственности ребенок вправе обратиться в суд, чтобы добиться признания продажи квартиры недействительной.

Специалисты считают, что весь масштаб этой проблемы в полной мере рынок осознает лет через 10–15, когда подрастут дети, с рождением которых семья получила право на материнский капитал.

Покупка квартиры у банкрота

Согласно вступившему в силу осенью прошлого года закону о личном банкротстве физических лиц (№ 127-ФЗ), совершенные банкротом сделки могут быть признаны недействительными.

Осложняет ситуацию то, что назначенный судом конкурсный управляющий может добиваться возвращения квартиры, проданной за три года до того момента, как продавец официально получил статус банкрота. Понятно, что гарантировать, что этого не произойдет, невозможно.

Поэтому для проведения сделки потребуется запросить дополнительные документы. Например, выписку из кредитной истории продавца.

Чтобы подстраховаться от возможных рисков, многие агентства также включают в договор купли-продажи формулировку о том, что продавец гарантирует, что против него не возбуждена процедура банкротства.

Эта запись не даст покупателю полной защиты от судебных исков, но увеличит его шансы на защиту своих интересов, если дело дойдет до суда. В зоне наибольшего риска в связи с банкротством физических лиц сделки с квартирами, проданными по заниженной цене, они сразу попадают в разряд подозрительных. Если ее признают недействительной, квартиру придется вернуть продавцу, деньги покупателю не возвратят сразу, его включат в общий список кредиторов, и свои деньги он получит, только когда подойдет его очередь.

Все сказанное вовсе не означает, что от любой сделки с подаренной или приватизированной квартирой нужно сразу отказываться. Необходимо разобраться в каждой конкретной ситуации, оценить риски и только после этого принимать решение.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1649/

Округ закона
Добавить комментарий