Как уменьшить налоговую базу с продажи недвижимости?

Нужно ли платить налог с продажи квартиры

Как уменьшить налоговую базу с продажи недвижимости?

О необходимости уплаты налога на имущество, земельного налога и об изменениях в учете строений на загородных земельных участках знают все собственники недвижимости. Однако, вопрос от собственников недвижимости о том, нужно ли платить налог с продажи квартиры, возникает достаточно часто.

Среди других налогов, связанных с недвижимостью, действующим законодательством предусмотрен и налог, который необходимо уплатить после продажи объекта недвижимости, например квартиры или апартаментов. Сумма дохода, полученного в результате продажи собственником объекта, подлежит налогообложению по ставке дохода физических лиц, т.е. 13%.

Когда не надо платить

Законодатель предусмотрел такую возможность, установив минимальные сроки нахождения недвижимости в собственности продавца.

Если собственность была получена в результате сделки купли-продажи этот срок составляет 5 лет. Это же относится к приобретению квартир в строящихся домах (новостройках) и покупке с привлечением ипотечных средств. Если продавец владеет квартирой менее этого срока, то ему необходимо уплатить 13 % от полученного дохода.

Для продавцов, получивших свои права на недвижимость в порядке наследования или в результате дарения, которое осуществили близкие родственники, а так же по договорам ренты, такой срок равен всего 3 годам.

Исключение по срокам не делается ни для каких категорий граждан, включая пенсионеров, многодетные семьи и инвалидов любых групп.

 Налогооблагаемая база

Под этим понятием понимается доход, с которого производится расчет уплачиваемого налога. В качестве такового принимается сумма оценки недвижимости, установленная сторонами в договоре купли-продажи (дкп) квартиры. Однако, не все так просто. Законодатель ввел понятие кадастровой стоимости, которая по задумке максимально приближена к рыночной.

Оценка недвижимости в дкп сравнивается с кадастровой стоимостью, и если она оказывается ниже, то налог рассчитывается исходя из размера суммы не менее 70% от кадастра.

Налоговый вычет

Налогооблагаемую базу можно уменьшить. Такая возможность предусмотрена действующим законодательством. Речь идет о так называемом налоговом вычете. Его размер зависит от вида недвижимости.

Если продана жилая недвижимость (квартира, дом, комната, доли в них), земля или садовый домик вычет составляет 1 миллион рублей.

Если предметом продажи стали нежилые помещения, гараж или машиноместо, то вычет составит 250 тысяч рублей.

Если же собственников несколько (долевая собственность), размер вычета не меняется, т.е. каждый дольщик имеет право на уменьшение налогооблагаемой базы соразмерно своей доле. Пример: квартира принадлежит 5 собственникам в равных долях, налоговый вычет каждого составит 200 000 рублей.

Это правило работает когда объект недвижимости продается целиком. Если продавать доли путем оформления отдельного договора на каждую долю, каждый дольщик имеет право на полный размер вычета.

Если право собственности у продавцов долей возникло в разное время, то и срок владения исчисляется свой для каждой доли.

В качестве уменьшения налогооблагаемой базы (вычета) при продаже можно учесть расходы на приобретение и неотделимые улучшения, естественно, их нужно подтвердить документально.

Нужно учитывать, что налоговые вычеты не суммируются, т.е. воспользоваться можно только одним из них.

Как часто можно получать налоговый вычет

Частота получения налогового вычета не ограничена. Существует одно исключение – сколько бы объектов недвижимости ни было продано в течение одного календарного года, вычет будет один. Его можно применить в отношении одного объекта или равномерно распределить по всем. При продаже недвижимости в следующем году налоговый вычет будет опять доступен в полном объеме.

Как платить

Доходы, полученные в результате продажи объектов недвижимости, отражаются в декларации по форме 3-НДФЛ. Обязанность заполнить декларацию и своевременно предоставить ее в ФНС лежит на лице, получившем доход.

Подать декларацию за предыдущий год нужно в срок не позднее 30 апреля текущего года. Вместе с формой подаются документы, подтверждающие получение дохода (договор купли-продажи), и документы, подтверждающие суммы понесенных расходов, на которые нужно уменьшить налогооблагаемую базу (договора, расписки, выписки со счетов и т.д).

Уплатить же сам налог необходимо не позднее 15 июля текущего года. А за несвоевременную подачу декларации и просрочку оплаты предусмотрены штрафы.

Нерезиденты

Все, что описано выше относится к налоговым резидентам РФ. Для лиц же таковыми не являющихся ставка налога с продажи объектов недвижимости составляет 30% и права на налоговый вычет они не имеют. Единственное в чем нерезиденты уравнены в правах – это минимальные сроки владения.

Источник: https://greatr.ru/partpress1904.htm

Какие расходы указать в декларации, чтобы уменьшить налог?

Как уменьшить налоговую базу с продажи недвижимости?

Налогом в 13% не облагаются сделки объемом до одного миллиона рублей. Если собственность находится во владении более трех либо пяти лет (в зависимости от года приобретения), подоходный налог тоже не платится. В данной ситуации, если стоимость квартиры 3,1 млн рублей и Вы хотите ее продать вскоре после покупки, то можно попытаться пойти другим путем.

Например, если Вы (условно) купили жилье за два с небольшим миллиона, а продали за три, то есть разница в цене составляет чуть меньше одного миллиона, в принципе, можно указать в документах не выручку, а доход. Иными словами, Вашу личную прибыль от сделки. Тогда, возможно, удастся выплаты этих 13% избежать.

Однако налоговой инспекции в данном случае нужно представить соответствующие основания.

Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?

Отвечает юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Что касается затрат, то существуют разные виды налоговых вычетов. Вы можете указать в налоговой декларации ту сумму, за которую Вы приобрели эту квартиру.

В таком случае с данной суммы Вы не будете платить налог, но есть налоговый вычет 1 млн рублей, который предполагает отдельную заявку для налоговой декларации. При продаже квартиры можно рассчитывать только на налоговый вычет, связанный с приобретением квартиры.

Однако можно заявить отдельно налоговый вычет на покупку с 2 млн рублей он составляет 13%. Также возможно заявить налоговый вычет на ремонт 13% со всех вложений в ремонт.

Отвечает профессиональный частный бухгалтер, независимый эксперт Алена Кликина:

Если квартира была в собственности меньше трех либо пяти лет (в зависимости от года приобретения) или же Вы продали квартиру дороже, чем купили, то по закону Вы обязаны заплатить налог на доходы физических лиц.

Уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на доходы физических лиц можно, воспользовавшись правом на стандартную налоговую льготу в размере 1 млн рублей при условии, что Вы не использовали эту льготу в отчетном году ранее.

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Мешает ли продажа квартиры получить налоговый вычет?

Во-вторых, если имущество не было Вам подарено, то можно показать в налоговой затраты, связанные с приобретением квартиры. Для этого нужно вместе с декларацией 3-НДФЛ подать копию договора покупки этой квартиры и подтверждающий оплату документ.

Обращаю внимание, что одним из существенных условий уменьшения налогооблагаемой базы по налогу на доходы физических лиц является приобретение нового имущества в одном и том же отчетном периоде и использование права на имущественный вычет.

Например, 3,1 млн рублей (стоимость проданной квартиры) – 1 млн рублей (налоговая льгота) = 2,1 млн рублей (налогооблагаемая база по НДФЛ). При покупке имущества за 2 млн рублей и больше у Вас есть право на имущественный вычет в размере 2 млн рублей.

В связи с этим 2,1 млн рублей – 2 млн рублей = 100 тысяч рублей. Соответственно, 13% от 10 тысяч равно 13 тысяч рублей.

13% от 2,1 млн рублей равно 273 тысячи рублей.

273 тысячи – 13 тысяч рублей = 260 тысяч рублей.

Итого налог будет на 260 тысяч рублей меньше. Внимание! Данный закон не распространяется на покупку движимого имущества.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Единственный способ уменьшить или не оплачивать налог с продажи имущества, срок владения которого составляет менее трех-пяти лет (в зависимости от формы и времени приобретения), – это указать, что квартира приобретена за сумму, равную продажной.

То есть Вы не получили прибыли с операции с недвижимостью, соответственно, Вам не с чего оплачивать налог на прибыль. Но это возможно, только если Вы не пользовались правом возврата подоходного налога по этой квартире.

Если же Вы получили налоговый вычет по данной квартире, то придется оплатить налоги в полном размере, если вы продаете ее менее чем через пять лет.

Если вы потратили на приобретение данной квартиры меньше, чем получаете при ее продаже, то также в 3-НДФЛ вы можете показать затраты на ремонт этой квартиры, а именно: договор подряда со строительной организации с актом выполненных работ и квитанцией, чеки на покупку стройматериалов и т. д. Налоговая будет рассматривать это как затраты, которые тоже будут вычитаться из налогооблагаемой прибыли. Но затраты должны быть доказаны официальными документами.

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Главное о материнском капитале для покупки жилья

Отвечает специалист по налогообложению, адвокат адвокатского бюро «Система защиты» Ольга Мозго:

Самые распространенные затраты – это уплаченные денежные суммы при покупке квартиры. Если же квартира приобреталась за счет средств субсидии или материнского капитала, то субсидии и материнский капитал также являются расходами. Кроме того, в расходах можно учесть и уплаченные проценты по целевым кредитам.

Если квартира была подарена юридическим лицом, то в расходы включается уплаченная сумма налога.

При этом на все расходы должны быть документы: квитанции к приходным ордерам, банковские выписки, расписки в получении денег и другие документы, исходя из наличия того или иного вида расходов.

При отсутствии документов нет оснований для включения в декларацию затрат. А это означает, что уменьшить сумму налога возможно только путем использования вычета в 1 млн рублей.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

Купил квартиру 2 месяца назад и продаю за ту же сумму. Должен ли я платить налог?

Можно ли получить налоговый вычет повторно?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kakie_rashody_ukazat_v_deklaratsii_chtoby_umenshit_nalog/6389

Как уменьшить налог с продажи квартиры

Как уменьшить налоговую базу с продажи недвижимости?

Уменьшение налога за счет вычета расходов наприобретение
Имущественный вычет при продаже квартиры
Продавайте доли квартиры по отдельнымдоговорам

Для того чтобы продать квартиру без налога, нужно владеть еюдольше минимального срока. Если этот срок не наступил, вы обязанызаплатить налог – 13% от суммы, указанной в договоре купли-продажиквартиры.

Налоговые льготы, установленные законодательством РФ, могутзначительно снизить ваш налог. Главное – правильно выбрать иприменить вид льготы.

Уменьшение налога за счет вычетарасходов на приобретение

Чтобы уменьшить НДФЛ с продажи квартиры, можно применить вычетрасходов на приобретение.

Налоговая льгота подразумевает, что налог платится не со всейсуммы, полученной вами по договору купли-продажи, а за вычетомрасходов на приобретение этой же квартиры. Основание: пп. 2 п. 2ст. 220 НК РФ.

Пример:

В 2016 году вы купили квартиру за 1 млн рублей, а в 2018 годупродали за 2 млн рублей. Какой налог с продажи вы должны заплатить?От суммы, полученной при продаже квартиры, отнимаем сумму,потраченную на покупку этой же квартиры. С полученной разницыплатим 13%: (2 млн – 1 млн) х 13% = 130 тыс. рублей.

Если после применения льготы сумма налога стала нулевой, это неосвобождает вас от декларирования дохода. В следующем году до 30апреля вы должны заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать ее вналоговую инспекцию. Заплатить налог нужно не позднее 15 июля тогоже года.

Пример:

В 2017 году вы купили дом за 1,5 млн рублей, а в 2018 продализа 1,3 млн рублей. Так как сумма продажи меньше суммы покупки, выосвобождены от уплаты налога с продажи дома. Несмотря на нулевойитог, вы обязаны до 30 апреля 2019 года заполнить и передать в ИФНСпо месту жительства декларацию 3-НДФЛ.

После покупки квартиры сохраняйте договор купли-продажи иплатежные документы. Впоследствии они потребуются для заполнениядекларации 3-НДФЛ при продаже этой же квартиры.

Потерянные документы можно восстановить: подтверждение платежей– в банке, а копию договора купли-продажи – в риэлтерской компании,у продавца или в Росреестре.

Регистрируйтесь в онлайн-сервисе НДФЛка.ру! Мы составимдля вас декларацию 3-НДФЛ и учтем все варианты снижения суммыналога с продажи квартиры

Имущественный вычет при продажеквартиры

Если вы не покупали квартиру, а она была приватизирована,получена в наследство или подарена, вы не можете сделать вычетрасходов, так как расходов на приобретение у вас не было.

Для такихслучаев законодательством предусмотрен имущественный налоговыйвычет. Применив его, вы снижаете размер налоговой базы на 1 млнрублей и с полученной разницы платите налог. Основание: пп. 1 п.

2ст. 220 НК РФ.

Еще одна ситуация, когда имеет смысл применить имущественныйвычет, а не вычет расходов на приобретение – если вы продаетеквартиру дешевле 1 млн рублей. В этом случает налоговый вычетполностью перекроет ваш доход, и вы будете освобождены от уплатыналога.

Пример:

В 2017 году вы получили в наследство квартиру и в 2018продали ее за 2,3 млн рублей. Какой налог с продажи вы должнызаплатить? В 2019 году при заполнении декларации 3-НДФЛ и расчетеналога вы не можете сделать вычет расходов на приобретение, так какне тратились на покупку квартиры. Применяем имущественный налоговыйвычет: 13% х (2,3 – 1) = 169 тыс. рублей.

Обратите внимание! Если квартира была купленапосле 01.01.2016 года, то при ее продаже нужно смотреть стоимость,указанную в Кадастре. Сравнивается сумма по договору и 70%кадастровой стоимости. Налог платится с большей суммы.

Продавайте доли по отдельнымдоговорам

Если вы не единственный собственник квартиры, а владеете ею направах долевой или совместной собственности, то имущественныйналоговый вычет распределяется на всех владельцев.

Это прописано в пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ: «при реализацииимущества, находящегося в общей долевой либо общей совместнойсобственности, соответствующий размер имущественного налоговоговычета распределяется между совладельцами этого имуществапропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случаереализации имущества, находящегося в общей совместнойсобственности)».

При продаже квартиры по общему договору купли-продажи 1 миллионналогового вычета делится на всех собственников. А при продажедолей отдельными договорами имущественный вычет предоставляетсякаждому собственнику в полном объеме.

Пример продажи квартиры по общему договорукупли-продажи:

Квартира находится в общей долевой собственности супругов.Доля каждого супруга – ½ квартиры. В 2018 году семейная парапродает жилье за 2 млн рублей по единому договорукупли-продажи. Какой налог с продажи нужно заплатитькаждому из супругов? Расчет: 13% х (1 млн (½ квартиры) – 500 тыс.(½ вычета)) = 65 тыс. рублей.

Пример продажи долей квартиры по отдельным договорамкупли-продажи:

Квартира находится в общей долевой собственности супругов.Доля каждого супруга – ½ квартиры. В 2018 году семейная парапродает жилье за 2 млн рублей по отдельным договорамкупли-продажи. Какой налог с продажи нужно заплатитькаждому из супругов? Расчет: 13% х (1 млн (½ квартиры) – 1 млн.(полный вычет)) = 0.

Таким образом, при продаже собственности по отдельным договорам,каждый из собственников имеет право на получение имущественногоналогового вычета в полном объеме.

Источник: https://ndflka.ru/article/nalog-na-jile-pri-prodaje-i-sdachi-v-arendu/umenshit-nalog-pri-prodazhe-kvartiry/

Уплата налога с продажи квартиры

Как уменьшить налоговую базу с продажи недвижимости?

Уплата налога с продажи квартиры — это обязанность, лежащая на всех, кто решил продать недвижимость. Уклонение от этой обязанности может привести к наложению административной ответственности.

Именно поэтому стоит заранее познакомиться с порядком уплаты налога и расчетом его суммы.

Рассмотрим, как заплатить НДФЛ с продажи недвижимости, а также какие налоговые льготы предусмотрены в законодательстве РФ.

КонсультантПлюс ПОПРОБУЙТЕ БЕСПЛАТНО

Получить доступ

При продаже любого имущества человеку необходимо заплатить НДФЛ. Этому виду сборов посвящена глава 23 НК РФ. В ней обозначен круг налогоплательщиков, типы облагаемых доходов, особенности уплаты и т. д.

Кто и за что обязан платить

Плательщиками НДФЛ, в соответствии с пунктом 1 статьи 207 НК РФ, являются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, физические лица, получающие доходы на территории РФ, но не являющиеся налоговыми российскими резидентами.

Налоговые резиденты — это лица, не покидающие территорию страны более чем на 183 дня в году и обязанные платить налог с продажи недвижимости. В качестве объекта налогообложения выступает любое имущество, в том числе и недвижимое. Например, это квартира или дом.

Иными словами, если у человека есть недвижимость и он решил ее продать, он получит доход. А по законодательству РФ, любой доход облагается налогом на доходы физических лиц.

При этом, в соответствии с пунктом 3 статьи 208 НК РФ, недвижимость, находящаяся в собственности у гражданина РФ за пределами страны, подлежит обложению НДФЛ.

Сколько платить

НДФЛ — это налог на доходы физических лиц, который оплачивается по ставке 13% от полученного дохода. Налоговым периодом является календарный год. Отчитаться по доходам необходимо один раз в год, в течение 4 месяцев после окончания налогового периода. Важно еще учитывать, с какой суммы платится налог с продажи недвижимости.

В этой ситуации это доход (налогооблагаемая база), который получает собственник от реализации своего недвижимого имущества. В его качестве выступает стоимость недвижимости, указанная в договоре купли-продажи. Если гражданин продает свою иностранную недвижимость, и ее стоимость указана в иностранной валюте, то эту сумму необходимо перевести в рубли по установленному курсу.

Это связано с тем, что в декларации указывается сумма в рублях.

В общем случае лицо, продающее недвижимость, должно заплатить в казну страны 13% от ее стоимости. Но существует несколько способов уменьшить налог на продажу квартиры:

  • продать ее спустя 3 года владения;
  • использовать вычет;
  • использовать при расчете формулу «доходы – расходы».

В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ, налогоплательщики, продавшие недвижимое имущество, которое было у них в собственности как минимум три года, освобождаются от необходимости платить НДФЛ.

В этом случае главным документом, дающим возможность воспользоваться этой льготой, является свидетельство о праве собственности. Точкой отсчета трехлетнего срока является дата выдачи этого документа.

Если квартира находится в собственности менее чем три года, то налог при продаже квартиры все же придется заплатить. Но гражданину разрешено воспользоваться налоговым вычетом. Его суть заключается в уменьшении базы для исчисления налога.

Максимальная сумма вычета, в соответствии с пунктом 2 статьи 220 НК РФ (эта же статья предусматривает налоговые льготы при покупке квартиры по ипотеке), составляет 1 000 000 рублей.

То есть если квартира была продана за 2 100 000 рублей, расчет производится по следующей формуле:

(2 100 000 – 1 000 000) × 13% = 143 000 руб.

Если недвижимость была продана меньше чем за 1 000 000 рублей, то налог с продажи квартиры не рассчитывается.

В соответствии с пунктом 2 статьи 220 НК РФ, гражданину разрешается использовать при расчете НДФЛ формулу «доходы – расходы». То есть продавцу квартиры необходимо учесть все расходы, которые он понес в связи с ее приобретением. Но все эти расходы должны документально подтверждаться. К ним относятся:

  • затраты на покупку квартиры;
  • оплата проектно-сметной документации;
  • покупка строительных материалов;
  • затраты на подключение коммуникационных сетей;
  • оплата ремонтных работ и т. д.

Стоит понимать, что рациональнее всего прибегать к этому методу снижения налоговой базы, если сумма расходов больше 1 000 000 рублей. Например, недвижимость приобретена за 1 500 000 руб., а продается за 2 000 000 руб. Если произвести расчет налога с продажи квартиры в этом случае, налог составит:

(2 000 000 – 1 500 000) × 13% = 65 000 руб.

Что касается квартир, полученных по наследству или в порядке дарения, то к ним нельзя применять подобную методику расчета. Владельцам такой недвижимости надо воспользоваться вычетом.

Порядок уплаты НДФЛ

Чтобы заплатить НДФЛ, необходимо обратиться в территориальный орган ФНС со следующим пакетом документов:

  • декларация по форме 3-НДФЛ;
  • паспорт + его копия;
  • свидетельство о праве собственности;
  • договор купли-продажи;
  • документ, подтверждающий получение денежных средств (квитанция, расписка);
  • копии документов, подтверждающих расходы на квартиру, — при использовании формулы «доходы – расходы»;
  • заявление на получение вычета — при необходимости.

После проверки документов плательщику выдаются реквизиты, по которым необходимо перечислить налог и оплатить его в любом банке на территории РФ. Лицам, освобожденным от уплаты НДФЛ, нет надобности обращаться в ФНС (пункт 4 статьи 229 НК РФ).

Возможно ли получить налоговые льготы при покупке квартиры, дома или любой недвижимости? Основной тип льготы, оформляемой после приобретения жилой недвижимости, — налоговое удержание для лиц, получающих официальный заработок и уплачивающих взносы по подоходному налогу. Тип регламента получения этой льготы прописывается в содержании статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Скачать бланк 3-НДФЛ

Скачать образец заполнения

Источник: https://ppt.ru/art/nalogi/s-prodaji-kvartiri

Округ закона
Добавить комментарий