Как узнать, законно ли создание нового помещения в доме?

10 ошибок при проведении общих собраний собственников

Как узнать, законно ли создание нового помещения в доме?

Общее собрание собственников – привычное для управляющих организаций и собственников помещений дело. Тем не менее при проведении собраний УК часто допускают ошибки, которые могут привести к судебным разбирательствам и признанию недействительными решений таких собраний.

Сегодня мы расскажем, что нужно знать, чтобы избежать этих ошибок.

Нарушение порядка уведомления о предстоящем собрании

Первый шаг к проведению общего собрания собственников – это уведомление собственников о предстоящем мероприятии. О проведении собрания инициатор должен уведомить всех собственников помещений в МКД не позднее, чем за 10 дней до его начала (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Основная ошибка инициаторов собраний заключается в выборе способа уведомления. Самый популярный способ сообщить собственникам о предстоящем собрании – разместить уведомление на информационных стендах или на дверях подъездов МКД.

Согласноч. 4 ст. 45 ЖК РФ, сообщить собственникам об ОСС таким образом можно только в том случае, если решение об этом принято собственниками на одном из проведённых ранее собраний.

Если решение об уведомлении собственников помещений путём размещения объявлений принято не было, инициатор собрания в десятидневный срок направляет каждому собственнику заказное письмо или вручает уведомление каждому собственнику лично под подпись.

Обратите внимание на содержание сообщения о проведении ОСС. Согласно ч. 5 ст. 45 ЖК РФ оно должно содержать:

  • сведения об инициаторе собрания;
  • форму проведения собрания;
  • дату, место, время проведения. Если ОСС проводится в очно-заочной или заочной форме, укажите ещё дату окончания приёма решений собственников и адрес, куда такие решения должны передаваться;
  • повестку дня;
  • порядок ознакомления с материалами собрания и место, где собственники смогут это сделать.

Минстрой РФ о проведении общего собрания собственников в МКД

Неправильное оформление решений собственников

Если вы проводите собрание в очно-заочной или заочной форме, соберите у собственников оформленные в письменном виде решения по вопросам, поставленным на ание (ч.ч. 4.1 – 5.1 ст. 48 ЖК РФ). Обратите внимание на то, какие сведения нужно включить в решения, согласно ч. 5.1 ст.

48 ЖК РФ:

  • информацию о лице, участвующем в ании;
  • реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение лица, участвующего в ании;
  • решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался».

Если собственник не отметил ни одной позиции в каком-то из вопросов повестки дня, или наоборот, поставил в нём несколько галочек, такой вопрос в этом решении стоит признать недействительным и не учитывать его при подведении итогов собрания (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).О выборе председателя общего собрания собственников

Неправильный подсчёт

От подсчёта общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме напрямую зависит наличие кворума по вопросам повестки дня и исход собрания.

К неправильному подсчёту приводят неправильно оформленные решения собственников или недостоверные данные о праве собственности на помещение в МКД.

Кроме этого, ошибки при подсчёте возникают из-за такого понятия, как долевая собственность. Количество участников долевой собственности должно соответствовать принадлежащим им долям в праве на жилплощадь.

Если один человек или юридическое лицо владеет несколькими помещениями в МКД, проать он может всего один раз. При этом в бюллетени указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу.

Некорректно оформленные доверенности

Когда у собственника нет возможности принять участие в ании, проать за него может его представитель по доверенности.

Перед тем, как допустить представителя к участию в ОСС, удостоверьтесь, что доверенность оформлена правильно и в ней прописаны данные о собственнике и его представителе:

  • фамилия, имя, отчество – для физических лиц, полное наименование – для юридических лиц;
  • место жительства или место нахождения;
  • паспортные документы или реквизиты учредительных документов.

Доверенность на ание должна быть оформлена в соответствии с п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ или удостоверена нотариально. Согласно п. 3 и 4 ст. 185.

1 ГК РФ, доверенность не нужно нотариально заверять, если документ:

  • заверила организацией, в которой доверитель работает или учится;
  • выдала администрация стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель проходит лечение.

Как проверить доверенность для участия в общем собрании собственников

Ошибка в выборе формы собрания

Формы проведения общих собраний собственников перечислены в ст. 44.1 ЖК РФ. Их три: очная, заочная и очно-заочная.

Бывает, инициатор в уведомлении указывает, что собрание будет очным. На собрание приходит мало собственников, кворум не набирается. Тогда инициатор решает провести заочную часть.

При этом не уведомляет собственников о заочной части и составляет один протокол на обе части. Это неверный подход. Если заявленное очное собрание не состоялось, можно провести отдельное заочное собрание.

При этом о нём собственников нужно уведомить и составить отдельный протокол (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Преимущество очно-заочной формы в том, что часть собственников смогут очно обсудить с инициатором проблемы, а на заочной части вы наберёте недостающие голоса. При такой форме собрания собственников не придётся уведомлять о каждой части отдельно и придётся составить всего один протокол.

Устаревшие сведения о праве собственности на помещение

Следите за тем, чтобы в реестре собственников помещений были отражены актуальные сведения. Собственники не всегда вовремя предоставляют в управляющую организацию актуальные данные о смене владельцев объектов недвижимости, об изменении площадей помещений.

Чтобы данные были правильными, обратитесь за выписками в Росреестр, в котором хранится актуальная информация о собственниках помещений в МКД. Тогда у вас не возникнет проблем с подсчётом .Что делать, если данные Росреестра и УО не совпадают

Нарушение порядка передачи документов в ГЖИ

В соответствии с п. 3.1 ч. 3 ст. 45 ЖК РФ управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК в течение 5 дней с момента получения от инициатора собрания решений и протокола ОСС, должна направить в орган ГЖН оригиналы протокола собрания и решений. Затем их электронные образы нужно разместить в ГИС ЖКХ.

Частая ошибка УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК заключается в том, что они вовремя передают документы в орган ГЖН, но не размещают информацию о собрании в системе. За неразмещение сведений можно получить штраф по ст. 13.19.2 КоАП РФ.Уведомление собственников и ГЖИ об итогах общего собрания собственников

Проведение собраний с аналогичной повесткой дня

Когда собственники недовольны решением собрания, они решают провести новое по аналогичным вопросам как можно быстрее, чтобы изменить предыдущее. Управляющая компания этому не противится. Но это может привести к негативным для УО последствиям.

Если в течение трёх месяцев в ГЖИ поступают два и более протокола собраний одного МКД, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, орган ГЖН обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

Изменение повестки дня

Бывает так, что во время проведения собрания появляется вопрос, который собственники хотят обсудить, и он дополнительно включается в повестку дня. Так делать запрещено, согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ. В ходе собрания нельзя принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня, а также изменять повестку собрания.

Если вопросы, появившиеся в ходе собрания, важны, запишите их и внесите в повестку следующего собрания.Какие вопросы может решать общее собрание собственников

Нарушение кворума собрания

Ещё одна трудность при проведении собрания – разобраться в том, каким количеством на собрании принимается то или иное решение.

Общее собрание собственников помещений в МКД считается  легитимным, если на нём присутствовало более 50 % собственников помещений в МКД. Но 50 % не обеспечивают наличие кворума по всем вопросам, вынесенным на ОСС.

ЖК РФ разделяет вопросы по степени важности. Вопросы выбора председателя, секретаря и счётной комиссии собрания, способа управления и Совета МКД решаются 50 % от всех , принявших участие в ании.

Способ формирования фонда капитального ремонта выбирается 50 % от количества всех собственников помещений в МКД (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Другие вопросы решается квалифицированным количеством – это ⅔ от количества всех собственников помещений в МКД. Один из таких вопросов – об использовании фонда капитального ремонта в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Абсолютным большинством (100 %) решаются только вопросы, связанные с уменьшением площади общего имущества многоквартирного дома.

Чтобы инициатор был уверен, что собрание проводится по всем правилам, он должен руководствоваться ст. 44 – 48 ЖК РФ, в которых указаны основные нюансы проведения ОСС.

Подготовьте и проведите успешное общее собрание собственников помещений в МКД с помощью сервиса «ОСС на 100%». Сервис помогает оформить необходимые для собрания документы в соответствии с приказом № 937/пр, сформировать повестку дня, подсчитать голоса и подготовить протокол ОСС.

Источник: https://roskvartal.ru/provedenie-oss/8533/10-oshibok-pri-provedenii-obschih-sobraniy-sobstvennikov

Осмд и осбб: правовые нюансы 2019

Как узнать, законно ли создание нового помещения в доме?

ОСМД (объединение совладельцев многоквартирного дома) — юридическое лицо, созданное собственниками квартир и/или нежилых помещений многоквартирного дома для содействия использованию их общего имущества и управления, содержания и использования совместного имущества. Порядок создания, регистрации, реорганизации, деятельности и ликвидации ОСББ регулируется Законом Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома».

Как создать ОСМД? Инструкция и образцы документов

ОСМД является эффективным механизмом управления многоквартирным домом, который позволяет улучшить качество жизни и получаемых жильцами услуг. Процедура образования объединения совладельцев многоквартирного дома довольно трудоемкая и потребует терпения. Если Вы решили сформировать ОСМД (ОСББ), воспользуйтесь нашей подробной пошаговой инструкцией:

Шаг 1. Создание инициативной группы (не менее 3-х владельцев квартир или нежилых помещений в многоквартирном доме) и разработка плана действий по подготовительной работе для создания ОСМД.

Правила создания объединения совладельцев многоквартирного дома предусматривают составление протокола инициативной группы. Жители дома должны заключить и подписать протокол собрания ОСББ, который должен быть одобрен всеми совладельцами жилого дома.

Законные интересы жителей, которые хотят стать членами ОСМД и заключить типовой договор, обычно представляет инициативная группа (см. пример типового протокола).

Скачать протокол создания инициативной группы

Шаг 2. Формирование реестра владельцев квартир и получение информации о доме: данные о владельцах жилых и нежилых помещений, техпаспорт на дом, информация о придомовой территории, сумма задолженности жильцов за жилищно-коммунальные услуги, составить смету содержания дома.

Загрузить образец заявления о предоставлении информации

Шаг 3. Подготовка Устава ОСББ.

Следует отметить, что согласно норм ЗУ «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», устав объединения составляется в соответствии с типовым уставом, утвержденным Министерством регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Однако, законодательством предусмотрена возможность включения в устав иных положений, которые будут регулировать деятельность объединения и не будут нарушать закон.

Скачать типовой Устав ОСМД

Шаг 4. Оповещение о проведении учредительного собрания. Определившись с датой и временем проведения сборов, инициативная группа обязана уведомить об этом каждого совладельца (не менее чем за 14 дней).

Приглашение должно быть оформлено в письменном виде и содержать день, время, место и повестку дня проведения учредительного собрания (образец прилагается ниже).

Передача сообщения осуществляется лично в руки (под расписку) или отправляется заказным письмом.

Уведомление о проведении учредительного собрания

Шаг 5. Проведение учредительного собрания. Основными вопросами сборов являются создание ОСББ (ОСМД), утверждение устава, избрание правления и председателя объединения. Все сведения о проведении учредительного собрания должны быть внесены в протокол. Решение считается принятым, если за него проало более 50% совладельцам вашего дома.

Загрузить протокол учредительного собрания ОСМД

Шаг 6. Регистрация ОСМД производится в соответствии с ЗУ «О государственной регистрации юридических лиц, физических лиц — предпринимателей и общественных формирований».

Для оформления ОСББ как юрлица, уполномоченный учредительным собранием представитель объединения, подает государственному регистратору следующие документы: заявление о регистрации (скачать образец можно ниже), устав, протокол учредительного собрания.

Заявление о государственной регистрации ОСМД

Какими правами обладают члены ОСББ?

Согласно ст. 6 ЗУ «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», а также ст. 14 ЗУ «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» члены ОСМД имеют право:

  • избирать и быть избранными в органы правления
  • получать данные о деятельности ОСББ (в т.ч. финансовой)
  • участвовать в управлении ОСМД (в рамках законодательства и устава объединения)
  • знакомиться с протоколами общих собраний и листами опроса
  • требовать от уставных органов защиты своих прав и соблюдения правил добрососедства
  • беспрепятственно пользоваться общим имуществом дома (с учетом законных ограничений)
  • получать информацию о состоянии дома, условиях его содержания и эксплуатации, затратах на содержание общего имущества и поступлениях, полученных от его использования

Порядок реализации прав совладельцев определяется законом и не должен нарушать права других собственников. Споры между членами ОСМД решаются по соглашению сторон или в суде.

Что входит в обязанности членов ОСББ?

  • придерживаться Устава ОСМД
  • исполнять решения уставных органов
  • своевременно оплачивать взносы и платежи по ЖКХ
  • возмещать убытки, причиненные другим совладельцам
  • соблюдать чистоту в доме и на придомовой территории
  • соблюдать правила пожарной безопасности и санитарных норм
  • использовать помещения по назначению, обеспечивать их сохранность
  • информировать органы управления ОСМД (ОСББ) о повреждениях в доме
  • предотвращать нарушения законных прав и интересов других совладельцев
  • проводить реконструкцию, реставрацию, текущий и капитальный ремонт дома

Какие могут быть источники дохода у ОСМД?

Согласно статье 21 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», основные денежные средства ОСМД может получать от (список источников финансирования ОСББ):

  • субсидий и льгот
  • кредитных и заемных средств
  • взносов и платежей совладельцев
  • хозяйственной деятельности общества
  • сдачи в аренду вспомогательных помещений и другого общего имущества дома
  • добровольных имущественных (денежных) взносов физических и юридических лиц
  • капиталовложений собственников, собранных на оплату расходов по организации ОСББ

По каким тарифам члены ОСМД оплачивают коммунальные услуги?

Члены ОСББ самостоятельно определяют порядок обслуживания дома, выбирают обслуживающую компанию и формируют тарифы (членские взносы) на содержание дома и придомовой территории.

Может ли ОСМД распоряжаться придомовой территорией?

Придомовая территория, переданная на баланс объединения, может быть благоустроена по усмотрению ОСМД в зависимости от его потребностей. При этом, значительные изменения (строительство гаражей, автостоянок, установка киосков или вспомогательных сооружений) должны быть согласованы с местными органами государственной исполнительной власти.

Требуется ли согласие ОСМД на сдачу квартиры в аренду?

Владельцы квартир или нежилых помещений в доме, в котором создано ОСМД, имеют право распоряжаться собственным имуществом на свое усмотрение (продавать, сдавать в аренду и т.д.) и без согласия объединения.

При этом на собственника возложена обязанность проинформировать покупателя или арендатора о том, что данное помещение является составляющей частью дома, в котором создано ОСББ, ознакомить с уставом объединения, его правами и обязанностями.

Как используются деньги, полученные за аренду помещений ОСМД?

Финансовые поступления, полученные от сдачи в аренду объектов общей собственности, должны быть направлены на содержание и эксплуатацию дома, формирование резервного фонда на капитальный ремонт либо уменьшение коммунальных платежей. Любое распределение доходов между членами ОСМД не допустимо, поскольку превращает объединение в коммерческую организацию.

Кто и каким образом управляет ОСМД?

Согласно законодательству, высшим руководящим органом объединения является общее собрание совладельцев многоквартирного дома. Созывается и проводится оно не реже одного раза в год, а его решения являются обязательным для всех членов ОСМД (оспаривается в судебном порядке).

Какие вопросы решаются на общем собрании ОСМД?

В соответствии со статьей 10 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», к исключительной компетенции общего собрания членов ОСББ относится следующее:

  • избрание (переизбрание) членов правления
  • утверждение сметы, баланса и годового отчета
  • принятие решений о проведении строительных и ремонтных работ
  • утверждение устава объединения, а также внесение в него изменений
  • избрание (отзыв) управляющего, утверждение и изменение условий договора с ним
  • вопрос об использовании общего имущества (в том числе определение ограничений)
  • определение поощрения председателя и членов правления (в том числе материального)
  • установление порядка уплаты, перечня и размеров взносов и платежей совладельцев дома
  • предварительное согласование условий договоров, заключенных на сумму, превышающую лимит устава, договоров относительно ценных бумаг, имущественных прав

Какие полномочия имеет правление ОСМД?

Правление объединения — исполнительный орган, избираемый общим собранием совладельцев дома для руководства текущей деятельностью ОСМД. Порядок избрания и отзыва членов правления, их количество и сроки избрания устанавливаются общим собранием. В компетенции правления:

  • распоряжение средствами объединения
  • назначение письменного опроса совладельцев
  • подготовка сметы, баланса объединения и годового отчета
  • ведение делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности
  • созыв общего собрания совладельцев или собрания представителей
  • заключение договоров на выполнение работ и оказания услуг, надзор за их выполнением
  • осуществление контроля за своевременной уплатой взносов и платежей, взыскание долгов

Важно! Список полномочий правления ОСМД может быть расширен по решению общего собрания.

Кто может стать Председателем правления ОСББ?

В соответствии с законодательством Председателем правления ОСМД может быть только совладелец дома, который выбирается из состава членов правления. В его компетенцию входит:

  • издание приказов и распоряжений
  • визирование платежных документов
  • заключение договоров в интересах ОСМД
  • распоряжение денежными средствами объединения
  • организация и контроль за деятельностью правления ОСББ
  • подписание статистической и финансовой отчетности, исковых заявлений, претензий

Обратите внимание! Председатель правления может выполнять свои функции на платной основе, или на общественных началах (бесплатно). Размер гонорара устанавливается на общем собрании.

Можно ли застраховать общее имущество ОСМД?

Страхование общего имущества ОСББ от любых видов риска и прямых убытков осуществляется в порядке, предусмотренном уставом объединения. При возникновении страхового случая, страховая сумма выплачивается объединению или доверенному представителю ОСББ, для последующего использования в интересах совладельцев (в первую очередь — на восстановление и ремонт).

Как ликвидировать ОСМД и вернуть деньги?

Согласно норм ст. 28 ЗУ «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» деятельность ОСМД прекращается со дня внесения об этом записи в Единый государственный реестр юридических лиц и физических лиц — предпринимателей. Упразднение объединения производится в случае:

  • приобретения одним лицом всех помещений в многоквартирном доме
  • принятия судом решения об аннулирование объединения ОСББ
  • принятия совладельцами решения о ликвидации объединения

При устранении объединения средства, оставшиеся после удовлетворения требований кредиторов, распределяются между всеми совладельцами многоквартирного дома. При этом осуществляется зачет задолженности каждого совладельца перед ОСМД в соответствии с уставом объединения.

Кто такой управитель ОСМД и как он выбирается?

Управитель (управляющая компания) — физическое лицо-предприниматель или частная фирма, чьей основной деятельностью является посредничество между собственниками жилья и физическими и юридическими лицами, предоставляющими коммунальные услуги.

 В компетенцию управляющего ОСББ входит подбор поставщиков услуг и заключение с ними соответствующих договоров подряда (подача холодной и горячей воды, электроэнергии, газа и отопления, вывоз мусора, уборка придомовой территории, проведение строительных и ремонтных работ).

Оплата за предоставленные услуг и работу управляющего взимается с собственников жилья в виде именных платежек.

Для жильцов, в установленные сроки не объединившихся в ОСМД, управляющий будет назначен органами местного самоуправления по итогам конкурса.

Процедура подготовки и проведения конкурса по назначению управляющего многоквартирного дома будет проводится в соответствии с Приказом Минрегионразвития №150 от 13.06.2016. Продолжительность конкурса и назначение управляющего в среднем занимает два месяца.

В этот переходный период услуги по содержанию домов сохраняются за организациями, обслуживающими их ранее (ЖЭКами).

Как расторгнуть договор с управляющим ОСББ?

Благодаря принятию ЗУ «О внесении изменения в статью 13 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» процедура досрочного расторжения договора с управляющей компанией была изменена. Теперь совладельцы многоквартирного дома вправе разорвать договор с управителем в любое время. Напомним, что предыдущая редакция закона не предусматривала возможности расторжения контракта до окончания срока его действия.

В случае принятия решения об изменении формы управления многоквартирным домом (т.е. создании ОСББ) или выборе другого управляющего, совладельцы, не позднее чем за два месяца до дня расторжения договора, должны уведомить назначенного им на конкурсной основе управляющего.

Источник: https://www.lawportal.com.ua/osmd-osbb-pravovye-njuansy.html

Вс рф разъяснил, в каких случаях тариф за услуги жкх считается законным

Как узнать, законно ли создание нового помещения в доме?

Своевременное и важное решение приняла Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, когда пересматривала спор жильцов многоквартирного дома и коммунальщиков.

Каким категориям москвичей положены скидки при капремонте

Камнем преткновения стала стоимость содержания и ремонта многоквартирного дома. Этот болезненный вопрос волнует сегодня большинство граждан.

Не секрет, что все возрастающие цены в квитанциях по ЖКХ вопрос не только экономический.

Как платить за содержание дома, сколько платить, и какие траты законны, а какие нет – сегодня это одна из самых обсуждаемых тем. Причем как на семейной кухне, так и в высоких чиновничьих кабинетах.

Поэтому позиция Верховного суда по таким вопросам крайне важна не только для судей, но и для простых обывателей.

Все началось с того, что Ремонтно-эксплуатационное управление, проще говоря – РЭУ, обратилось в районный суд с иском к двум собственникам жилья в многоквартирном доме. Истцы потребовали от собственников одной квартиры погасить долг по коммуналке.

Долг был солидный, так как граждане не платили целый год. У них есть договор, подчеркнули коммунальщики, по которому собственники взяли на себя обязательства оплачивать расходы на техническое обслуживание квартиры и коммунальные платежи.

Жильцы пользуются коммунальными услугами, а платить отказываются.

Оказалось, что долг у граждан появился не из-за возникших вдруг финансовых проблем, а из принципа. Это стало понятно из встречного иска, который собственники подали на РЭУ.

В нем они написали, что сознательно не платят и платить не будут, так как не согласны с размером суммы, которую с них хотят получить коммунальщики.

Жильцы заявили, что размер установленного РЭУ тарифа взят с потолка и ничем не обоснован.

Эксперты назвали города, где больше всего выросли траты на ЖКХ

В районном суде собственники проиграли коммунальщикам. А их иск к РЭУ суд отклонил. Апелляция с таким вердиктом согласилась.

Но вот Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда оба решения своих коллег отменила, заявив, что они приняты с нарушением действующего законодательства. И разъяснила, как надо разрешать подобные споры.

По 154-й статье Жилищного кодекса плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственников в многоквартирных домах складывается из нескольких составляющих. Это сумма за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, его содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в доме.

https://www.youtube.com/watch?v=3k8NxJV6Fsk

Вторая составляющая – это собственно коммунальные платежи.

По следующей статье Жилищного кодекса – 161-й – собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из трех существующих способов управления своим домом. Первый – непосредственное управление самими жильцами. Второе – управление товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом. И третий способ – управление дома управляющей компанией.

Верховный суд напомнил – способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников квартир. Выбранный способ управления может быть изменен в любое время тем же собранием. При этом решение общего собрания, если оно состоялось, считается обязательным для всех собственников квартир, в том числе и тех, кто ал против, но оказался в меньшинстве.

И снова Верховный суд возвращается к Жилищному кодексу.

Там в 156-й статье говорится, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не создали ТСЖ или жилищный кооператив, определяется на общем собрании собственников.

А размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не меньше чем год.

Данные о “прописке” будут размещать на портале ГИС ЖКХ

А вот если собственники квартир на общем собрании не решили, каков будет размер платы, то его установят согласно статье 158 Жилищного кодекса органы местного самоуправления. А в субъектах РФ – городах федерального значения – Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе это сделает орган госвласти субъекта.

Верховный суд заявил, что юридически значимым при рассмотрении таких дел является выяснение следующих вопросов:

Какой способ управления в многоквартирном доме выбран собственниками. Выбрали ли жители дома РЭУ в качестве управляющей компании и имеет ли оно право самостоятельно определять тарифы при расчете платы за содержание и ремонт жилых помещений, если в доме не создали товарищества собственников жилья или кооператив.

Обязательно суд должен выяснить, а проводилось ли в спорный период собрание собственников помещений, на котором устанавливался размер платы за содержание и ремонт. Очень важно – какие тарифы применялись РЭУ при расчете платы за содержание и ремонт, кем они утверждались и каковы основания их применения.

Да и вообще – насколько правильны были расчеты, Верховный суд особо подчеркнул – именно от выяснения всех перечисленных обстоятельств зависело правильное решение этого дела. Но в нарушение Гражданского процессуального кодекса районный суд, рассмотрев дело, не ответил ни на один из этих юридически важных вопросов. Более того, они вообще не вошли в так называемый предмет доказывания по делу.

И не получили правовой оценки суда. А без установления этих главных, по сути, моментов взыскание с собственников квартиры судом задолженность по ЖКХ – неправомерно.

Так что решения, принятые по этому делу, Верховный суд отменил и отправил дело на новое рассмотрение с учетом его замечаний.

Источник: https://rg.ru/2015/09/15/kvartplata.html

Ограничение пользования придомовой территорией многоквартирного дома

Как узнать, законно ли создание нового помещения в доме?

«Свобода одного человека заканчивается там,

где начинается свобода другого».

М. Бакунин.

В наше кризисное время практически каждая семья имеет собственный легковой автомобиль, а то и два, поэтому вопросы парковки, если ты живешь в многоквартирном доме, стоят как никогда остро.

Если в старой жилой застройке многоквартирных домов 30-40-летней давности все-таки автомобилей не так много, то в новостройках, которые заселяются, в основном, более молодым поколением, их на порядок больше. И проблема парковок, особенно в крупных городах, стоит очень остро.

Ведь и гаражей в шаговой доступности также не хватает из-за плотности застройки в результате экономии места. Жители многоквартирных домов в абсолютном большинстве паркуют свои автомобили во дворе дома, своего или соседнего, кому как повезёт.

Это только в последние годы требования градостроительного законодательства стали обязывать застройщиков предусматривать необходимое количество парковочных мест и иные элементы инфраструктуры и благоустройства. Но законодательные изменения всё равно не успевают за реалиями нашей жизни, да и градостроительные нормы зачастую занижены.

Вот и возникают в результате «войн за парковочные места» различные решения собственников, принятые на общих собраниях, которые предусматривают установку шлагбаумов при въезде в свой двор, а также запираемые парковки во дворах домов и другие – не менее спорные с точки зрения жилищного законодательства. А некоторые собственники обустраиваются во дворе своего МКД без всяких решение общих собраний. Насколько правомерны такие решения и действия собственников мы и рассмотрим в данной статье.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст.

36 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) к общему имуществу многоквартирного дома относится, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Пунктом 2 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Однако пользоваться своей долей в общем имуществе, в том числе и земельным участком, собственники вправе только сообща, принимая решения об этом на общем собрании собственников помещений МКД, то есть, в порядке, установленном жилищным законодательством.

В пункте 5 ст. 36 ЖК РФ говорится о том, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие Жилищного Кодекса.

Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

Правила благоустройства муниципальных образований и нормативно-правовые акты субъектов Федерации также в большинстве своём содержат нормы о порядке содержания и использования придомовой территории, в том числе и по организации парковок и их согласованию.

Очень часто границы земельного участка МКД не определены в соответствии с земельным и градостроительным законодательством.

На период строительства участок формируется, а в дальнейшем, по истечении времени, установленного законом, земельный участок снимается с кадастрового учета, так как дальнейшего его оформления не происходит по разным обстоятельствам. По данному вопросу в нашем блоге уже была размещена статья.

В соответствии со статьей 44 ЖК РФ в компетенцию общего собрания собственников помещений (ОСС) МКД входит принятие решений:

  • о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

  • о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке.

Указанные правомочия общего собрания собственники толкуют зачастую очень своеобразно и это отражается в «странных» протоколах общих собраний.

А некоторым собственникам и решения собрания не нужны, они просто обустраивают себе парковочные места на придомовой территории, невзирая на мнение иных собственников и нормы закона.

Но, как обычно, толкование норм законов мы получаем в результате сложившейся судебной практики по применению этих норм, которая порой бывает полярно противоположной.

В обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.

2018 года, сделан следующий вывод: общее собрание автовладельцев многоквартирного дома не относится к органам, полномочным принимать решения об ограничении прав собственников помещений на пользование придомовой территорией в целях размещения на ней принадлежащих им автомобилей.

Суть дела в следующем: на общем собрании членов ЖСК с участием заявителя (С.) было принято решение о создании парковки транспортных средств с установкой шлагбаума при въезде на дворовую территорию. С. был получен брелок от шлагбаума и впоследствии за ней закреплено парковочное место.

Далее, через какое-то время на собрании автовладельцев по вопросу организации парковочных мест и благоустройства придомовой территории принято решение лишить С.

возможности парковать автомобиль, принадлежащий истцу, на огороженной придомовой территории за нарушение правил парковки, утвержденных на общем собрании автовладельцев, и за нарушение положения о порядке въезда и парковки автотранспорта, возвратить ранее внесенные ею денежные средства, ее первоначальный взнос.

Верховный суд РФ отменил все решения судов нижестоящих инстанций, принятые не в пользу собственника, который был лишен права на пользование придомовой территорией (согласно решению общего собрания), посчитав их принятыми в нарушение норм действующего законодательства, при этом разъяснив следующее:

«… Пунктом 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 г.

№ 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» определено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу положений ст.

304 – 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения.

Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В ч. 4 ст. 37 ЖК РФ запрещены выдел в натуре и отчуждение доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершение иных действий, влекущих передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение в многоквартирном доме.

Таким образом, собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом многоквартирного дома. При этом какие-либо способы ограничения или лишения собственника помещения в многоквартирном доме такого права действующим законодательством не предусмотрены.

… Суд, признав ограничение права С. на использование парковки, расположенной на придомовой территории многоквартирного дома, регламентированным Положением о порядке въезда и парковки автотранспорта на придомовой территории, утвержденным общим собранием членов ЖСК 14 июня 2013 г., и соответствующим требованию Постановления Правительства г.

Москва № 428-ПП, не учел, что данным постановлением не регулируются вопросы создания и порядка использования парковочных мест на огороженной придомовой территории, а следовательно, и наложения каких-либо ограничений права С.

, как собственника помещения в многоквартирном доме на пользование придомовой территорией, в том числе и на размещение на ней принадлежащего ей автомобиля.

Пунктом 13 ППМ № 428-ПП запрещается установка и эксплуатация ограждающих устройств, препятствующих или ограничивающих проход пешеходов и проезд транспортных средств на территорию общего пользования.

Право С. на беспрепятственный въезд на огороженную территорию части двора многоквартирного дома в течение суток, как собственницы жилого помещения в данном доме, закреплено и Положением о порядке въезда и парковки автотранспорта на придомовой территории, утвержденным общим собранием членов ЖСК.

При таких обстоятельствах ссылка суда на то, что решение общего собрания автовладельцев послужило правомерным основанием для ограничения права истца на пользование парковочным местом, находящимся в общем пользовании собственников помещений многоквартирного дома, противоречит приведенным выше нормам материального права».

В другом деле одни собственники обустроили парковочные места прямо под окнами квартир, чем возмутились другие собственники помещений МКД. Суд встал на сторону возмущенных жителей и признал их правоту в нежелании мириться с желаниями отдельных собственников, решивших самовольно обустроить себе парковку.

Источник: https://burmistr.ru/blog/obshchee-imushchestvo-mkd/ogranichenie-polzovaniya-pridomovoy-territoriey-mnogokvartirnogo-doma/

Округ закона
Добавить комментарий