Как вернуть имущество, проданное мошенническим путем?

Мошеннические способы завладения недвижимостью

Как вернуть имущество, проданное мошенническим путем?

Оксана Филачева, адвокат, кандидат юридических наук адвокатское бюро «Закон и право»

1. В настоящее время одним из распространенных способов завладеть имуществом является размещение объявления в газете по поводу дачи денег в долг. Прочитав это объявление, граждане приходят в организацию, где, как они полагают, они подпишут договор займа денежных средств.

Однако это далеко не так. Подписав договор займа, люди теряют свое жилье и жилье своих близких. Секрет таких схем прост: при подписании договора займа им подсовывают договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа.

 Сразу после подписания ими договора купли-продажи квартиры мошенники регистрируют его в Росреестре, и право собственности на квартиру переходит к иным лицам.

Граждане полагают, что они защищены подписанным ими договором обратного выкупа квартиры, платят проценты за пользование денежными средствами по договору займа и за наем своей же квартиры, а в итоге остаются на улице.

Их просто выселяют новые собственники их квартиры, предъявив в суд иск о прекращении права пользования проданной квартирой. Сотни семей пострадали от такой схемы отъема жилья. Суть ее в том, что заемщик не получает на руки реальную стоимость квартиры, по договору купли-продажи квартиры он получает ее малую часть или вообще ничего.

При этом в договоре купли-продажи квартиры указывается иная (большая) стоимость квартиры, чем реальная сумма, полученная заемщиком. Таким образом, мошенники, отдав 30% стоимости квартиры отбирают ее у заемщиков денежных средств. А граждане убеждены, что, вернув долг, они снова перерегистрируют квартиру на себя.

Но мошенники на этом не останавливаются. Очень часто они убеждают граждан также передать им 2,3 квартиры их родственников, якобы чтобы вернуть дол по предыдущему договору займа.

Таким образом, семьи теряют все свое жилье. В моей практике есть пострадавшие, потерявшие 2-3 квартиры и дома.

Как правило, жертвами такой мошеннической схемы становятся одинокие граждане, оказавшиеся в трудной жизненной ситуации.

2. Вторым распространенным способом завладеть чужим имуществом, является следующий: Мошенники ищут квартиры, в которых единственный собственник. При этом их не волнует то, что в квартире проживают члены семьи собственника, в том числе несовершеннолетние дети и старики.

Сейчас, чтобы избежать иска о выселении из квартиры, который рассматривается с участием прокуратуры, мошенники предъявляют в суд иск о прекращении права пользования квартирой теми, кто в ней зарегистрирован. После удовлетворения судом данного иска новые собственники просто меняют замки и больше бывших жильцов не пускают.

Таким образом, проживающих в квартире жильцов выселяют из квартиры без иска о выселении, участия в процессе прокуратуры и т.д.

3. Покупка доли в квартире и выживание сособственников из нее путем создания невыносимых условий проживания. Типичные случаи «профессиональных соседей».

4. Мошенничество, когда пожилых людей убеждают помогать липовым сотрудникам полиции. Им говорят, что для того, чтобы поймать мошенников, необходимо подписать договор купли-продажи квартиры.

И при передаче денег мошенников возьмут с поличным. При этом сделку просят держать в тайне от родственников, в противном случае оперативный эксперимент может не состояться.

В результате собственники квартир остаются на улице.

5. Случай, когда под видом договора ренты с пожизненным содержанием заставляют подписать договор дарения квартиры или купли-продажи, всем известен. Однако до сих пор часто используется с пожилыми людьми, поэтому снова об этом пишу.

Теперь советы, как этим мошенничествам противостоять.

Если вы планируете продать дом или квартиру, обратитесь за консультацией не только к риелтору, но и юристу, адвокату. Более того, лучше, чтобы консультантов было двое.

Бывают случаи, когда один специалист не в состоянии устранить все риски.

Кроме того, не приходите на переговоры с потенциальными покупателями в одиночестве: приведите друга, родителей, брата, сестру — это снизит риск обмана.

Все расчеты лучше вести через банк, тогда точно можно отследить, кому и за что были перечислены деньги. Не подписывайте документов, которые не понимаете. Так, если вы просматривали один комплект документов для сделки, а вам вдруг объясняют, что надо что-то срочно поменять или заменить, остановитесь и проконсультируйтесь со специалистами.

Не подписывайте пустых листов. Внимательно просмотрите документы лица — участника сделки. И наведите о нем справки заранее. В интернете сейчас существует обобщенная информация о лицах, замеченных в схемах по отъему жилья. Будьте внимательны к своим близким и дайте им понять, что они всегда могут обратиться к вам за помощью.

Самые яркие примеры судебной практики.

Дела пенсионера МВД Сидорова и Надежды Золотарь, которые обратились в «Городской залоговый центр» в Москве, когда под видом договора залога имущества им дали подписать договор купли-продажи квартиры и договор обратного ее выкупа. Денежные средства они получили не полностью, за вычетом аренды собственной квартиры.

Когда же они выплатили всю сумму займа, узнали, что уже подан иск об их выселении. В суд были предъявлены иски о признании сделки купли-продажи притворной. Суд отказал в его удовлетворении, мотивировав это тем, что «Сидоровым совершалась система взаимосвязанных действий, свидетельствующих о намерении заключить договор купли-продажи квартиры».

По аналогичным основаниям было отказано в удовлетворении иска о признании договора купли-продажи квартиры недействительным в связи с совершением сделки под обманом и злоупотреблением доверием. Сейчас все отказы обжалуются в кассационном порядке.

Жаль, что суды отказываются признавать очевидный обман таковым, и люди оказываются на улице — старики, матери с детьми…

Подробнее о деле квартирных соседей. Это история моей потерпевшей Ларисы Дреминой, бывший муж которой Мустафинов М.И. продал свою долю в их общей квартире группе Макарова. Правда, оформили ее на гр. Молчанову А.В., 75 лет. Именно они пришли вселяться в квартиру к Дреминым вечером 8 мая 2015 г. Макаров привел человек 15.

7 сейчас на скамье подсудимых по обвинению в совершении преступления, предусмотренного ст. 179 УК РФ — понуждение к совершению сделки. Но в период следствия гражданка Молчанова А.В., находясь под домашним арестом, передарила проданную ей Мустафиновым долю своему сыну и гражданину Назаряну Г.А.

, которые позже заключили между собой договор купли-продажи доли, тем самым обойдя преимущественное право Л. Дреминой на покупку доли. Прокуратурой ЮЗАО г.

Москвы был заявлен иск о признании недействительным заключенного Мустафиновым и Молчановой договора купли-продажи доли, а позже о признании притворными сделок дарения долей квартиры, заключенных Молчановой с Молчановым и Назарян и переводе прав и обязанностей покупателя доли с Назаряна на Дремину.

19 июля 2016 г. Зюзинским районным судом г. Москвы были удовлетворены оба иска. Суд мотивировал удовлетворение иска о признании договора купли-продажи доли в квартире Мустафиновым недействительным нарушением отцом детей прав его детей, которые вследствие этого лишились жилища, где проживали с рождения.

Это очень важное решение в защиту детей. Суд признал сделки дарения долей квартиры притворными, поскольку они были совершены Молчановой под домашним арестом, носили последовательный характер и имели цель обойти преимущественное право Л. Дреминой.

Это очень важные решения в защиту потерпевших от квартирных рейдеров.

Наша справка. Оксана Филачева.Адвокатское бюро «Закон и право». Юридическое сопровождение юридических и физических лиц в спорах по гражданским, уголовных делам, а также в арбитражных судах. Сайт компании http://lawright.ru/ Почта — fila4eva.oxana@yandex.ru.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?867

5 мошеннических схем с недвижимостью, о которых надо знать :: Мнения :: РБК Недвижимость

Как вернуть имущество, проданное мошенническим путем?

Мошенничество встречается сплошь и рядом в нашей жизни — от обвеса на мясном рынке до поддельных подписей в договорах на большие суммы денег. Недвижимость привлекает мошенников в первую очередь быстрым и большим «гонораром».

Мошеннических схем с недвижимостью — сотни. Я хочу выделить пять часто встречающихся и дать несколько советов, как обезопасить себя и не попасть в ловушку, на что обращать внимание при заключении сделки.

1. Задаток

Пожалуй, самый популярный вид мошенничества в сфере недвижимости — это схема с задатком. Объект недвижимости предлагается покупателям по привлекательной цене. На первой же встрече продавец показывает пакет документов, подтверждающий, что это действительно его имущество.

Заинтересованный покупатель заявляет, что его все устраивает, можно готовить сделку. Продавец настаивает на задатке. А в договоре о задатке прямо прописывается, что задаток не возвращается в случае, если покупатель сам отказался от покупки.

Через какое-то время всплывает ряд различных обстоятельств, которые на первой встрече продавец утаил. Из-за них покупатель отказывается от покупки. Обычно это неприятно, но сумма задатка не критична для покупателя. В этой схеме важно то, что у сторон есть договор, поэтому формально все законно и состава преступления нет.

В сделках с задатком следует быть внимательным к мелочам, постараться понять логику продавца.

2. Внезапные наследники

Существует еще одна внешне легальная мошенническая схема, связанная с наследованием. Наследство часто привлекает к себе мошенников. Происходит это, прежде всего, из-за несовершенства закона и, скажем так, «ничейности» имущества покойного.

Например, продается квартира по цене на 20% ниже рыночной. Причину продавец озвучивает так: «Жилье получено в наследство, срочно нужны деньги».

Совершается сделка купли-продажи, а через короткий промежуток времени появляется другой наследник предыдущего владельца.

Наследник ссылается на то, что узнал о смерти родственника «вот только-только» — и сразу, как и положено, пошел к нотариусу подавать заявление о принятии наследства. А у нотариуса уже он «совершенно случайно» узнал о том, что у этой квартиры новый собственник.

За этим следует долгая судебная тяжба. Покупатель доказывает, что он абсолютно добросовестно действовал при покупке жилья и оснований предполагать недействительность договора купли-продажи нет. А новый наследник утверждает, что он не знал о смерти родственника и имеет право наследовать имущество — и тоже действует добросовестно.

К сожалению, в большинстве случаев суд встает на сторону наследника.

Действительно, если такой наследник сможет предоставить суду доказательства того, что не знал о смерти родственника, то закон позволяет восстановить срок принятия наследства.

Если квартира была продана, то сделка признается недействительной. А продавца квартиры и след простыл, да и имущества у него нет, а деньги за квартиру он уже потратил.

3. Очень дальние родственники

В эту группу мошенников можно включить лиц, которые незаконно получили решение суда, позволяющее наследовать имущество. Чаще всего это делается путем доказывания родства в районном суде маленького городка.

По закону факт родства устанавливается по месту жительства заявителя. Не будем называть причины, по которым мошенники могут получить такое решение суда. Скажем лишь, что для них это не составляет труда.

На основании решения такого суда мошенник идет к нотариусу и заявляет о своих правах на наследство умершего. Очевидно, что такие мошенники чаще всего присваивают себе квартиры лиц, у которых не было ближайших родственников либо эти родственники по каким-то причинам не могут в положенный шестимесячный срок оформить наследство (например, находятся в местах лишения свободы).

4. Недобросовестный нотариус

Завещание должно быть одобрено нотариусом, чтобы оно имело правовую силу.

Поэтому федеральная нотариальная палата активно борется за чистоту своих рядов и регулярно лишает полномочий большое количество нотариусов, обвиняемых или подозреваемых в незаконной деятельности.

Однако по-прежнему попадаются недобросовестные нотариусы, которые незаконно удостоверяют завещание. Документ удостоверяется «задним числом», в отсутствие самого завещателя, но с его искусно подделанной подписью.

Например, умерший не оставил после себя завещания — и его квартира должна перейти наследнику по закону. Но мошенники в сговоре с нотариусом создают завещание, в котором по «последней воле» умершего эта квартира переходит одному из мошенников.

Оспорить завещание, действительно удостоверенное нотариусом, очень сложно по двум причинам: во-первых, с 2016 года удостоверение нотариуса имеет силу удостоверенного факта, что на практике означает его неоспоримость; во-вторых, корпоративная сплоченность нотариального сообщества очень тяжело принимает сам факт недобросовестности нотариуса, и рядовому гражданину практически невозможно доказать его незаконные действия.

5. Поддельные документы

Мы видели огромное число различных поддельных документов. Некоторые «умельцы» умудрялись предоставлять решения судов с печатями и подписями, завещания, якобы удостоверенные нотариусами, свидетельства о праве на наследство и свидетельства о праве собственности.

Например, в 2013 году к нам обратился житель Сочи, у которого скончался дядя в Московской области. Обратившийся был единственным родственником умершего и принял наследство по закону в надлежащий срок.

Однако за две недели до окончания шестимесячного срока нотариусу, который вел наследственное дело, было представлено некое завещание в пользу другого человека, якобы удостоверенное нотариусом из Тулы.

Наша поездка к нотариусу в Тулу показала, что ни подпись, ни печать не соответствуют подписи и печати нотариуса, а кроме того, завещание отсутствует в реестре нотариуса.

Как обезопасить себя при покупке квартиры

При покупке вторичного жилья не следует принимать мгновенных, необдуманных решений. Необходимо проверить все документы, не торопиться, взвесить все за и против. Помнить, что бесплатный сыр — только в мышеловке. И если возникли сомнения в добросовестности продавца жилья, лучше обратиться за помощью к грамотному юристу или хорошему риелтору.

Признаки мошенничества

Один из факторов, который должен насторожить, — низкая цена недвижимости, особенно это касается унаследованных объектов.

Все покупатели должны помнить, что лица, которые незаконно получили наследство, стараются быстрее продать полученное имущество. Ведь в любой момент может появиться настоящий наследник или вскроется мошенническая схема.

Обычно для ускорения продажи они устанавливают стоимость значительно ниже рыночной (не менее 20% дисконта от рыночной цены объекта).

Еще один признак — у квартиры часто меняются собственники. Нередко мошенники для создания видимости легальности объекта недвижимости и титула собственника проводят цепочку сделок.

Поэтому, если на протяжении последних трех лет право собственности на объект переходило более двух раз, мы всегда рекомендуем отказаться от покупки.

Даже одна сделка в течение трех лет после приобретения (если, конечно, это не дарение между родственниками) уже вызывает вопросы, так как НДФЛ в размере 13% никто не отменял. А более двух сделок за три года на практике предполагают наличие больших проблем с объектом недвижимости.

Требуйте документы

Способов, на 100% гарантирующих чистоту сделки, не существует, но можно истребовать у продавца ряд документов и получить некоторые документы самостоятельно.

Это позволит в значительной степени обезопасить сделку. Если вас хоть что-то смущает, требуйте от продавца предоставить дополнительные документы.

Помните, что его задача — продать квартиру, а значит, убедить вас в том, что вы можете безопасно ее купить.

Стандартный набор документов:

  • свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРП от 2016 года);
  • правоустанавливающий документ (договор, свидетельство о праве на наследство);
  • справки из ПНД и НД;
  • согласие супруга на сделку.

Дополнительный набор документов:

  1. Необходимо запросить у продавца жилья справку о переходе прав в отношении приобретаемого жилья. Такую справку может получить исключительно собственник объекта недвижимости. Ее выдают территориальные органы Росреестра. Эта справка прояснит цепочку сделок и основание для перехода прав.
  2. Потребуйте у продавца расширенную выписку из домовой книги. Из этой выписки вы сможете узнать, кто был прописан в квартире, куда выписался и причину выписки. Обратите внимание на то, были ли прописаны малолетние дети, куда выписаны и каков их возраст сейчас. Кроме того, могут возникнуть сложности, если указано лицо, снятое с регистрации по месту жительства в связи с осуждением.
  3. Если квартира перешла собственнику по наследству, обратите внимание на сроки владения имуществом. Если они составляют менее трeх лет, то обязательно потребуйте ознакомиться с материалами наследственного дела. Такое наследственное дело находится у нотариуса и может быть предоставлено только наследнику.
  4. Обязательно запросите технический паспорт БТИ. Он вам поможет понять, произведены ли в квартире работы, требующие последующего согласования. Рекомендую также настоять на том, чтобы все справки и выписки получались в вашем присутствии или в присутствии вашего доверенного лица.

 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5ab3844a9a7947059be2d793

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Как вернуть имущество, проданное мошенническим путем?

У любой квартиры на вторичном рынке есть история. И какая бы ни была эта квартира – старая или новая, в элитном доме или в панельном, – эту историю всегда надо тщательно проверять. В каких ситуациях добросовестный покупатель рискует потерять право собственности на приобретенное жилье?

Самый высокий риск – покупка квартиры у продавца «по доверенности». Суть такой сделки в том, что договор купли-продажи заключается не собственником, а с его представителем, который действует по доверенности.

По данным столичного Росреестра, в августе в Москве было зарегистрировано 10 521 сделка купли-продажи жилой недвижимости. При этом число переходов на основании договора купли-продажи (мены) жилья выросло по сравнению с июлем на 2,7%. Всего же по итогам восьми месяцев 2017 г. зарегистрировано 75 421 сделка по договорам купли-продажи, что на 8,2% меньше по сравнению с тем же периодом 2016 г.

К сожалению, время черных риэлторов и недобросовестных нотариусов, которые выдают незаконно доверенности, не прошло. И на рынке сегодня огромное количество вариантов мошенничества с доверенностями, которые могут выдаваться по поддельным паспортам, после смерти гражданина или же недееспособным гражданином.

Но даже если доверенность легальная, она может быть отменена собственником, и получится, что при совершении сделки продавцом является не уполномоченное на то лицо. Такая сделка легко может быть оспорена в суде реальным собственником. А добросовестный покупатель должен будет вернуть жилье законному владельцу, при этом потеряв и деньги, и квартиру.

Еще один повод насторожиться – большое количество сделок с квартирой за короткий промежуток времени. Например, от трех сделок в течение года. Чтобы скрыть следы продажи жилья по поддельным документам, мошенники перепродают его несколько раз.

В судебной практике была история, когда в Москве двое мошенников обманом приобрели право собственности на квартиру, принадлежавшую умершему владельцу и не имевшему наследников.

После этого, используя поддельные паспорта, мошенники перепродали квартиру за полгода 3 раза, «очистив» таким образом историю имущества для следующего конечного покупателя.

Когда таковой был найден, с ним обманным путем заключили договор купли-продажи жилья, зарегистрировали переход права собственности. Однако цепочка сделок стала известна в департаменте городского имущества Москвы, и через суд сделки признались недействительными.

Жилье было изъято из чужого владения, а собственник выселен. Мошенников признали виновными по ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество), однако последний добросовестный владелец потерял деньги и жилье.

Иногда покупатели осознанно выбирают квартиру с незаконной перепланировкой (без согласования проекта с госорганами), потому что им необходимо жилье именно в таком виде.

Да и при продаже такого жилья собственники обычно соглашаются на хороший дисконт в цене. Но при этом важно понимать последствия. Они могут быть разными: начиная от штрафа (до 2500 руб.

) и обязанности привести помещение в первоначальное состояние до изъятия квартиры у собственника и продажи ее с публичных торгов.

Судебная практика говорит о том, что продажа квартиры с торгов – крайняя мера. Ведь здесь могут быть противоречия со ст. 35 Конституции РФ (охрана права частной собственности). Тем не менее подобные случаи имеются. Это происходит в случаях, когда все меры воздействия на собственника исчерпаны. Такая история недавно произошла в Уфе.

Там собственник сделал из трехкомнатной квартиры на первом этаже жилого дома три отдельных офиса. Причем сделал это без согласования с госорганами, переделав оконные проемы в дверные, убрав межкомнатные перегородки. Городская администрация неоднократно требовала от владельца восстановить жилье, но работы не были выполнены.

В итоге администрация через суд продала с публичных торгов самовольно переустроенное помещение.

Если вы покупаете приватизированную квартиру, то первое, на что следует обратить внимание, – все ли лица, проживающие в квартире на момент приватизации (включая детей), участвовали в ней? Это можно узнать, получив архивную выписку из домовой книги. В ней можно увидеть, кто был прописан в квартире на дату приватизации.

Дети могут не участвовать в приватизации квартиры, только если есть разрешение на это органов опеки и попечительства. Иначе есть риск признания недействительным договора передачи квартиры в собственность. Как следствие, потеря купленного жилья.

Еще одна проблема – «отказники». Это люди, отказавшиеся от участия в приватизации, но при этом сохраняющие право пользования квартирой даже после ее продажи. Например, часто при приватизации родители отказываются от своей доли в пользу детей. Но право пользования за родителями сохраняется.

Причем выписать их без согласия невозможно даже при наличии у них другого жилья. Увидеть таких «отказников» можно в заявлении на приватизацию, а также в архивной выписке из домовой книги. Если этого не сделать, то можно приобрести квартиру с нежелательным жильцом.

При этом законом установлено, что право пользования жильем для «отказника» носит бессрочный характер.

Еще один риск – заниженная стоимость квартиры в договоре купли-продажи. С учетом последних изменений в налоговом законодательстве в определенных случаях только по истечении пяти лет продавец освобождается от уплаты подоходного налога при продаже недвижимости.

В итоге часто собственники, владеющие квартирой непродолжительное время, склоняют покупателя к тому, чтобы в договоре купли-продажи указывалась заниженная цена.

Но если в будущем сделку с этой квартирой кто-либо попытается признать недействительной и суд это признает, то продавец вернет вам ту сумму, которая указана в договоре.

Есть и другие важные факторы, которые следует учитывать. Например, приобретена квартира в браке или нет (это может потребовать согласия супруга на продажу), дееспособность продавца, его уголовное преследование (может повлечь арест имущества).

Оснований, по которым продавец получил в собственность квартиру, может быть огромное количество. Это купля-продажа, мена, наследство, приватизация, дарение, рента и т. д. Поэтому покупателю вторичного жилья всегда следует изучить полностью историю переходов прав на квартиру, вплоть до возникновения первого права собственности.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2017/10/17/737848-sdelki-kvartirami-vtorichnom-rinke

Как вернуть имущество, проданное АРМА, и стоит ли такое имущество покупать? | ЮРЛІГА

Как вернуть имущество, проданное мошенническим путем?

В декабре 2015 года вступил в силу Закон Украины «О Национальном агентстве Украины по вопросам выявления, розыска и управления активами, полученными от коррупционных и других преступлений» № 772-VIII (далее – Закон). За это время в него уже 7 раз вносились изменения. И, думаю, в свете последних событий, для избежания многомиллионных компенсаций собственникам имущества из государственного бюджета, будут вноситься еще.

Разобраться с нюансами и правовым статусом работы этой организации заставила ситуация, произошедшая с имуществом нашего клиента. Вкратце: в январе этого года собственник компании, владельца квартиры 554,9 кв.

м в центре Киева, умер; буквально в течение месяца эта квартира и два паркоместа были по поддельной доверенности переоформлены на гражданина Украины, проживающего в Автономной Республике Крым, а далее на гражданина Германии с паспортом, выданным в Гонконге.

К слову, по точно такой же схеме была переоформлена и соседняя квартира, у других собственников, что полностью исключает какую-либо случайность, а говорит об устоявшейся и хорошо спланированной схеме.

Далее, конечно же, было открыто уголовное производство и в рамках него (не совсем понятно, по каким причинам) следователем и прокурором было принято решение передать эту квартиру в управление Национальном агентству Украины по вопросам выявления, розыска и управления активами, полученными от коррупционных и других преступлений (далее – АРМА).

АРМА, в свою очередь, принимает решение о продаже этой украденной квартиры, при этом по неизвестным причинам добавляет к ней два паркоместа, которые не были переданы в управление, и устанавливает цену более чем в 15 раз ниже рыночной.

С этого момента мы и решили более детально разобраться с полномочиями АРМА, правовым статусом имущества и возможностью его возврата законному владельцу.

Итак, в соответствии с п. 4 ст.

21 Закона имущество, в том числе в виде предметов или крупных партий товаров, хранение которого из-за громоздкости или по другим причинам невозможно без лишних трудностей, или расходы по обеспечению специальных условий хранения которого или управление которым соизмеримые с его стоимостью, или которое быстро теряет свою стоимость, а также имущество в виде товаров или продукции, подвергающихся быстрой порче, подлежит реализации по ценам минимум не ниже рыночных. Примерный перечень такого имущества определяется Кабинетом Министров Украины.

Такой примерный перечень был определен постановлением Кабинета Министров Украины от 13.09.2017 № 685, почти через два года с момента начала работы АРМА. Если внимательно изучить этот перечень, то с некоторой натяжкой продать можно все.

Как обычно, трактовка того или иного пункта настолько размыта, что можно как согласиться с отнесением предмета продажи к этому перечню, так и абсолютно законно его оспорить. Т. к.

в большинстве случаев обоснование предмета продажи будет противоречить здоровой логике.

Согласно п. 5 ст.

21 Закона активы, определенные частью четвертой настоящей статьи, передаются для реализации без согласия собственника на основании определения следственного судьи или суда, копия которого направляется Национальному агентству немедленно после его вынесения с соответствующим обращением прокурора. Передача для реализации активов может также осуществляться с согласия их владельца, копия которого предоставляется Национальному агентству с соответствующим обращением прокурора.

Таким образом, для получения в управление и фактически реализации любого имущества служит отдельное определение следственного судьи или суда с прямым разрешением о его реализации без разрешения собственника.

Как показывает практика, именно таких определений, где было бы указано прямое разрешение на реализацию имущества без разрешения собственника, практически нет. Руководство АРМА считает пока достаточным простое определение о передаче им имущества для реализации и управления, но это противоречит прямым нормам Закона.

Поэтому судьям, рассматривающим подобные дела, необходимо быть внимательными, а адвокатам, защищающим имущество клиентов, на это стоит обратить внимание.

Стоит отметить, что подобного мнения придерживается и Большая Палата Верховного Суда, указав об этом в своем постановлении от 01.10.2019 по делу № 910/3907/18.

В данном постановлении фактически указывается на то, что любое лицо, приобретая имущество у АРМА, без соответствующего определения или без согласия собственника имущества, не является добросовестным приобретателем.

Таким образом, это имущество в соответствии со ст. 388 ГК Украины может быть у него истребовано.

Забегая немного наперед, скажу, что исковая давность, согласно позициям Большой Палаты Верховного Суда, имеет значение в данных спорах.

В частности, суд указал, что по смыслу статьи 658 ГК Украины право продажи товара, кроме случаев принудительной продажи и других случаев, установленных законом, принадлежит владельцу товара.

Если продавец товара не является его владельцем, покупатель приобретает право собственности только в случае, если собственник не имеет права требовать его возврата.

Таким образом, если продавец продал товар, принадлежащий другому лицу на праве собственности, и при этом продавец не имел права его отчуждать, то покупатель не приобретает права собственности на товар, кроме случаев, когда собственник не имеет права требовать его возврата.

В этом аспекте Большая Палата анализирует надлежащие способы защиты, хотя я не совсем согласен с созданной после реформы практикой об оценке судом способов защиты.

Истец сам выбирает способ защиты, и отказывать в иске в связи с тем, что кто-то не согласен со способом защиты или считает его неэффективным, на мой взгляд, абсурдно и противозаконно.

Кроме того, когда речь идет еще и о том, что суды нижестоящих инстанций удовлетворили иск, а суд кассационной инстанции отменил их решения исключительно по этому основанию, то такое поведение свидетельствует о фактически искусственном лишении права на справедливый суд.

Далее в своем постановлении Большая Палата Верховного Суда приходит к заключению, что если истец считает, что покупатель не получил права собственности на полученное им спорное имущество, в частности, потому, что покупатель не является добросовестным приобретателем, то он вправе воспользоваться предусмотренными законодательством обязательственно-правовыми способами защиты права собственности. Для применения таких способов защиты нет необходимости в обжаловании результатов электронных торгов или подписанного в дальнейшем договора купли-продажи зерна.

Само по себе такое утверждение довольно абсурдно: интересно, как без признания незаконности продажи можно истребовать имущество из незаконного владения.

По утверждению суда, истец может прибегнуть к такому способу защиты, как возмещение причиненного ему имущественного вреда (в частности, причиненного продажей имущества по цене ниже рыночной) и морального вреда (часть третья статьи 386 ГК Украины). Ответчиками по этому иску могут быть лица, по вине которых такой ущерб был причинен.

Таким образом, суд указывает на возможность получения компенсации за счет налогоплательщиков и опять же полной безнаказанности непосредственно виновников. Ни для кого не секрет, что данный путь займет от 3-х лет и более, прежде чем потерпевший хоть что-то получит.

Кроме того, суд указал, что если же покупатель еще не получил проданное имущество истца, то истец может предотвратить выполнение договора купли-продажи, заключенного одним из ответчиком с превышением полномочий, путем применения способа защиты, предусмотренного частью второй статьи 386 Гражданского кодекса Украины, обратившись в суд с требованием о запрете ответчикам совершать действия по передаче имущества продавцом покупателю, мотивируя свое требование отсутствием у продавца права на продажу имущества.

На мой взгляд, это единственный эффективный путь не допустить незаконного отчуждения имущества. При этом не стоит забывать и о необходимости обжалования в апелляционном порядке определения следственного судьи или суда, которым это имущество передано АРМА.

Что же касается юрисдикции подобных споров, то, по мнению Большой Палаты Верховного Суда, споры о признании недействительными электронных торгов по продаже АРМА активов, на которые наложен арест в уголовном производстве, и заключенных на их основании договоров купли-продажи соответствующих активов должны рассматриваться как споры, связанные с нарушением гражданских прав собственников этих активов, а потому являются частноправовыми и подлежат рассмотрению по правилам гражданского или хозяйственного судопроизводства в зависимости от субъектного состава сторон.

Сам по себе вывод о юрисдикции спора, на фоне выводов о неэффективности такого способа защиты, выглядит еще более абсурдным. Хотя Большая Палата Верховного Суда могла иметь в виду и споры между участниками торгов.

Подводя итог способов защиты, можно отметить, что, пока, по мнению Большой Палаты Верховного Суда, для защиты собственности и возмещения причиненного ущерба оспаривать сами торги и заключенные на основании них договоры купли-продажи неэффективно и не приводит к восстановлению нарушенного права.

Надлежащим способом защиты будет истребование из незаконного владения без признания торгов и заключенного на их основании договора купли-продажи недействительным. Либо взыскание материального и морального ущерба.

Также суд указал на возможность предъявления иска с требованием о запрете ответчикам совершать действия по передаче имущества продавцом покупателю, мотивируя свое требование отсутствием у продавца права на продажу имущества.

Подобное требование, исходя из логики того же суда, опять же выглядит абсурдным, в связи с тем, что не восстанавливает нарушенное право, а лишь блокирует отдельные действия ответчиков.

На мой же взгляд, эффективным способом защиты и сохранением собственности будет отмена определения следственного судьи или суда о передаче АРМА активов, а в случае продажи такого имущества – истребование его из незаконного владения согласно ст. 388 ГК Украины. Ведь, как указала Большая Палата Верховного Суда, покупатель такого имущества априори не является добросовестным.

Ростислав Кравец,

адвокат, глава Адвокатского объединения «Кравец и партнеры»,

глава профсоюза «Украинская независимая фундация юристов»

Подготовлено специально для Платформы ЛІГА:ЗАКОН Связаться с редактором

Источник: https://jurliga.ligazakon.net/analitycs/190150_kak-vernut-imushchestvo-prodannoe-arma-i-stoit-li-takoe-imushchestvo-pokupat

Округ закона
Добавить комментарий