Какое имею право на дом, в котором выросла?

Верховный суд разобрался с землей, на которой стоят частные дома

Какое имею право на дом, в котором выросла?

Кому по закону принадлежит земля, на которой стоит жилой дом, – собственнику земельного участка или новому хозяину дома? Такой “земельно-домовой” вопрос оказался до такой степени острым и болезненным, что рассудить спор смог только Верховный суд. Вынесенное им решение по одному частному спору может оказаться важным не только для тех граждан, которые непосредственно участвовали в этих судебных процессах, но и остальным собственникам земли и частных домостроений.

Суть возникшего конфликта проста. В Краснодарском крае некий гражданин оказался владельцем земельного участка и стоящего на нем жилого дома. Недвижимость перешла к нему по наследству.

Новый хозяин по дарственной уступил дом женщине, а она оформила на дом право собственности и зарегистрировала свою недвижимость в госреестре. Причем дама узаконила одновременно свои права и на дом, и на землю, на которой этот дом стоит.

Оформив все документы, гражданка дом благополучно продала.

Собственник земли пошел в районный суд с жалобой на действия женщины и нового хозяина дома.

Он потребовал аннулировать запись в Едином государственном реестре прав о регистрации земельного участка и признать сделку женщины и ее покупателя по купле-продаже земли и дома недействительными.

Он считал, что только у него есть право собственности на землю под домом, и женщина могла распоряжаться лишь строением, не трогая его участок.

Районный суд полностью удовлетворил требования истца, вернув ему землю. Краснодарский краевой суд с таким решением не согласился и отменил решение районного. Но решение второй инстанции отменил уже президиум краевого суда. Он вернулся к началу и сказал, что районный суд, пойдя навстречу собственнику земли, был полностью прав.

В итоге дело дошло до Верховного суда, который сказал – нет, не прав был президиум краевого суда, и подобные земельные споры надо решать иначе.

Вот логика главного суда страны. Итак, хозяин через дарственную передал женщине дом. Участок, на котором дом стоит, хозяин ей не передавал.

Женщина регистрирует на себя право собственности на дом и землю. Потом недвижимость продает. Районный суд, приняв от собственника земли иск, согласился вернуть мужчине землю. Вторая инстанция назвала это решение ошибочным.

Потому, что вопрос о признании прав мужчины на участок земли на повестке заседания районного суда не стоял. Там речь шла об аннулировании регистрации дома и земли, а также признании незаконным договора купли-продажи дома с землей.

А требования о признании права собственности мужчины на землю в иске не было прописано. Но почему-то районный суд этот вопрос решил. Судебная коллегия краевого суда на такую ошибку указала и районное решение отменила.

Президиум краевого суда все вернул на “районный уровень” и подтвердил, что право на спорный земельный участок принадлежит мужчине.

Верховный суд с таким вердиктом не согласился и указал судьям на Земельный кодекс. В нем установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Это статья 1 пункт 1 подпункт 5. Согласно этой статье все “прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков”, за исключением случаев, установленных федеральным законом.

В другой статье – 35-й того же Земельного кодекса дословно записано следующее: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, и необходимым для его использования. Причем землю под домом и около пользует новый собственник на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Кстати, подчеркнул Верховный суд, точно такое же положение содержится и в Гражданском кодексе. Это статья 552. В ней говорится, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования части земельного участка на тех же условиях, что и до него имел продавец недвижимости.

Кроме этого, напомнил коллегам Верховный суд, есть еще один Федеральный закон. Он так и называется “О введении в действие Земельного кодекса”.

И в нем также предусмотрено, что граждане, к которым перешли права собственности на здания, объекты и сооружения, которые стоят на государственной или муниципальной земле, вправе зарегистрировать права собственности на такие участки, кроме случаев, когда земля не может предоставляться в частную собственность.

Верховный суд из всех этих правовых норм делает однозначный вывод – право пожизненного и наследуемого владения частью земельного участка, занятого зданием, переходит в порядке правопреемства от прежнего собственника к новому одновременно с приобретением права собственности на здание.

Так что, получив дом, женщина получила пожизненное право владения участком, на котором он стоит. По ходу разбора этого гражданского дела неожиданно выяснилось, что мужчина, подаривший даме дом, свой земельный участок в собственность не оформлял.

Он считал себя хозяином участка, но соответствующего документа у него не было. Так что право на однократное, бесплатное приобретение в собственность земли также перешло к даме.

Верховный суд встал на сторону новой хозяйки, которая по закону оказалась права.

Источник: https://rg.ru/2013/05/21/zemlya.html

Верховный суд разъяснил, когда можно получить ничей дом

Какое имею право на дом, в котором выросла?

Верховный суд рассмотрел крайне любопытное дело, которое касается оформления прав на недвижимость по так называемой приобретательной давности. Тем, кто не знаком с этим термином, поясним – по закону, если гражданин несколько лет владел какой-то вещью (включая недвижимость), то она может стать его собственностью в силу этой самой приобретательной давности.

Подобные ситуации вряд ли можно назвать редкостью. Ведь есть дома в деревнях, которые годами смотрят на мир выбитыми окнами и разрушаются без владельца, есть разнообразные крупные вещи, которыми много лет пользуются не те, кому они изначально принадлежали. Поэтому вопрос -как чужое может законно стать своим, касается немалого числа граждан.

Итак, в районный суд Саратовской области с иском к сельской администрации и руководству бывшего колхоза обратились два человека. В своем исковом заявлении они написали, что просят признать за ними право собственности на дом в силу приобретательной давности.

В качестве аргументов, почему им надо отдать дом, граждане указали, что много лет назад бывший колхоз предоставил им в пользование эту недвижимость. С тех пор они зарегистрированы в этом жилье, естественно, там проживают и содержат строение, плюс к этому платят за коммуналку. Районный суд с аргументами истцов согласился.

Но это решение не понравилось ответчикам, новому руководству бывшего колхоза, и они пожаловались в областной суд.

Там гражданам отказали. Жильцы спорного дома возмутились и дошли до Верховного суда. Там дело пересмотрели и жалобу жильцов удовлетворили.

Вот позиция Верховного суда в такой ситуации.

Районный суд, разрешая спор в пользу жильцов, написал, что есть 234 статья Гражданского кодекса. В ней сказано, что гражданин или юридическое лицо, являющийся не собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно им владеющий как своим в течение нескольких лет, приобретает на него право собственности.

Если это недвижимость, то срок 15 лет, если просто имущество, то пять лет. Сложившаяся ситуация закону соответствовала – ничего не известно о собственнике дома, а истцы владели домом открыто и непрерывно в течение 15 лет. Областной суд, когда отменял это решение, сказал, что на статью Гражданского кодекса районные коллеги сослались неправильно.

Ведь, вселяясь в дом, истцы заведомо знали, что собственник у дома есть. Более того, их вселение состоялось с согласия представителя собственника дома, ну, а дальнейшая жизнь в нем новых жильцов шла по договору безвозмездного пользования. А это полностью исключает возможность владения этим имуществом как своим собственным.

Вот на это, второе решение Верховный суд и написал, что выводы суда сделаны “в отсутствие всех установленных обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела”.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС напомнила, что были разъяснения Пленума ВС (N10) и Пленума Высшего Арбитражного суда N 22 от 2010 года. Там подчеркнуто: владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

Именно по этой причине статья 234 Гражданского кодекса не применяется, если владение имуществом осуществляется на основе договора (аренда, хранение, безвозмездное пользование и прочее). Право собственности по приобретательной давности, как сказано в Гражданском кодексе (ст.

225 и 234), может быть лишь на имущество, бывшее чьей-то собственностью или бесхозное. Так что главное в такой категории дел – установление принадлежности спорного имущества.

Выяснилось: колхоз построил этот дом в 1979 году. В 1992 году колхоз стал товариществом – ТОО, и через три года передает семье истцов во владение этот дом и участок. Еще через два года товарищество превращается в сельскохозяйственный кооператив – СПК.

За все это время было несколько правительственных документов, которые обязывали местные организации разобраться со своим жилым фондом. Жилье надо было либо передать в пользование тех, кто в нем живет, либо перевести его на баланс предприятия. Чтобы решить спор правильно, сказал Верховный суд, надо было выяснить правовой режим жилого фонда бывшего колхоза. Но этого облсуд не стал делать.

Удалось лишь выяснить, что в 2012 году Арбитражный суд области прекратил дело о признании права собственности СПК на жилые строения, включая и дом, по которому судились. ВС напомнил: один из основных принципов земельного законодательства – единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов.

Суд выяснил: участок, на котором стоит спорный дом, оформлен в частную собственность на ту семью, которая когда-то и получила дом с участком. Но вот дом на собственном участке ее хозяину не принадлежит. Почему-то и этот факт не заметила и не учла вторая инстанция.

По решению Верховного суда апелляция обязана пересмотреть дело заново с учетом разъяснений Верховного суда.

Источник: https://rg.ru/2013/12/10/dom.html

Раздел земельного участка при разводе супругов

Какое имею право на дом, в котором выросла?

Сейчас практически каждая семья стремится приобрести жилье или дачный домик с земельным участком. Кто-то покупает дом в деревне с огородом, кто-то — огромный коттедж с личным садом, а кто-то – дачу на законных шести сотках.

А если семейная жизнь вдруг не залаживается, возникает вопрос о том, как правильно осуществить раздел земли при разводе.

Вопрос такого раздела сложный, и разрешить его одно семейное законодательство не поможет, нужно будет обратиться за разъяснениями к нормам Земельного и Гражданского Кодексов РФ .

Земельный участок: делится — не делится

Статья 11.1 Земельного Кодекса РФ определяет понятие земельного участка, как часть поверхности земли, границы которой устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Границы участков земли на местности устанавливает процесс землеустройства. Описываются и индивидуализируются земельные участки в порядке ведения Земельного кадастра, и каждому из них в результате присваивается личный кадастровый номер.

Земельные участки в зависимости от возможности их раздела бывают:

Первые – это такие, которые по своим размерам соответствуют минимальным нормам предоставления участков определенного целевого назначения по конкретному региону России. Неделимые – земельные участки, которые таким нормам не соответствуют, а потому не смогут быть поставлены на кадастровый учет.

Раздел земельного участка при разводе станет возможным лишь при том условии, что он является делимым. Статья 1182 Гражданского Кодекса РФ чётко определяет признак делимости земельного участка – при его разделе каждая часть должна укладываться в рамки минимальных норм предоставления участков для соответствующего целевого назначения.

При разделении участков земли суды должны учитывать размер долей сторон, которые предусмотрены в праве общей собственности. Только в качестве исключения допустимо отступление от этого. И то, в данном случае несоразмерность раздела компенсируется денежной выплатой.

Нормы эти определяются в каждом регионе Российской Федерации по-разному.

Минимальные размеры участков земли, предоставляемых в собственность жителям Московской области, определены статьей первой Закона Московской области №63/2003-ОЗ от 17 июня 2003 года.

Согласно ему наименьший размер земельного участка для крестьянских или фермерских хозяйств должен быть не менее 2 гектаров, для садовых и дачных участков – не менее 0,06 гектара, для огородов – не менее 0,04 гектара.

Если земельный участок, который супруги хотят разделить при разводе, соответствует установленным нормам, то никаких проблем по его разделу возникнуть не должно. Если же участок земли является неделимым, то суд его не разделит, а кадастровая контора не возьмет на учет. Но у супругов есть три выхода:

  • продать этот земельный участок целиком, а деньги разделить пополам,
  • одному супругу отказаться от выделения доли в данном участке земли безвозмездно или истребовать со второго супруга компенсацию, равную размеру стоимости своей части,
  • оставить участок в совместной собственности и установить режим использования его каждым из супругов.

Даже делимый участок не всегда делится

Когда установлено, что земельный участок соответствует всем нормам и размерам, нужно установить, как он появился в собственности у супругов, будет ли являться общим.

При добровольном разделении, с учетом общих положений о свободе договора, участвующие стороны могут не придерживаться размера принадлежащих долей на земельный участок.

Если он достался одному из супругов в наследство, был подарен, приватизирован им, или куплен до заключения брака, да к тому же за период совместной семейной жизни никак не облагородился и не вырос в стоимости, то вопрос о его разделе не стоит. Второй супруг никаких притязаний на него иметь не должен, это будет личная собственность.

Другой вопрос, если земельный участок был унаследован (подарен, приватизирован) в запущенном виде, а за время брака и совместных усилий супругов на нем появился сад, дом, постройки, что увеличило его стоимость в разы. Тогда уже за раздел наследства, полученного в браке, стоит побороться при разводе (подробнее об этом вы можете узнать  нашей статье — https://divorceinfo.ru/2252-razdel-nasledstva-pri-razvode-suprugov)

Как поделить постройки на земельном участке

Важное условие делимости земельного участка регулирует ст. 1182 ГК РФ. Где говорится, что при разделении участка земли, каждая часть его должна соответствовать определенным нормам предоставления участков целевого назначения, деление меньше этих норм не допустимо.

Статья 1 Земельного Кодекса РФ говорит о единстве земельного участка и расположенных на нем постройках. Поэтому какие-либо сложности при разделе возведенного на участке дома возникают редко. Основное условие, чтобы участок этот был делимым. Тогда и дом можно поделить.

По семейному законодательству каждый супруг имеет права на его половину.

Даже если дом полностью не построен и не зарегистрирован в качестве жилого объекта, он все равно будет отнесен к разряду недвижимости, как объект незавершенного строительства. При том лишь условии, что это не фундамент и полстены, а минимум строение с готовыми полом, стенами и крышей. Между супругами он, как и земельный участок, будет разделяться в равных долях.

По соглашению или по суду

Раздел земли при разводе супруги смогут осуществить как по соглашению, так и в судебном порядке. Это зависит от добровольного согласия обоих на раздел.

Если разводящиеся супруги полюбовно договорились и заключают мировое соглашение при разводе о разделе имущества или о выделении долей в общей собственности, то должны убедиться, что земельный участок является делимым.

Соглашение о добровольном разделе земельного участка при разводе оформляется в письменной форме и его нужно согласовать и завизировать у нотариуса. Ведь на основании этого документа будут регистрироваться права на доли земельного участка.

В случае раздела участка земли через суд в судебном заседании также будет в приоритете вопрос о делимости-неделимости участка, будет рассматриваться, каким способом у супругов появились права собственности на это участок, какие на этом участке есть постройки, и каков их статус.

Коттедж, жилой дом или дача могут быть поделены в натуре, в случае, если на долю каждого собственника-супруга возможно выделить изолированную площадь (часть дома) с отдельными входами.

Нередко суды прибегают к назначению землеустроительной экспертизы, результаты которой помогают разрешить спор супругов о разделе земельных участков наиболее квалифицированно.

Если участок делим и оба супруга имеют права на выделение доли в нем, то суд часто принимает решение о разделе его между мужем и женой в одинаковых долях. Если же произвести раздел участка земли не удается, то суд оставляет его в совместной собственности супругов, определяя порядок пользования им.

В разделе долевой собственности есть свои нюансы, и обязательно должны учитываться интересы всех сторон, особенно, если с одним из супругов остаются несовершеннолетние дети. Подробнее о разделе долевой собственности при разводе читайте на страничке.

Супруги сами смогут решить дальнейшую судьбу земельного участка, придя к единому мнению о его разделении и заключив мировое соглашение.

Как оформить раздел земельного участка при разводе

Для переоформления частей земельного участка в свою собственность супругам в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, или попросту Росреестр, нужно предоставить пакет следующих документов:

  • заявление определенного образца от каждого из супругов о государственной регистрации прав на доли, выделенные в земельном участке, указанные в соглашении или решении суда о разделе имущества,
  • паспорта личности супругов,
  • соглашение о разделе общего имущества или о выделении долей в праве на земельный участок (если оно добровольно заключено между супругами),
  • решение суда о разделе или выделении долей супругов в праве на земельный участок (если дело о разделе рассматривалось в судебном порядке),
  • документ о заключении брака или копию актовой записи о регистрации брака (чтобы подтвердить, что участок приобретен в период брака),
  • свидетельство о расторжении брачного союза (если развод уже зарегистрирован),
  • документы о праве собственности на земельный участок,
  • документы, подтверждающие постановку на кадастровый учет построек, имеющихся на участке,
  • квиток об уплате госпошлины.

Заявление рассматривается в Росреестре в течение десяти рабочих дней, после чего супруги смогут получить на руки документы, подтверждающие государственную регистрацию их права на законную долю земельного участка.

Источник: https://divorceinfo.ru/2300-razdel-zemelnogo-uchastka-pri-razvode-suprugov

Книга «Дом, в котором…»

Какое имею право на дом, в котором выросла?

Не была в числе первых, прочитавших “Дом, в котором…”.

К тому времени, как набралась храбрости одолеть его, роман успел обзавестись поклонниками и стать, даже не культовым (это понятие слишком широкое), но обязательным к прочтению для тех, кто ориентируется в книжном пространстве и хочет иметь представление о лучшем в современной русской литературе.

Не пандемос (всеобщее), Мариам Петросян не цитируют, как книги Стругацких, дилогию Ильфа-Петрова или “Алису”, а имена Курильщика, Слепого, Сфинкса не стали нарицательными и вне литературной тусовки не вызовут отклика.

Отчасти потому, что время стадионов осталось в прошлом, теперь пора клубов – множества групп по интересам. Но все, кто есть кто-то книгу знают, любят, рекомендуют к прочтению и – главное: независимо от числа читателей, дошедших до конца, роман живет собственной жизнью, насыщает своей энергетикой информационное пространство.

В первый раз дважды принималась и откладывала, едва начав. Не находила мужества читать об интернате для детей инвалидов. Пока не попросила прочесть девочка с Фейсбука, которую для себя характеризовала “мисс Физическое совершенство” (танцовщица, много красивых фотографий с репетиций, выступлений, гастролей).

Она тогда сказала, что прежде перечитывала, а теперь бесконечно слушает аудиокниг.у. Ну, последнее не для меня, – подумала, я пять лет назад и представить не могла, что когда-нибудь стану слушать романы, – А не прочесть стыдно стало.

И еще, тогда впервые пришло в голову, что между людьми с ограниченными физическими возможностями и теми, кто на верхней границе, куда больше общего, чем между первыми, вторыми и условной нормой, нами, большинством.

Они взаимодействуют со своим телом осмысленно, извлекая максимум возможного, точно знают, на что могут рассчитывать: каковы предельные нагрузки, когда необходим отдых и как себя “ремонтировать”. Конечно, разница колоссальная, профессионалы извлекают максимум, инвалидам приходится прилагать неимоверные усилия, чтобы просто обслуживать себя. Но ежедневная работа на пределе возможного характерна для обеих групп.

Когда я говорю, что “Дом…” изменил нас всех, даже не читавших, имею в виду именно подвижки в восприятии, когда условно табуированная тема (мы не будем говорить об инвалидах, притворимся, что их нет: нет людей, нет проблемы) становится принятой к обсуждению.

Когда обыватель перестает отводить глаза и переводить разговор на другую тему при одном только упоминании, но подсознательно оценивает пандусы на входе в общественные учреждения не только с точки зрения их удобства для мамы с ребенком, а и для колясочника. И думает о гандикапе не с брезгливо-отстраненным “чур меня, чур, чур”, но уважительно с оттенком “на этом месте мог бы оказаться я”.

Конечно, одной книге, даже гениальной, такое было бы не под силу, любой процесс движется многими энергетическими вливаниями.

Но книга Мариам Петросян была первой и ее значимость тем более велика, что появилась еще до того, как герои литературных произведений, имеющие выраженный и постоянный физический недостаток стали одним из литературных и кинотрендов десятилетия. Она даже западную литературу опередила.

Хотя нет, там был Стивен Кинг, сделавший одним из главных героев “Противостояния” глухонемого Ника Андерса, а главной героиней “Темной башни” колясочницу Одетту-Сюзанну Холмс. Но то Кинг, гениальный трендсеттер и великий гуманист, он вне конкуренции.

А здесь молодая девочка, вроде и не профессиональный писатель. И все-таки, даже на фоне этих литературных гигантов, “Дом..” не теряется.

Она сумела насытить книгу такой соленой горячей пульсирующей кровью, что все мальчишки-подростки-мужчины сделались реальными и живут уже больше десяти лет подлинной жизнью.

А что женщины? А ничего. Боюсь, мировому феминизму, той его части, что занята исключительно борьбой за права женщин, не извлечь из романа сколько-нибудь внятных образов, каких можно было бы пришпилить на знамя.

Но в концепцию интерсекфеминизма герои вписываются идеально. Так-то я уже излагала свои восторги по поводу “Дома…” летом четырнадцатого, но сейчас довелось вернуться к роману и послушать таки аудиокнигу.

Потому что прочел расширенную, на сей раз дополненную не вошедшими в прежние издания фрагментами версию, Игорь Князев, а у него стараюсь ничего не пропускать.

В предисловии автор оговаривает, что этот вариант будет интересен в первую очередь фанатам Дома, себя к таким не отношу и полная версия не стала для меня таким откровением, каким оказалась первая встреча.

Но вернуться, взглянуть на героев и ситуации другими глазами, оценить перемены, произошедшие за пять лет со мной и миром, в котором живу, было нелишне.

Источник: https://www.livelib.ru/book/1000322337/quotes-dom-v-kotorom-mariam-petrosyan

Жить, но не владеть. Взрослые дети лишились права на жилье

Какое имею право на дом, в котором выросла?

Большинство россиян фактически уже живут в новой капиталистической реальности, где дети не имеют права на долю собственности жилья своих родителей.

Новое поколение свободной России по сути дела освободилось от крыши над головой: конституционное право на жилище они по-прежнему имеют, а право собственности на него — уже нет. Еще далеко не все это осознали, поскольку менталитет меняется куда медленнее, чем юридический контекст.

Бывший ребенок

Во времена СССР многоквартирные дома в основном принадлежали государству, а вопрос о распределении долей стоял только в отношении кооперативных квартир. Сегодня более 80% жилого фонда находится в частной собственности.

А в отношении частного жилья правовые рамки отношений «отцов и детей» определяются принципом раздельности их имущества.

«При совместном проживании родителей и детей не возникает автоматически общей совместной собственности, как это происходит между супругами», — поясняет Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ».

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Иногда суд вправе отступить (как исключение из правил) от принципа равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей. «В этом случае, — говорит Д. Погорельская, — увеличивается доля имущества супруга, с которым остается проживать ребенок, однако в собственность ребенка доля в общем имуществе супругов не переходит.

Поскольку права и обязанности родителей в отношении их детей прекращаются по достижении ими возраста 18 лет (при совершеннолетии), у родителей не возникает обязанности по обеспечению жильем своих совершеннолетних детей.

В случае продажи квартиры бывший собственник и члены его семьи должны освободить ее, в противном случае новый собственник жилого помещения вправе требовать их выселения в судебном порядке».

1994-й — год великого перелома

Гораздо больше повезло тем детям, которые родились в муниципальной квартире: таких несовершеннолетних с 1994 г. в обязательном порядке включают в приватизацию жилья, в котором они прописаны, и они становятся в итоге его долевыми собственниками.

Об этом механизме на сегодня можно было бы забыть, но в феврале приватизацию неожиданно в очередной раз продлили на два года — до 1 марта 2015 г.

Для родителей приватизационный сценарий может стать проблемой, если, достигнув совершеннолетия, ребенок начнет требовать разъезда или выделения его доли в денежном выражении.

Или, что самое худшее, он может свою долю просто продать назло предкам, а это в условиях Москвы почти с неизбежностью заканчивается рейдерским захватом, поскольку доли в частных квартирах зачастую покупают аферисты именно с этой целью.

Скорее всего, жилье этот юный Ротшильд купить на вырученные деньги не сможет, но уж на красивую машину и несколько месяцев dolce vita должно хватить. В итоге родители вынуждены за бесценок продавать рейдерам остаток квартиры и уезжать на ПМЖ на дачу. Правда, такие экстремальные сценарии раздела квартиры чаще встречаются лишь при конфликте поколений. Ведь у детей есть еще расчет получить когда-нибудь наследство, а сдав родителей рейдерам, об этом можно забыть.

В 1994 г. власти схватились за голову, поняв, что жилищные права детей стали в массовом порядке нарушаться. Тогда проблему решили, задним числом включив всех несовершеннолетних в приватизацию. Судебные разбирательства на тему восстановления имущественных прав бывших несовершеннолетних захлестнули суды.

Но теперь новое поколение рождается уже в частном жилье, и государство вынуждено умыть руки: неолиберальная модель экономики требует жертв.

Если ребенок родился в уже приватизированной или купленной ранее квартире, то его туда, разумеется, пропишут, но никаких прав собственности он от этого не получит, если добрые родители добровольно не пожелают включить его в число собственников.

Разумеется, все это никак не сказывается на жилищных правах несовершеннолетних, которые строго защищены государством, речь только об их имущественных правах.

«Местом жительства детей, не достигших 14 лет, признается место жительства их законных представителей — родителей, — говорит Ирина Шугурова заместитель управляющего директора «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости» по правовым вопросам. — Верховный суд РФ в Обзоре законодательства и судебной практики за III квартал 2007 г. разъяснил, что дети, несмотря на расторжение брака их родителями, сохраняют право пользования принадлежащим одному из родителей жилым помещением, в котором они проживали».

Опеке укоротили руки

Что касается прописанных в квартире детей, то если раньше при продаже или обмене такого жилья обязательно требовалось разрешение органов опеки и попечительства, то сейчас ситуация несколько иная, говорит И. Шугурова: «В соответствии со ст.

292 ГК РФ согласие органов опеки и попечительства необходимо получать только на сделки по отчуждению жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены его семьи, если при этом затрагиваются права и охраняемые законом интересы указанных лиц. В остальных случаях собственники не ограничены в принятии решений по распоряжению жильем. Если несовершеннолетний был зарегистрирован или проживал в квартире на момент приватизации либо в случае если его права и интересы были нарушены в связи с продажей квартиры и последующей выпиской, то сделка купли-продажи и снятие ребенка с регистрационного учета из указанной квартиры могут быть оспорены в судебном порядке».

Правовая ситуация изменилась, и это постепенно приведет к устранению имущественного перекоса, возникшего в 1990-е гг., когда с рождением рынка недвижимости появилось множество «нищих миллионеров».

Проработавшие всю жизнь старики чувствовали себя изгоями, а молодежь, только закончившая школу, — королями жизни, поскольку имущественные права разных поколений были уравнены, но молодежь была больше приспособлена к рынку.

Впрочем, есть и обратная сторона медали: в постприватизационную эпоху новые правовые условия будут нелегкими именно для молодежи.

Ипотека в России слишком недоступна, чтобы выпускник вуза, например, мог с легкостью приобрести собственное жилье и не зависеть от родителей и их квадратных метров. Остается только гадать, как все это скажется на социальном самочувствии общества и доступности жилья.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Источник: https://www.cian.ru/stati-zhit-no-ne-vladet-vzroslye-deti-lishilis-prava-na-zhile-217620/

Право собственности в многоквартирном доме, или разграничиваем «мое» и «наше» и управляем совместным

Какое имею право на дом, в котором выросла?

Право собственности в многоквартирном доме,или разграничиваем «мое» и «наше» и управляем совместным

Не секрет, что в сознании наших граждан в течение многих лет сформирован и существует стереотип —якобы в многоэтажном доме им принадлежит право собственности только на квартиру, а все, что находится вне ее пределов, является государственной или коммунальной собственностью.

Соответственно, никаких дел ко всему, что происходит «за порогом», они не имеют. Но зря…
В законодательстве Украины издавна четко прописано: все имущество в доме за пределами квартир и самостоятельных нежилых помещений принадлежит всем их собственникам.

На практике это вызывает ряд вопросов, связанных с разграничением прав лиц как собственников отдельных помещений и как сособственников общего имущества.

В данной статье выясним:

  • какое имущество в многоэтажном доме является общим;
  • где заканчиваются права на вашу квартиру и начинаются права и ответственность (!) за ваше совместное с другими собственниками имущество;
  • какие обязанности возлагаются на владельцев квартир и т.д.

Квартира моя. А чей дом?

Рассмотрим многоквартирный дом в аспекте права собственности.

Согласно законодательству, многоквартирным считается жилой дом, в котором расположено три или более квартир. Кроме того, в многоквартирном доме также могут быть нежилые помещения, являющиеся самостоятельными объектами недвижимого имущества.

Законодательством установлены следующие особенности регулирования права собственности в многоквартирном доме:

  • не предусмотрена регистрация права собственности на весь многоквартирный дом как отдельный объект права собственности;
  • все части дома по критерию собственности делятся на 2 категории:

1) квартиры и нежилые помещения, являющиеся самостоятельными объектами права частной собственности (личной или совместной) физических или юридических лиц;

и

2) общее имущество многоквартирного дома, принадлежащее всем вышеуказанным физическим/юридическим лицам — сособственникам.

Таким образом, каждый собственник квартиры (нежилого помещения) в многоквартирном доме имеет право частной собственности (единолично либо с другими лицами) на принадлежащую ему квартиру и право общей собственности на общее имущество дома.

В связи с этим важно определиться, каким образом разграничиваются данные категории и какие именно права имеет лицо как собственник одной квартиры (ее части) и как сособственник совместного имущества (далее — сособственники).

Что такое «общее имущество»?

Определение понятия общее имущество многоквартирного дома прописано в ч. 2 ст. 382 ГК Украины и продублировано в п. 6 ч. 1 ст. 1 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» от 14.05.2015 г. № 417-VIII (далее — Закон № 417-VIII). Поэтому в соответствии с указанными нормами общим имуществом многоквартирного дома являются:

  • помещения общего пользования, в том числе вспомогательные. Вспомогательные помещения многоквартирного дома, согласно закону, предназначены для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания его жителей (колясочные, кладовые, мусорокамеры, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и прочие подсобные и технические помещения);
  • несущие, ограждающие и несуще-ограждающие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование внутри либо за пределами дома, которое обслуживает более одного жилого или нежилого помещения;
  • здания и сооружения, предназначенные для удовлетворения потребностей сособственников многоквартирного дома и расположенные на придомовой территории;
  • права на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и относящиеся к нему здания и сооружения и его придомовая территория.

Собственность на квартиры: где заканчивается «личное» и начинается «общее»

Согласно нормативному определению, квартирой является изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного проживания в нем (ч. 1 ст. 382 ГК Украины). Осуществление права собственности на квартиру регулируется соответствующими нормами гражданского законодательства. В частности, собственники квартиры:

  • реализуют свое право собственности на квартиру в порядке, установленном общими нормами ГК Украины о праве собственности (Книга 3) и требований жилищного законодательства;
  • имеют право использовать помещение для собственного проживания, проживания членов своей семьи, других лиц и не имеют права использовать его для промышленного производства (ч. 1 ст. 383 ГК Украины);
  • имеют право по своему усмотрению осуществлять ремонт и изменения в квартире (по согласованию в установленном порядке с другими сособственниками квартиры, в случае их наличия) — при условии, если данные изменения не повлекут нарушения прав собственников других квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме и не нарушат санитарно-технических требований, а также правил эксплуатации дома.

Заметим: в настоящее время согласно ст.

 152 ЖК Украины выполнение владельцами работ по переоборудованию и перепланировке жилого дома и жилого помещения частного жилищного фонда, не предусматривающих вмешательства в несущие конструкции и/или инженерные системы общего пользования, не требует получения документов, предоставляющих право на их выполнение. После завершения указанных работ ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Следовательно, собственник (сособственник) квартиры имеет право осуществлять любые действия касательно принадлежащей ему квартиры —владеть, пользоваться, распоряжаться ею, не испытывая при этом какого-либо вмешательства собственников других квартир в доме.

Ситуация меняется в случае, если данные действия «выйдут за пределы квартиры» и будут касаться общего имущества в доме.

Например, действия будут незаконными, когда без получения соответствующих разрешительных/согласовательных документов проведены любые перепланировки в квартире, которые привели ко вмешательству в несущие конструкции и/или инженерные системы общего пользования (общее имущество).

Для того чтобы лучше понять, какие же действия собственника квартиры не будут нарушать закон, рассмотрим несколько практических ситуаций.

Ситуация 1. Утепление жителями внешней стены квартиры, то есть части фасада дома

Несмотря на распространенность данных мероприятий среди населения, с формально-юридической точки зрения, самовольное осуществление утепления не соответствует требованиям законодательства, поскольку с учетом содержания вышеприведенного п. 6 ч. 1 ст.

 1 Закона Украины № 417-VIII видим: несущие конструкции дома являются общим имуществом его сособственников, поэтому отдельный сособственник не может самостоятельно его менять. Кроме того, согласноп. 8.14 ДБН В.3.2-2-2009 «Жилые дома.

Реконструкция и капитальный ремонт», во время проектирования реконструкции жилых домов допускается изменение их фасадов, которое должно носить системный характер, единый для всего дома.

Юридическими последствиями данного нарушения является появление у других сособственников, объединения сособственников многоквартирного дома (далее — ОСМД) права требовать демонтажа соответствующих утепляющих конструкций, в том числе в судебном порядке. Практике известны и случаи самовольного демонтажа жителями других квартир, проведенного одним из сособственников утепления.

Ситуация № 2. Утепление и застекление существующих балконов и лоджий, устройство новых и расширение существующих балконов и их застекление; устройство новых оконных проемов и расширение существующих оконных и балконных проемов; изменение форм и цветов оконных рам и балконных дверей

Руководствуясь п. 8.14 ДБН В.3.2-2-2009 «Жилые дома. Реконструкция и капитальный ремонт», во время проектирования реконструкции, капитальных ремонтов и перепланировок отдельных квартир такие действия запрещены.

Данные действия, если они будут влиять на внешний вид дома и предусматривать вмешательство в структуру несущих конструкций, будут требовать согласия других сособственников, а в отдельных случаях — и соответствующих органов строительного надзора.

Юридические последствия таких мер — аналогичны вышеизложенным.

Ситуация № 3. Установление кондиционеров

Формально из вышеописанных оснований, в частности, в связи с тем, что с его установкой изменяется фасад здания, который по сути является общим имуществом, установление кондиционера тоже является не совсем законным действием.

Однако, понимая очевидную практическую нецелесообразность получения каких-либо разрешений на установку кондиционера в квартире во всех случаях, рекомендуем обратить внимание на то, чтобы он был установлен на части внешней стены, принадлежащей именно соответствующему жителю квартиры, а также, чтобы работа по его монтажу была выполнена качественно, без повреждения фасада.

Например, решением по делу от 20.07.2015 г.№ 369/5628/15-ц Киево-Святошинский районный суд Киевской области удовлетворил иск эксплуатирующей организации к собственнику одной из квартир, обязав его осуществить демонтаж наружных блоков кондиционеров и привести в надлежащее состояние часть фасада дома, целостность которого была нарушена.

Следовательно, для всех трех случаев любые самовольные действия, касающиеся изменений внешнего вида дома, являются формально незаконными. А если собственник все же решил осуществить соответствующее улучшение своих жилищных условий, ему лучше согласовать действия с другими сособственниками.

Ситуация № 4. Самовольное занятие помещений общего пользования без соответствующего разрешения сособственников (о порядке управления общим имуществом см. далее)

Понятно, что использование общего имущества без согласия на то его собственников является незаконным. Поэтому судами удовлетворяется много исков о прекращении таких нарушений.

Например, Жилищно-строительный кооператив «Г» обратился в суд с иском о прекращении действия, нарушающего право, восстановления положения, которое существовало до нарушения.

Истец отметил, что ответчик, не имея права личного пользования помещением общего пользования (чердаком жилого дома), занимает данное помещение над своей квартирой без соответствующих разрешений, на чердаке осуществил комплекс ремонтно-строительных работ путем перепланировки и переоборудования части этого чердака, обустройство на чердаке дополнительного жилого помещения с установкой индивидуального отопления и прочего инженерного оборудования, электрооборудования, сантехнических приборов, вентиляционных каналов. Решением Соломенского районного суда г. Киева по делу от 09.09.2010 г. № 2-1154/10 иск удовлетворен, и ответчик обязан освободить самовольно занятое помещение общего пользования — чердак жилого дома — от строительного мусора, строительных материалов, домашних и прочих вещей и оборудования.

Заметим: не всегда дела по подобным искам рассматриваются судами быстро и в пользу истцов.

Так, ответчики могут пытаться доказать, что занятое ими помещение не является помещением общего пользования, предоставлялось ему на основании решения соответствующего городского совета (отметим, что последние вообще не имеют полномочий для распоряжения соответствующими помещениями), длительные сроки пользования помещением и т.п.

 Все приведенные основания в подавляющем большинстве случаев являются надуманными и не имеют под собой основательной правовой основы. Таким образом, в суде должна быть выбрана позиция, направленная на пошаговое доведение правовой несостоятельности каждого из данных аргументов.

Какие выводы?

идея всего вышесказанного: наступила очередь менять стереотипы — своей собственностью (квартирой) вы владеете единолично, а за то, что происходит с домом за пределами вашей квартиры (ремонты, налоги, обслуживание и т.п. ), отвечаете наравне с другими собственниками квартир в вашем многоквартирном доме, независимо от этажа размещения квартиры, занятости, места работы и уровня должности. Самоустраниться здесь не получится.

В следующей части статьи мы поговорим о том, как должно осуществляться пользование общей собственностью с точки зрения законодательства.

Елена ТРЕГУБОВА,

юрист, г. Киев

Источник: https://interbuh.com.ua/ru/documents/ib/6039/76863

Округ закона
Добавить комментарий