Могу ли я сдать в найм свою квартиру и каковы последствия?

Что требует закон при сдаче жилья в аренду без посредников

Могу ли я сдать в найм свою квартиру и каковы последствия?

Съем жилья всегда являлся неразрешимой проблемой, поскольку связан он не только с финансовыми, но и с морально-правовыми аспектами, требуя от участников процедуры найма кристальной честности и добропорядочности в отношении друг друга, чего добиться удается далеко не всегда.

В целях защиты собственных интересов лица, занимающиеся сдачей жилья в аренду по закону, а также те, кто планирует снять жилье, либо не знает, как сдать квартиру в аренду, прибегают к помощи, так называемых, риэлторов – граждан, занимающихся поиском и юридическим оформлением сделок по аренде и продаже жилой площади.

Естественно, что за свои услуги посредники требуют  плату, которая иногда столь высока, что составляет, чуть ли не все вознаграждение за сдачу, либо съем квартиры.Поэтому работать с посредниками могут позволить себе далеко не все, многие по-прежнему распоряжаются своим, либо чужим имуществом исключительно на доверии.

В том же случае, когда доверительные отношения между сторонами вопроса, в силу недостаточного знакомства их между собой, невозможны, возникает необходимость в поиске иного пути решения вопроса, к примеру, составления обычного договора аренды, не требующего присутствия юриста, но, тем не менее, позволяющего юридически оформить такую непростую процедуру, как сдача квартир в аренду по закону.

договора аренды жилья

Для составления договора о съеме-сдаче жилья в аренду юридического образования не требуется, достаточно знаний о том, что он заключается исключительно в письменной форме.

Договор гарантирует сторонам, вступающим в сделку в отношении аренды жилья, защиту от посягательств, выполняя при этом своего рода роль свода правил по поводу того, что разрешено, а чего допускать не рекомендуется договаривающимся сторонам.

Занимаясь поиском того, как официально сдать квартиру в аренду, как раз таки стоит особое внимание уделить упомянутому договору.

Что должен включать в себя договор аренды жилья, заключаемый арендатором и арендодателем без каких-либо посредников:

  1. полные инициалы, как арендатора, так и арендодателя, паспортные данные, указание постоянного места жительства – прописки, номера и серии паспорта, когда и кем он был выдан;
  2. четкое определение предмета договора, в частности, квартиры, комнаты в общежитии, дачи, либо частного дома;
  3. описание внутреннего и внешнего состояния жилья – жилое, нежилое, требующее ремонта и тому подобное. Обязательны к указанию в договоре такие нюансы, как наличие мебели и техники в сдаваемом жилье, описание ее состояния. Кроме того, немаловажным является указание количества комнат, размера жилой площади, состояния в котором находится сантехника, проводка и тому подобные мелочи;
  4. должна быть грамотно и понятно прописана сумма, которую арендатор обязан уплатить за арендуемое жилье, срок аренды, точная дата внесения арендной платы, а также прописаны возможности ее повышения. Немаловажным является указание того, в какие сроки арендодатель обязан предупредить квартиросъемщика об отказе ему в аренде. Фактически он это обязан сделать не позже, чем за 2 недели до выселения, в идеале за месяц. Должно быть указано время, на которое арендуется помещение – от 1 месяца до 5 лет. Отсутствие подобного указания позволяет арендатору рассчитывать на доведение времени его аренды до 5 лет, в том числе и по решению суда;
  5. в договоре должен быть определен размер задатка, а также указано за чей счет будет проводиться текущий, либо капитальный ремонт.

Такое подробное содержание договора аренды не позволит арендодателю, либо арендатору причинить моральный и имущественный вред друг другу, поскольку исключает наличие у них такой возможности и решает вопрос с тем, как законно сдать квартиру в аренду.

Регистрация договора, налогообложение

 Боятся заключения договора, не следует, поскольку он оформляется исключительно для личного спокойствия и регистрируется по желанию одной из сторон. Регистрация, то есть уведомление соответствующих органов о том, что квартира находится в аренде, не несет никаких финансовых нагрузок, являясь лишь официальным подтверждением состоявшегося факта.

Важным аспектом сдачи жилья в аренду является необходимость уплаты налога на получаемый доход. Размер налога составляет 13% от общей полученной в качестве арендной платы суммы.

Обойти подобное правило, сотрудничая с посредниками практически невозможно, поскольку риэлтор имеет дело исключительно с юридически чистыми операциями, получая с этого доход, что еще раз говорит не в пользу использования посредников, вновь подымая вопрос о том, как по закону сдать квартиру в аренду, не причинив себе убытков.

Другое дело, что вполне легально можно сдавать квартиру не заботясь о заполнении налоговой декларации, поскольку узнать о том, что собственник жилья, использует его не для собственного проживания, налоговая инспекция может только от недоброжелателей, служащие налоговой инспекции по квартирам не ходят и опрос по поводу того, в чье собственности находится квартира не проводят, главное чтобы у съемщиков было все в порядке с документами.

Еще одним выходом является регистрация арендодателя в качестве индивидуального предпринимателя, для которого сумма налога понижается до 6%. Получив патент, собственник жилья может смело сдавать его в аренду, никоим образом не нарушая при этом закон.

Договор коммерческого найма жилья  предусматривает передачу нанимателю конкретной квартиры, которая приспособлена для проживания, владельцем имущественного объекта. При этом основными обязанностями нанимателя являют … Действующее Законодательство РФ регулирует отношения, возникающие в результате найма жилого помещения на коммерческой основе. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается между сторонами: собственником помеще … В последние годы в РФ стали чаще стали предоставлять жилье по договору социального найма. Договор найма жилищного помещения – договор, согласно которому собственник жилого помещения предоставляет другому лицу жилье во вл …

gilkod.ru/article/arenda_i_naym/CHto-trebuet-zakon-pri-sdache-zhilya-v-arendu-bez-posrednikov.html

22.03.2019 – Виктор Фотов

Мы снимаем квартиру уже год кран начал течь кто должен ремонтировать?

Источник: http://www.gilkod.ru/article/arenda_i_naym/CHto-trebuet-zakon-pri-sdache-zhilya-v-arendu-bez-posrednikov.html

Я сдаю квартиры посуточно..

Могу ли я сдать в найм свою квартиру и каковы последствия?

Так уж получилось, что я уже девятый год занимаюсь сдачей квартир посуточно. Возможно здесь кому-то будет интересен мой опыт. Задавайте вопросы, в следующих частях я на них отвечу.

Традиционно в первой части авторы пишут о том, как они начали заниматься тем, о чем пишут, я же хотел об этом чуть позже, если будет интересно.

В данный момент у меня примерно десяток квартир в управлении. Это значит, что я их арендую, грубо говоря, покупаю оптом, а продаю в розницу.

Насколько это выгодно? Ну, в целом, выгодно. Получается при относительно небольших трудозатратах раза в три больше средней зарплаты.

Почему трудозатраты относительно небольшие? Потому что процесс за годы отстроился, я сейчас веду только управленческий учет, работаю с системами бронирования, да обзваниваю гостей и отвечаю на звонки. Их (звонков) немного, десятка полтора в день.

Есть администратор, которая управляет уборщицами, мастерами для мелкого ремонта квартир, взаимодействует с консьержами домов, где квартиры. В общем, выполняет всю ту работу, которой мне не хочется заниматься. Я больше про деньги, клиентов, маркетинг.

Системы бронирования. 90% клиентов приходят из букинга. Остальные из аирбнб, с сайта или самотеком. Есть и постоянные. Если будет интересно, могу рассказать, как работают букинг и аирбнб со стороы отеля. Меня частенько спрашивают, можно ли доверять рейтингу отеля на букинге? И да и нет.

Отели могут накручивать себе рейтинг, отзывы, но это муторно и небезопасно (букинг крайне жестко с этим борется), но, тем не менее, высокие рейтинги и хорошие отзывы привлекают клиентов и поэтому многие этим занимаются.

Но если отель большой и отзывов много, то, как правило, рейтинг честный, потому что большое количество негативных отзывов компенсировать нужно еще большим количеством хороших, а это практически нереально. Так что, если отзывов за апартаменты в букинге меньше 100-150 верить рейтингу не стоит. В аирбнб все еще серьезней – там нельзя накрутить отзывы, так что все честно. Правда.

И аирбнб для гостей как правило дешевле за те же квартиры, чем они же на букинге, так как у букинга конская комиссия до 20%, а у аирбнб сильно меньше. И кинуть клиента, который в аирбнб забронировал себе квартиру, хозяину сильно сложнее, нежели в букинге, штрафы у аирбнб просто отпадные.

Арендодатели. Сейчас-то повезло с ними, многолетняя селекция, так сказать. Но были те еще кадры. Первым делом вспомнился следователь прокуратуры, не помню в каком звании. Сдавал мне три квартиры, которые были оформлены на родственников. Сразу понятно стало, как работает прокуратура. Потом уволился (или уволили), разорвал со мной договора и стал заниматься тем же самым 

Клиенты. О, это песня и тут рассказов на много частей. Например трансвестит-проститутка, которая разными именами представлялась, но у меня в телефоне сохранена как «Кира-пиздец». Звонит мне как-то парень и манерным тоном интересуется доступностью квартир на месяц. Квартира в нужном районе была свободна, цена устроила, забронировал.

Разве что оказалось, что это не парень, а: «вы что, я девушка!». Ну ладно, думаю, девушка так девушка, хотя голос мужской. Приехала, заплатила сразу за месяц, никаких скидок, то есть очень выгодный клиент. Консьержи мне правда тут же сообщают, что это не девушка. А переодетый парень – здоровенный кадык. Но я уже ничему не удивляюсь, деньги отдал и ладно. А с ночи начался треш.

Мужики к ней/ему в квартиру по очереди ходили примерно каждые полчаса. Часов с 10 вечера и часов до 6 утра. По утру у меня уже был полный отчет во сколько, сколько штук и так далее. Понятное дело, проблемы нам не нужны, мало ли, полицию соседи вызовут, или отношения с арендодателем испорчу, а они сильно важнее сиюминутных хороших денег.

Звоню этому Кире, извиняюсь, прошу съехать, вернем оплату и все такое. Что там дальше началось… Феерическая истерика. И он в общем-то и не скрывал, чем занимается. И что поменять адрес он не может, реклама уже дана (WTF???), клиенты извещены и все такое.

Как я понял, он из москвы собирает потенциальных клиентов как-то на каких-то специализированных ресурсах, потом приезжает на пару недель – месяц в какой-нибудь город на просторах нашей великой и необъятной и удовлетворяет, так сказать, клиентуру. Я в положение не вошел. Угрозы эффекта не вызымели, мы договорились, что переедет через пару ней. Деньги вернул.

Он много раз еще через некоторое время звонил, хотел под разными именами у меня забронировать, видимо место очень ему удобное было. Пару раз даже прорывался, видимо бронировали для него другие люди. Но консьержи всегда на стреме и ему приходилось через пару-тройку дней переезжать.

Еще историй есть у меня. Так же как и внутренней кухни. Вы спрашивайте, я отвечу.

Источник: https://pikabu.ru/story/ya_sdayu_kvartiryi_posutochno_5315217

Если жильцы нарушают правила аренды, помогут эти рекомендации :: Жилье :: РБК Недвижимость

Могу ли я сдать в найм свою квартиру и каковы последствия?

Привлечь к ответственности не всегда можно даже тех постояльцев, которые самовольно пересдают жилье третьим лицам

ТАСС/ Александр Рюмин

Найти порядочных квартирантов, которые будут соблюдать условия договора и вовремя платить деньги, — настоящая удача.

Даже потратив достаточное количество времени и сил на выбор потенциальных жильцов, нет гарантии, что после их отъезда квартира будет иметь первоначальный вид.

Испорченная мебель, сломанная бытовая техника и сорванные обои — далеко не единственные неприятности, с которыми могут столкнуться владельцы квартир.

Как быть тем собственникам, которые решили сдавать свою жилплощадь и столкнулись с недобросовестными квартиросъемщиками? Можно ли получить компенсацию и восстановить справедливость? Вместе с юристами по недвижимости разбираем семь непростых ситуаций, из которых можно найти выход.

Ситуация 1: если впустили жильцов по устной договоренности

Чтобы защитить права арендодателя, перед совершением сделки необходимо заключать договор найма жилого помещения. Это единственный залог того, что стороны будут соблюдать оговоренные условия.

Такой документ составляется в простой письменной форме с указанием паспортных данных арендатора и арендодателя, штрафных санкций за нарушение условий договора, стоимости и порядка оплаты.

В нем также важно отразить размер залоговой суммы и установить срок, за которой жильцы должны предупредить владельца о переезде.

При этом договор, заключенный на срок от одного года, в соответствии с п. 2 ст. 674 ГК РФ необходимо регистрировать в Росеестре. Кроме того, по закону собственник квартиры обязан ежегодно представлять декларацию о доходах от сдачи жилого помещения внаем и оплачивать налог в размере 13% от суммы аренды (как физическое лицо).

К слову, получать доход от сдачи квартиры в аренду можно как частный предприниматель (ЧП) или через покупку патента (в Москве). Если эти условия не соблюдены — договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок. По данным департамента региональной безопасности и противодействия коррупции города Москвы, в 2017 году было выявлено около 66 тыс.

квартир, сдаваемых в аренду с нарушениями законодательства.

Ситуация 2: если съехали, не заплатив деньги

Если недобросовестные квартиросъемщики покинули жилье без предупреждения, не заплатили за аренду и отказываются идти на контакт, юристы советуют обращаться в суд. Подать исковое заявление можно по месту нахождения квартиры, которую они арендовали.

«Невнесение нанимателем платы за жилое помещение является самостоятельным основанием для того, чтобы потребовать в судебном порядке расторжения договора.

Правда, даже при краткосрочном найме такая просрочка должна быть допущена более двух раз», — рассказывает партнер Независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Эльдар Ахмеров.

При заключении сделок многие владельцы квартир берут депозит, который идет в счет оплаты проживания за последний месяц аренды. Не стоит забывать и о расписках в получении средств за аренду. Они пригодятся при возникновении разногласий и в случае необходимости будут приняты судом.

«Чтобы побудить квартиранта к надлежащему исполнению своих обязанностей, а также получить компенсацию в случае нарушения условий, в договоре найма, к примеру, следует прописать условия о денежном штрафе за несоблюдение квартирантом ст.

685 Гражданского кодекса России», — советует Эльдар Ахмеров.

Еще больше хлопот ждет владельца квартиры, если при переезде на новое место жильцы не оставили ключи. После окончания срока договора или его расторжения никаких законных прав находиться в квартире у бывших нанимателей нет. Это регламентируется п. 2 ст. 1 ЖК РФ. В подобном случае необходимо написать заявление в полицию, а еще лучше — сменить замки.

Ситуация 3: если затопили соседей или испортили общедомовое имущество

Другая неприятная ситуация — порча соседского имущества по вине арендатора. Например, если жильцы забыли закрыть кран и залили квартиру этажом ниже. Но не все квартиросъемщики готовы возмещать ущерб, причиненный из-за собственной халатности или по причине неправильной эксплуатации оборудования. При этом судебные иски о взыскании убытков чаще всего предъявляются к собственнику квартиры.

Выходом может стать добровольное возмещение соседям суммы ущерба и обращение в суд.

«К иску следует приложить как договор аренды, в котором прописаны обязанности, касающиеся ремонта помещения, так и документы, которые относятся непосредственно к затоплению — акты, оценка вреда, — рассказывает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. — Если собственник выплатил соседям возмещение за затопление, которое произошло по вине арендатора, он сохраняет право потребовать от него компенсации понесенных расходов в порядке регресса».

Чтобы подтвердить факт проживания жильцов в квартире на момент порчи имущества, можно предоставить также записи с камер видеонаблюдения и пригласить свидетелей для дачи показаний. Те же рекомендации применимы и к ситуации, когда квартиросъемщики повредили общедомовую собственность — разбили стекла на лестничной площадке, испортили тамбурные двери.

А вот если лопнула труба или сантехника пришла в негодность по причине естественного износа — отвечать за случившееся будет арендодатель. В соответствии со ст.

210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Определить виновных поможет аварийная служба, которая будет ликвидировать затопление.

Ее сотрудники выдадут экспертное заключение о причинах ЧП.

Ситуация 4: если испортили технику или выбросили мебель

С еще большей вероятностью квартиранты могут повредить имущество в самой съемной квартире. Во время проживания жильцы часто портят обои, ломают мебель и технику.

Что-то без разрешения могут выбросить или вовсе прихватить с собой перед тем, как покинуть жилье. Чтобы свести возможные риски к минимуму, при аренде квартиры очень важно составлять акт приема-передачи.

В нем описывается все находящееся в жилом помещении ценное имущество.

Если после истечения срока аренды хозяин квартиры недосчитается каких-то вещей, то платить за это будут жильцы. «Правда, с техникой не все так просто — если поломка произошла по причинам, не зависящим от арендатора, отвечать за нее он не будет.

Потребуется заключение о причинах поломки или проведение экспертизы, — комментирует руководитель уголовной практики юридической компании BMS Law Firm Тимур Хутов. — Если описи не было, то конфликт также можно решать в судебном порядке. В таком случае оказать нанесение ущерба тяжелее, но возможно.

Для этого необходимо приложить переписку с арендатором, свидетельские показания, а также скриншоты объявления об аренде с фото, где видно обстановку квартиры».

Но даже если жилье сдается без мебели, пренебрегать таким документом не стоит. Юристы рекомендуют отразить в акте приема-передачи квартиры состояние стен, пола и потолков. Нелишним будет приложить к акту фотографии интерьера на момент сдачи квартиры в аренду и получить подпись арендатора.

Ситуация 5: если не соблюдают условия договора

Еще один нежелательный сюрприз — дополнительные жильцы и несогласованные животные. Гостеприимные квартиросъемщики нередко приглашают пожить в арендованной квартире куда больше людей, чем оговаривалось изначально.

А их любовь к домашним животным может оказаться сильнее договоренностей с хозяином квартиры. «Запрет на содержание в квартире домашних животных либо на нахождение посторонних лиц стоит прописывать в договоре найма жилого помещения.

Как и санкции за несоблюдение подобного запрета — вплоть до расторжения договора найма», — считает ведущий юрист Европейской Юридической Службы Орест Мацала.

https://www.youtube.com/watch?v=0WqiqN1kwag

Чтобы зафиксировать факт наличия лишних жильцов, следует пригласить представителя управляющей компании или участкового. Последний также проинформирует собственника квартиры о том, поступали ли обращения в адрес нанимателя и его гостей.

Вместе с тем Орест Мацала рекомендует опросить соседей. Кто-то из них может пожаловаться на дискомфорт из-за нахождения домашних животных в соседней квартире. Другим доказательством может стать фото- или видеосъемка.

Например, снимок нанимателей во время выгула собаки.

Член Совета по взаимодействию с институтами гражданского общества при Совете Федерации Евгений Корчаго советует также осмотреть квартиру на предмет причинения вреда имуществу. «Если животное испортило мебель или обои, взыскать компенсацию можно как в досудебном, так и в судебном порядке.

Если вред не был причинен, то вопрос взыскания компенсации зависит от условий договора, регулирующих санкции за его нарушение. Можно поставить и вопрос о расторжении договора. Но в судебном порядке расторгнуть договор получится, а взыскать компенсацию, если она не указана в соглашении, шансов мало.

Это касается и проживания в квартире большего числа людей — проще расторгнуть договор, чем получить компенсацию за его нарушение».

Ситуация 6: если сделали ремонт, перепланировку или поменяли замки

Производить капитальный ремонт и переустройство жилого помещения без письменного разрешения хозяина квартиры арендаторы не имеют права. Во время проживания они обязаны производить только мелкий текущий ремонт — поддерживать имущество в исправном состоянии и брать на себя расходы по его содержанию. Такая норма прописана в ч. 2 ст. 616 ГК РФ.

За самовольную перепланировку жилого помещения арендатору грозит административная ответственность по ст. 678 ГК РФ. Чтобы ее избежать, потребуется вернуть квартиру в исходное состояние.

В случае отказа жильцов выполнения законных требований устранять нарушения права собственности владельцу придется через суд. При этом важно позаботиться о доказательствах. Во-первых, засвидетельствовать свои права на недвижимость.

Во-вторых, подтвердить, что состояние квартиры отличается от того, каким оно было в момент оформления сделки.

Вместо восстановительных работ хозяин квартиры вправе потребовать выплату денежной компенсации: «Если арендатором произведены неотделимые улучшения без согласия арендодателя, их стоимость не подлежит возмещению.

В то же время, как следует из судебной практики, перепланировка помещения без согласия собственника является существенным нарушением договора найма по смыслу ст. 450 ГК РФ.

В суде можно требовать расторжения договора найма и возмещения убытков, причиненных перепланировкой», — рассказывает юрист КА «Юков и партнеры» Александра Воскресенская.

Если же квартиранты без согласования произвели смену замков, генеральный директор Юридического бюро № 1 Юлия Комбарова рекомендует вызывать МЧС.

«При предъявлении свидетельства о собственности на квартиру или паспорта с регистрацией по данному адресу сотрудники МЧС осуществят допуск в жилое помещение. Нелишним станет вызов участкового, который будет присутствовать при данном мероприятии.

Подобного рода расходы также можно взыскать с лица, которое нарушило права собственника», — говорит она.

Ситуация 7: если сдали жилье в субаренду

Взыскать материальный ущерб с жильцов, которые сдали квартиру третьим лицам, получится не у всех хозяев. В большинстве договоров отсутствует пункт, определяющий ответственность нанимателей за сдачу жилья в субаренду.

Если такого пункта нет, в судебном порядке владелец квартиры может рассчитывать только на расторжение договора найма в связи с существенными нарушениями его условий.

По словам Эльдара Ахмерова, эти выводы следуют из судебной практики.

В такой ситуации сложно говорить о получении денежной компенсации, если только имуществу арендодателя не был причинен ущерб. «Владелец квартиры вправе заявить о нанесении морального вреда, но суды весьма неохотно идут на взыскание по данной категории дел.

С одной стороны, закон на стороне владельца квартиры, поскольку ст. 685 ГК РФ содержит прямое указание на то, что сдать жилое помещение в пользование третьему лицу квартирант может только с согласия наймодателя.

С другой стороны, положения главы 35 ГК РФ не предусматривают последствий такого нарушения для квартиранта», — рассказывает Эльдар Ахмеров.

Формулировка может быть разной.

Например, «сдача в субаренду жилого помещения по такому-то адресу запрещена в отношении жильцов» или «передавать жилое помещение третьим лицам, а также сдавать помещение в поднаем категорически запрещается».

При условии, что договор зарегистрирован и содержит такой пункт, а собственник своевременно платит налоги, можно рассчитывать на взыскание полной или частичной компенсации. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b7e60f99a79473ee85ba54d

Правила расторжения договора аренды или найма квартиры

Могу ли я сдать в найм свою квартиру и каковы последствия?

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомится еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.

Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.

Скачать дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора найма

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

  1. Соглашение сторон
  2. Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
  3. Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
  4. Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.

Расторжение договора по решению суда

В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

А что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора.

Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).

Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Особенности расторжения договора аренды

Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.

Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.

Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).

Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:

  1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Уведомление о расторжении договора аренды

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.

Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.

Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:• Наименование документа;• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;• Основания, по которым направляется данное уведомление;

• требования, выражаемого в уведомлении.

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.

Скачать образец уведомления о расторжении договора найма

Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Подведем итоги

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма.

Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу.

И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.

Остались вопросы? – задайте их юристу Правильной Аренды

Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/pravila-rastorzheniya-dogovora-arendy-ili-najma-kvartiry/

Сдаёшь квартиру – плати налог

Могу ли я сдать в найм свою квартиру и каковы последствия?

Как правильно сдать квартиру в аренду? Какой налог нужно уплачивать при сдаче жилья внаём? На эти и другие вопросы во время прямой телефонной линии ответила заместитель начальника инспекции МНС по Центральному району Гомеля Ева ЗУБРЕЙ.

– Здравствуйте. Решил свою квартиру сдавать внаём. Ева Аврамовна, скажите, куда надо обратиться и какие налоги уплатить?

Олег

– Начну с того, что физические лица могут сдавать квартиры внаём другим гражданам для краткосрочного проживания или на длительный срок. В обоих случаях эти помещения должны принадлежать их владельцам на праве собственности. Такая деятельность при получении от неё доходов не относится к предпринимательской.  

Собственнику при сдаче квадратных метров на длительный период необходимо заключить в письменной форме договор найма жилого помещения.

Затем до установленного в этом документе срока фактического предоставления жилья в аренду зарегистрировать договор в местном исполнительном и распорядительном органе или в организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда по месту расположения сдаваемого внаём помещения. Данная процедура бесплатная.

После этого по одному из выбранных способов нужно уплатить подоходный налог в фиксированных суммах. Его ставка, например, в Центральном районе за одну комнату составляет 30,20 рубля.

При сдаче жилых помещений на сутки гражданам внаём нужно в письменном виде уведомить налоговую инспекцию по месту своей регистрации о виде деятельности до её начала, периоде и месте её осуществления.

Также уплатить единый налог  только за те месяцы, в которые сдаются жилые помещения.

Сумму единого налога на основании представленного физическим лицом уведомления рассчитает налоговый инспектор, исходя из установленных ставок и с учётом места и вида осуществления деятельности, количества сдаваемых жилых помещений.

Ставка единого налога за одно жилое помещение в Гомеле составляет 107 рублей.

К слову, ознакомиться со ставками подоходного и единого налога можно на сайте Министерства по налогам и сборам nalog.gov.by в разделе ИМНС по Гомельской области/ Местные налоги и сборы/ Областные.

– А каким из способов можно уплатить подоходный налог? 

– Первый способ – за весь календарный год не позднее рабочего дня, следующего за установленным в договоре сроком фактического предоставления жилых помещений внаём (аренду). Уплата налога за каждый последующий календарный год – не позднее 1-го числа года, за который производится уплата.

Второй – за один месяц не позднее рабочего дня, следующего за установленным в договоре сроком фактического предоставления жилых помещений внаём (аренду), а в последующем – ежемесячно не позднее 1-го числа месяца, за который осуществляется уплата.

Если сумма дохода, полученного в течение 2018 года, превысит 6116 рублей (за 2017 год  – 5555 рублей), то не позже 1 марта 2019-го в ИМНС по месту своей регистрации нужно предоставить декларацию (расчёт) по подоходному налогу и не позднее 15 мая его доплатить. В данном случае его размер исчисляется по ставке 13 процентов от суммы дохода, полученного от сдачи внаём (аренду) помещений, за вычетом уплаченных в течение 2018-го фиксированных сумм подоходного налога. 

– Добрый день. В каких случаях физические лица вправе предоставлять жилые помещения на короткий срок?
Алина

– Для краткосрочного проживания предоставлять внаём жильё, садовые домики и дачи физические лица могут, если  такие помещения принадлежат им на праве собственности и сдаются иным физическим лицам, а не организациям. Сдавать посуточно квартиры, не принадлежащие вам на праве собственности, можно только имея статус индивидуального предпринимателя.

– Нужно ли каждый месяц уведомлять налоговую о том, что квартиру сдаю на сутки физлицам?
Оксана

– Уведомление можно предоставить в налоговый орган лично, направить почтой или в электронном виде каждый месяц, за несколько месяцев либо за календарный год, в которые будет проходить деятельность. Главное – сделать это до её начала. За те периоды, когда физическое лицо не планирует её вести,  уведомление подавать нет необходимости.

Если вы предоставили уведомление за несколько месяцев, то налоговый орган исчислит сумму единого налога за все из них, и физическое лицо обязано до начала каждого месяца уплатить рассчитанную сумму единого налога. Также можно уплатить всю сумму налога сразу до начала деятельности в первом месяце, указанном в уведомлении.

– Кому положены льготы  по налогам при сдаче жилья? 

Алиса Петровна

– При долгосрочной аренде от уплаты подоходного налога в фиксированных суммах освобождаются доходы при сдаче жилья молодым специалистам, молодым рабочим (служащим), направленным на работу по распределению.

При краткосрочной аренде отдельные категории граждан при исчислении единого налога вправе воспользоваться льготами, предусмотренными статьёй 297 Налогового кодекса. 

Так, в частности, ставки единого налога снижаются на 20 процентов для плательщиков, достигших общеустановленного пенсионного возраста; инвалидов; родителей (усыновителей) в многодетных семьях с тремя и более детьми в возрасте до 18 лет; родителей (усыновителей), воспитывающих детей-инвалидов в возрасте до 18 лет. 

На 45 процентов – при наличии права на снижение установленной ставки единого налога одновременно по нескольким вышеуказанным основаниям.

На 100 процентов – для родителей (усыновителей), являющихся инвалидами I и II групп и воспитывающих несовершеннолетних детей и (или) детей, получающих образование в дневной форме при условии, если супруг (супруга) плательщика также является инвалидом.

Льготы по налогам предоставляются при условии подачи в инспекцию документов, подтверждающих право граждан на  их получение.

– Добрый день. У моей сестры в Гомеле есть квартира, но работает она в Москве. Родственница приезжает редко, поэтому попросила меня присмотреть за её жильём и разрешила пустить к себе студентов на 10 месяцев. Скажите, кто должен платить налог – она или я?
Игорь Александрович

– Доходы, получаемые от сдачи жилья, находящегося на территории Беларуси, облагаются подоходным налогом в установленных размерах для той категории населённого пункта, где находятся сдаваемые помещения. Ставки налога за сдачу внаём жилых помещений определяются за каждую сдаваемую комнату в жилом помещении в расчёте за месяц.

Поскольку собственник жилья – ваша сестра, которая дала согласие на пребывание квартирантов, то она признаётся плательщиком подоходного налога в фиксированных суммах.

– Квартира, полученная по наследству, пустовала, и я решила предоставить её внаём коммерческой организации по договору. Фирма исправно  выплачивала деньги по договорённости. Но оказалось: подоходный налог с меня не удерживали и не перечисляли.

Объяснили, что работник допустил ошибку. Сумма задолженности по налогу превышает причитающуюся мне месячную выплату по условиям договора, и компания предложила внести недостающую сумму в кассу организации.

Могу ли я не вносить деньги, ведь ошибка произошла не по моей вине?

Дарина

– Можно отказаться, если  организация не расторгла с вами гражданско-правовой договор. Полное погашение образовавшейся  задолженности налоговый агент будет производить с ваших доходов.

Если фирма прекращает с вами договорные отношения, тогда она поступает правильно, предлагая внести в кассу недостающую сумму.

При неуплате вами самостоятельно подоходного налога и невозможности его удержания с вас по причине прекращения выплат доходов налоговый агент обязан в 30-дневный срок  направить в ИМНС по месту жительства плательщика письменное сообщение о сумме задолженности.

Суммы подоходного налога, не уплаченные в результате неправильного исчисления их плательщиком или налоговым органом, доплачиваются плательщиком самостоятельно или на основании извещения инспекции. При неуплате эти суммы взыскиваются в  порядке, установленном статьёй 59 Налогового кодекса. 

– Добрый день. Как индивидуальный предприниматель предоставляю внаём квартиры по суткам. Сдавал свою квартиру и ещё три, которые брал по договору у других граждан. Вправе ли я собственное жильё сдавать по суткам как физическое лицо, а остальные – как ИП?
Александр

– Деятельность не относится к предпринимательской в случае предоставления квартир внаём для краткосрочного проживания при соблюдении одновременно двух условий. Первое – это самостоятельность осуществления деятельности. Второе – квартира должна принадлежать вам на праве собственности. Отмечу, что жильё должно быть зарегистрировано в БРТИ за вами, а не за женой.

Если данные условия соблюдаются, то вы вправе свою квартиру как физическое лицо  предоставлять по суткам другим гражданам с уплатой единого налога. А арендованные три квартиры – как ИП. Напомню, что физические лица не вправе сдавать организациям собственное жильё по суткам. 

– Каковы последствия, если квартира сдаётся без договора и уплаты налога? 
Ирина

– Несоблюдение установленной законодательством нормы по заключению договора физическим лицом не освобождает его от обязанности уплаты подоходного налога в фиксированных суммах при получении дохода.

За неуплату подоходного или единого налога в установленный законом срок начисляются пени, а также предусмотрена административная ответственность.

Штраф составляет 15 процентов от суммы налога, но не менее 0,5 базовой величины.

При выявлении ИМНС фактов осуществления физическим лицом в первый раз деятельности без уплаты единого налога он исчисляется налоговым органом в размере ставки единого налога. При повторных нарушениях – в пятикратном размере. При этом в таких случаях льготы, предусмотренные статьёй 297 Налогового кодекса, не применяются.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее, и нажмите Ctrl+Enter

Обсудить новость в соцсетях

Источник: https://newsgomel.by/news/economy/sdayesh-kvartiru-plati-nalog.html

Округ закона
Добавить комментарий