Может ли беременная женщина продавать недвижимость

Как воспользоваться правом на ипотечные каникулы

Может ли беременная женщина продавать недвижимость

Закон об ипотечных каникулах вступает в силу 1 августа. Он позволяет заемщику в любой момент обратиться в банк с требованием приостановить или снизить выплаты на срок до полугода, в том числе по выданным ранее ссудам.

Предусмотреть такую возможность предложил президент Владимир Путин в послании к Федеральному собранию. С этого момента до даты подписания им закона прошло чуть больше двух месяцев.

Большинство банков сообщили «Ведомостям», что планируют так же быстро организовать возможность каникул для своих заемщиков.

Однако в законе есть непонятные моменты, признают некоторые банкиры, что может отразиться на заемщике.

Если клиент выберет снижение ежемесячного платежа, размер этого снижения он должен будет обсудить с банком, рассказал один из разработчиков законопроекта. За весь срок кредита заемщик может в любой момент обратиться в банк за обязательными ипотечными каникулами, и один раз банк не сможет ему отказать – если у человека есть основания, предусмотренные в законе.

Однако по договоренности с банком заемщик может выходить на каникулы неоднократно.

«Если вы берете ипотеку во второй раз, а в первый уже уходили на каникулы и в результате успешно вернули кредит, то вряд ли будут препятствия к тому, чтобы уйти на положенные каникулы снова», – объясняет другой разработчик законопроекта и председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.

Воспользоваться правом на ипотечные каникулы сможет не каждый заемщик. Требовать каникул могут те, кто ранее ими не пользовался, а ипотеку до 15 млн руб. (до установления максимального размера правительством) платит за единственное жилье, при этом оказавшись в трудной жизненной ситуации, следует из текста закона.

«Трудные жизненные ситуации» перечислены в законе: это регистрация в качестве безработного, признание инвалидом I или II группы, утрата трудоспособности на срок от двух месяцев подряд.

Отпуск по беременности и родам, который оформляется на 140 дней с выдачей листка нетрудоспособности, также подходит под этот критерий, уточняет разработчик закона.

К трудным жизненным ситуациям закон относит также снижение среднемесячного дохода за два месяца на 30% по сравнению со среднемесячным доходом за предыдущий год (при этом ипотечный платеж должен превышать половину нового дохода), и увеличение количества лиц, находящихся на иждивении заемщика (несовершеннолетние члены семьи или члены семьи – инвалиды I и II групп) – одновременно среднемесячный доход заемщика за два месяца должен снизиться более чем на 20%, а ежемесячный платеж по ипотеке – превысить 40% от среднемесячного дохода заемщика.

Если кредит был рефинансирован, это не противопоказание для ипотечных каникул. «Как правило, снижение ставки [ипотечного кредита] оформляется как новый выданный кредит под новый процент, т. е. его условия как бы не менялись», – объяснил разработчик закона.

Попадание в тяжелую жизненную ситуацию придется доказать – подтвердить документально.

В зависимости от ситуации понадобятся справка о регистрации в качестве безработного, справка, подтверждающая факт установления инвалидности, листок нетрудоспособности (в том числе в связи с материнством), справка о доходах заемщика и удержанного налога за этот и предыдущий годы, свидетельство о рождении (усыновлении/удочерении), акт органа опеки и попечительства о назначении опекуна или попечителя.

Другие документы кредитор требовать у заемщика не может.

Чтобы доказать, что жилье единственное, заемщик должен в любом случае предоставить банку выписку из Росреестра. По словам его представителя, владелец недвижимости может получить справку обо всех имеющихся у него объектах в электронном или бумажном виде.

Запросить ее можно на сайте Росреестра или в МФЦ, бумага будет готова за 3 рабочих дня (5 в случае с МФЦ). Выписка платная, стоит 400–1800 руб. в зависимости от количества регионов и типа документа: бумажный или электронный.

Сам кредитор запросить такую выписку в Росреестре не может и будет оценивать только документ от заемщика, говорит директор департамента кредитования розничного бизнеса «Абсолют банка» Елена Ковырзина.

Если у заемщика помимо квартиры в ипотеку в распоряжении есть еще и дача, то ему могут отказать в каникулах. «Кредитору придется установить, относится ли дача к жилому помещению, пригодному для постоянного проживания. В законе сказано, что ипотечная недвижимость должна быть единственным таким жильем», – объясняет Ковырзина.

Банк, получивший от заемщика заявку на каникулы, должен в течение пяти рабочих дней рассмотреть ее и направить измененные условия клиенту.

Кредитор может запросить у заемщика документы, подтверждающие нахождение в тяжелой ситуации, сам заемщик при первоначальном обращении может их не предоставлять.

Возможность попросить подтверждения права на каникулы с помощью документов у банка есть только в течение двух рабочих дней после получения заявки.

По окончании каникул заемщик выплачивает кредит по первоначальным условиям договора, а затем – те платежи, которые он не выплатил во время перерыва. Таким образом, срок ипотеки увеличится.

Большинство опрошенных банков обещают, что переплата за кредит в случае каникул не вырастет. «Платежи, не уплаченные в течение каникул, фиксируются, и заемщик платит по окончании всех выплат согласно договору», – объясняет главный управляющий директор Совкомбанка Андрей Спиваков.

Не все трактуют закон так однозначно. Из его текста не совсем ясно, как следует составлять график платежей в случае ухода на каникулы, говорит руководитель центра разработки ипотечных продуктов Промсвязьбанка Марина Заботина.

«В зависимости от условий кредита и выбранного варианта каникул у клиента может как возникать, так и не возникать переплата, т. е.

начисление процентов за каждый месяц пользования кредитом (даже когда заемщик был на каникулах – «Ведомости»)», – объясняет она, добавив, что за разъяснениями банк планирует обратиться в ЦБ.

Из кредитной истории заемщика информация об отсутствии платежей во время ипотечных каникул подлежит исключению, следует из текста закона. Однако на самом деле она там будет, просто каникулы не будут ухудшать качество заемщика при скоринге в банках.

«Банк все равно будет видеть, что заемщик брал каникулы, а значит, может сделать и негативный вывод о его надежности», – признал разработчик закона.

Отражение информации о каникулах в кредитной истории заемщика нужно банкам и для того, чтобы знать, уходил ли он уже на каникулы, объясняет он.

«Информация об ипотечных каникулах будет входить в состав кредитной истории, и в теории она может использоваться при построении различных аналитических сервисов, в том числе скорингов.

Банк также будет видеть информацию о каникулах в кредитном отчете потенциального заемщика и, скорее всего, будет ее учитывать при оценке его платежеспособности», – заявил заместитель гендиректора Объединенного кредитного бюро (ОКБ) Николай Мясников.

При этом факт ипотечных каникул действительно не будет ухудшать индивидуальный кредитный рейтинг заемщика, который рассчитывают сами БКИ, исходя из его платежной дисциплины, обещает гендиректор БКИ «Эквифакс» Олег Лагуткин.

Если заемщик задерживал уменьшенные на время каникул платежи по кредиту, данные об этом в кредитной истории также будут.

Введение каникул не отразится на ставках ипотеки, утверждают банкиры. Каникулы коротки, а обращений за ними будет не очень много, объясняет Заботина.

Тем более, банки получат право не ухудшать качество ипотечных кредитов тех заемщиков, которые решат воспользоваться ипотечными каникулами, следует из опубликованного проекта изменений в положение ЦБ (по словам Аксакова, его планируют принять в ближайшие три месяца).

Как правило, ухудшение качества кредита, в том числе из-за реструктуризации, приводит к увеличению резервов – банки могут перекладывать эти издержки на заемщиков.

Ипотечные каникулы приведут к увеличению ставок, как только это явление станет массовым, считают директор департамента ипотечного кредитования СМП-банка Наталья Коняхина и директор дирекции ипотечного кредитования ТКБ Вадим Пахаленко.

С ними согласна ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина: «В случае возникновения значительного спроса на ипотечные каникулы банки могут поднять ставки ипотеки для всех категорий клиентов, закладывая в процент потенциальные операционные расходы на реализацию данной опции.

Массовый «уход» ипотечников на каникулы возникнет в случае ухудшения экономической ситуации в стране».

Однако, по ее словам, уже на горизонте одного-двух лет возможен рост спроса на каникулы в том числе со стороны заемщиков, которые взяли кредит в период недавнего ипотечного бума на волне низких ставок, переоценив свои силы для обслуживания кредита.

Правда, под каникулы попадает ограниченный из-за списка конкретных жизненных ситуаций круг заемщиков, а потому большого интереса к каникулам от них не будет, уверена руководитель отдела развития и сопровождения обеспеченных кредитных продуктов Райффайзенбанка Оксана Матюшенко.

Спиваков не ждет значительного влияния каникул на выдачу ипотеки.

За полгода, которые можно не платить ипотеку по закону, трудная жизненная ситуация заемщика может не измениться. Например, средний срок поиска работы – 7,6 месяца (данные Росстата за 2017 г.).

Если полгода каникул прошли, а трудности остались, Коняхина советует сообщить об этом банку и решать вопрос индивидуально: «Банк заинтересован в том, чтобы клиент обслуживал кредит, поэтому всегда стремится предложить разные варианты урегулирования вопроса.

Инструментов много: увеличение срока, списание пеней и штрафов, снижение процентной ставки и т. д.». Если кредитор видит, что ситуация должна выправиться в обозримом будущем, то, скорее всего, он пойдет навстречу, говорит Пахаленко.

Временно снизить платеж многие банки готовы и более чем на полгода (по собственным программам): например, в банке Дом.РФ, Промсвязьбанке, «Абсолюте», СМП-банке такая возможность есть на срок до 12 месяцев.

Собственные программы реструктуризации ипотеки есть практически в каждом банке. Наиболее распространенные причины, по словам банкиров: болезнь, рождение ребенка, потеря работы.

Если заемщик больше не может платить ипотеку, то за время каникул он может продать квартиру на своих условиях, отмечает один из авторов закона.

Иначе она может быть взыскана по суду, даже если это единственное жилье заемщика, констатируют банкиры.

Зампред правления «Дельтакредита» Денис Ковалев называет взыскание «последней и крайней мерой», к которой банк прибегает, «если проблему не удалось решить путем реструктуризации или продажи квартиры из-под залога, которые являются единичными».

Неплательщика могут выселить из ипотечного жилья даже если другого у него нет, констатирует юрист юридической компании LDD Анна Попова.

В этом случае заемщик может подать заявление в администрацию города на получение бесплатного жилья из маневренного фонда.

«Гражданин может проживать в таком помещении только до момента, пока банк реализует изъятое жилье, погасит кредит, проценты и остаток вернет заемщику», – предупреждает Попова, добавляя, что реализация имущества может длиться до года.

В Госдуму внесен законопроект, освобождающий заемщиков, выходивших на ипотечные каникулы, от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ).

Согласно Налоговому кодексу, доходы заемщика, полученные за время ипотечных каникул, в виде разницы между суммой процентов, исчисленных по ставке 2/3 от ставки рефинансирования (сейчас равна ключевой – 7,75% годовых), и суммой реально уплаченных процентов по кредиту облагаются НДФЛ по ставке 35%.

По словам Аксакова, этот законопроект и проект указания ЦБ о резервах должны быть приняты до 1 августа. Также до этого времени правительство должно определиться с максимальным размером кредита, попадающего под каникулы, с учетом региональных особенностей, добавил он.

Источник: https://www.vedomosti.ru/finance/articles/2019/05/17/801707-na

Выселение беременной из квартиры собственником

Может ли беременная женщина продавать недвижимость

Выселение беременной возможно исходя из ситуации. Обычно данной проблемой занимается суд, но собственник может обратиться в прокуратуру для решения вопроса в административном порядке.

Многие люди думают, что с принудительным выселением никогда не столкнуться и не останутся на улице, без крыши надо головой. Но бывают определенные обстоятельства и никто не застрахован от этих неприятных ситуации.

Причин для законного выселения много и каждая из них зависит от того, кого выселяют:

Выселение беременных женщин чаще всего происходит после расторжения брака или новым собственником после покупки квартиры. Конечно, встречаются случаи, выселения за неуплату жилищно-коммунальных услуг, но в таком случае ей обязаны предоставить альтернативное жилье.

После развода супругов, соответственно, если жилая площадь находится в собственности одного из них, другой должен покинуть занимаемое помещение, но бывают ситуации, когда невозможно это сделать. Например, проживание и регистрация в данной квартире несовершеннолетних детей или плохое финансовое состояние одного из супругов.

Когда женщина беременная, у нее нет возможности самостоятельно зарабатывать денег на оплату съемного жилья, конечно если отсутствует другая недвижимость в собственности. В этом случае суд дает отсрочку на выселение максимум до трех лет.

Когда истекает этот срок, женщина может и должна выйти на работу и освободить занимаемую недвижимость совместно со своим имуществом и ребенком.

Еще одна распространенная причина – выселение новым собственником после покупки недвижимости. После совершения сделки регистрации вновь приобретенного жилья, может оказаться, что там остались прописанные жильцы.

В этом случае необходимо обратиться в суд, но дело может затянуться, если прописанные окажутся несовершеннолетними или социально защищенными, в том числе и беременной.

Выселение беременной из съемной квартиры

При сдаче квартиры в наем жильцам составляется договор аренды. Необходимо подробно прописать все случаи, из-за которых могут выселить жильцов и их обязанности в этом случае.

При нарушении любого пункта договора, владелец вправе попросить жильцов съехать с занимаемой площади.

Можно ли выселить квартирантов с маленьким ребенком

Выселение квартирантов с маленьким ребенком намного сложней, чем другие случаи. Многие новобрачные семьи, которые только расписались и обзавелись ребеночком, не имеют жилья в собственности.

Им приходится пользоваться съемными квартирами и не всегда они могут соблюдать все условия договора. Вносить своевременную плату, потому что, как правило, молодая мама находится в декретном отпуске, а на папину зарплату много не позволишь.

Конечно, многие собственники часто идут на уступки, но каждому терпению приходит конец и вопрос о выселении встает сам собой.

Разберем правильные действия в таком случае.

Семье с детьми необходимо дать время на поиск другого жилья,в среднем оно составляет до шести недель.
Если семья в вашей квартире имеет временную регистрацию,то перед выселением и снятием с регистрации необходимо чтобы они прописались в другое место.

В итоге получается, что выселение квартирантов с несовершеннолетними детьми из съемной квартиры, самим собственником, не так уж и просто. Конечно, все разбирательства требуется проводить через суд, в другом случае могут возникнуть большие проблемы у собственника жилья.

Ответом на вопрос можно ли выселить квартирантов с ребенком, конечно, будет положительный, но после соблюдения всех нюансов.

Выселение из служебной квартиры ребенка

У каждого гражданина есть право на жилище, в том числе и у несовершеннолетних детей. Лишить человека жилья может только суд. Существуют различия у недвижимости, находящейся в собственности или у государства. Более наглядно это видно на примере служебной квартиры.

Основанием для выделения такой квартиры, является соглашение найма, подписанный собственником.

Выселение из служебного жилья происходит как по причине прекращения договора аренды, так и расторжения его.

Поводами для расторжения могут быть:

  1. Согласие обоих сторон.
  2. Желание арендатора.
  3. Желание собственника.

Первые два случая могут прекратить договор в любое время, не обращаясь в специальные инстанции.

Если собственник захотел чтобы квартиранты освободили квартиру, он может сделать это только через судебное разбирательство.

Из служебного жилья не имеют права выселить социально защищенных граждан:

  • несовершеннолетних детей, оставшихся без попечительства родителей;
  • детей и других членов семьи военнослужащих;
  • пенсионеров;
  • детей и семью умершего работника;
  • инвалидов.

При выселении указанных граждан, им обязаны предоставить альтернативную жилплощадь.

Выселение несовершеннолетних детей из служебного жилья возможно, совместно с родителями по завершению или прекращении договора найма.

Судебная практика – примеры

Чтобы лучше понимать, как проходят судебные процессы по выселению, на что может рассчитывать каждый из участников, приведем несколько примеров подобных судебных разбирательств.

Любой гражданин или организация имеют право обратиться в суд на основании ст. 3 ГПК РФ, если их права и интересы были ущемлены.

1 пример

После развода, муж обратился с исковым заявлением в суд на принудительное прекращение правом пользования,  бывшей жены и несовершеннолетней дочери.

Во время процесса присутствовали только представители обоих сторон.

Представитель гражданина подавшего иск представил доказательства того, что:

После развода супругов,бывшая официальная жена занимала спорную недвижимость совместно с несовершеннолетней дочерью.
Несколько лет назад, добровольно забрав все свои вещи,и несовершеннолетнего ребенка, покинула данную жилплощадь.
После отъезда она в квартире не появлялась,не вселялась заново в квартиру и не оставила личного имущества, а также не оплачивала коммунальные платежи.
Проживает в другой квартиревместе с дочерью.

В статье №60 Жилищного кодекса прописано, что если гражданин и вся его семья не находятся на жилой площади больше чем шесть месяцев без уважительных причин, то они не вправе пользоваться жилым помещением, оно у них ликвидируется.

Суд постановил потерю прав на пользование жильем, так как обе ответчицы не пытались отстаивать свои права на нее.

Выселение семьи с несовершеннолетними детьми

Выселение детей из квартиры

Источник: https://provyselenie.ru/vyselenie-beremennoj/

Возможно ли расторжение договора купли-продажи недвижимости?

Может ли беременная женщина продавать недвижимость

(Гришаев С. П.)

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2007)

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

ВОЗМОЖНО ЛИ РАСТОРЖЕНИЕ

ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ?

Материал подготовлен с использованием правовых актов

по состоянию на 8 октября 2007 года

С. П. ГРИШАЕВ

Гришаев Сергей Павлович, к. ю.н., доцент кафедры гражданского права МГЮА.

Прежде чем ответить на вопрос, поставленный в заголовке, необходимо определить, что понимается под термином «расторжение договора».

Расторжение договора — это частный случай прекращения договора. При этом следует иметь в виду, что в ГК РФ прекращение действия договора может быть выражено двумя понятиями: «расторжение договора» (п. 2 ст. 450 и др.

) и «отказ от исполнения договора» (п. 3 ст. 450 и др.), или «отказ от договора» (п. 1 ст. 699). В подавляющем большинстве случаев эти термины рассматриваются как синонимы.

Вместе с тем, как будет показано ниже, между ними есть некоторые различия.

В виде исключения термину «отказаться от исполнения договора» придается иное значение, отличное от расторжения. Например, в п. 2 ст.

520 ГК РФ указывается, что «покупатель (получатель) вправе отказаться от оплаты товаров ненадлежащего качества… впредь до устранения недостатков…».

Использованный в данном случае термин «отказаться» не означает расторжения договора, а предполагает приостановление исполнения обязательства.

При расторжении договора договорные обязательства сторон прекращаются на будущее время. Следовательно, прекратиться может только действующий договор. Этот признак позволяет отличить расторжение договора от признания его недействительным или незаключенным.

Любые нарушения закона, влекущие недействительность договора, должны иметь место еще при его заключении, поэтому недействительный договор теряет силу с момента его подписания.

Незаключенным же договор признается в силу отсутствия в нем существенных условий или из-за недостижения сторонами соглашения по этим условиям. Признание договора незаключенным влечет за собой констатацию факта, что договора фактически не было.

При этом определенные сложности вызывает вопрос о соотношении понятий недействительности и незаключенности договоров с недвижимостью в тех случаях, когда необходимая государственная регистрация самих договоров не была проведена.

Необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 165 ГК несоблюдение в случаях, предусмотренных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Причем она считается недействительной с момента ее заключения, независимо от того, признана ли она таковой судом, и поэтому не влечет возникновения каких-либо прав и обязанностей у сторон.

Уклоняющуюся от государственной регистрации сторону можно принудить к регистрации через суд.

В то же время согласно п. 3 ст. 433 ГК договор (который является основной разновидностью сделок), подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации.

Другими словами, незарегистрированный договор считается незаключенным, и если сторону в соответствии с п. 3 ст.

165 можно принудить к регистрации в судебном порядке, то по существу речь идет о понуждении к заключению договора.

Таким образом, если считать, что нормы ст. 433 ГК являются специальными по отношению к ст. 165 ГК, то схема правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью будет выглядеть следующим образом.

В отсутствие государственной регистрации договоры являются незаключенными (п. 3 ст. 433 ГК), сделки — недействительными (п. 1 ст. 165 ГК), а права — невозникшими (п. 2 ст. 8 ГК).

Таким образом, для одного из видов сделок — договора ГК РФ установил специальные последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. При этом правило, предусмотренное п. 1 ст.

165 ГК, согласно действующему законодательству вообще не может быть применено, поскольку последнее устанавливает обязательность государственной регистрации лишь для договоров, а по отношению к ним применяется специальная норма.

При расторжении договора, напротив, обстоятельства, служащие основанием этого, должны появиться уже после заключения договора, и только с момента расторжения обязательства сторон прекращаются на будущее время.

Расторжение договора может происходить, когда: а) договор был заключен и продолжает действовать; б) когда договор является действительным. Оно может осуществляться по воле двух сторон или по требованию одной из сторон (п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ).

Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, т. е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (ст. 153, п. 3 ст. 154, п. 2 ст. 453 ГК РФ).

По соглашению сторон расторжение договора происходит по общему правилу в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора (п. 2 ст. 432, ст. 434 и п. 1 ст. 452 ГК РФ).

По требованию одной из сторон расторжение договора происходит по решению суда после процедуры досудебного урегулирования (абз. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ). Процедура досудебного урегулирования состоит в том, что одна сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение расторгнуть договор.

И только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в определенный срок (срок для ответа может быть указан в самом предложении, установлен законом или предусмотрен договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием о расторжении договора в суд.

Отказ от договора или от исполнения договора возможен и без обращения в суд. Отказ от договора, как представляется, является сделкой и влечет те же правовые последствия, что и расторжение договора, — прекращение договорных обязательств (п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 453 ГК).

Отказ от договора может быть совершен полностью или частично, что влечет прекращение соответственно всех или некоторых договорных обязательств.

Однако, в отличие от расторжения договора, отказ от договора всегда совершается, во-первых, непосредственно односторонними действиями стороны, во-вторых, во внесудебном порядке.

В отношении купли-продажи недвижимости отказ от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд законодательством не предусмотрен.

Речь может идти по общему правилу только о расторжении договора по двустороннему соглашению либо по инициативе одной из сторон в одностороннем порядке путем обращения в суд (исключение составляют случаи, когда стороны установили возможность одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично в соглашении сторон (п. 3 ст. 450 ГК)).

Как уже было отмечено, расторгнуть можно только уже заключенный, действительный договор, который еще не был исполнен и, следовательно, еще действует.

Однако в отношении процедуры расторжения договора купли-продажи недвижимости действуют особые правила, обусловленные тем, что и сама процедура заключения таких договоров имеет определенную специфику.

Эта специфика заключается в том, что при заключении любых договоров купли-продажи недвижимости государственной регистрации подлежит переход права собственности, а для отдельных договоров необходима также государственная регистрация самого договора.

При этом государственная регистрация самих договоров признается обязательной лишь для тех сделок, в отношении которых требование о государственной регистрации прямо установлено законодательством.

Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора. Это положение было отмечено и в п.

5 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.

2001 N 59), в котором указано, что учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации договора купли-продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора. В качестве примера рассматривается следующий случай.

«Стороны обратились в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Из представленных суду документов следовало, что стороны, заключившие договор купли-продажи здания, обратились к учреждению юстиции с заявлением о его государственной регистрации, сославшись на содержащееся в договоре условие о том, что он вступает в силу с момента государственной регистрации. Учреждение юстиции на основании пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации отказало в регистрации, поскольку данный договор не подлежит государственной регистрации.

В своем решении суд указал, что государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК осуществляется только в случаях, установленных законом.

В соответствии со статьей 4 Закона о государственной регистрации во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.

Гражданским кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи здания.

Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК.

Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи здания».

Важно отметить, что сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации. В ГК есть указания на обязательность регистрации некоторых сделок.

Так, согласно общему правилу при совершении сделок с недвижимостью регистрируется только переход права собственности, но не сама сделка. Однако исключение составляют сделки с куплей-продажей жилых помещений (ст. 558 ГК), которые подлежат государственной регистрации.

Точно также при купле-продаже предприятия государственной регистрации подлежат как переход права собственности на предприятие, так и сам договор (п. 3 ст. 560 ГК РФ).

Таким образом, расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения или купли-продажи предприятия можно только после того, как будет зарегистрирована сама сделка. Однако на практике регистрация перехода права собственности и регистрация сделки происходит одновременно.

При этом следует иметь в виду, что после того, как покупатель оплатит покупную цену за недвижимое имущество, передаст его покупателю и зарегистрирует переход права собственности на него, договор считается исполненным и соответственно он прекращает свое действие. При решении вопроса о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества следует учитывать положения п. 4 ст.

453 ГК РФ, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Другими словами, расторгнуть зарегистрированный договор купли-продажи как жилого помещения, так и предприятия, когда был зарегистрирован и переход права собственности, практически невозможно.

Расторжение договора, государственная регистрация соглашения о расторжении договора и внесение записей в Единый государственный реестр возможно лишь в случае, когда соглашение о расторжении договора подписано сторонами, в период действия договора, а не после того, как стороны надлежащим образом выполнили свои обязательства по договору и договор прекратил свое действие. Если на основании совершенной сторонами сделки не была произведена государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, являющийся предметом сделки, стороны вправе подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости. В таком случае на основании заявления сторон договора соглашение о расторжении договора подлежит регистрации территориальным подразделением Федеральной регистрационной службы. Зарегистрированное соглашение служит основанием для внесения записи о прекращении сделки в Единый государственный реестр прав.

Таким образом, расторгнуть можно только действующий договор купли-продажи недвижимости.

Следовательно, если продавец и покупатель недвижимого имущества согласны вернуться в первоначальное положение (покупатель получит назад деньги, а продавец проданную недвижимость) после государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, то они должны заключить новый договор купли-продажи, в котором продавец становится покупателем, а покупатель продавцом.

——————————————————————

Источник: http://center-bereg.ru/j2168.html

Мошенничество при покупке квартиры

Может ли беременная женщина продавать недвижимость

Ваш вопрос разъясняет старший помощник прокурора Самарского района г. Самары Елена Мирошниченко.

«Самыми распространенными способами обмана при покупке квартиры являются:

1. Приобретение квартиры не принадлежащей мошеннику.

В данном случае мошенники чаще всего используют нотариальные доверенности, которые чаще всего недействительны, подделаны либо отозваны.

Важно! Прежде чем покупать имущество по такой доверенности, стоит обратиться к нотариусу с просьбой предоставить информацию относительно того выдавалась ли такая доверенность и не отозвана ли она.

2. Повторные продажи квартиры нескольким лицам, либо получение аванса от нескольких лиц.

При продаже квартиры повторно чаще всего мошенники используют дубликат свидетельства о праве собственности, поскольку при подаче документов на регистрацию свидетельство о праве собственности передается регистратору в Росреестре.

Если продавец представляет дубликат свидетельства, Вам стоит насторожиться и получить выписку из единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В выписке будет отражен фактический собственник имущества, на основании какого документа возникло право собственности и имеющиеся обременения. Обычно такая выписка готовится в течение 5 рабочих дней.

Также стоит насторожиться, если продавец торопится продать квартиру по тем или иным обстоятельствам. Вероятнее всего документы на нового собственника уже имеются в Росреестре и подходит срок получения документов о переходе права собственности на новое лицо. В таком случае в выписке уже будет указано иное лицо.

3. Продажа квартиры от имени собственника – недееспособного лица.

В большинстве случаев, когда квартира продается по доверенности, имеется риск признания сделки впоследствии недействительной.

Причем оспорить возможно по многим основаниям, в том числе, признание продавца впоследствии недееспособным. Также возможно признание сделки купли-продажи недвижимости недействительной, если продавец докажет, что в момент совершения сделки он находился в состоянии не способным понимать значение своих действий.

Поэтому стоит предварительно запросить у продавца справку из психоневрологического диспансера. При получении такой справки, стоит позвонить в приемную главного врача и узнать выдавалась такая справка или нет. Либо лично посетить диспансер.

Конечно возможно данное лицо никогда не состояло на учете и справка ничего не покажет, однако, это убережет от определенного количества проблем.

4. Продажа квартиры с наличием жильцов, имеющих пожизненное право на проживание в квартире.

С 90-ых годов прошлого века по настоящее время происходит бесплатная передача недвижимости в собственность граждан. Отказ от приватизации дает право отказавшемуся в пожизненном проживании в приватизированном имуществе.

Часто мошенники пользуются незнанием данного факта. После продажи недвижимости появляются лица, имеющие данное право и принудительно через суд вселяются в данное помещение. Естественно с чужим человеком никто жить не хочет.

Покупатель старается признать договор купли-продажи недействительным и получить денежные средства обратно. Однако, не во всех случаях это возможно, поскольку в большинстве случаев имущества у мошенников никакого нет, заработка тоже.

Важно! Чтобы не «попасться на удочку мошенников», перед продажей обязательно запросите у продавцов выписку из домовой книги. Посмотрите на основании чего приобреталась квартира. Если по договору приватизации, то нужно запрашивать в администрации сведения об отказавшихся от приватизации лицах.

Если вы стали жертвой мошенников, то единственный вариант — признавать договор купли-продажи недействительным и обращаться в полицию по факту мошенничества.

5. Занижение цены недвижимости в договоре купли-продажи.

На первый взгляд, казалось бы, как это связано с мошенничеством?! Однако, тут достаточно все просто. Мошенники просят покупателей указать в договоре цену значительно ниже рыночной, чтобы не уплачивать налог.

Однако, фактически денежные средства передаются в большем размере, о чем составляется расписка или вообще не составляется какой-либо документ. Затем договор купли-продажи по различного рода основаниям признается недействительным и взысканию подлежит только сумма, указанная в договоре. Имущество у должников отсутствует, взыскание невозможно. Покупатели остаются без денег и квартиры.

6. Продажа без согласия супруга (иных лиц).

Данная схема тоже предельно проста. Продавец осуществляет продажу недвижимости, приобретенной в период брака, без согласия супруга. Затем появляется супруг, несогласный с продажей, договор в судебном порядке признается недействительным, денежные средства подлежат возврату, однако, последние, опять же, у должника отсутствуют.

Это самые распространенные схемы мошенничества. Однако, с развитием осведомленности населения, они модифицируются, преобразовываются, появляются новые формы. Поэтому будьте бдительны при покупке недвижимости. Доверьте проверку документов юристу или проверенному риелтору.

Источник: https://www.samproc.ru/regulatory/proc_answer/?ELEMENT_ID=19201

Почему старикам трудно продать квартиру и как это исправить

Может ли беременная женщина продавать недвижимость

Пожилых людей, участвующих в сделках с недвижимостью, риелторы называют “фактором риска”.

Кроме того, опасности подстерегают и самих бабушек и дедушек: их часто обманывают, манипулируют, они не успевают следить за переменами в правилах купли-продажи жилья и могут сорвать сделку, просто по незнанию.

Сайт “РИА Недвижимость” попросил экспертов создать памятку для пожилых людей, которая поможет им отличить нормальную просьбу риелтора от попытки мошенничества.

Риелторы, да и участники купли-продажи жилья, воспринимают участие в сделке пожилого человека как проблему. Во-первых, слишком велик риск, что сделку попробуют оспорить родственники, а то и сам пожилой человек, если он вдруг решит, что был обманут.

Во-вторых, пожилые люди часто не ориентируются в сложившейся практике ведения подобных сделок и могут отказаться от совершения некоторых действий, например, обидеться на просьбу предоставить справку из психоневрологического диспансера, рассказали эксперты.

Поэтому пожилым людям, а также всем, кто плохо ориентируется в сложившейся практике купли-продажи квартир, нужно предварительно узнать, какие просьбы и действия являются нормальными, а какие с большой долей вероятности будут мошенничеством.

Что является нормой при купле-продаже квартиры

Хотя каждая сделка уникальна, в процессе подготовки к ним стороны проходят через целый ряд процедур, ставших уже стандартными. Важно понимать, что они нужны не потому, что этого требует закон, а с целью обезопасить обе стороны от риска потерять деньги или жилье в будущем.

В нашей практике мы всегда задаем вопросы, если продавец – самостоятельный (без риелтора) и пожилой человек, рассказывает генеральный директор компании “Азбука жилья” Владимир Каширцев.

“Мы обязательно спрашиваем, есть ли близкие родственники (дети)? Если есть, то желательно их поддержка на авансе и сделке для пожилого человека. Уточняем, почему вы продаете квартиру? Где собираетесь жить? Куда будете сниматься с регистрации?”, – перечисляет стандартные вопросы Каширцев.

Владимир Каширцев

Генеральный директор компании “Азбука жилья”

Важно, чтобы пожилые люди не остались без единственного жилья и не оказались на улице, добавляет он.

Конечно, стоит предпринять действия, которые помогут пожилому человеку зарекомендовать себя перед другим участником сделки, добавляет руководитель офиса “В Крылатском” “Миэль-Сеть офисов недвижимости” Ирина Бербенева.

Для этого, например, пожилой продавец может продемонстрировать, что ему есть, где жить. Еще следует получить справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического диспансеров либо предложить пройти медицинское освидетельствование, то есть, пригласить врача непосредственно на сделку, продолжает она.

На это не нужно обижаться, так как другой участник сделки не меньше самого пожилого человека боится мошенников и потери денег, подсказывает риелтор Ирина Лысенко.

“По сети давно гуляет история о предприимчивом старичке, который состоял на учете в ПНД и продавал свою квартиру.

После регистрации сделки и получении им денег он подавал иск в суд на расторжение сделки, аргументируя это тем, что не осознавал что делал, с приложением справки о наличии у него психического заболевания. И даже был готов вернуть деньги, но не все, а оставив себе какую то часть.

Если покупатель отказывался идти на его условия, то он предлагал судиться, но взять с него нечего, поэтому люди соглашались. И такую схему он провернул несколько раз”, – рассказывает Лысенко.

Сделки купли-продажи квартиры происходят в интересах обеих сторон, поэтому, чем лучше они поладят и смогут понять чаяния друг друга, тем более успешно все пройдет, и меньше останется рисков потерять деньги или жилье, рассуждает генеральный директор агентства недвижимости “Невский простор” Александр Гиновкер.

Он дает несколько рекомендаций по проведению сделки с участием пожилого человека:

человеку, который собирается провести какую-то сделку с недвижимостью необходимо максимально четко сформулировать свои желания. Пожилые люди не всегда знают, как планируют распорядиться своим имуществом. Например, распространенным вопросом является: подарить свою квартиру при жизни родственникам или написать завещание;

если у пожилого человека есть родственники, которые могут принять участие в сделке, то нужно попросить их контролировать процесс. Однако так бывает далеко не всегда, часто близких людей либо уже нет, либо с ними плохие отношения;

при этом пожилым людям нужно избегать помощи случайных людей. Жулики умеют втираться в доверие. Они, как правило, очень обаятельные и предлагают хорошие условия;

необходимо внимательно читать документы перед подписанием, и при малейших сомнениях обращаться за помощью;

нужно точно знать, куда вы планируете переехать после продажи квартиры. Не стоит оставаться с деньгами без жилья. Деньги более рискованный актив, чем недвижимость.

Как распознать мошенников и обманщиков

Распространенным советом для всех неопытных продавцов и покупателей недвижимости является рекомендация доверить все процедуры профессиональному риелтору. Однако пожилых людей чаще всего обманывают и оставляют без жилья люди, которые представляются агентами по недвижимости или юристами. Поэтому эксперты рассказывают, какие действия могут говорить о готовящемся мошенничестве.

В действиях агента нормально, если он пойдет собирать документы необходимые к сделке с самим собственником или попросит нотариальную доверенность от собственника, но только на сбор документов необходимых для сделки, без права на подписание договора и участия во взаиморасчетах сторон. Можно указать еще одно действие – подачу и получение документов с регистрации. Это экономит время клиента, обращает внимание Каширцев.

Нужно помнить о том, что ни один профессиональный риелтор не попросит подписать генеральную доверенность, соглашается Бербенева.

В действиях агента не нормально, если он просит подписать пустой лист бумаги; написать расписку на получение денежных средств, которых вы не видели; провести взаиморасчеты через ячейку или аккредитив, где он является одной из сторон, подчеркивает Каширцев.

Владимир Каширцев

Генеральный директор компании “Азбука жилья”

Важный совет по безопасности: никогда не доставайте документы на квартиру и паспорт при покупателях, отмечает руководитель департамента городской недвижимости “НДВ-Супермаркет Недвижимости” Елена Мищенко.

Бывают случаи, когда при показе покупатели говорят, “а покажите документы или можно увидеть БТИ”. В этом случае нельзя доставать при покупателях из шкафов или другого места, где вы храните свои документы. Знание, где хранятся ваши документы, упрощает жизнь мошенникам, предупреждает она.

Лучше заранее сделать копии плана БТИ и других документов, чтобы можно было показывать потенциальным покупателям.

Если просят вас выписаться из квартиры до сделки, лучше не соглашаться, а поступить иначе: предложите сделать удержание денежных средств под снятие с регистрационного учета, советует Каширцев.

Также не желательно делать показы в темное время суток или отвечать по телефону, что вы проживаете один. Если дело дойдет до аванса, то стоит внимательно изучить паспорт покупателя и прописать все его паспортные данные в договор о намерениях (аванса), добавляет Мищенко.

При расчетах следует быть осторожным и не рассказывать никому, что планируете после сделки забрать деньги из ячейки и отнести их в другое место или банк на хранение. Самое правильное – сделать перевод на свой счет или вовсе воспользоваться безналичной формой расчета, продолжает она.

Также стоит быть внимательным, если агент начинает втираться к вам в доверие: приносить продукты и лекарства, звонить интересоваться как у вас дела, вашим здоровьем, нужна ли помощь, предлагает подлечить вас “в клинике у знакомых”, замечает Каширцев.

Если во время проведения сделки ваш представитель шепчется с покупателем, отводит его в сторону для переговоров, вас отсадили в отдельную переговорную комнату от участников сделки, то на это обязательно стоит обратить внимание и начать вести переговоры самому с участниками сделки, добавляет он.

Владимир Каширцев

Генеральный директор компании “Азбука жилья”

Также есть смысл защититься не только от мошенников, но и от несправедливой цены договора, отмечает Каширцев. Если пожилой человек умеет пользоваться компьютером и интернетом, он сможет найти сайты, которые позволят оценить их квартиру.

Можно оценить квартиру дистанционно и самостоятельно на сайтах, можно позвонить в агентство недвижимости и провести оценку со специалистом, можно прогуляться до офиса любого ближайшего агентства совершить оценку там. Эти действия не позволят пожилым людям ошибиться со стоимостью своих квартир.

Торг присутствовать будет, но мошенничество нет, подчеркивает он.

Все опрошенные эксперты указали, что, если пожилой человек намерен воспользоваться помощью агента при продаже квартиры, ему нужно заручиться рекомендацией знакомых, которым он доверяет. Кроме того, помощь и поддержка родных будет одной из лучших гарантий безболезненной продажи или покупки жилья.

Источник: https://realty.ria.ru/20191009/1559584235.html

Округ закона
Добавить комментарий