Может ли учредитель ООО продать недвижимость как физ лицо?

Как передать физлицу активы компании с минимальной налоговой нагрузкой

Может ли учредитель ООО продать недвижимость как физ лицо?

На практике иногда возникает необходимость перевести активы из собственности юридического лица в собственность физлиц – как правило, владельцев компании. Чаще всего речь при этом идет об основных средствах. Но иногда подобная необходимость возникает и в отношении товаров, незавершенного производства или строительства, акций или долей.

Причин тут может быть несколько. Например, защита активов от рейдеров или кредиторов в преддверии возможного банкротства компании. Часто также преследуется цель перевода недвижимости под более благоприятный налоговый режим.

Ведь физическое лицо вместо налога на имущество организаций платит налог на имущество физлиц, ставки которого гораздо ниже.

Особенно актуально это с учетом постепенного перехода организаций на уплату налога с кадастровой стоимости.

Кроме того, физическое лицо, получив активы в собственность, может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и перейти на спецрежим – упрощенную или даже патентную систему налогообложения.

Налога на имущество физлиц в этом случае не будет вообще, а налог на доходы от сдачи активов в аренду гораздо меньше. На патентной системе в некоторых регионах он может быть даже символическим (например, 60 тыс. рублей в год с одного объекта недвижимости в Москве).

Кроме того, предпринимателю не придется платить налог на дивиденды, а его отношения с кассовой дисциплиной гораздо более либеральны, чем у организации.

Самый простой способ не всегда самый выгодный

Проще всего просто продать активы физическому лицу по более или менее заниженной цене. Это самый быстрый вариант. Однако у него есть очевидные минусы.

Прежде всего, какой бы заниженной ни была цена, компании с нее придется уплатить налоги – НДС и налог на прибыль.

И если последний может быть символическим (для этого продавать имущество нужно по цене, лишь немного превышающей его остаточную стоимость в налоговом учете), то про НДС этого не скажешь.

Кроме того, при продаже имущества собственнику компании сделка может стать контролируемой в соответствии с разделом V.1 НК РФ. Хотя, как правило, для этого она должна быть достаточно крупной.

Возникающие у компании в результате сделки налоги на практике приходится оптимизировать отдельно, зачастую по серым схемам. В отдельных случаях организацию просто ликвидируют, без уплаты каких бы то ни было существенных налогов в дружественной налоговой инспекции или «сливают» через присоединение (слияние) с последующей ликвидацией или банкротством правопреемника.

Продавец может применять упрощенку – тогда налоговая нагрузка будет меньше. Можно даже специально перейти на этот спецрежим перед продажей актива, но делать это имеет смысл, только если имущество в значительной степени уже самортизировано или в свое время приобреталось без НДС – иначе этот налог придется восстановить в части недоамортизированной стоимости.

Еще один минус в том, что за свои же, по сути, активы придется заплатить, для чего учредителю нужно будет изыскивать деньги, на какое-то время они будут изъяты из оборота, потребуется затем их выводить из компании.

Не исключено, что с помощью серых схем. Конечно, оплатить покупку можно и безденежно – например, векселями.

Но их путь в схеме легче проследить – у векселя есть номер, серия, дата выдачи и прочие однозначно идентифицирующие его реквизиты.

При этом если продавец – упрощенец, физлицу выгоднее затягивать с оплатой. Дело в том, что компании на УСН учитывают доходы кассовым методом. Ничто не мешает такой компании продать своему учредителю актив по рыночной стоимости с очень длительной рассрочкой или отсрочкой платежей. Ведь единый налог придется платить только с фактически поступивших сумм.

График уплаты денег может быть любым по соглашению сторон. Его нужно будет приложить к договору. К примеру, ООО и участник подписывают договор о продаже недвижимости по рыночной стоимости с рассрочкой на 20 лет и отсрочкой первого платежа на три года. Физлицо получает в собственность желаемое имущество, а компания не платит никаких налогов, пока не получит деньги.

При этом учредитель может тянуть с оплатой до 10 лет (п. 2 ст. 196 ГК РФ), не забывая при этом письменно подтверждать наличие долга. В противном случае срок исковой давности истечет уже через три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ), и физлицу придется признать доход в сумме непогашенного долга (п. 1 ст. 210 НК РФ). А пока срок давности не истек, никакого дохода у физлица нет.

В целом можно констатировать, что этот способ подойдет, главным образом, для активов, которые в учете предприятия числятся по небольшой стоимости – почти полностью самортизированы или изначально были приобретены по низкой цене. Тогда цена продажи, а с ней и налоговые последствия варианта будут минимальными, а найти деньги для оплаты физлицу будет проще.

Вынужденная продажа избавляет от обоснования деловой цели

При продаже имущества по заниженной цене могут потребоваться правдоподобные аргументы, обосновывающие ее. Это может быть, например, срочность продажи под давлением кредиторов, обременение залогом по реальному или искусственно созданному долговому обязательству, ссылки на новую волну кризиса, продажа с открытых торгов, рыночные слухи или оценка оценщика.

Однако на практике встречаются варианты, которые позволяют передать физлицу активы более изящно. Например, компания не продает активы ему по собственной воле, а лишается по решению суда (арбитражного или – для ускорения процесса – третейского). Основанием для такого решения будут заранее созданные и намеренно просроченные долги, скажем, по договору займа.

Еще один вариант – наложение взыскания физлицом-кредитором на объект залога.

Компания-должник при этом заранее дает нотариальное согласие на отказ от продажи залога на торгах, затем допускает несколько случаев нарушения договорных обязательств (например, сроков выплаты очередных платежей по тому же договору займа) – и имущество переходит в собственность физлица по относительно небольшой залоговой стоимости.

С простой продажей активов описанные варианты роднит то, что у компании возникает реализация имущества для целей налогообложения, что приводит к тем же налоговым последствиям: уплате НДС и налога на прибыль или единого налога при УСН. Правда, в этих случаях лучше обстоит дело с «деловыми целями» – объяснять заниженную цену и сам факт отчуждения активов не придется, оно происходит не по воле компании, а вопреки ей.

Ликвидация и выход участника из ООО снизят нагрузку на компанию

Альтернативные варианты передачи активов собственнику строятся на том, чтобы уйти от факта реализации в налоговом смысле.

Так, не признается реализацией передача имущества учредителю в пределах его первоначального взноса при выходе (выбытии) из организации, а также при распределении имущества ликвидируемого хозяйственного общества или товарищества между его участниками ( подп.

5 п. 3 ст. 39 НК РФ ). Следовательно, в этих случаях компания не уплачивает НДС, отсутствует и облагаемый налогом на прибыль доход.

Ликвидация. Если владельцем уставного капитала компании является физлицо, которому нужно передать имущество, в результате ликвидации актив окажется в его руках. Специального порядка обложения дохода в виде части имущества ликвидируемой организации НК РФ не содержит. По вопросу его налогообложения есть две точки зрения.

Источник: http://www.nalogplan.ru/article/3115-kak-peredat-fizlitsu-aktivy-kompanii-sminimalnoy-nalogovoy-nagruzkoy

Продаем недвижимость, «экономя» на НДФЛ и ВС. Налоги и бухгалтерский у

Может ли учредитель ООО продать недвижимость как физ лицо?

И сразу с главного. В налогооблагаемый доход физлица попадают не все доходы от продажи недвижимого имущества, а только их часть, размер которой определяется согласно положениям ст. 172 НКУ. Это прямо указано в п.п. 164.2.4 НКУ.

Поэтому все внимание на ст. 172 НКУ.

Так, не облагаются НДФЛ (и соответственно ВС тоже) доходы от продажи не чаще 1 раза в течение отчетного налогового года жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), а также земельного участка, не превышающего норму бесплатной передачи, определенную ст. 121 Земельного кодекса Украины в зависимости от ее назначения, и при условии, что такое имущество:

находилось в собственности более 3 лет

либо

было унаследовано.

Это прямо указано в п. 172.1 НКУ.

Если же физлицо продает в отчетном году второй и более объект недвижимости, указанный в п. 172.1 НКУ, либо объект недвижимости, который в п. 172.1 НКУ не назван (например, нежилое помещение), или объект незавершенного строительства, то доход, полученный от такой продажи, войдет в состав его налогооблагаемого дохода.

Также подлежит обложению НДФЛ и ВС доход от продажи объекта недвижимого имущества, указанного в п. 172.1 НКУ, который находился в собственности менее трех лет и при этом не был унаследован налогоплательщиком.

https://www.youtube.com/watch?v=7-5aR8Vidfw

В базу обложения НДФЛ и ВС доход от продажи облагаемой недвижимости попадет в сумме, равной «продажной» цене, указанной в договоре купли-продажи,

но не ниже оценочной стоимости такого объекта

Это требование п. 172.3 НКУ.

Ну и пару слов о ставках. Если облагаемую недвижимость продает физлицо-резидент, то к базе обложения такого дохода применяйте ставку НДФЛ — 5 %, ВС — 1,5 %.

Итак, когда возникают НДФЛ и ВС при продаже недвижимости, мы с вами выяснили. Пора поговорить об экономии. ☺

Уходим от налога и сбора

Ситуация. Предприятие хочет купить недвижимость у физлица, например, нежилое помещение. Недвижимость дорогостоящая, соответственно и сумма НДФЛ с ВС «кругленькая» получается. Как быть? Можно поступить так.

Предприятие (покупатель) и физлицо (продавец) создают ООО, выступая его учредителями в равных долях (50/50). В качестве взноса в уставный фонд такого ООО:

физлицо вносит недвижимость, которую оно хотело продать предприятию по реальной продажной стоимости. В обмен на взнос в уставный капитал учредитель получает корпоративные права. Размер их равен стоимости переданного имущества. При этом такие

корпоративные права никоим образом не «привязаны» к переданным объектам

То есть взнос в уставный фонд измеряется не конкретными объектами, а их стоимостью на момент передачи. Полученные активы становятся собственностью ООО.

Кстати, денежная оценка вклада участника общества производится самими участниками по их согласованию (ч. 2 ст. 13 Закона о хозобществах). Так что вопросов здесь быть не должно;

предприятие вносит денежные средства, которые оно собиралось заплатить за эту недвижимость.

Теперь смотрим на такие действия со стороны НКУ.

Сумма имущественного взноса физлица в уставный фонд юрлица — эмитента корпоративных прав в обмен на такие права не облагается НДФЛ и ВС (см. п.п. 165.1.44 НКУ).

Однако такое юрлицо (вновь созданное ООО) обязано отразить сумму имущественного взноса физлица в разд. I Налогового расчета по форме № 1ДФ с признаком дохода «178», а также в разд.

II формы № 1ДФ по строке «Військовий збір» в общей сумме доходов, начисленных физлицам в отчетном квартале.

Все спокойно в этом случае и со сбором в Пенсионный фонд. Ведь объектом обложения пенсионным сбором является стоимость недвижимого имущества, указанная в договоре купли-продажи недвижимого имущества (ст. 2 Закона № 400). В нашем же случае такой договор купли-продажи отсутствует.

Уставный фонд сформирован? Замечательно! Пора физлицу продавать свою долю в уставном капитале самому ООО.

Важно! Продавая долю в уставном фонде, физлицо получает инвестиционный доход. По общему правилу учет общего финансового результата операций с инвестактивами физлицо — плательщик налога ведет самостоятельно (п.п. 170.2.1 НКУ). Отчетным периодом для целей налогообложения таких операций является календарный год.

То есть ООО, приобретая долю у участника и выплачивая ему денежные средства, не начисляет и не уплачивает в бюджет ни НДФЛ, ни ВС с такого дохода. Однако оно обязано отразить сумму этого дохода в Налоговом расчете по форме № 1ДФ:

— в разделе I отдельной строкой с налоговым номером участника с признаком дохода «112»;

— в разделе II по строке «Військовий збір» в общей сумме доходов, начисленных/выплаченных физлицам в отчетном квартале.

В свою очередь, физлицо-участник по результатам года, в котором им получен инвестиционный доход, в годовой декларации об имущественном состоянии и доходах обязан сам определить инвестиционную прибыль (разность между суммой дохода (денежных средств, полученных участником при продаже доли) и суммой расходов (стоимостью внесенного имущества в уставный фонд)) и рассчитать обязательства по НДФЛ и ВС.

Чему же будет равна инвестприбыль по данной операции?

Конечно же, 0 грн. Ведь сколько участник внес, столько и получил обратно. Правда, вносил он имущество, а получил обратно деньги… ☺ А если прибыли нет, то и облагать НДФЛ и ВС нечего.

Затем ООО может уменьшить размер своего уставного капитала на выкупленную у физлица долю согласно ст. 53 Закона о хозобществах. А через некоторое время ООО присоединяется к юрлицу и забирает в свою собственность имущество, внесенное ранее физлицом.

Подробно о формировании уставного капитала ООО читайте в «Налоги и бухгалтерский учет», 2015, № 77.

Заметим, что подобной схемой можно воспользоваться и в случае, если облагаемую недвижимость у физлица хочет купить другое физлицо. При таком развитии событий физлица также могут создать ООО с равными долями (50/50). Затем физлицо, которое внесло недвижимость, продает корпоративные права другому физлицу, а тот через время «закрывает» ООО, получая недвижимость.

Также имеет право на жизнь вариант, когда физлицо-продавец создает ООО, внося в качестве взноса в уставный фонд недвижимость, а затем (уже как юрлицо) продает эту недвижимость другому физлицу-покупателю.

Работает эта схема и в случае продажи движимого облагаемого имущества. Так что дерзайте! И все у вас получится!

Источник: https://i.factor.ua/journals/nibu/2018/april/issue-28/article-35449.html

Округ закона
Добавить комментарий