Можно ли объединить квартиры, находящиеся в общедолевой собственности?

Как объединить доли собственника в квартире: документы, порядок, инстанции

Можно ли объединить квартиры, находящиеся в общедолевой собственности?
Источник фото:

Гражданин может стать владельцем нескольких долей в квартире по разным основаниям. При желании он может их объединить. Для этого нужно лично, удаленно или через представителя обратиться в территориальный орган Росреестра с заявлением о перерегистрации права собственности, паспортом и правоустанавливающими документами.

Совладельцам квартиры в определенных случаях требуется объединить свои доли. Мотивы у сособственников бывают разные. Например, когда один из них решил выкупить квадратные метры, принадлежащие другим дольщикам.

Или если доля умершего собственника по наследству переходит близкому родственнику-совладельцу, увеличивая его часть жилища.

Иногда доли нескольких совладельцев аккумулируются в одних руках, и вместо общей образуется единоличная собственность.

Способы приращения долей

В гражданском законодательстве РФ нет термина «объединение долей». Есть понятие «переход права собственности» на долю к гражданину, который уже владеет частью жилплощади. Или собирается приобрести несколько долей у разных сособственников. Переход права собственности к другому лицу регистрируется органами Росреестра.

Существует три основных способа объединения долей в квартире:

  • их выкуп;
  • через процедуру дарения;
  • путем наследования одной или нескольких долей.

У каждого способа есть правовые нюансы, о которых следует помнить и приобретателям квартирной доли, и тем, кто собрался ее отчуждать.

Выкуп

В этом случае между владельцем и приобретателем долевого объекта заключается договор купли-продажи.

Обращаем внимание! С 2016 года договор о продаже доли в жилой недвижимости в обязательном порядке заверяется у нотариуса. Это правило действует в том случае, если квартира находится в общей долевой собственности.

Например, если супруги решили продать квартиру, которая находится в их совместной собственности, им необязательно прибегать к услугам нотариуса. Но если они владеют недвижимостью в долях, то договор купли-продажи необходимо нотариально заверить. При этом неважно, продается только одна из долей или вся квартира целиком.

Когда квартира приобретена в ипотеку и кредит еще не погашен, то продажа доли в ней возможна только с разрешения банка. Пока заемщик с ним полностью не рассчитается, он вправе контролировать любое отчуждение недвижимости, так как является залогодержателем в отношении ее владельца (346-я статья Гражданского кодекса).

Если же собственником доли является несовершеннолетний, придется не только нотариально удостоверить сделку, но и получить на нее письменное разрешение – от органов опеки и попечительства.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире. Форма актуальна на апрель 2018 года.

Дарение

Объединить две (или больше) доли квартиры в одну можно через оформление дарственной. Этот способ часто выбирают родственники, являющиеся сособственниками недвижимости. При близком родстве данная сделка выгодна, так как одаряемые лица освобождаются от уплаты немалой суммы налога за полученный доход.

НДФЛ – налог на доходы физических лиц — не уплачивается, если дарение части недвижимости происходит между следующими категориями родственников (217-я статья Налогового кодекса):

  • родителями и детьми (приемными или родными);
  • сёстрами и братьями (в том числе – неполнородными, у которых только один общий родитель);
  • супругами;
  • бабушками/дедушками и внуками/внучками.

Одаряемые, состоящие с дарителем в иных родственных связях и не состоящие в них вовсе, должны заплатить НДФЛ:

  • 13 % от стоимости доли – для налоговых резидентов (к ним относится подавляющее число россиян);
  • 30 % от стоимости доли – для налоговых нерезидентов.

Получив долю в дар, ее нужно задекларировать. Сколько она примерно может стоить, налоговики будут исчислять самостоятельно – на основании своих методик и поданных налогоплательщиком документов (вместе с декларацией). Если начисленная сумма налога покажется гражданину чрезмерной, он вправе ее оспорить в суде.

Поскольку дарение доли является одним из способов ее отчуждения, эта сделка также потребует нотариального удостоверения.

Скачать образец договора дарения доли в квартире. Форма актуальна на апрель 2018 года.

Наследование

Объединение долей иногда требуется, если один из дольщиков получает другую долю по наследству. Унаследовать долю в жилище можно по закону или по завещанию. Переход права собственности регистрируется на основании свидетельства о праве на наследство, выданного нотариусом.

Особый случай

Иногда собственники жилья интересуются, можно ли объединить несколько долей в квартире, принадлежащих единственному владельцу недвижимости по разным основаниям (и по разным документам). Например, распространена ситуация, когда в квартире проживают два супруга и их единственная дочь.

Жилое помещение находится в общей долевой собственности, и каждый член семьи имеет свидетельство о собственности на 1/3 квартиры. У каждого супруга есть завещание на свою долю, составленное в пользу дочери. После смерти отца она получает его 1/3 жилья, а после кончины матери – еще и ее долю.

Каждый раз Росреестр оформляет ей отдельное свидетельство о собственности (на родительскую долю).

Таким образом, после смерти обоих родителей у дочери остается 3 свидетельства о собственности – в отношении своей части квартиры и тех, что перешли ей по наследству. В 2015 году из-под пера Минэкономразвития РФ вышло несколько Писем, разъясняющих, что фактически в этом случае владелец нескольких долей является единоличным владельцем всей квартиры.

Внимание! Исходя из смысла 244-й статьи Гражданского кодекса, одно лицо не может быть участником долевой собственности, то есть содольщиком самому себе.

В качестве единоличного собственника оно должно рассматриваться независимо от того, был ли оформлен по инициативе гражданина единый документ – о собственности на целую квартиру, — или у него на руках так и имеется несколько бумаг (на каждую долю).

Гражданин, желающий объединить доли в квартире, должен подать заявление о регистрации права собственности на целый (объединенный) объект. То есть, если ему, например, по разным основаниям и документам принадлежит 2 доли из трех (1/3 + 1/3), он просит зарегистрировать право на 2/3 доли в общей собственности на квартиру.

Документы и пошлина

К заявлению прилагается документальный пакет:

  • паспорт заявителя;
  • все свидетельства (выписки) о праве собственности на принадлежащие ему доли;
  • правоустанавливающие документы (на основании которых заявитель становился собственником долей: договор дарения, нотариальное свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи и т. д.);
  • квитанция об уплате госпошлины.

Внимание! Госпошлина за государственную регистрацию прав на недвижимость для физических лиц в 2018 году составляет 2 000 рублей.

Куда обращаться

Зарегистрировать объединение долей уполномочен Росреестр. Собственник вправе обратиться в это ведомство различными способами:

  • лично передать пакет документов чиновнику ведомства;
  • направить туда доверенное лицо (в этом случае к пакету документов необходимо добавить его паспорт и доверенность от дольщика);
  • лично или через представителя подать заявление и бумаги через МФЦ;
  • действовать удаленно – через портал ГОСУСЛУГИ;
  • отправить все документы по почте.

Работники Росреестра должны произвести регистрацию в течение трех рабочих дней. Если собственник или его доверенное лицо подавали документы в многофункциональный центр, срок увеличивается до пяти дней.

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

на канал Капиталист в Яндекс.Дзен

Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/obedinenie-doley-v-kvartire/

Сломанные стены

Можно ли объединить квартиры, находящиеся в общедолевой собственности?

Юристы разобрали сложные случаи переустройства жилья и рассказали, можно ли избавиться от лишнего санузла и как на законных основаниях пристроить себе пару комнат

ТАСС/ Михаил Мордасов

В России набирает популярность объединение нескольких квартир в одну. Такой вариант оказывается востребованным у быстро растущих семей: покупка второй квартиры рядом с существующей позволяет избежать переезда и увеличить жилую площадь.

Дизайнеры разрабатывают для таких квартир особые решения — но прежде чем задуматься об интерьере «склеенной» квартиры, владельцам придется узаконить само объединение. По просьбе «РБК-Недвижимости» профессиональные юристы разобрали пять ситуаций, с которыми сталкиваются люди, купившие две соседние квартиры в многоэтажном доме с целью получить одно просторное жилье.

Я объединил две квартиры, но мне не нужны два санузла. Хочу оставить только один, а второй сделать частью комнаты или кухни: снести стену, которая отделяет ванную от прихожей, и использовать пространство для расширения жилой площади. Это законно?

Петр Чистяков, директор адвокатской конторы «Адвокат» Московской городской коллегии адвокатов:

— В данном случае речь ведется о так называемом горизонтальном объединении квартир. Такое объединение со всеми изменениями относится к перепланировке — и закон четко оговаривает, что именно запрещено делать в данном случае. В частности, нельзя создавать санузлы над жилыми комнатами соседей.

Но если вы расширяете кухню в сторону санузла (или вместо санузла), то она оказывается под «мокрой» зоной соседей сверху. Российские власти расценивают это как «сознательное ухудшение жилищных условий» и запрещают подобные действия.

Поэтому переместить кухню или любую другую жилую комнату на место санузла (или даже части санузла) нельзя.

В этом правиле есть несколько исключений — если квартира двухуровневая либо над или под ней находятся нежилые помещения. Выходом может стать использование территории невостребованного санузла в качестве продолжения прихожей. Коридор не относится к жилым помещениям, потому расширить его за счет снесенного санузла можно. Но опять есть нюансы.

В бывшем санузле может находиться такое оборудование, как краны, вентили или нечто подобное, и к этим объектам запрещено закрывать доступ. Также нельзя демонтировать и переносить вентиляцию, газовые трубы и водные стояки. Данные требования необходимо учитывать при перепланировке.

Помещения, которые оснащены газовыми плитами или газовыми колонками, должны быть отделены от комнат стенами.

Соответственно, если в санузле предусмотрена газовая колонка, то перед сносом стены придется переносить ее в другое помещение, должным образом оформив такой перенос в газовом хозяйстве.

Наконец, сносить стену можно только в том случае, если она не является несущей. Информацию о типе стены можно найти в техническом плане помещения.

Я купил две соседние квартиры с общим тамбуром и хочу присоединить его к квартирам: убрать входные двери и сделать входом во всю объединенную квартиру нынешний вход в тамбур. Это законно?

Марина Клепко, партнер юридической компании «Неделько и партнеры»:

— Нет, это незаконно. Дело в том, что помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, считаются общим имуществом. К общему имуществу, в частности, относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки и подвалы. Согласно п. 1 ст.

290 Гражданского кодекса России, общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам квартир.

Приквартирный тамбур тоже относится к общему имуществу, в силу чего принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам квартир в доме, а не только владельцам квартир, доступ к которым обеспечивает этот тамбур.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса России уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Таким образом, для использования приквартирного тамбура в личных целях (чтобы убрать нынешние входные двери и сделать вход во всю объединенную квартиру) требуется получить согласие всех собственников.

При этом для разрешения на временное пользование тамбуром достаточно кворума от двух третей всех собственников помещений; если же речь идет об отчуждении тамбура в личную собственность, то необходим кворум всех собственников помещений.

Также следует обратить внимание на наличие в приквартирном тамбуре инженерных коммуникаций, необходимых для обслуживания дома: в таком случае присоединение к конкретной квартире не допускается даже при согласии всех собственников помещений.

После получения согласия собственников потребуется оформить документы по согласованию переустройства и перепланировки жилого помещения путем присоединения к нему приквартирного тамбура. В Москве этим занимается Мосжилинспекция.

Я хочу сделать себе двухуровневую квартиру в типовой многоэтажке: купить одинаковые квартиры, расположенные одна над другой, и оборудовать между ними переход через балкон. На балконе уже есть противопожарная лестница, так что ничего строить не придется.

Смогу ли я на законных основаниях заменить расположенный на территории этих квартир участок лестницы, чтобы сделать ее более основательной — к примеру, укрепить бетоном или установить перила? Можно ли отгородить свой участок лестницы или построить дополнительную лестницу вдобавок к существующей?

Александр Карабанов, адвокат:

— Пожарная лестница на балконе является эвакуационным выходом в случае возникновения возгорания — об этом говорится в СНиП 21-07-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений».

Несмотря на то что балконы и лоджии являются частью квартир, а соответственно, принадлежат собственникам этих квартир, пожарные лестницы юридически являются собственностью ТСЖ. Другими словами, на вашем балконе «чужая» лестница и вы не имеете права ею распоряжаться.

Для этого нужно разрешение компетентных органов и владельцев, а такого разрешения вы не получите никогда.

Более того, пожарная лестница должна быть на виду, а потому не получится даже застеклить такой балкон. За снос пожарной лестницы предусмотрены штрафы: для частных лиц — до 4 тыс. руб., для юридических лиц — до 200 тыс. руб. При этом важно учитывать, что придется не только заплатить штраф, но и устранить нарушение. В повторном случае суммы взысканий увеличиваются.

Главное предназначение пожарной лестницы — возможность жителей дома эвакуироваться при пожаре. Отсюда вывод: любые действия, которые изменят функционал лестницы и ограничат к ней доступ, незаконны.

А вот видоизменять ее можно — сделать конструкцию более основательной и привлекательной не запрещается. Но только лестница должна упираться в люки сверху и снизу, как и раньше.

Отгородиться от соседей также нельзя, ведь в этом случае преграждается проход для эвакуации.

Сделать собственную дублирующую лестницу можно — но так, чтобы она не нарушала все вышеназванные условия и не препятствовала эвакуации жителей в случае пожара.

У меня два санузла в объединенной квартире. Один из санузлов я хочу превратить в сауну. Это законно? Что нужно сделать, чтобы легализовать сауну в типовом многоквартирном доме?

Валерий Панов, юрист:

— В Москве по строительным нормам (МГСН 3.01 — 96, п. 3.31) допускается наличие саун в квартирах домов первой категории. А вот в строительных нормах и правилах (СНиП), разработанных для России, об этом ничего не говорится.

К первой категории относятся монолитные и кирпичные жилые дома с железобетонными перекрытиями.

Кроме того, для легального обустройства сауны квартира должна быть не меньше установленных размеров (московские городские строительные нормы): минимальная жилая площадь однокомнатной квартиры — 38 кв. м, двухкомнатной — 54 кв. м, трехкомнатной — 68 кв. м.

Сауну можно сделать только из нежилого помещения, и санузел как раз таковым и является. Согласно московским строительным нормам, внутренняя отделка сауны должна быть выполнена только из древесины лиственных пород.

От отделки сауны древесиной хвойных деревьев лучше отказаться, поскольку такой материал из-за содержания смол может самовозгораться.

Также сауна в квартире подразумевает большую нагрузку на электросеть, а потому необходимо дополнительно установить стабилизаторы напряжения, устройство защитного отключения и провода с негорючей изоляцией.

Особое внимание требуют пожарные нормы. Общие для всех бань и саун противопожарные требования прописаны в СНиП 05.31.2003, а также СП 118.13330. Квартира с сауной должна быть оборудована пожарными извещателями — как правило, они прикрепляются к потолку в прихожей.

А по периметру потолка парилки проводится перфорированная сухотрубка. Это обычная труба с краном и просверленными в ней дырочками, которая присоединена к водопроводу. Когда кран закрыт — труба сухая, если что-то загорелось в сауне — кран открывается и стены поливаются водой.

Светильники должны быть изготовлены из термостойкого стекла и с изоляцией от влаги.

Размер сауны в квартире должен быть не более чем на двух человек. Это требование продиктовано опять же нагрузкой на сеть из-за нагрева печи, а также тем, что система вентиляции дома может не справиться с большим количеством пара.

Электрическая печь сауны — только заводского изготовления и обязательно с автоматическим отключением через определенный временной промежуток времени (например, через каждые шесть часов непрерывной работы или после достижения определенной температуры).

Переделка санузла в сауну — это перепланировка, и потому такую переделку необходимо будет узаконить в БТИ по общим для всех перепланировок правилам.

Дополнительных разрешений от соседей, управляющей компании и МЧС не требуется.

Однако если мощности электросети квартиры не хватит на работу сауны, придется получить разрешение на дополнительную мощность в Мосэнерго и оформить подключение трехфазного ввода сети в квартиру.

Я живу на первом этаже многоквартирного дома в угловой квартире, рядом находится пустырь. Я хочу за свой счет пристроить там себе пару комнат. Что нужно сделать, чтобы это было легально?

Марина Строкань, юрист Содружества земельных юристов:

— Увеличение площади квартиры за счет пристройки повлечет изменение технико-экономических характеристик и показателей многоквартирного дома, в том числе его площади и общего имущества: изменятся наружные стены и земельный участок под многоквартирным домом.

Оформления разрешения на строительство/реконструкцию не потребуется, только если предполагаемая реконструкция не затронет конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности всего дома.

В противном случае необходимо соблюсти требования Гражданского кодекса в части получения разрешительной документации.

Помимо согласований органов местного самоуправления необходимо учитывать, что подобные действия потребуют согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственник, очевидно, столкнется с трудностями при согласованиях, однако они все равно потребуются, поскольку земельный участок под многоквартирным домом вместе с прилегающей территорией (элементы озеленения и благоустройства, иные объекты) относится к общему имуществу всех собственников.

Серьезно стоит отнестись и к земельному вопросу, поскольку к самовольным постройкам относится, среди прочего, здание или сооружение, возведенное в неустановленном порядке.

С учетом данного обстоятельства следует выяснить: сформирован ли земельный участок под многоквартирным домом и внесены ли сведения о нем в ЕГРН.

Вероятно, в рассматриваемом случае потребуется перераспределение земельного участка и формирование под многоквартирным домом участка новой площади, позволяющей разместить пристройку в границах земельного участка под всем многоквартирным домом. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/59db6f409a7947f708be761c

Правила долевой собственности

Можно ли объединить квартиры, находящиеся в общедолевой собственности?
19.05.2014 | Рубрика: Полезные советы

Я думаю, многие обыватели, не знающие юридических тонкостей, путаются в понятиях – «доля в квартире» и «комната в квартире», и желали бы понять, что именно и каким образом можно приобрести.

Прежде, чем начать говорить о процедуре покупки долевой собственности, разберемся с источниками ее возникновения.

Долевая собственность на недвижимое имущество может возникать по разным причинам. Это может быть приватизация одной из комнат в квартире, где ранее были разделены лицевые счета. Также суд может принять решение о разделе квартиры между сособственниками (к примеру, участниками приватизации), определив каждому из них соответствующую долю.

При этом более предпочтительным вариантом является определение судом, если это возможно, из чего состоит выделяемая в квартире доля. В таком случае соответствующее региональное кадастровое агентство на основании решения суда выдает гражданину свидетельство о государственной регистрации определенной доли в праве собственности на недвижимое имущество – квартиру.

При этом в свидетельстве указывается, что данная доля состоит из комнаты определенной площади (может быть, с лоджией или балконом), а кухня, ванная, туалет и коридоры находятся в общей долевой собственности.

Аналогичное свидетельство граждане получают и при регистрации договора приватизации своей «комнаты», либо при покупке недвижимости, которая ранее была оформлена одним из этих двух вышеуказанных способов.

Сложнее выглядит ситуация, когда доля (к примеру, полученная по наследству) не определена в натуре, а составляет, допустим, одну вторую или одну третью долю площади всей квартиры. В этом случае нет четкого понимания, какую именно часть квартиры (какую из комнат) можно занимать собственнику.

Существует практика подписания соглашений (у нотариуса или в суде) об определении порядка пользования жилым помещением (один гражданин занимает комнату площадью Х метров, а второй – площадью Y метров).

Однако при продаже указанной доли в праве собственности на квартиру третьему лицу правоспособность данного соглашения находится под большим вопросом, и может повлечь возникновение конфликтной ситуации.

Решить эту проблему можно, определив в судебном порядке реальные доли в квартире, с выплатой компенсации тому сособственнику, доля которого уменьшилась.

При этом в свидетельстве о государственной регистрации будет указываться вместо фразы, к примеру: «1/2 доли в праве собственности на квартиру по адресу…», фраза – «46/100 долей в праве собственности на квартиру по адресу…, состоящие из одной жилой комнаты площадью Х метров, при этом кухня, ванная, туалет, коридор находятся в общей долевой собственности».

В случаях, когда приобретается доля в праве собственности на жилой дом, что также часто бывает, возникают схожие проблемы. Покупатель не получает юридического обоснования, какую именно часть жилого дома он может занимать.

Для решения этого вопроса необходимо осуществлять выделение доли дома в натуре, с образованием отдельного входа и последующим переводом отделенной части жилого дома в квартиру.

Решается это путем проведения соответствующей экспертизы, создания проекта, который должен быть согласован с совладельцами дома и Администрацией района либо города, в котором находится объект недвижимости.

Далее следует непосредственно проведение работ, обмер дома по их завершению территориальным кадастровым агентством и регистрация изменений в едином государственном регистре недвижимого имущества (ЕГРНИ).

Осуществлять все эти действия возможно лишь при условии наличия зарегистрированного в кадастровом агентстве земельного участка, на котором располагается данный жилой дом. Однако получить долю в праве собственности на жилой дом по наследству можно и без регистрации прав на землю наследодателями – законодательство допускает регистрацию на имя наследника доли в праве собственности на жилой дом. При этом для любых последующих операций с долей в праве собственности на жилой дом (дарение, продажа или обмен) понадобится регистрация прав на земельный участок.

При покупке долевой собственности, если вы не являетесь сособственником, вы должны убедиться в отказе других собственников, которые имеют первоочередное право на приобретение.

Для этого продавец должен получить нотариально удостоверенный отказ от преимущественного права покупки, либо известить через нотариуса о своих намерениях остальных участников долевой собственности.

Если в течение месяца с момента вручения совладельцу письменного уведомления о продаже доли ответ не будет получен – владелец недвижимости вправе продавать свое имущество любому другому лицу.

Но есть нюанс – стоимость доли после оповещения совладельцев в момент продажи не должна уменьшаться, в противном случае нотариус либо регистратор не удостоверит сделку. В случае, если участников долевой собственности несколько и все дали согласие на покупку доли – продавец выбирает покупателя по своему усмотрению. Как правило, здесь все решают межличностные отношения и размер предлагаемой сособственниками суммы сделки.

В целом приобретение доли в праве собственности на недвижимое имущество интересно покупателям вследствие невысокой суммы сделки (в сравнении с покупкой целого объекта недвижимости), возможностью «приобрести свой угол», однако осложняется возможными последующими конфликтами с соседями, поскольку совместное использование мест общего пользования не всегда проходит гладко.

Алена Корзун

Источник: https://www.nb.by/publikacii-poleznye-sovety/pravila-dolevoj-sobstvennosti/

Как превратить квартиру в пентхаус

Можно ли объединить квартиры, находящиеся в общедолевой собственности?

Успешные люди всегда стремятся создать вокруг себя максимальный уют и комфорт, поэтому нередко вкладывают заработанные деньги в дополнительные квадратные метры.

В некоторых случаях, когда квартира находится на верхнем этаже, эти метры можно в прямом смысле «взять с потолка». Речь идет о так называемом пентхаусе, который преобразит обычную квартиру в роскошное двухуровневое жилье.

Пентхаус своими руками

Пентхаусы в старых многоэтажках, по словам специалистов Агентства по делам строительства и ЖКХ, в Астане уже несколько лет никто не строит. Такие элитные квартиры сегодня возводятся только в новых высотках, где они уже изначально предусмотрены в проекте.

В современных жилых комплексах пентхаусы — самое дорогое жилье. Но если над вашей квартирой расположен чердак, вы можете присоединить его к вашей квартире, превратив ее тем самым в более престижный объект недвижимости.

Если вы проживаете в частном доме и являетесь его собственником, то юридических проблем с перестройкой верхних этажей не будет — вы можете распоряжаться домом по собственному усмотрению и перепланировать чердачное помещение как угодно.

— Но если вы живете в многоквартирном доме, то чердак по закону является общедолевой собственностью и вопрос его использования следует решать со всеми жильцами, каждому из которых принадлежит доля чердачного помещения пропорционально площади их квартир, — отмечает юрист Сакен Ешмуратов.

Чердаки являются общим имуществом и могут использоваться ограниченно на условиях, установленных соглашением собственников квартир.

До начала ремонтных работ переустройство придется согласовать. Это очень важный этап, поскольку без согласования пентхаус вам построить не дадут.

В ответ на официальный запрос газеты «Недвижимость» заместитель акима города Караганды Тайхан Калмаханов отметил, что «согласно закону «О жилищных отношениях» общее имущество — это части объекта кондоминиума.

Сюда входят подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок (включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), кроме помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности. И это общее имущество объектов кондоминиума принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности.

Учитывая вышеизложенное, чердаки являются общим имуществом и могут использоваться ограниченно на условиях, установленных соглашением собственников квартир, но собственник квартиры не имеет права от своего имени отчуждать какое-либо общее имущество ограниченного пользования.

Также в акимате отметили, что обустройство пентхауса не должно нести угрозы общедомовому имуществу и затрагивать несущие конструкции дома. Поэтому, прежде чем вооружиться кувалдой, стоит обратиться в городское управление архитектуры и градостроительства и получить разрешение на обустройство пентхауса (разрешение на перепланировку).

Обустройство пентхауса не должно нести угрозы общедомовому имуществу и затрагивать несущие конструкции дома.

Кстати, если вы планируете создать вариант пентхауса из своей квартиры и чердачного помещения, расположенного сверху, то нужно учитывать и то, что на чердаке над квартирой не должно быть проведенных коммуникаций.

Чтобы построить пентхаус правильно, лучше обратиться за помощью к проверенным строительным компаниям. Профессионалы подскажут, возможно ли вообще претворение мечты о пентхаусе в жизнь.

Они же просчитают требуемые размеры проемов в несущих стенах или межэтажных перекрытиях, определят местоположение стояков и ряд других деталей, составят грамотный проект перепланировки с учетом всех особенностей и факторов строения.

После подготовки проекта понадобится собрать разрешительные подписи у соседей (так как процесс превращения квартиры в пентхаус невозможен без разрешения соседей на проведение строительных работ). После этого разрешение желательно заверить у нотариуса.

Как правильно сделать перепланировку в квартире >>>

Необходимо помнить, что во время проведения таких масштабных ремонтных работ, как «разбор чердака по кирпичикам», у вас могут возникнуть конфликты с соседями, беспокоящимися о своей безопасности и тишине (которая может быть нарушена шумом перфоратора).

Уладить этот вопрос способно как раз таки разрешение на перепланировку.

Если его у вас на руках нет — соседи запросто могут «настучать» на вас в многочисленные инстанции, и вместо того, чтобы заниматься строительством и претворять в жизнь мечту о комфортабельном доме на крыше, вам придется бегать по судам и доказывать свою правоту.

При переобустройстве квартиры в пентхаус вам понадобится уладить еще несколько «бумажных» вопросов: обязательно зайдите в РГКП «Центр по недвижимости» со своим старым техпаспортом и документами на разрешение перепланировки, чтобы специалисты выдали вам новый техпаспорт на жилье. Благодаря этому у вас впоследствии не возникнет проблем со сделками с недвижимостью (если вы вдруг захотите ее перепродать, обменять или заложить в банке).

Обратите внимание на то, что в Казахстане объединение квартир по горизонтали допускается, а вот по вертикали зачастую очень проблематично. Как уже указывалось, препятствием служит расположение коммуникаций. И официально пентхаусом такое жилье не назовут — в отечественных СНиПах оно именуется не иначе как двухуровневой квартирой.

Как правильно зонировать помещения?

Если вы решили превратить чердак в пентхаус, вам следует сразу определиться с тем, какие помещения (в плане их функционального назначения) будут располагаться наверху, а какие — внизу. Например, нет смысла располагать наверху кухню — туда будет не очень удобно носить продукты или спускаться в гостиную с готовыми блюдами.

Более удобным вариантом станет обустройство на верхнем этаже помещений, в которые вы не заходите часто на протяжении дня. Например, спальни или комнаты отдыха, спортзала, бильярдной, библиотеки, студии или кабинета.

Более удобным вариантом станет обустройство на верхнем этаже помещений, в которые вы не заходите часто на протяжении дня.

При подготовке к переобустройству сделайте план всего чердачного этажа, продумайте рациональное расположение каждой зоны или комнаты, решите, где и какого типа нужно будет установить дополнительные окна, сделать перегородки или арки. Быть может, есть смысл использовать остекление в качестве стен или их фрагментов — это визуально расширит пространство бывшего чердака.

Также, обустраивая чердачное помещение под жилье, не забудьте решить вопросы с его тепло- и гидро-изоляцией.

Планировка пентхауса создается по желанию владельца и может быть разной. Для расширения пространства за рубежом в пентхаусах принято делать панорамные окна.

Для этого можно обратиться в строительную компанию, которая сделает вам застекленную террасу.

Очень важно помнить о соотношении света и тени в разных помещениях: так, в гостиных можно сделать окна от пола до потолка, а в спальнях лучше оставить обычные окна.

Обустройство пентхауса своими силами, по словам профессионалов, обойдется более чем в 100 тысяч долларов.

Юлия Волкова, информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/7965/

Право общей собственности на землю: виды, содержание | Правоведус

Можно ли объединить квартиры, находящиеся в общедолевой собственности?

Право общей собственности на земельные участки относится к видам частной собственности на землю и характеризуется множественностью субъектов права собственности, именуемыми участниками общей собственности или сособственниками, при совместном использовании земельного участка (ст. 244 ГК РФ). По сути, возникновение общей собственности есть объединение субъектов права собственности на землю и соединение земельных участков в единый объект, подтвержденное актом о государственной регистрации. Право общей собственности на земельный участок делится на два вида:

  1. Общая совместная собственность на землю (без определения долей).
  2. Общая долевая собственность на землю (с определением долей каждого сособственника).

Различия между видами права общей собственности касаются как области содержания правомочий собственников, так и института возникновения правовых отношений. Рассмотрим каждый вид общей собственности на землю по отдельности.

Общая долевая собственность на земельный участок

Общая собственность может быть объявлена долевой на основании соглашения участников общей совместной собственности либо, при отсутствии такого согласия, по решению суда (п. 5 ст. 244 ГК РФ). Каждый из участников долевой собственности вправе получить во владение и пользование часть земельного участка, соразмерной выделенной доли (ст.

247 Гражданского кодекса РФ). Действия правомочий владения и пользования землей, которая является общей долевой собственностью, возникают на основании соглашения всех ее участников собственности либо по решению суда.

Участник общей долевой собственности, осуществивший неотделимые улучшения объекта общего имущества (в данном случае – земельного участка) с использованием собственных средств, вправе требовать увеличения своей доли в соответствующем объеме.

В случае, если были произведены отделимые улучшения, они являются собственностью того участника долевой собственности, кто их осуществил (ст. 245 ГК РФ).

Право общей долевой собственности на землю предполагает распределение между всеми участниками в соответствующих долях поступающих в состав общего имущества доходов, выращенных плодов и произведенной продукции, если иное не предусмотрено дополнительным соглашением (ст. 248 ГК РФ).

Расходы по содержанию земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, распределяются между всеми участниками, в соответствии с размером их долей.

В частности, каждый из участников несет ответственность за своевременную уплату земельного налога, предоставление налоговой декларации по земельному налогу, уплату издержек по содержанию земли и другое (ст. 249 ГК РФ). Распорядиться своей долей участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению, в том числе, он может передать свою долю в дар или по завещанию, продать по договору купли-продажи земельного участка. В свою очередь, распорядиться земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, можно только на основании соглашения всех участвующих сторон. Возмездное отчуждение доли имущества в общей собственности предполагает преимущественное право остальных участников на покупку продаваемой доли по стоимости, в размере которой она продается (ст. 246 ГК РФ).

Нарушение преимущественного права покупки доли дает право любому из участников долевой собственности в течение 3-х месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

Земельный участок, находящийся в общей долевой собственности и обладающий возможностью деления, может быть разделен между всеми участниками/сособственниками, желающими произвести государственную регистрацию права собственности на отдельный земельный участок.

Осуществление действий по делению земли предполагает прекращение общей долевой собственности на данный земельный участок, и может быть выполнено по общему согласию всех сторон либо на основании судебного решения (ст. 252 ГК РФ).

В случае невозможности выдела доли по закону либо если деление повлечет за собой несоразмерный ущерб имуществу, выделяющийся собственник вправе потребовать выплаты ему стоимости его доли остальными участниками общей долевой собственности.

Собственник, получивший денежную сумму или иную компенсацию от остальных участников долевой собственности за свою долю, утрачивает право собственности на долю в общем имуществе.

Неделимый земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, предполагает выплату стоимости доли участнику, желающему выделить свою долю в натуре, другими участниками (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

Общая совместная собственность на земельный участок

Право общей совместной собственности регулируется ст. 253 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой все участники данного правового режима могут сообща владеть и пользоваться общим имуществом (земельным участком), если иное не предусмотрено дополнительным соглашением.

Земельным участком, находящимся в общей совместной собственности, могут распоряжаться любой из участников, по согласию всех остальных сторон.

Например, порядок владения, пользования и распоряжения землей фермерского назначения определяется соглашением между лицами, изъявившими желание создать и вести совместное фермерское хозяйство.

Вместе с тем, правомочие распоряжения фермерским земельным участком получает его глава в интересах ведения фермерского хозяйства.

Каждый из участников совместной собственности имеет право совершать различные сделки по распоряжению общим имуществом, при этом, совершенная сделка может быть признана недействительной на основании требований, предъявленных другими участниками, относительно отсутствия у стороны, совершившей сделку, определенных правомочий. Раздел общего имущества между участниками совместной собственности либо выдел доли одного из них осуществляются после предварительного определения доли каждого из участников.

Раздел общего совместного имущества предполагает равные доли для всех участников (ст. 254 ГК РФ).

Правовой режим общей совместной собственности наглядно описывается в ст. 256 ГК РФ (общая собственность супругов).

Так, имущество, нажитое супругами в браке, является их совместной собственностью, за исключением отдельных случаев, предусмотренных брачным договором.

Вместе с тем, имущество, которое было приобретено одним из супругов до брака или полученное в дар либо в порядке наследования во время брака, является его собственностью. На основании российского законодательства совместная собственность возникает в отношении:

  • крестьянско-фермерских хозяйств;
  • общих земельных участков, которые были приобретены за счет целевых взносов членов садово-огороднических и дачных некоммерческих товариществ;
  • общей собственности супругов, если иное не предусмотрено брачным контрактом;
  • совместной собственности граждан, являющихся членами садово-огороднических и дачных некоммерческих объединений, при условии предоставления земельного участка на условиях оплаты.

Государственная регистрация общей долевой собственности на землю 

Объект недвижимости, расположенный на неделимом земельном участке, может быть приобретен на праве общей долевой собственности или аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, при этом учитываются доли в праве собственности на здание.

Для приобретения права общей собственности на земельный участок все участвующие стороны должны совместно обратиться в государственный орган местного самоуправления с заявлениями о приобретении прав собственности на земельный участок (ст.

245 ГК РФ), к заявлениям необходимо приложить кадастровый паспорт объекта.

Государственная регистрация доли одного из сособственников в праве общей долевой собственности, при отсутствии волеизъявления остальных участников, предполагает их потенциальное участие в общей долевой собственности помимо их воли. В проведении государственной регистрации права общей долевой собственности на землю может быть отказано при отсутствии совместного обращения всех участников.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/land/pravo-obshhey-sobstvennosti-na-zemlyu/

Округ закона
Добавить комментарий