Можно ли оформить сделку продажи квартиры не в том городе, где находится продаваемая квартира?

Способ продать квартиру удаленно, находясь в другом городе | О недвижимости с душой

Можно ли оформить сделку продажи квартиры не в том городе, где находится продаваемая квартира?

Сегодня на Habrealty.ru:
как продать квартиру в другом городе не выезжая — пошаговая инструкция с перечнем плюсов и минусов. Рассмотрим варианты продажи недвижимости дистанционно из другого города.

Причины продажи квартиры в другом регионе или городе:

  • переезд на ПМЖ в другой регион
  • получение наследства
  • инвестиции в недвижимость

При продаже квартиры в другом городе у вас есть два варианта:

  • продать жилище с помощью риэлтора
  • продать жилье самостоятельно

При этом вы можете:

  • оформить доверенность на продажу на ближайшего родственника, проживающего в этом городе
  • приехать только на оформление сделки

Читайте, как купить квартиру находящуюся в другом городе дистанционно

Сейчас подробно рассмотрим каждый из способов, нюансы, плюсы и минусы.

Продажа недвижимости в другом городе риэлтором

Не можете продать недвижимость? Читайте, что вам мешает

Почему обращаются к риэлтору:

  • не могут найти покупателя в срок
  • допускают типичные ошибки продавца
  • не указывают преимущества для покупателей
  • не знают и не работают с потребностями покупателей
  • не удачно составленные и оформленные рекламные объявления
  • не правильно организованная реклама
  • не проведена подготовка квартиры к продаже
  • не верно установлена цена

Эти и иные причины заставляют собственника прибегать к помощи посредников.

1. Определяете стоимость квартиры
Перед поездкой по агентствам недвижимости самостоятельно изучаете рынок недвижимости города: количество аналогов вашей квартиры, продаваемых в этом же районе, стоимость, длительность продажи, состояние.

Узнайте, как правильно оценить стоимость квартиры

2. Находите риэлтора:

  • используйте сарафанное радио (рекомендации знакомых, друзей — не путать с друзьями в соцсетях)
  • крупные агентства города (но помните, что не панацея)
  • осторожно относитесь к пропиаренным агентствам
  • посмотрите местные порталы и крупные сайты недвижимости
  • поищите личные блоги или сайты риэлторов

Как определить профессионализм риэлтора читайте

3. Заключаете договор
Заключать договор с риэлтором в случае продажи квартиры в другом городе вам все-равно придется, т. к. вам необходимо доверить кому-то проводить показы.

Обязательно укажите в договоре все условия и ответственность:

  • за хранение ключей, доступ посторонних в жилье
  • проверка покупателя (что проверить)
  • согласование ДКП перед составлением
  • согласование стоимости квартиры перед подачей в рекламу
  • мониторинг цен на аналоги и форма его представления
  • письменный отчет о расходах
  • и т.д.

Условия договора обговариваются по скайпу или телефону, высылается вам сначала электронный вариант. Затем вы его утверждаете, вам высылают подписанные два экземпляра.

Вы можете подписать договор и выслать скан по электронной почте, чтобы риэлтор уже приступил к работе, пока обычная почта доставит обратно в агентство бумажный вариант.

4. Оформляете доверенность на сбор документов
Чтобы вам не выезжать до момента сделки и не заниматься сбором документов для продажи квартиры — оформляете доверенность на сбор документов.

Доверенность оформляется у нотариуса на риэлтора, которого выберите для реализации недвижимости.

Доверенность можно выписать как у вас в городе, так и в том городе, где вы продаете жилье.

При этом четко объясните нотариусу какие права вы даете с помощью этой доверенности. Перед подписанием, внимательно прочтите ее. В доверенности должно быть только право на сбор документов!

Эти документы для покупки квартиры покупателю надо обязательно взять у продавца!

5. Заключение сделки
После нахождения покупателя и внесения аванса за продаваемую вами квартиру из другого города, вы приезжаете только на подписание договора купли-продажи и денег.

Если покупатели будут ипотечники, что вероятнее всего, то вам придется погостить в городе дней 10 пока пройдет регистрация права собственности.

Так как только после этого вы получите вторую часть оплаты за квартиру и вам надо будет собственноручно написать расписку, которую заберет ипотечник и банк.

Поэтому переводом на счет, чтобы не задерживаться в городе, вам не обойтись. К тому же вам потребуется подписать акт приема-передачи квартиры.

Минусы:

  • вы можете не найти профессионального риэлтора
  • вашу квартиру могут продать по заниженной стоимости, убедив вас, что иначе нельзя

Продажа квартиры в другом городе самостоятельно, не выезжая

Самостоятельная продажа квартиры менее сложна, если вы находитесь в этом же городе, но совсем иной момент, если вас рядом нет.

Вам надо решить несколько вопросов:

  • кто организует показы квартиры;
  • кто соберет необходимые документы на продажу (если она не собраны);
  • кто примет аванс (задаток) от покупателя.

1. Реклама квартиры
Постарайтесь максимально эффективно использовать рекламу при продаже квартиры в другом городе не выезжая. Используйте крупные региональные порталы и газеты.

Узнайте, куда подать объявление о продаже квартиры в другом городе

Грамотно составьте объявление. Подумате, кто может быть покупателем вашей квартиры и какие преимущества вы предложите для каждой категории покупателей.

Например, в каждом объявлении перечислите преимущества для молодых семей, ипотечников и т.д

Узнайте, как правильно составить объявление

2. Сбор документов для продажи квартиры
Вам важно подготовиться к любым покупателям. Поэтому как минимум необходимо получить:

  • техплан на квартиру (либо срок изготовления имеющегося должен быть не более 5 лет)
  • выписка из домовой книги (там указано, что все выписаны из квартиры)
  • копии Свидетельства и правоустанавливающих документов
  • справка на продажу (получаете перед выходом на сделку, нужна только покупателю)

3. Доверенность на представителя
Ваш родственник или друг может выполнить за вас любые действия по сбору документов. Вам лишь необходимо выписать на него доверенность.

И, конечно, не забудьте получить согласие на помощь! Ну, как договориться с другом или родственником, я объяснять не стану!:))

Доверенность на продажу квартиры:

  1. Чтобы продать квартиру не выезжая из своего города, вы можете оформить доверенность на продажу и получение денежных средств от покупателя на родственника или хорошего знакомого, которому доверяете. Он от вашего имени заключает сделку и получает деньги, которые переводит затем вам.
  2. Либо доверяете только заключение сделки, а счет для перевода денег указываете свой.

При этом в доверенности четко укажите допустимы способы расчета, например, наличными, на счет, кредитными средствами, за исключением не денежных расчетов и т.д.

Доверенность на продажу резко уменьшает количество покупателей и увеличивает риски продажи квадратных метров без вас!

4. Сделка
На сделке, как и в случае продажи через риэлтора, вам лучше присутствовать самостоятельно. Вы ведь сами хотите получить деньги? Тогда приезжаете в намеченный день и сами занимаетесь оформлением сделки.

Для этого вам надо составить договор купли-продажи с учетом ваших интересов.

Минусы:

  • неправильно оценив квартиру (завысив стоимость) вы затянете продажу
  • доверенное лицо плохо организует просмотры

Сегодня вы узнали, как продать недвижимость дистанционно в другом городе не выезжая из своего региона, с помощью риэлторов или знакомых или родных.

Успехов вам!

Источник: https://www.habrealty.ru/samrieltor/kak-prodat-kvartiru-v-drugom-gorode-ne-vyiezzhaya.html

Инструкция: как быстро продать квартиру

Можно ли оформить сделку продажи квартиры не в том городе, где находится продаваемая квартира?

Анна и Олег решили продать свою двухкомнатную квартиру в панельном доме и переехать в новостройку. Ремонт и планировка в их двушке не самые современные, но сильно снижать цену не хотелось, поэтому они подготовились к долгим поискам покупателя. Супруги составили план действий и в итоге продали свою квартиру всего за 3 недели.

Посмотрим их график и разберемся, на что нужно обратить внимание на каждом этапе.

День 1-2. Подготовить квартиру

Чем более чистой и пустой она будет, тем лучше. Привести однушку или двушку в презентабельное состояние можно за выходные:

Купите в строительном магазине материалы для мелкого ремонта. Приведите в порядок все, что можно без особых усилий подклеить, подкрасить, заштукатурить или заменить. Если отрываются обои — верните их на место, на потолке или стенах подтеки — побелите. В ванной очень старый смеситель — поставьте недорогой, но новый. 

Выбросьте или продайте все ненужное. Отличный повод избавиться от хлама!

По возможности, уберите мебель, если не планируете продавать квартиру вместе с ней. Перевезите ее на дачу или сразу в новое жилье. Также можно арендовать часть склада или контейнер.

Запасите перчатки и моющие средства. Заставьте квартиру блестеть!

День 3. Разместить объявление

Для этого вам понадобится фото и описание. Чем они качественнее, тем больше будет звонков. Как сделать привлекательные фотографии к объявлению, мы уже писали. Если кратко, то:

Снимите хотя бы по два фото каждый комнаты, плюс по одному кухни, санузла и других помещений, вида из окон или с балкона, фасада дома, парковки, детской площадки.

Выбирайте общие планы, а не детали интерьера. Например, снимайте из угла комнаты и немного сверху.

Фотографируйте утром для красивого естественного освещения.

Делайте снимки горизонтально.

Что касается описания, то старайтесь писать кратко, своими словами и максимально конкретно. Не используйте ЗАГЛАВНЫЕ БУКВЫ, где это не нужно, и проверяйте ошибки. Чтобы получился хороший текст, просто запишите ответы на эти вопросы и составьте описание из них.

Сколько комнат в квартире, из какого материала дом, когда он построен и где находится? Как добраться, далеко ли до остановок, метро?

Сколько находится в собственности и сколько человек прописано?

Что есть рядом: школы, сады, магазины, парки, больницы, спортивные центры?

Куда выходят окна: во двор, на дорогу, на парк?

Нужен ли ремонт или можно сразу въезжать? Что из мебели или техники вы оставляете?

Индивидуальное или общее отопление. Есть ли счетчики? Много ли платить за коммуналку?

Какие еще есть преимущества у квартиры?

Двухкомнатная уютная квартира в кирпичном доме на Суздальском проспекте, рядом с кинотеатром «Русь», прямо у остановки. В собственности 10 лет, прописан только владелец. Район очень уютный и развитый.

В 100 метрах школа, за ней детский сад и лучшая в городе поликлиника. Супермаркет прямо в доме и еще один через дорогу. В одной остановке ТЦ. Есть где гулять и устраивать пикники — под окном большой парк.

С другой стороны балкон и окно выходят в тихий двор.

Ремонт простой, но свежий. За дополнительную плату в 150 000 рублей оставим всю мебель и встроенную кухонную технику, кроме холодильника. Отопление общее, все счетчики есть. Коммуналка не больше 4000 в месяц. Парковка во дворе по заполнению, также можно оставлять машину у кинотеатра.

Готовы освободить квартиру в течение недели.

После того, как описание и фото будут готовы, можете размещать объявление. Это займет не больше 5 минут. Следуйте инструкциям: заполните как можно больше полей, загрузите фото и вставьте описание. Определите цену, сравнив с похожими предложениями. 

 С телефонией ДомКлик можно указать время, в которое вам будут звонить покупатели, или ограничить звонки агентов

День 4-10. Провести показы

Второй, но не менее важный этап — звонки и показы. Приготовьтесь вежливо и дружелюбно отвечать на многочисленные вопросы потенциальных покупателей, в том числе каверзные. Кроме этого:

Купите упаковку бахил для посетителей.

Чтобы не испортить первое впечатление, проверьте подъезд. При необходимости вымойте лестничную клетку, соберите мусор, сотрите надписи на стенах.

На время показа отведите животных и детей к родственникам, друзьям или соседям.

Подготовьте копии документов на квартиру и квитанции ЖКХ.

Уберите с видных мест ценные вещи, деньги, ключи.

Снизьте стоимость на 50-100 тысяч.

Расскажите о продаже в соцсетях, пообещайте небольшой бонус тому, кто найдет покупателя. 

Если звонков мало — проверьте, какое время для звонков вы указали на ДомКлик. Возможно, это середина рабочего дня или слишком поздний вечер. Выберите удобный большинству интервал: вечерние часы с 18 до 21 или просто поставьте галочку «Получать звонки в любое время».

День 10-20. Подготовиться к сделке

Вы хорошо потрудились, и покупатель найден! На этом этапе уже можно привлекать профессионалов. 

Тому, как вносить и принимать задаток, мы посвятили отдельную статью. Нужно помнить, что так называемый «аванс» не гарантирует сделку. Если хотите закрепить намерение покупателя и установить ответственность — берите задаток. И, конечно, внимательно читайте соглашение, особенно места, где прописаны условия возврата денег. 

Список необходимых документов запросит покупатель или его представитель. В зависимости от ситуации, он будет разный. Например, такой:

— Паспорта всех собственников квартиры. Если это дети до 14 лет, то свидетельства о рождении и паспорт одного из родителей. Паспорт родителя также нужен, если собственнику от 14 до 18 лет.

— Оригинал и копия разрешения органов опеки и попечительства региона, если ребенок — собственник, а не просто прописан.

— Нотариально заверенное согласие супруга. Даже после развода, кроме случаев, когда квартира досталась по наследству или подарена.

— Техпаспорт. Заказывают в БТИ или МФЦ.

— Справки и выписки об отсутствии задолженности за ЖКХ и другие услуги.

— Выписка из ЕГРН.

— Соглашение о задатке и расписка о его получении.  

Ради безопасности, это лучше доверить профессионалам: юристам или риелторам. Не используйте шаблоны из интернета. Каждая сделка — уникальна и требует индивидуального подхода. 

Если сделка готовится в личном кабинете ДомКлик, собрать документы и оформить договор вам поможет менеджер Сбербанка. Останется только выбрать офис и время для сделки, а в назначенный день подписать документы.

У менеджера на ДомКлик также можно заказать сервис безопасных расчетов. Тогда деньги автоматически переведут на ваш счет после перерегистрации прав собственности в Росреестре. Никакие ячейки при этом не будут нужны.

Если покупатель воспользуется электронной регистрацией, то деньги за квартиру переведут в среднем через 3-4 дня. При обычной регистрации в Росреестре или МФЦ это займет до двух недель.

День 21. Подписать документы

В день сделки нужно еще раз проверить документы с менеджером Сбербанка, риелтором или юристом. И подписать договор купли-продажи.

Если сделка проводилась на ДомКлик менеджер также даст бланк акта приема-передачи квартиры. Его нужно подписать и передать ключи после регистрации права собственности.

Акт нужен для подтверждения, что недвижимость передана и у сторон нет к друг другу претензий. С момента подписания акта начинается официальное пользование квартирой, а значит начисление новому владельцу коммунальных платежей. В акте должны быть:

Данные покупателя и продавца

Информации о квартире. В том числе нужно прописать, в каком состоянии передана квартира: все ли исправно, на месте ли мебель и техника, которую продают вместе с недвижимостью

Фраза о том, что стороны не имеют к друг другу претензий

Что потом?

Поздравляем! Можно отмечать успешную сделку и ждать поступления денег. Обычно это происходит сразу после регистрации прав собственности покупателя.

Если оплата проходит через обычную ячейку, нужно будет еще раз приехать в банк, чтобы получить деньги и подписать расписку о получении средств. Она может понадобится в налоговой, если нужно будет подать декларацию, а покупателю для получения вычета.

А вот если деньги передают с помощью сервиса безопасных расчетов, расписка не нужна. Платежка придет на электронную почту продавцу и покупателю. Ехать тоже больше никуда не надо — деньги придут автоматически после перерегистрации в Росреестре. 

Как продать квартиру: инструкция

Можно ли оформить сделку продажи квартиры не в том городе, где находится продаваемая квартира?

Учитывая динамичность и широкие возможности сегодняшнего рынка недвижимости, понимание того, как продать квартиру самостоятельно и не допустить ошибок, остается чрезвычайно актуальным.

С чем важно определиться до продажи?

На этапе подготовки к ответу на вопрос, как продать квартиру самостоятельно, важно правильно определить цели и приоритеты сделки:

Когда стоит продавать самостоятельно?

После того как вы определились с приоритетами, можно осознанно принять решение, хватит ли у вас сил и знаний, чтобы правильно продать квартиру без посредника. Главные достоинства такого варианта продажи:

Если уверенности в собственной компетентности нет, то будет лучше прибегнуть к услугам профессионалов. Опытные специалисты могут взять на себя какую-то часть подготовки (например, провести оценку квартиры) или же правильно организовать все этапы сделки. Основные преимущества использования услуг риелтора:

Решите вы продать квартиру самостоятельно или через посредника, к каждому этапу сделки стоит подходить с максимальной ответственностью и широким набором специальных знаний.

Какие параметры важно учесть при оценке?

От оценки основных параметров квартиры зависит конечная прибыль. При грамотном подходе у вас есть возможность получить дополнительно 10–15% от общей стоимости квартиры или, в случае ошибки, потерять их. В денежном эквиваленте эта сумма будет составлять 300–500 тысяч рублей.

Чтобы правильно определить цену, нужно учесть следующие факторы:

  1. Место расположения Дороже будут стоить квартиры в городской черте, расположенные достаточно близко к центру, в самых престижных районах, а также вблизи известных рекреационных объектов (рек, озер, парков, садов, лесных массивов).
  2. Инфраструктура Стоимость недвижимости определяется доступностью транспорта (особенно станций метро и ТПУ), социальных объектов (дошкольных учреждений, школ, поликлиник), а также магазинов, торговых центров, оздоровительных и спортивных организаций.
  3. Год постройки и материал дома Монолитные, кирпичные и монолитно-кирпичные дома ценятся выше панельных, а также малоэтажных строений 1940–1960-х годов, на стоимость которых обычно мало влияет даже свежий капитальный ремонт.
  4. Этаж В отношении нижнего и верхнего этажа по-прежнему существуют негативные стереотипы, поэтому иногда приходится снижать цену. Хотя, если говорить о новостройках с улучшенными видами и панорамным остеклением, последний этаж только прибавит в стоимости по сравнению с серединой.
  5. Метраж и количество комнат Количество комнат – это то, что чаще всего интересует потенциального покупателя недвижимости. Чем их больше, тем выше цена. Стоимость квартиры также зависит от числа квадратных метров общей и жилой площадей. В последнюю входят площади всех жилых комнат. А вот метраж кухни, ванной, санузла, гардеробной, балкона или лоджии включать в жилую площадь неправильно. Особое внимание стоит уделить характеристикам кухни. Её размер является важнейшим критерием, особенно для семейных людей. Например, продать квартиру с кухней меньше семи метров на сегодняшний день будет крайне сложно. И напротив, квартира с кухней 12 квадратных метров и более будет пользоваться повышенным спросом.
  6. Ремонт Логично, что квартиры, в которых недавно производился ремонт, стоят гораздо дороже. Наибольшее влияние оказывает данный фактор на недвижимость, расположенную в центре города, в престижных районах, в современных домах улучшенной планировки. Ее стоимость может увеличиться в среднем на 10–15%. Если же дом построен более 15 лет назад, расходы на ремонт вполне могут оказаться слишком большими по сравнению с прибавкой к стоимости квартиры.
  7. Планировка В идентичных по количеству комнат и метражу квартирах в зависимости от планировки стоимость может различаться на 300–500 тысяч рублей. Снижает цену наличие проходных комнат, соединенных с двумя и более помещениями, а также расположение входов в комнаты слишком близко друг к другу либо по одной стороне коридора.
    Предпочтительным для потенциального покупателя будет раздельный санузел, а еще лучше – наличие гостевого санузла. Имеет значение также гардеробная или дополнительное помещение для хранения вещей, большой балкон или лоджия.
  8. Прилегающая территория Большинство современных покупателей интересует наличие парковочных мест. Высоко ценится чистый и ухоженный закрытый двор, собственная стоянка. А для семей с детьми важным будет хорошее оборудование детских площадок и спортивных сооружений.
  9. Оплата коммунальных услуг Этот пункт не стоит сбрасывать со счетов при желании удачно реализовать недвижимость. Оборудование помещений индивидуальной системой отопления, счетчиками, энергосберегающими приборами может сэкономить 1,5–2 тысячи рублей в месяц. За год сумма вырастет до 18 тысяч и более, а это уже суммы довольно существенные.
  10. Юридические аспекты Юридические затруднения влияют на стоимость квартиры отрицательно. Например, если жилье когда-либо приобреталось с использованием материнского капитала, оно может стоить на 20% меньше. Проблема в том, что когда новый владелец захочет продать квартиру и купить другую, ему понадобится разрешение органов опеки и попечительства.
  11. Надежность застройщика и степень готовности дома Эти факторы играют роль при продаже новостройки. Бывают случаи, когда у компании-девелопера возникают финансовые затруднения – и сдать объект не удается годами. Продать такую недвижимость без значительного дисконта, скорее всего, не получится.

Какие документы необходимы для продажи в 2017?

Правильно продать квартиру самому невозможно без подготовки соответствующих документов. Их список в зависимости от типа сделки может варьироваться, но основной перечень в 2016 и 2017 годах остался неизменным:

Большим преимуществом и фактором увеличения стоимости квартиры будет также предварительная выписка из нее всех граждан. Документальное освобождение квартиры способно увеличить количество потенциальных покупателей и упростить их поиск.

Как самому продать квартиру: пошаговая инструкция

Быстро и выгодно реализовать недвижимость можно только после прохождения всех этапов сделки:

  • Шаг 1. Определение цели и допустимого времени Как уже было написано выше, для начала следует продумать, с какой целью вы совершаете продажу. Если деньги нужны срочно (например, вам необходимо в течение короткого периода переехать за границу или вложить деньги в бизнес), тогда придется предложить потенциальным покупателям скидку и помочь в оформлении документов. Когда же квартира не одна и продать её нужно не срочно, но максимально выгодно, есть время правильно подготовить документы, понаблюдать за рынком, изучить спрос и, исходя из этого, поэкспериментировать со стоимостью, стратегией рекламной кампании и переговоров с потенциальными покупателями.
  • Шаг 2. Оценка квартиры Есть несколько способов провести оценку квартиры в зависимости от предполагаемых целей и сроков продажи: В любом из методов критерии оценки недвижимости не будут равнозначными. Для потенциальных покупателей наибольшую роль играют: Даже учитывая только эти параметры, можно назначить приблизительную цену продаваемой квартиры.
  • Шаг 3. Подготовка документов После проведения самостоятельной оценки или получения результата исследований специалистов следует подготовить документы для того, чтобы правильно продать квартиру. Особое внимание нужно уделить случаям, когда участниками сделки являются несовершеннолетние. Например, если квартира была куплена с участием материнского капитала, то понадобится разрешение, подтверждающее, что права ребенка не будут нарушены. Учет законодательных нюансов оформления квартиры и подтверждение ее юридической чистоты риелторами упростят остальные этапы сделки.
  • Шаг 4. Объявление о продаже и реклама Поиск желающих приобрести жилплощадь предполагает охват максимально возможного количества источников. Чтобы среди огромного потока информации человек выделил ваше объявление и захотел купить квартиру, необходимы такие составляющие, как качественные фотографии и продуманный до мелочей рекламный текст: Объявление можно разместить в газетах, на популярных сайтах о недвижимости и в базах крупных агентств. Не помешает следить за предложениями, использовать бонусы аккаунта, поднимать объявление как можно чаще. Не лишним будет рассказать о продаже друзьям, знакомым, коллегам. Среди них иногда находятся желающие приобрести жилплощадь или порекомендовать ее другим.
  • Шаг 5. Подготовка самой квартиры Когда готовить квартиру к просмотру начинают еще на этапе рекламы, потом остается учесть ещё несколько моментов. Для этого лучше всего пройти по двору и подъезду, осмотреть квартиру и представить себя на месте покупателя. До встречи с потенциальными клиентами собственнику нужно успеть:
  • Шаг 6. Переговоры с покупателем Понятно, что для совершения покупки визуальной оценки квартиры будет недостаточно, поэтому нужно заранее обдумать возможные вопросы и претензии покупателя и постараться найти ответы и аргументы, чтобы его переубедить. Во время самого разговора важно не только слушать клиента, понимать его пожелания, но и уметь правильно отстаивать свои условия:
  • Шаг 7. Оформление предварительного договора купли-продажи Перед тем как заключить сделку и произвести расчеты, обе стороны должны подписать договор задатка. Согласно этому документу, продающая сторона гарантирует реализацию недвижимости по указанной цене в обозначенный срок. А приобретающая сторона обязана выплатить определенный задаток:
  • Шаг 8. Выписка из жилого помещения До окончательного перехода квартиры в собственность покупателя должна быть проведена процедура выписки предыдущих жильцов. Для этого нужно обратиться в соответствующие инстанции и взять справки об отсутствии долгов за оплату коммунальных услуг и налоговых сборов. Также для выписки подается заявление в МФЦ населенного пункта или района.
  • Шаг 9. Расчет за квартиру Расчет происходит в указанный предварительно день. После сбора всех документов подписывается основной договор в трех экземплярах: для покупателя, продавца и регистрации в Росреестре. После этого производится расчет:
  • Шаг 10. Регистрация и передача ключей Подтверждением сделки является не только передача и принятие денег, но и регистрация перехода прав собственности к покупателю. В результате новый владелец получает соответствующее свидетельство, а продавец – документ об отчуждении. Ключи от квартиры передаются новому собственнику по согласованному акту приемки, в котором описано состояние жилого помещения.

Какие ошибки при продаже допускаются чаще всего?

Есть несколько типичных ошибок при желании продать квартиру самостоятельно, из-за которых сделка ставится под угрозу:

Заключение

Размышляя над тем, как продать квартиру без посредников, нужно с полной ответственностью подойти к каждому этапу сделки и рассчитать свои действия на несколько шагов вперед. Из всего описанного понятно, насколько сложным и многоаспектным является процесс реализации.

Облегчит его помощь квалифицированных юристов и риелторов. Профессиональный подход позволит быстро и уверенно двигаться к цели и достигнуть желаемого результата.

Получить полноценную консультацию вы сможете в агентстве «БЕСТ-Недвижимость», которое уже 25 лет успешно помогает людям в совершении самых разнообразных сделок.

Специалисты, работающие в агентстве, помогут:

Пусть продать квартиру самому не всегда просто, главное – настроить себя на удачное завершение сделки и следовать полезным советам от опытных специалистов.

Источник: https://www.best-realty.ru/about/advices/kak-prodat-kvartiru-bez-posrednikov-poshagovaya-instruktsiya/

Право пользования квартирой при ее продаже

Можно ли оформить сделку продажи квартиры не в том городе, где находится продаваемая квартира?

Последнее обновление: 16.03.2019

Основанием для права пользования квартирой, чаще всего, служит регистрация по месту жительства («прописка»).

Но право пользования может возникнуть и без «прописки» – например, на основании договора найма или договора безвозмездного пользования, а также на основании так называемого завещательного отказа. Рассмотрим все эти случаи по порядку, применительно к сделке купли-продажи квартиры.

Основанием для регистрации в приватизированной/частной квартире может служить как право собственности на эту квартиру, так и согласие собственника на «прописку» в своей квартире другого человека, в т.ч. члена своей семьи.

Основанием также может служить решение суда о праве пользования квартирой конкретному человеку (не собственнику), либо завещательный отказ.

Вообще, право пользования существует отдельно от права собственности на квартиру. Т.е. собственник квартиры может быть в ней «не прописан», а «прописанный» в квартире человек может не являться ее собственником. Прописка и выписка жильцов при продаже квартиры, вследствие этого, должна рассматриваться отдельным вопросом.

По сути, право пользования – это один из видов обременений прав на квартиру (с позиции Покупателя). В большинстве случаев такое обременение НЕ регистрируется в Росреестре и, соответственно, его НЕ видно в Титуле. Можно списать это на несовершенство нашего законодательства.

Задаток или аванс – какую форму предоплаты применяют в сделках купли-продаже квартир? Смотри по ссылке в Глоссарии.

Выписка собственников и членов их семей из квартиры при ее продаже – обычная практика рынка, но именно по этому поводу часто возникают юридические коллизии. Закон в этом вопросе не всегда однозначен.

Поэтому Покупателю, как минимум, нужно собрать сведения обо всех, кто имеет право пользования квартирой, т.е.

о людях, которые прописаны в квартире, или имеют другие основания для проживания в ней.

Чтобы узнать, кто «прописан» в продаваемой квартире, необходимо получить Выписку из Домовой книги (лучше архивную – это более полный вариант). Такую выписку в местном паспортном столе или в многофункциональном центре госуслуг (МФЦ) предоставляют по запросу только собственников, либо «прописанных» в квартире жильцов, а также по запросу органов правопорядка.

Риэлторы и покупатели квартир заказывают такие архивные Выписки из Домовой книги, обычно, через специализированные организации (см. пример-ссылку ниже).

Сведения о зарегистрированных в квартире на текущую дату жильцах представлены также в Едином жилищном документе (ЕЖД).

При этом ни Выписка из Домовой книги, ни ЕЖД не требуются для регистрации сделки купли-продажи квартиры в Росреестре.

Эти документы имеют ценность только для Покупателя, чтобы выяснить, кто на момент сделки имеет право пользования квартирой, кого надо будет выписывать из нее при ее продаже, и кто из прежних жильцов может претендовать на восстановление проживания в квартире (данные из архива Домовой книги).

Получение архивной Выписки из Домовой книги можно заказать — ЗДЕСЬ (Москва и область).

Кто сохраняет право пользования квартирой после ее продажи

Само наличие «прописки» не является безусловным правом пользования квартирой.

Например, в условиях Договора купли-продажи квартиры может (и должно!) быть прописано условие о снятии с регистрационного учета всех членов семьи Продавца, проживающих в квартире на момент сделки, т.к.

продажа квартиры является основанием для прекращения права пользования ею для всех членов семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Соответственно, каждый из «прописанных» в квартире, несмотря на наличие «прописки», после сделки должен выполнить условие договора, и сняться с регистрационного учета(«выписаться«).

 Если он этого не сделает, то Покупатель (новый собственник квартиры) может снять его с учета, предъявив договор в паспортном столе, либо решением суда, которое также предъявляется в паспортный стол, и является обязательным к исполнению.

Что нужно знать о правах несовершеннолетних детей в сделке купли-продаже квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Здесь, правда, есть несколько исключений для лиц, проживающих (зарегистрированных) в квартире, которые по закону могут сохранить свое право пользования квартирой после ее продажи:

  1. Лица, отказавшиеся от приватизации квартиры;
  2. Лица, проживающие в квартире на основании завещательного отказа;
  3. Пайщики ЖСК и некоторые члены их семей, прописанные в кооперативной квартире;
  4. Супруг (-га) собственника, право проживания которого установлено в брачном контракте или в соглашении о разделе имущества;
  5. Несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой или оставшиеся без попечения родителей;
  6. Проживающие в квартире получатели ренты.

Поясним подробнее:

Отказ от приватизации. При продаже такой квартиры, право пользования теряют все члены семьи собственника, в т. ч. бывшие, за исключением тех, кто ранее отказался от приватизации этой квартиры. Такие жильцы имеют право пользования квартирой бессрочно (подробнее – по указанной ссылке).

Это некий законодательный нонсенс, вызывающий много споров, тем не менее, приходится иметь это в виду.

Завещательный отказ возникает в случае, когда квартира была получена Продавцом в наследство по завещанию, и в завещании присутствует завещательный отказ, устанавливающий право проживания в наследуемой квартире для какого-либо лица (не наследника). Это право проживания сохраняется за указанным лицом даже после продажи квартиры (п.2 ст. 1137 ГК РФ).

Пайщики ЖСК (в т.ч. бывшие) и их супруги, которые принимали участие в выплате пая, имеют пожизненное право проживания в кооперативной квартире.

Даже если человек не является собственником, но у него сохранился документ, подтверждающий оплату пая (даже частичную), то право пользования квартирой за ним сохраняется бессрочно.

Выписаться он может только по собственному желанию.

Если между мужем и женой заключен брачный контракт или соглашение о разделе общего имущества супругов, где указано, что один из них (не титульный собственник) имеет право на проживание в квартире, то это право он сохраняет и после развода, и после продажи квартиры.

Находящиеся под опекой, или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние дети, проживающие в квартире, и не являющиеся ее собственниками, также могут сохранить свое право пользования квартирой при ее продаже. Для их выписки необходимо до сделки получить разрешение Органов опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Получатели ренты – это бывшие собственники этой же квартиры, продавшие ее по Договору пожизненного содержания с иждивением, с условием своего проживания в ней до конца жизни.

При последующей продаже квартиры ее новым собственником (плательщиком ренты), рентополучатель сохраняет за собой право пользования квартирой, согласно условиям Договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ).

Что нужно знать о правоспособности и дееспособности участников сделки купли-продажи квартиры – смотри здесь.

Кроме того, независимо от «прописки», права пользования квартирой имеют те, кто проживают в ней на основании договора найма (ст. 675 ГК РФ), или на основании договора безвозмездного пользования (п.1, ст.700 ГК РФ).

При продаже квартиры собственником, эти персонажи сохраняют свои права пользования по договору, а Покупатель, как новый владелец квартиры, становится стороной этого договора, автоматически превращаясь в арендодателя. Т.е. Покупатель в таком случае получает квартиру с обременением.

Прекращение прав пользования таких лиц происходит либо по истечении срока действия такого договора пользования, либо путем его расторжения (в т. ч. новым собственником квартиры).

Отличие постоянной прописки от временной – это не только сроки, но и права!

Бывшие члены семьи разведенного собственника (бывшая жена, теща и т.п. – не собственники), «прописанные» в квартире, после его развода теряют право пользования квартирой (п.4 ст. 31 ЖК РФ), и могут быть выписаны в принудительном порядке. Логичнее это сделать ДО продажи.

Для этого собственнику (Продавцу) необходимо обратиться в суд, сославшись на данную статью закона, и передать решение суда в паспортный стол.

Исключением являются несовершеннолетние дети в продаваемой квартире, которые не могут считаться бывшими членами семьи отца или матери, даже в случае их развода.

Принудительная выписка несовершеннолетних из квартиры (для ее продажи, например) возможно только в судебном порядке. Причем, это не зависит от согласия родителей или опекунов.

Так как ситуация с правами пользования квартирой имеет ряд нюансов, и не всегда трактуется однозначно (нередки судебные споры именно из-за права проживания), то при наличии сомнений, рекомендуется дополнительная консультация юриста по этому вопросу применительно к конкретной сделке.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

Чтобы таких споров было меньше, закон предусмотрел обязанность сторон при заключении Договора купли-продажи квартиры указывать в договоре всех лиц, которые сохраняютправо пользования квартирой после сделки, с явным указанием их прав на такое пользование (п.1 ст.558 ГК РФ). Это условие относится к существенным условиям договора.

На практике Покупатели также страхуются от нежелания Продавцов выписываться из проданной квартиры после сделки, недоплачивая им определенную сумму за квартиру. Недоплаченный остаток Продавец может получить только после того, как все члены его семьи выпишутся из квартиры.

Подробнее о передаче денег при покупке квартиры, см. на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ, по ссылке.

Что делать, если продавцы не выписываются из проданной квартиры, рассмотрено также отдельным вопросом (см. по ссылке).

Вообще, в сделках купли-продажи квартир право пользования может быть отнесено (в числе прочих) к правам т.н. «третьих лиц».

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/pravo-polzovaniya-kvartiroj/

Округ закона
Добавить комментарий