Можно ли отказаться от получения доли в трехкомнатной квартире, чтобы получить 2 однокомнатные по наследству?

Квартира по наследству

Можно ли отказаться от получения доли в трехкомнатной квартире, чтобы получить 2 однокомнатные по наследству?

Квартира представляет собой недвижимое имущество, которое может быть унаследовано даже в случае, если она является неприватизированной.

Наследование может происходить по закону, согласно положениям, определенным статьей 1141 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Также наследодатель имеет право самостоятельно определить наследников, указав их в завещании.

Свобода завещания (ст. 1119 ГК РФ) ограничена ст. 1149 ГК РФ (право на обязательную долю в наследстве).

Если имеется несколько наследников, они получают доли в квартире. Каждый из них имеет право пользоваться полученной долей.

Принять квартиру, или долю в ней необходимо путем подачи нотариусу заявления в течение полугода со дня открытия наследства. Пропущенный срок принятия наследства может быть восстановлен способами, определенными ст. 1155 ГК РФ. Ими является обращение наследника в суд, или подтверждение другими наследниками его прав на имущество умершего.

Основания наследования квартиры

Российское законодательство предусматривает две возможности наследования квартиры умершего: по закону и по завещанию. Во втором случае в качестве наследника может выступать любое лицо кроме случаев, когда оно признано недостойным (ст. 1117 ГК РФ).

По закону

Общие положения относительно наследования по закону определены ст. 1141 ГК РФ.

  • Призвание наследников к наследованию осуществляется в соответствии с очередью, в которой они состоят. Исключение предусмотрено для граждан, наследующих по праву представления (ст. 1146 ГК РФ).
  • Призвание к наследованию наследников второй и последующих очередей возможно если отсутствуют наследники предыдущей очереди, произошел отказ от наследства, или они были признаны недостойными.
  • Наследование, за исключением принятия имущества по праву представления, осуществляется в одинаковых долях.

К наследникам первой очереди согласно ст. 1142 ГК РФ, относятся:

  • супруг умершего;
  • дети умершего;
  • родители умершего.

При отсутствии детей, внуки покойного и их потомки получают наследство по праву представления. Если ребенок признан недостойным, после его смерти наследование по праву представления не происходит.

Супруг наследодателя, если квартира была приобретена после заключения брака, имеет право на долю в ней согласно ст. 1150 ГК РФ. На основании указанной статьи, у пережившего супруга есть право на получение доли в совместной собственности.

К ней относится все имущество, приобретенное в период брака, кроме личных вещей. Квартира, полученная в наследство, не входит в состав совместного имущества.

Однако, если в ее ремонт или реконструкцию вложены общие средства или деньги другого супруга, последний может получить долю в ней.

Усыновленные относятся к наследникам по закону. На основании ст. 1147 ГК РФ, при усыновлении дети приравниваются к кровным родственникам усыновителя.

Если наследование происходило одним лицом, один из родителей усыновленного может сохранить за ним права на получение наследства от кровных родственников с его стороны (п. 3 ст. 1147 ГК РФ).

Таким образом, усыновленный способен наследовать по закону квартиру усыновителя и собственность кровных родственников.

Согласно п. 2 ст. 1147 ГК РФ усыновленный лишается прав и обязанностей по отношению к кровным родственникам при его усыновлении двумя лицами (мужчиной и женщиной).

Статья 1148 ГК РФ дает нетрудоспособным иждивенцам умершего право наследовать квартиру или долю в ней. Это возможно при соблюдении следующих условий:

  • Если гражданин относится к наследникам по закону, и последний год или болеенаходился на содержании наследодателя, он наследует одновременно с наследниками очереди, призванной по закону. На момент открытия наследства он должен быть нетрудоспособным.
  • Если гражданин не относится к наследникам по закону, и последний год находился на содержании наследодателя, проживая с ним, он наследует одновременно с наследниками, призванными по закону. На момент открытия наследства он должен быть нетрудоспособным.
  • При отсутствии наследников предшествующих очередей, нетрудоспособный иждивенец при соблюдении условий пункта 2 указанной статьи, получает наследство как наследник восьмой очереди.

По завещанию

Статья 1118 ГК РФ содержит общие положения относительно наследования по завещанию. В их число входят:

  • совершить завещание может только дееспособный гражданин;
  • не допускается указание в документе воли нескольких лиц;
  • совершить завещание можно только лично, а не через представителя;
  • завещание является единственным способом оставить распоряжения насчет имущества на случай смерти;
  • распоряжения, указанные в документе, вступают в силу после смерти завещателя.

Согласно ст. 1119 ГК РФ, у завещателя есть право распорядиться любым имуществом, в том числе тем, которое он только собирается приобрести (ст. 1120 ГК РФ). Завещать его можно любым лицам, в том числе и не входящим в число наследников по закону. Завещание ограничено правом наследников на обязательную долю (ст. 1149 ГК РФ).

У завещателя есть право определить доли наследников в квартире или ином имуществе, изменить или отменить прошлые завещания, лишить наследника права на наследство. Он может выставить условия, которые должны быть выполнены для принятия завещанного имущества.

Из ст. 1121 ГК РФ следует:

  • завещание может быть совершено с указанием в нем одного или нескольких наследников;
  • на случай признания наследника недостойным, или его отказа от наследства, ему может быть подназначен наследник, получающий в данном случае его права на имущество умершего.

Оформление и совершение документа производится в соответствии с правилами ст. 1124 настоящего Кодекса.

Наследование квартиры несколькими наследниками

В завещании могут быть не указаны конкретные доли наследников. В этом случае они разделят собственность наследодателя в равных долях (п. 1 ст. 1122 ГК РФ). При наследовании неделимой вещи (квартиры) каждый из них получает долю в ней. В выданном свидетельстве о праве на наследство указывается, что наследником получена доля в неделимом имуществе, и указывается ее размер.

Если осуществляется раздел имущества, полученного в общую собственность, в течение трех лет с даты открытия наследства к нему будут применяться правила статей 1168 — 1170 ГК РФ. Согласно им, определяются наследники, имеющие преимущественное право при разделе общего имущества.

Возможность наследования муниципальной квартиры

Муниципальная (неприватизированная) квартира не является собственностью наследодателя, который ее фактически арендует у государства. В тех случаях, когда наследодатель официально проживал в квартире один, его наследники по закону или завещанию не имеют прав на ее получение.

Если же вместе с умершим в квартире были прописаны его наследники, они могут перезаключить договор найма и остаться в ней жить. Однако при этом она по-прежнему не будет им принадлежать, являясь муниципальной собственностью.

Подача наследодателем заявления о приватизации квартиры и необходимых сопутствующих документов является основанием для наследования указанной недвижимости после его смерти.

Наследовать квартиру или долю в ней удастся, даже если наследодатель умер еще до приватизации собственности — ключевым фактом становится именно подача им соответствующего заявления, оформленного в установленном порядке.

Процедура оформления наследуемой квартиры

Квартира представляет собой недвижимое имущество, которое наследуется по закону или завещанию. Принятие его наследниками происходит фактически или путем подачи нотариусу заявления.

Порядок оформления

Способы принятия наследства описаны в ст. 1153 ГК РФ. Оно может быть принято двумя путями.

  1. Фактически, для чего наследник должен принять меры по охране имущества, оплатить счета и совершить иные действия по его управлению. Факт принятия имущества может быть опровергнут только через суд.
  2. Путем подачи нотариусу заявления о принятии наследства. Заявление подается в течение полугода со дня открытия наследства (ст. 1154 ГК РФ). При его подаче через представителя или по почте подпись заявителя удостоверяется нотариально. После окончания указанного срока и подачи необходимых в конкретном случае документов наследнику выдается свидетельство о праве на наследство.

Принятие наследства — это единственный способ его приобретения (п. 1 ст. 1152 ГК РФ). Нельзя принять только часть доли или принять ее с условиями и оговорками. Если имеется несколько оснований для получения наследства, наследник может наследовать как по всем сразу, так и отказаться от наследства по одному или нескольким основаниям.

Необходимые документы

Перечень документов уточняется у нотариуса. Точный список зависит от того, была ли входящая в состав наследство квартира приватизирована, является ли наследник наследником по закону и т.д. Список документов включает в себя:

  • свидетельство о смерти наследодателя;
  • документы заявителя (паспорт);
  • документы, дающие право на наследство (завещание, свидетельство о рождении);
  • документы на квартиру;
  • выписка из Единого государственного реестра;
  • свидетельство о произведенной оценке имущества;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Восстановление пропущенного срока для принятия наследства

На основании ст. 1155 ГК РФ, у наследника, пропустившему срок принятия наследства, есть возможность восстановить его. Статьей 1154 ГК РФ он определен как шесть месяцев со дня открытия наследства. Пунктом 1 ст. 1155 ГК РФ определены условия, при которых суд может восстановить срок принятия наследства:

  • если наследник не был уведомлен об открытии наследства;
  • если имелись веские причины, помешавшие вовремя подать нотариусу заявление о принятии наследства.

Наследнику необходимо обратиться в суд. Возобновление срока принятия наследства означает и пересмотр размера долей других наследников. Обратиться в суд необходимо не позднее чем через полгода после прекращения причин, мешавших принять наследство.

Вторым способом получить причитающееся имущество умершего по окончании установленного срока является письменное согласие прочих наследников.

Их подписи должны быть засвидетельствованы нотариусом либо в порядке, определенном ст. 1153 настоящего Кодекса.

Ранее выданные свидетельства о праве на наследство, а также документы о госрегистрации имущества (квартиры) аннулируются.

ПримерПосле смерти гражданина Петрова в состав наследства вошла принадлежавшая ему трехкомнатная квартира, которую он сдавал в аренду. Петров стал ее обладателем после вступления в брак, но, так как он получил ее в наследство, супруга не могла претендовать на нее как на долю в совместной собственности. В числе наследников первой очереди Петрова была его совершеннолетняя дочь, которая вместе с матерью получила равную долю в квартире.

На момент смерти супруги проживали в однокомнатной неприватизированной квартире. Покойный не успел подать заявление о ее приватизации, поэтому наследники по закону не смогли принять ее в качестве наследства. Тем не менее, поскольку гражданка Петрова была прописана в квартире вместе с мужем, она получила право переоформить договор найма на себя и позднее ее приватизировать.

Заключение

Квартира может быть получена наследниками умершего по закону или завещанию. Отсутствие в завещании конкретных долей наследников служит основанием для получения ими наследства в равном размере. Наследники по закону или по завещанию могут получить долю в квартире. Впоследствии они имеют право на ее продажу, дарение, передачу по наследству и совершение других действий.

Наследование муниципальной собственности возможно только в том случае, если наследодателем было подано заявление о приватизации.

При обращении наследников к нотариусу ими предоставляется пакет документов, включающий в себя и документы на квартиру.

Пропуск по уважительным причинам срока подачи заявления (шесть месяцев) не лишает граждан возможности возобновить его через суд или по согласию других наследников.

Вопрос

Я проживаю в двухкомнатной квартире вместе с матерью и своим несовершеннолетним сыном. У меня есть два старших брата, которые не прописаны здесь, и много лет уже фактически не живут. Какая доля в квартире в случае смерти матери достанется мне, моему сыну и моим родным братьям? Ответ

При отсутствии завещания к наследованию по закону будут призваны наследники первой очереди. Если у вашей матери нет родителей или мужа, вы с братьями имеете права на квартиру и другое имущество, входящее в состав наследства.

Ваш сын мог бы принять вашу долю только в случае вашей смерти. В иных случаях каждый из братьев получает равную долю в квартире. Вы прописаны в ней и проживаете фактически.

Братьям же в любом случае для принятия наследства нужно подать нотариусу заявление до истечения полугода со дня смерти владельца квартиры.

Вопрос

После отца нам с родственниками в наследство досталось 4/5 квартиры. Впоследствии я выкупил у них их доли, и осталась только пятая часть, принадлежащая супруге отца. Она вышла за него замуж за 10 месяцев до его смерти, в то время как квартира принадлежит ему свыше 20 лет. Как можно оспорить у нее права на имущество? Как поступить, если она не хочет продавать мне свою долю, а мою выкупить не в состоянии? Ответ

Квартира вашего отца не входила в состав совместно нажитого имущества. Свою долю ваша мачеха получила как наследник первой очереди, согласно действующему законодательству.

Таким образом, вы не можете оспорить ее права. При этом у вас есть право продать или подарить свою долю любому лицу — поэтому вы можете реализовать 4/5 квартиры.

Также вы можете подать заявление в суд для выделения в натуре вашей доли в общем имуществе.

Источник: https://po-nasledstvy.ru/nasledovanie-po-vidam-imushhestva/zhile/kvartira/

Тяжкая доля

Можно ли отказаться от получения доли в трехкомнатной квартире, чтобы получить 2 однокомнатные по наследству?

Собственники долей в квартирах на вторичном рынке — заложники несовершенства российского законодательства. Продать свою долю отдельно, без согласия остальных владельцев недвижимости, они могут, но втрое дешевле, чем если бы продавали целую квартиру. Необходим закон, регулирующий права собственников малых долей. Но принимать его пока не собираются.

Отец москвички Анны Волоховой погиб при не выясненных до конца обстоятельствах в марте 2014 года. По российским законам его наследство — дом площадью 200 кв.

 м в подмосковном Ногинске и однокомнатная квартира 33 кв. м на Щелковском шоссе в Москве — подлежало разделу между четырьмя наследниками в равных долях.

Одна из них полагалась самой Анне Волоховой, три остальных — ее сводной сестре по отцу и его родителям.

Спустя пару месяцев после вступления в наследство девушка решила продать свою долю в однокомнатной квартире на Щелковском шоссе. За продажу доли она рассчитывала выручить 1,7 млн руб.

, так как в 2014 году аналогичные квартиры в панельных домах в Гольяново стоили около 8 млн руб.

Она стала предлагать остальным наследникам свои варианты продажи полученной недвижимости и выяснила, что родители отца уже подарили свои доли сводной сестре, а та — своей матери, которая расставаться с полученной московской и подмосковной недвижимостью не желала.

«Мне была предложена компенсация — 2,3 млн руб., которую я должна была получать равными частями в течение 12 месяцев. По расчетам, доля моя должна была стоить от 3,5 млн до 4 млн руб. Мне не хотелось уступать почти 2 млн полагающихся мне денег»,— говорит Анна Волохова.

В конце концов мачеха согласилась продать недвижимость, потребовав от падчерицы вычесть из стоимости ее доли потраченные на ремонт квартиры 700 тыс. руб. «Но такой расклад не устроил уже меня.

После этой попытки мачеха поменяла номер телефона, до нее нельзя дозвониться»,— говорит Анна Волохова.

По сей день девушка не получила ни денег за доставшуюся по наследству недвижимость, ни доступа к ней.

В России масса жилья, находящегося в долевой собственности. По данным Росреестра за 2016 год, в долевой собственности в Москве находится 45% всех квартир, в Санкт-Петербурге — 86%, в Екатеринбурге — 52%.

Долевой считается собственность, принадлежащая двум или нескольким лицам, причем как с определением доли каждого из собственников (долевая собственность), так и без определения таких долей (совместная собственность).

Проблемы у собственников такого жилья во всех городах примерно одинаковые, и главная — они не могут договориться между собой, чтобы продать объект недвижимости выгодно для всех.

Продавать долю отдельно от квартиры ее собственнику чаще всего невыгодно: в этом случае она стоит вдвое, а то и втрое дешевле. Рыночная цена выделенной доли, например, в однушке площадью 33 кв.

 м в столичном Гольяново, согласно данным сайта cian, обойдется не дороже 450 тыс. руб.

Если бы квартиру продали целиком и разделили деньги между всеми наследниками, выручить за нее можно было бы 1,75 млн руб.

Граждане не стремятся покупать доли в квартирах, говорят риэлторы.

«Сделки по продаже отдельных долей — довольно редкое явление на вторичном рынке жилья»,— говорит Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка «Инком- Недвижимости».

Такие сделки в общей структуре МИЭЛЬ составляют буквально десятые доли процента, говорит Ирина Пешич, управляющий директор брокерского департамента компании.

Суда на них нет

Доли покупают крайне редко, но все же покупают. Эксперты выделяют три категории покупателей таких площадей. К первой относятся иногородние граждане, которые приобретают долю, чтобы получить прописку.

Вторая категория — риэлторские агентства, которые сами выкупают доли в квартире, рассчитывая впоследствии приобрести оставшиеся части.

Есть и такие, кто приобретает долю, чтобы получить право проживания, если денег на покупку целой квартиры не хватает, а арендовать квартиру они не хотят.

Купить долю для проживания тоже непросто, потому что такие помещения не всегда могут считаться пригодными для проживания. Например, в Санкт-Петербурге доли площадью менее 4 кв. м не являются пригодными для жилья и, хотя и стоят на рынке от 50 тыс. руб.

, крайне редко находят покупателей: после вступления в силу закона о «резиновых квартирах» (376-ФЗ) в Петербурге сложилась практика, по которой получить право фактического проживания и прописаться можно лишь собственнику доли, составляющей не менее 4 кв. м жилой площади. На доли под прописку, равные или слегка превышающие 4 кв.

 м, цены стартуют от 200 тыс. руб. Вдвое дороже стоят объекты, где проживать можно не только теоретически, но и практически, но при этом невозможно определить порядок пользования с привязкой к конкретной комнате. Такова, к примеру, одна вторая доли однокомнатной квартиры.

И, наконец, доли, для которых можно определить порядок пользования, сегодня продаются на рынке по цене 40–60% от стоимости самой комнаты.

Российское законодательство регулирует права граждан, владеющих малыми долями в квартирах на вторичном рынке, статьями 244–256 ГК РФ, постановлением Пленума Верховного суда РФ №6, Пленума ВАС РФ №8 от 1 июля 1996 года (ред.

от 24 марта 2016 года), постановлением Пленума Верховного суда от 29 мая 2012 года №9 «О судебной практике по делам о наследовании».

По закону долевыми собственниками граждане становятся в результате раздела наследства, совместно нажитого имущества между бывшими супругами, получения квартиры в собственность в порядке приватизации.

Сложно решить проблему долевой собственности обладателю маленькой доли в квартире.

По действующему закону участник долевой собственности вправе через суд требовать выделения своей доли из общего имущества, если не удалось договориться с другими собственниками о продаже.

Если выделить долю нельзя по закону, то собственник имеет право требовать от других собственников выплатить ему его стоимость. Но на самом деле суды часто отказывают собственникам маленьких долей в исках.

«В своих решениях судьи ссылаются на принципы свободы договора и права собственника самостоятельно распоряжаться своим имуществом»,— говорит председатель Московской коллегии адвокатов «Гарантия Плюс» Ольга Семенюк.

По ее словам, за дела подобного рода не хотят браться адвокаты, так как результат заранее известен.

В базе «Консультанта» есть ссылки только на два подобных дела за последние годы, и оба окончились не в пользу владельцев маленьких долей.

«Нам нужен закон»

Суды указывают на то, что при отсутствии заинтересованности в пользовании квартирой сторона не лишена возможности продать принадлежащую ей долю в праве собственности.

К сожалению, при этом не учитывается тот факт, что продать, например, четверть доли в однокомнатной квартире можно только черным риэлторам, так как ни один здравомыслящий человек не приобретет такую недвижимость, понимая, что пользоваться ею будет невозможно, а приобретать такую долю только для регистрации в Москве слишком дорого. Поэтому, даже если вы найдете покупателя своей доли, ее стоимость все равно будет несоразмерно низкой. Одно дело — продать всю квартиру и поделить деньги соразмерно доле каждого сособственника, другое дело — продать маленькую долю, стоимость которой зачастую в разы меньше стоимости так называемой идеальной доли, получаемой при продаже объекта целиком.

«Таким образом, права собственников—обладателей большей доли худо-бедно защищены законом и сложившейся судебной практикой. Интересы же “маленьких” сособственников по-прежнему отданы на откуп черным риэлторам»,— говорит Ольга Семенюк.

Впрочем, в отдельных случаях собственники не могут выгодно реализовать свою часть квартиры, даже если владеют большей долей. В такую историю попала супружеская пара, получившая в Санкт-Петербурге у метро «Озерки» 5/6 доли в двухкомнатной квартире площадью 60 кв. м.

Другая собственница ранее продала свою 1/6 доли другим людям, те разделили ее на троих из расчета 1/18 доли на каждого, затем прописали туда детей и ввосьмером занимают всю квартиру.

Те собственники, которые уже проживают в спорной квартире и не хотят ни выкупать, ни продавать доли, пользуются отсутствием в России закона, который регулировал бы отношения между совладельцами и учитывал интересы каждого из них.

«У них вроде бы есть недвижимость, а недвижимость — это деньги, но механизма получения этих денег нет,— говорит генеральный директор агентства недвижимости “Доли.ru” Игорь Аболемов.

— Согласно пункту 3 статьи 252 ГК РФ, если участники долевой собственности не могут договориться о способе и условиях продажи или раздела общего имущества или выдела доли одного из них, участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если это невозможно, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему рыночной стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Но зачастую на практике взыскать с них деньги практически невозможно, даже если суд встает на сторону выделяющегося собственника. Потому что на торги квартиру выставить нельзя, если спорная квартира — это единственное жилье ответчиков».

Опрошенные «Ъ-Домом» эксперты единодушны в том, что, пока в России не появится закон, обязывающий совладельцев продавать квартиру и делить деньги в соответствии с ее рыночной собственностью, чехарда с долями продолжится.

Было бы логично, если бы суд мог по инициативе любого из собственников выставить квартиру на торги, реализовать ее по рыночной стоимости и деньги поделить соразмерно принадлежащим им долям. Такой закон действует, например, во Франции и Казахстане.

Но в России никто из имеющих право законодательной инициативы пока не предлагал его принять.

Анна Героева

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/3827265

Квадратные дольки: покупаем или продаем комнату

Можно ли отказаться от получения доли в трехкомнатной квартире, чтобы получить 2 однокомнатные по наследству?

Такого понятия, как «комната» на рынке недвижимости сейчас не существует. Вместо него используется другой термин – доля в праве собственности квартиры. Вы можете купить / продать долю любого размера, хоть 1/1 000.

Как это сделать, и какие проблемы могут возникнуть у продавцов и покупателей квадратных долек, попыталась выяснить обозреватель портала www.interfax.by.

Первый заместитель генерального директора Центра торговли недвижимостью «ПАКОДАН» Павел Астапеня рассказал о том, что сделки с долями имеют юридические и «житейские» особенности.

Сразу поясним, что долю в неприватизированной квартире продать нельзя. А вот если жилье находится в вашей частной собственности – продавайте как угодно. Кстати, вы можете приватизировать долю, а потом ее продать.

Как мы уже говорили выше, теоретически собственник может продавать любую долю. Другой вопрос, кто купит у вас 1/1 000 квартиры? А вот доли, равные количеству квадратных метров, пригодных для проживания, а тем более равные физическим размерам комнаты, прекрасно продаются.

«Раньше, когда существовал институт прописки, люди покупали какие-то минимумы жилплощади, чтобы прописаться и на законных основаниях устроиться на работу в Минске, – говорит Павел Астапеня. – Сейчас прописку отменили и вели регистрацию.

На работу в Минске можно устроиться независимо от того, где ты зарегистрирован. Поэтому сейчас не покупают 1/1 000, чтобы зарегистрироваться. Да и раньше я тоже не припомню таких сделок с 1/1 000. Был случай, продавали 1/12, и то это произошло в те времена, когда еще существовала прописка, лет пять-шесть назад.

Сейчас такого нет. Доли продаются в приближенном отношении с комнатой».

Для чего люди покупают / продают доли?

Дольки – это ступеньки на пути к целой квартире. Сначала человек покупает комнату. Со временем копит средства и идет на расширение – продает свою долю и покупает квартиру.

Продавцами и покупателями долей часто выступают наследники. После смерти собственника у квартиры может появиться много хозяев. Они либо сразу продают всю квартиру и делят деньги, либо кто-то из наследников выкупает доли в праве собственности остальных родственников и становится полноправным хозяином.

Один из самых редких вариантов – когда людям срочно нужны деньги, и они продают часть своей квартиры.

Поделить неделимое

Первое, на что следует обратить внимание – доля собственности должна быть приближена к размерам комнаты.

Часто бывает так, что доля не соответствует размеру комнаты. Ведь доля – это не метраж комнаты, а жилая площадь, разделенная на два, три, четыре и так далее – то есть 1/2, 1/3, 1/4 квартиры.

Строго говоря, с точки зрения законодательства обладание какой-либо долей в праве собственности на помещение означает обладание долей в каждом квадратном метре этого помещения.

К примеру, если вы обладаете 1/2 доли в праве собственности на квартиру, это означает, что вы обладаете 1/2 доли в праве собственности на каждый квадратный метр этой квартиры. Просто, для понимания обывателей, когда юристы говорят, к примеру, 1/2 доли – они объясняют это как право собственности на половину квартиры.

Согласитесь, трудно разделить квартиру поровну, если, к примеру, одна комната 17, а другая 13 квадратных метров. Да и часто ли вы встречали квартиру с абсолютно одинаковыми по метражу комнатами?

Павел Астапеня говорит: обычно собственники полюбовно договариваются о том, как пользоваться квартирой. Если мирным путем вопрос решить не получается, он решается в судебном порядке.

При продаже или покупке нужно принять как должное тот факт, что доля не будет соответствовать физическим размерам комнаты. Такие нюансы нужно уточнять заранее.

Например, если вам продают 1/2 квартиры, а будущая ваша комната на 4 метра меньше, чем у вашего соседа, можете смело требовать скидку у продавца. Ведь вы не сможете воспользоваться этими метрами.

Все вопросы касаемо долей и совместного пользования квартирой проще решать полюбовно. Если вы хотите юридически закрепить за собой право пользоваться конкретной комнатой, можете пойти к нотариусу и заключить с другим сособственником соглашение об установлении порядка пользования квартирой.

Право преимущественной покупки не приговор

При продаже доли собственности по закону продавец в первую очередь должен предложить выкупить долю другому сособственнику квартиры. Если сосед не желает покупать вашу часть квартиры, никто не может помешать вам продать ее другому человеку.

Продавцу нужно придти в нотариальную контору и через нотариуса направить уведомление о намерении продать долю. Другой сособственник, получив данное уведомление, приходит в нотариальную контору и пишет отказ либо заявление о том, что он согласен купить долю на предложенных условиях.

Например, вы предложили сособственнику выкупить долю за 30 миллионов. Он отказался. Вы можете продать ее другому лицу за сумму 30 миллионов, либо выше.

Что происходит, если сособственник умышленно (или по рассеянности) игнорирует уведомление о продаже? Ничего страшного.

«По закону, нужно выждать месяц с момента получения уведомления. Спустя месяц вы вправе продавать долю третьему лицу, не спрашивая другого сособственника. Никто потом эту сделку оспорить не сможет», – пояснил Павел Астапеня.

А теперь перейдем от теории к реальным ситуациям…

Как разделить построенную вместе квартиру бывшим супругам?

Распространенная ситуация: муж с женой построили квартиру, развелись и хотят разъехаться. Договор строительства заключал супруг. Его фамилия фигурирует во всех правоустанавливающих документах на данную квартиру.

При разводе эти супруги могли: выделять долю (регистрировать по 1/2 или в других долях), либо не выделять, а просто договориться, что при разводе они продают квартиру и делят деньги.

«Если один из бывших супругов хочет выкупить всю квартиру, то нужно обязательно выделить долю», – говорит Павел Астапеня.

Как разделить квартиру на доли?

Вариант 1. Супруги при разводе заявляют требования о том, чтобы суд рассмотрел право собственности на квартиру и разделил ее в соответствующих долях. В таком случае основание для раздела будет являться решение суда. Получив его, супруги идут в городское агентство по государственной регистрации и оформляют разделение по долям.

Вариант 2. Без суда. Супруги, в том числе и бывшие, могут придти в нотариальную контору по месту нахождения квартиры и разделить квартиру путем получения свидетельства о праве собственности.

Если супруг не хочет ни продавать, ни покупать

Если один из супругов хочет продать долю, а другой не хочет покупать, то можно ее продать другому человеку. В таком случае супруг должен получить отказ от права преимущественной покупки. Как мы уже писали выше, это значит, что супруг сперва должен предложить купить долю другому супругу, а тот должен официально отказаться.

«Если квартира двухкомнатная, доли делятся на конкретные комнаты, то, пожалуйста, продавайте. Никаких проблем, – рассказывает Павел Астапеня. – В случае с однокомнатными квартирами супругам проще сразу продать ее и поделить деньги, чем разбираться с долями. А продать долю в однокомнатной квартире третьему лицу практически нереально. Ее никто не купит».

Если в семье есть ребенок

Если супруги развелись и за время совместного проживания не только построили дом, но родили ребенка, вопрос продажи долей будет решаться в том же порядке.

Единственно НО: у супруга, с которым по решению суда остался ребенок, будут проблемы при продаже своей доли. Для отчуждения жилой собственности ему необходимо согласие органов опеки и попечительства, которые должны проследить за тем, чтобы условия жизни ребенка не ухудшились.

«Это технический момент. Как правило, средства, вырученные от продажи доли, идут на покупку большей жилой площади – целой квартиры. В этом случае у органов попечительства вопросов не возникнет», – объяснил Павел Астапеня.

Квартиру делят наследники

Ситуация: квартира перешла по наследству родственникам умершего.

Если кто-то из них хочет продать свою долю, порядок будет тот же самый с единственной оговоркой – для продажи доли третьему лицу нужно получить отказ от права преимущественной покупки отвсех сособственников. Если их четверо, то отправляете уведомление каждому и получаете ответ от каждого. Если ответ не получаете от кого-либо из них, ждете месяц.

Самая непростая ситуация возникает тогда, когда сразу несколько сособственников хотят воспользоваться правом преимущественной покупки. Если вы продадите долю одному из них, другой сможет оспорить эту сделку.

«В настоящее время подобные ситуации законом никак не регулируются. В нашей практике был всего один такой случай, когда несколько сособственников претендовали на одну долю. В итоге не получилось продать долю никому», – рассказал Павел Астапеня.

Если собственников двое, а комнат три

«Если собственника двое, а комнат три, и у каждого из них по документам 1/2 доли, то при продаже их друг другу никаких проблем не возникает.

Как такую долю продать третьему лицу? Покупателю просто объясняют, что в связи с тем, что у вас полторы комнаты, и они никак физически не делятся, вы, по сути, продаете одну комнату.

По документам покупатель будет иметь 1/2», – советует Павел Астапеня.

На что нужно обращать внимание при покупке?

В случае с долями Павел Астапеня советует, прежде всего, обращать внимание на соседа. Причем не только на того, с кем придется делить квартиру, но и на жильцов в подъезде.

Нужно внимательно осмотреть саму квартиру. В ней могут быть скрытые недостатки, о которых даже сам продавец может не знать.

Поинтересуйтесь тем, кто прописан, все ли документы для осуществления сделки подготовлены. В зависимости от обстоятельств пакет документов будет разным.

Мы упоминали о том, что если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то нужно согласие органов опеки и попечительства на совершение данной сделки. Если продается доля, нужен отказ от преимущественной покупки всех сособственников. Либо нужно выждать месяц с момента уведомления данного сособственника, если он отказ не написал.

Ольга Артишевская

Источник: https://www.interfax.by/article/75074

Доля в квартире: инструкция по применению

Можно ли отказаться от получения доли в трехкомнатной квартире, чтобы получить 2 однокомнатные по наследству?

Известно, что в России огромное количество жилья находится в долевой собственности. Куплю-продажу такой собственности риэлторы считают одной из самых тяжелых сделок с недвижимостью. Рассказываем, что такое доля и что можно с ней делать.

Что такое доля в квартире?

Все просто, но в то же время сложно. Доля, согласно Гражданскому кодексу РФ, – это имущество, которое принадлежит двум или более лицам на праве общей собственности. Имущество может принадлежать нескольким лицам и быть разделено на доли, что является собственностью долевой, а также быть совместной собственностью – то есть без определения долей для каждого.

Статистические данные по этому вопросу разнятся: считается, что от 50 до 80% городского жилья находится в России в долевой собственности.

Все это не только коммуналки, которые остались в исторических домах центров городов и «сталинках», но и жилье в новостройках.

Часто молодые семьи распадаются, имущество делится, и жилье становится долевой собственностью; также долями в квартирах владеют и наследники собственников, которые умерли.

Если брать в пример совместную собственность, то правильно будет говорить, что доли в таком жилье не обозначены. То есть при покупке жилья супругами и оформлении квартиры на мужа или жену собственником станет не один из супругов.

Такая собственность считается совместной, а при разводе и процедуре раздела имущества суд поделит жилье поровну, за исключением некоторых случаев.

Квартира делится на разные части, если: с одним из родителей остается ребенок; в случае, когда один из супругов вложил в покупку большие средства, например, продал квартиру, приобретенную до заключения брака.

Долевая собственность – это жилье, поделенное на доли, каждой из которых владеет собственник. Квартиру могут наследовать сразу несколько человек, она может быть куплена двумя или более покупателями, может быть подарена нескольким лицам или разделена супругами на доли.

В свидетельстве на собственность доли всегда обозначаются как одна вторая или одна третья и т.п. Выбор доли (кому в какой комнате жить) может осуществляться путем переговоров между сторонами, а также в суде, когда там решается порядок пользования имуществом.

Интересно, что владелец может начать претендовать на целую комнату только тогда, когда общий метраж его доли будет равен или превышать метраж комнаты в конкретной квартире. Если ваша доля равна  15 «квадратам», а в квартире есть комнаты площадью 12, 16 и 20 кв.

м, претендовать в суде вы можете только на комнату площадью 12 кв. м.

Однако часто договориться собственникам не удается. Даже в суде сложно определить порядок пользования в ситуации, когда на «трешку» претендует четыре или больше собственников. Юристы рассказывают, что в таких случаях суд не будет делить комнаты, а просто откажет в иске. Содольщикам придется продавать или разменивать квартиру.

Правда ли, что на этом поле действует большое количество мошенников?     

В СМИ раньше часто можно было увидеть материалы о так называемом «квартирном рейдерстве», когда объектом махинаций выступали доли в квартирах.

Теперь данные сюжеты менее актуальны: уже с 2015 года для сделок с возмездным отчуждением долей стал требоваться нотариус, а с июня 2016 года в стране начал действовать закон, по которому любая смена собственника недвижимости регистрируется у нотариуса.

Эксперты считают, что данная мера действует и против махинаций. Для удостоверения сделок с долями нотариусы могут выставить тариф не более 20 тыс. рублей.

Существует ли спрос на такую недвижимость?

Считается, что есть несколько категорий покупателей долей. Есть россияне, приезжающие в крупные города из провинции, и им очень нужно получить регистрацию.

Известно, что прописка решает множество проблем: это нужно при прикреплении к поликлинике, устройстве на работу, отправке детей в школу или детский сад.

Кроме того, есть категории граждан, покупающих доли в квартирах именно для проживания: далеко не все могут позволить себе даже ипотеку, не говоря о покупке квартиры, снимать же жилье многим не видится решением проблемы.

Существуют на этом рынке и профи, те, кто скупает квартиры по долям и старается получить прибыль. Например, существует схема, при которой скупается ряд долей, а оставшемуся собственнику, заинтересованному в выкупе всей квартиры, они продаются дороже.

Что можно сделать с долей в квартире?

Ее можно продать, подарить, завещать или заложить. К сожалению, доля – это не вся квартира, и продать ее, просто выставив на рынок, не получится. Перед продажей своей собственности содольщик должен предложить долю своим соседям. Процедура регулируется 250 статьей Гражданского кодекса РФ. При этом не просто нужно ее предложить, необходимо сделать это письменно.

Нужно отправить извещение с указанием цены. Как правило, для этого используются письма с уведомлением о вручении. Если содольщики не захотят приобретать продаваемую часть квартиры в течение месяца со дня получения письма либо откажутся от преимущественного права в письменной форме до истечения срока, вы можете спокойно выставить на продажу свою собственность.

При этом существует важный нюанс:  нужно продавать свою долю именно по той цене и на тех же условиях, которые вы предложили другим содольщикам. Если вы уйдете от этих условий (например, изменив цену в ходе продажи на более низкую), другие собственники смогут подать на вас в суд и оспорить продажу. Исключением из этого правила является увеличение цены.

В случае когда долю решают приобрести сразу несколько содольщиков, покупателя может выбрать сам продавец.

Важно помнить! 

Часто проблемой при продаже доли может быть физическое отсутствие других собственников в квартире. Они могут жить в других городах и странах, а точное их местонахождение не известно.

Юридически, чтобы соблюсти требования о письменном извещении содольщиков, нужно иметь доказательства о направлении этим лицам уведомлений о продаже по последнему известному месту жительства.

Если же судить по сложившейся практике, лучше иметь на руках максимальное количество доказательств того, что все меры по извещению сособственников были предприняты. Это облегчит потом решение споров в суде, если такие произойдут.

При покупке доли в квартире необходимо знать, что для регистрации по новому месту жительства не нужно согласие собственников других долей. Необходимо лишь взять с собой свидетельство о праве собственности.

Если вы планируете вселиться в комнату с семьей, нужно помнить, что для регистрации остальных членов семьи требуется согласие сособственников. Специалисты рекомендуют в таких случаях покупать долю в квартире сразу на всех, кто там будет жить, и кого вы хотите там прописать.

Например, если покупается 1/2 доля в квартире на четырех человек,  стоит ее приобрести по 1/8 на каждого.

Дарить, закладывать, завещать свою долю в квартире можно, не спрашивая остальных содольщиков. Отдельно стоит напомнить, что в случае, когда собственник отчуждает долю в пользу ребенка, состоящего в браке, подаренная доля не может делиться между мужем и женой, когда они разводятся.

Как максимально эффективно продать долю?

Эксперты считают, что идеальным вариантом, при котором назначается максимальная цена за долю, которую выставили на продажу, будет продажа всей квартиры при договоренности с другими сособственниками. К сожалению, такое случается далеко не часто.

А если все доли жилья продаются по отдельности, могут начаться конфликты, которые мешают в короткие сроки продать недвижимость.

В таких ситуациях многие продавцы обращаются в специальные агентства недвижимости, среди услуг которых есть работа с долями квартир.

Источник: https://www.cian.ru/stati-dolja-v-kvartire-instruktsija-po-primeneniju-218397/

Порядок выделения доли в квартире: процедура, нюансы, регулирование | Правоведус

Можно ли отказаться от получения доли в трехкомнатной квартире, чтобы получить 2 однокомнатные по наследству?

Выделение доли в квартире может происходить в отношении недвижимого имущества, которое находится как в долевой, так и совместной собственности. Подробнее о порядке выделения доли в квартире мы расскажем в этой статье.

Начнем с того, что порядок общей долевой собственности регламентируется статьей 244 Гражданского кодекса РФ. Следует разграничивать такие понятия, как долевая собственность, когда для каждого из собственников определена доля и совместная собственность, когда доли не определены.

Недостатки совместного владения недвижимостью очевидны:

  1. без согласия сособственников в квартире нельзя сделать ремонт или установить кондиционер;
  2. нельзя зарегистрировать себя или членов своей семьи в квартире, если нет на то согласия других участников долевой собственности;
  3. законодательством установлено право преимущественной покупки – прежде чем продать право собственности на свою долю третьему лицу, собственник обязан предложить ее другим участникам собственности по той цене, по которой она продается;
  4. доля в квартире представляет собой некоторую виртуальность, поэтому продать долю в праве совместной собственности значительно сложнее, чем при выделенной доле;
  5. нет возможности сдать долю в квартире в аренду, для этого необходимо наличие соглашения о совместном распоряжении имуществом и выделении доли в натуральном виде;
  6. при наличии кредитора есть вероятность получения от него требования о выделении доли должника из общего долевого имущества. В случае, если выделение доли невозможно либо другие собственники возражают против этого, кредитор вправе требовать продажи доли должником остальным участникам общей долевой собственности по рыночной цене.

Раздел квартиры в долевой собственности

Общим долевым правом собственности является право, когда определены доли каждого из владельцев из общего имущества. Выделение права подразумевает передачу части имущества в натуре через предоставление в собственность части квартиры либо путем выплаты денежной компенсации за эту долю. Раздел квартиры в долевой собственности можно осуществлять двумя законными способами:

  • Договорный выдел доли – разделение владения на основании взаимного соглашения сторон. Участники могут самостоятельного достичь соглашения о порядке и условиях раздела имущества либо обратиться в судебные органы.

Важно! Следует различать понятия о разделе общего имущества и выделе доли из общего имущества. В первом случае раздел влечет за собой прекращение права общей собственности, возникает равное право собственности на каждую долю, выдел же доли происходит без прекращения этого права, граждане, выделившие свое имущество из общего, в дальнейшем лишаются права на общую собственность.

  • Судебный выдел доли – производится путем выдела доли в натуре в порядке решения суда. В случае, если долю выделить нельзя ввиду ее незначительности относительно других долей, собственнику присуждается выплата денежной компенсации за счет средств остальных владельцев долей. После получения компенсации, собственник утрачивает свои права на долю в имуществе.

Раздел помещения в совместной собственности

Совместная собственность подразумевает наличие права, когда граждане владеют имуществом совместно без точного определения размеров долей для каждого из них.

Выдел доли из совместной собственности осуществляется после проведения процедуры определения размеров долей всех участников, при этом, если в законодательстве или соглашении сторон отсутствуют какие-либо указания на этот счет, то доли сособственников принято считать равными.

Порядок выдела доли в совместной собственности соответствуют порядку выделения долей в квартирах с долевой собственностью, то есть договорным путем или посредством обращения в судебные органы.

Соглашение об определении долей в квартире

Стандартный вариант договора об определении долей между сособственниками обязательно должен содержать следующую информацию:

  1. наименование документа;
  2. место и дату составления документа;
  3. ФИО, паспортные и адресные данные, сведения о рождении каждой из сторон;
  4. данные об объекте недвижимости – местонахождение квартиры, с указанием полного адреса и размера общей площади;
  5. реквизиты свидетельства о собственности либо иного правоустанавливающего документа на квартиру;
  6. регистрационный номер записи в ЕГРП о регистрации прав собственности на объект недвижимости;
  7. кадастровый номер квартиры;
  8. размер долей участников соглашения;
  9. все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на общую собственность участников соглашения;
  10.   количество экземпляров, в которых составлено данное соглашение;
  11.   подписи каждой из сторон.

После заключения договора о выделе долей, собственники должны подать заявление на государственную регистрацию права собственности, приложив следующие документы:

  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • выписка из ЕГРП; 
  • поэтажный план квартиры из БТИ;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины;
  • другие документы, например, доверенность на представителя.

Важно! Как и любой договор, соглашение об определении долей может быть подвержено изменениям, на что требуется взаимное согласие всех сособственников.

Как можно рассчитать долю в квартире самостоятельно

Определить долю в квартире относительно несложно, если известны показатели площади квартиры и количество будущих сособственников.

При этом следует не забывать об общих правилах – если иное не указано в законе или в соглашении участников, доли сособственников признаются равными.

К примеру, рассчитаем доли 4-х граждан в квартире с общей площадью 125 кв. м – 125/4 и в качестве доли получаем на каждого из собственников 31,25 кв. м.

Как выделить долю в квартире: общие правила

Итак, подведем итог:

  • выделение доли в квартире может производиться двумя способами:
    • на основании соглашения сособственников;
    • на основании вступившего в законную силу судебного решения;
  • права на каждую из долей регистрируются в Едином реестре после подачи гражданами соответствующего заявления с приложением необходимой документации;
  • основным документом, подтверждающим право на выделенную долю, является выписка из ЕГРП.

Продажа доли в квартире: последние новости

В августе 2015 г. в Государственную Думу РФ был внесен Законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ в вопросах корректировки отчуждения имущества, находящегося в общей долевой собственности (к настоящему времени данный законопроект еще не был принят). Так, действующая сегодня редакция ст.

246 ГК РФ устанавливает возможность распоряжения общедолевым имуществом по усмотрению и соглашению участников собственности, в том числе, норма предусматривает право владельца доли самостоятельно принимать решение о ее отчуждении.

В случае одобрения законодательной инициативы, распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, станет возможно только по решению суда. Так, при желании одного из сособственников продать или подарить свою долю, он должен обратиться в суд за соответствующим разрешением.

Исключением являются случаи оставления доли собственности в наследство, законодатель предоставляет право выбора собственнику. Авторы законопроекта считают его основной целью предоставление дополнительных гарантий другим участникам общей долевой собственности, которые в силу статьи 250 Гражданского кодекса РФ имеют преимущественное право выкупа продаваемой доли.

Однако, сейчас норма устанавливает на это действие не более 1 месяца, что считается незначительным сроком в ситуации изыскания средств на выкуп доли. Участие суда позволит учесть интересы всех собственников, исходя из реальных потребностей участников и их финансового положения.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/poryadok-vyideleniya-doli-v-kvartire/

Округ закона
Добавить комментарий