Можно ли признать сделку недействительной в этом случае?

В каких случаях сделка с недвижимостью может быть признана судом недействительной?

Можно ли признать сделку недействительной в этом случае?

Оспоримая сделка — это сделка, не отвечающая обязательным требованиям закона, которая может быть признана недействительной по решению суда.

Подробнее…

В некоторых случаях в норме закона прямо указано, что сделка является ничтожной, т.е. недействительной независимо от признания ее таковой судом (п.1 ст. 166 ГК РФ).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной судом, если она нарушает требования закона, права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (ст. 166 ГК РФ).

Запомните!Признать оспоримую сделку недействительной может только суд. Поэтому, пока не предъявлен иск о признании сделки недействительной, она будет считаться действительной.

Основания оспоримости устанавливаются законом. В частности, оспоримыми являются сделки, совершенные:

  • с нарушением требований закона или иного правового акта, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1 ст. 168 ГК РФ) (за исключением ничтожных сделок, которые недействительны по основаниям, установленным законом, независимо от признания их недействительности судом).
  • без необходимого по закону согласия, если из закона не следует, что они ничтожны или не влекут иных правовых последствий для лица, которое дает согласие (ст. 173.1 ГК РФ);
  •   с нарушением условий осуществления полномочий органом юридического лица (п. 1 ст. 174 ГК РФ);

Подробнее…

Например, устав юридического лица ограничивает полномочия директора по совершению той или иной сделки самостоятельно без согласования общего собрания участников;

Подробнее…

Например, заключение директором общества сделки по продаже недвижимого имущества по цене в два раза ниже рыночной;  

  •    под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ);

Подробнее…

Например, заблуждение стороны относительно технического состояния приобретаемого имущества. При этом сделка не может быть признана недействительной, как совершенная под влиянием заблуждения, если приобретатель не проявил обычную для деловой практики осмотрительность;

  •   под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).

Подробнее…

Например: ООО обратилось в суд с иском к ИП о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, как заключенному под влиянием угрозы и неблагоприятных для ООО последствий, а именно ИП угрожал ООО тем, что в случае отказа от сделки обратится в органы прокуратуры в целях информирования об уклонении ООО от уплаты налогов.

2. Как минимизировать риски при заключении сделок с недвижимостью?

        2.1. Как минимизировать риски при заключении сделки купли-продажи недвижимости?

Как показывает статистика, самым распространенным видом сделок с объектами недвижимости является купля-продажа. При этом, как показывает судебная практика, насчитывается достаточное количество оснований, чтобы оспорить сделку купли-продажи квартиры или прочей недвижимости.

Естественно, каждый участник сделки купли-продажи должен иметь представление об основных рисках оспоримости сделок с недвижимостью. Однако, поскольку покупатель объекта недвижимости справедливо считается наиболее уязвимой стороной сделки, остановимся подробнее на наиболее распространенных покупательских рисках:

  • риск попасть в мошенническую схему, в которой со стороны продавца выступают преступники. Чаще всего для мошеннических действий с недвижимостью используются поддельные паспорта и нотариальные доверенности; 

Рекомендации покупателю: в случае, если внезапно появившиеся наследники решат оспорить сделку купли-продажи квартиры в суде, необходимо доказать, что Вы являетесь добросовестным приобретателем, то есть не знали и не могли знать о таких наследниках, приобрели недвижимость по разумной рыночной цене. Возврат сторон в первоначальное положение в данной ситуации невозможен, т.к. придется истребовать имущество у добросовестного приобретателя.

  • риск нарушений при приватизации: дети, зарегистрированные в жилом помещении на момент приватизации, не  включенные в число собственников, могут обратиться в суд для восстановления нарушенных прав в течение 3 лет, после достижения полной дееспособности (18 лет). Кроме того, лица, зарегистрированные в жилом помещении до момента приватизации и не включенные в договор, даже если они написали нотариальный отказ, сохраняют законное право проживания в ней;

Рекомендации покупателю:до подписания договора проверьте историю квартиры на предмет прописанных в ней людей, их возраста и степени родства на момент приватизации. Для этого запросите у продавца архивную выписку из домовой книги о лицах, когда-либо зарегистрированных в помещении.

  • риск нарушения прав супруга(и) собственника: в случае, если совместно нажитое имущество супругов продано одним из супругов без согласия другого, супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе вправе обратиться в суд и оспорить сделку купли-продажи квартиры в течение 1 года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (ст. 34 СК РФ);

Подробнее…

По общему правилу, нотариально заверенное согласие второго супруга требуется для заключения одним из супругов:

  • сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации (купля-продажа, мена, дарение);
  • сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма;
  • сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации (аренда, рента, уступка права требования, замена стороны в обязательстве);

Рекомендации покупателю: перед совершением сделки (купли-продажи, мены, дарения, аренды и др.), в результате которой, Вами будут приобретены права на недвижимое имущество, удостоверьтесь, что данное имущество приобретено продавцом до вступления им в брак. Сделать это можно, попросив продавца представить Вам документ о заключении брака и правоустанавливающие документы на приобретаемую Вами недвижимость. В случае если продавец состоит в зарегистрированном браке, во избежание риска признания сделки недействительной, следует получить нотариально удостоверенное согласие второго супруга на совершение сделки.

  • риск нарушения прав несовершеннолетних детей при невыполнении родителями обязательства о выделении долей детям в связи с использованием материнского (семейного) капитала и государственных субсидий на покупку жилья;     

Подробнее…

Приобретая жилье, родитель в  письменной форме обязуется перед Пенсионным фондом наделить каждого члена семьи долей в жилом помещении в 6-месячный срок после оформления права собственности.

Если детей не наделили долями, объект выставили на продажу без выполнения этого обязательства и от покупателя скрыли факт использования материнского капитала при приобретении жилого помещения, сделка может быть признана недействительной.  

Рекомендации покупателю: Если у продавца недвижимости есть не менее 2-х детей, хотя бы один из которых родился после 1 января 2007 года (даты, когда в России начали выплачивать материнский капитал), то до заключения договора купли-продажи выясните, использовался ли при ее приобретении материнский капитал. Положительный ответ означает, что недвижимость должна быть в собственности обладателя сертификата на материнский капитал, его супруга (супруги) и всех детей. В противном случае, скорее всего, обязательство оформить недвижимость в общую собственность осталось невыполненным, т.е. возникает вышеописанный риск.

  • риск нарушения прав несовершеннолетних детей: опекун не имеет права без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного (купля-продажа, мена), влекущих уменьшение имущества подопечного (п. 2 ст. 37 ГК РФ);

Важно! В данном случае предусмотрена нотариальная форма сделки (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ).

Подробнее…

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний (т.е.

орган опеки и попечительства) обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного.

Рекомендации покупателю: до подписания договора, в случае если Вы заключаете такой договор с лицом, не достигшим совершеннолетнего возраста, либо лицом, сделку от имени которого совершает попечитель, попросите опекуна (попечителя) показать Вам полученное им разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки от имени подопечного.

  • риск признания продавца в возрасте более 70 лет недееспособным или ограниченно дееспособным: спустя определенное время продавец (либо иное лицо, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате совершения сделки) может подать в суд иск о признании сделки недействительной, в силу того, что он, хотя и дееспособный, в момент совершения сделки был не в состоянии понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ).

Важно! Если вы уже определились с выбором объекта недвижимости, получите по нему полную и достоверную информацию из ЕГРН, чтобы изучить «картину рисков». Для этого запросите самостоятельно либо предложите это сделать продавцу (определенные сведения выдаются только правообладателю объекта) следующие выписки из ЕГРН:

  • об основных характеристиках объекта недвижимости;
  • о переходе прав на объект недвижимости;
  • о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным;
  • о содержании правоустанавливающих документов либо копии правоустанавливающих документов.

Из этих документов Вы получите информацию об основных характеристиках, правообладателях, арестах и обременениях, а также историю предыдущих переходов прав для оценки рисков оспоримой сделки.

Подать такой запрос можно в Росреестр через МФЦ либо в электронном виде на сайте о предоставлении сведений из ЕГРН в отношении объекта недвижимости.

2.2. Как минимизировать риски при заключении договора долевого участия?

Ещё одной распространённой операцией с недвижимостью является заключение договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома: ежегодно в России заключается до 700тыс. договоров долевого участия.

Участие в долевом строительстве регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Закон № 214-ФЗ).

Для минимизации рисков оспоримости сделки при заключении такого договора необходимо учитывать несколько существенных моментов:

  • Если денежные средства для строительства многоквартирного дома привлекались лицом, не имеющим на это права или с нарушением установленного порядка их привлечения, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной. От этого лица можно потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков (ч. 2, 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Закона № 214-ФЗ);

Подробнее…

Источник: https://vladeilegko.ru/situations/v-kakikh-sluchayakh-sdelka-s-nedvizhimostyu-mozhet-byt-priznana-sudom-nedeystvitelnoy/

Недействительность сделки по нескольким основаниям и немного о процессуальном праве

Можно ли признать сделку недействительной в этом случае?

Множество совершаемых сделок имеют тот или иной порок, иногда и несколько. Сделка может быть признана недействительной (или сделка недействительна независимо от такого признания – ничтожная) как по общим основаниям, предусмотренным ГК РФ, так и по специальным, предусмотренным, например: Законом о банкротстве, Законом об ООО, etc.

Так, в соответствии с абз. 2 п. 1 Постановления Пленума ВАС от 16 мая 2014 г.

N 28: «Сделки, совершенные без необходимого согласия (одобрения) органа юридического лица, а также сделки, совершенные единоличным исполнительным органом или другим представителем юридического лица в отношении себя лично либо в отношении другого лица, представителем (единоличным исполнительным органом) которого он одновременно является, но не подпадающие под действие упомянутых норм о крупных сделках и (или) сделках с заинтересованностью, могут быть оспорены в соответствии с общими правилами, предусмотренными статьей 173.1 и пунктом 3 статьи 182 ГК РФ». При этом есть и иные «корпоративные» основания, в том числе ст. 173 ГК РФ, ст. 174 ГК РФ. Кроме того, как мы видим, некоторые основания признаются субсидиарными по отношению к другим основаниям.

Отдельно, на мой взгляд, стоит также отметить недействительность сделки через ст. 10 ГК РФ и ст. 168 ГК РФ (п. 7 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25, абз. 4 п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 декабря 2010 г. N 63).

С одной стороны, много оснований – много возможностей для защиты нарушенных прав.

С другой стороны, возникает вопрос об эффективной и эффектной реализации данных возможностей.

При этом под случаем «несколько оснований» я понимаю именно несколько оснований, а не недобросовестные действия лица, заинтересованного в недействительности сделки, при отсутствии таковых. И здесь, кстати, нельзя не отметить изменения в ГК РФ, направленные на «сохранение» сделок, например: п. 5 ст. 166 ГК РФ, п. 2 ст. 431.1 ГК РФ.

1) Отправная процессуальная точка

а) Действующее арбитражное и гражданское процессуальное право основано на теории фактической индивидуализации иска: ч. 1 ст. 168 АПК РФ, ч. 4 ст. 170 АПК РФ; ч. 1 ст. 196 ГПК РФ, ч. 4 ст. 198 ГПК РФ.

А требование в АПК РФ ссылаться на «закон и иные нормативные правовые акты» (п. 4 ч. 2 ст. 125 АПК РФ) носит, по сути, декларативный характер (например, п. 9 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г.

N 25).

Это не значит, что не имеет смысла ссылаться на нормы права, но важно для понимания элементов иска и дальнейшего обсуждения.

б) Индивидуальность иску придают: материально-правовое требование (предмет иска) и фактические обстоятельства (основание иска).

Предмет иска в нашем случае – признать сделку недействительной. Я здесь оставлю за скобками требование о применении последствий недействительности сделки: собственно, при наличии законного интереса нет препятствий для удовлетворения требования исключительно о признании сделки недействительной, да и взаимосвязь этих требований – отдельная тема.

А если бы иск индивидуализировался правоотношением, из которого возник спор (теория юридической индивидуализации иска), предметом иска был бы способ защиты права – требование, основанное на определенной истцом правовой квалификации правоотношения (т.е. через конкретную норму права). Например: признать сделку, совершенную без необходимого в силу закона согласия третьего лица, недействительной (ст. 173.1 ГК РФ), признать мнимую сделку недействительной (п. 1 ст. 170 ГК РФ) и т.п.

в) И нельзя забывать про субъективную заинтересованность истца. Потенциальные последствия, следующие за признанием сделки недействительной, не всегда одинаковы: это может быть просто двусторонняя реституция (п. 2 ст.

167 ГК РФ), еще и особое «кроме того» для сделок, совершенных под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (п. 4 ст. 179 ГК РФ), специальные последствия, предусмотренные Законом о банкротстве (например, п. 2 ст.

61.6 127-ФЗ) и т.п.

2) «Мультинедействительность»

Представим, что есть сделка, которая недействительна по нескольким основаниям, мы вполне добросовестны и нам требуется признать ее недействительной.

Конечно, можно ограничиться выбором только одного основания, но: а) это более рискованно (например, по одному основанию суд кассационной инстанции отменит решение суда первой инстанции и откажет в удовлетворении иска, а по другому основанию уже истечет срок исковой давности), б) вероятно, юристы не должны быть настолько прямолинейны.

Далее: какие возможности нам представляет действующее процессуальное право, и какие – не представляет.

2.1) Мультиплицирование исков

Самый простой, топорный вариант – предъявляется отдельный иск по каждому отдельному основанию.

В принципе, такая ситуация под основание для оставления иска без рассмотрения не подпадает (п. 1 ч. 1 ст. 148 АПК РФ, п. 4 ч. 1 ст. 222 ГПК РФ), т.к.

фактические обстоятельства (основание иска), на которые ссылается истец, в разных исках будут разные.

Однако есть весьма тонкие ситуации вроде оспаривания сделки как крупной и оспаривания сделки по основаниям, предусмотренным ст. 173.1 ГК РФ. Есть над чем задуматься.

И, по сути, следовало бы производство по «дополнительным» искам приостанавливать (п. 1 ч. 1 ст. 143 АПК РФ, п. 4 ч. 1 ст. 215 ГПК РФ) до: а) утраты ответчиком всех разумных возможностей обжалования судебного акта/постановления (с последующим отказом от «дополнительных» исков) или б) отказа в удовлетворении «основного» иска.

А то ведь сделку так можно дважды, трижды и т.п. недействительной признать…

2.2) Соединение требований

Истец вправе соединить в одном исковом заявлении несколько требований (ч. 1 ст. 130 АПК РФ, ч. 1 ст. 151 ГПК РФ).

Однако не думаю, что одно наше требование «признать сделку недействительной» можно мультиплицировать внутри одного иска: а) все-таки одно требование; б) признать сделку недействительной несколько раз (ведь сделка действительно может быть недействительна по нескольким основаниям) – это сомнительно даже в рамках одного судебного акта/постановления.

Однако не удивлюсь, если где-то когда-то такой случай имел место быть.

2.3) Одно требование, много фактических обстоятельств

Истец может указать одно требование (опять же, «признать сделку недействительной»), но сослаться в иске на совокупность фактических обстоятельств, которые относятся, например, к трем основаниям недействительности сделки, и представить доказательства, все их подтверждающие.

Однако суд может предложить истцу уточнить исковые требования (на наличие данного института указывает и ВС РФ: Определение ВС РФ от 8 апреля 2015 г. по делу N 305-ЭС14-5224). В этом случае истцу придется определиться с одним основанием недействительности.

Более интересен случай, если суд ничего истцу не предложит и вообще особо не задумается над таким пируэтом.

Если в результате оценки доказательств суд установит совокупность обстоятельств лишь в рамках одного основания недействительности, то, вроде, всё нормально.

Хотя, далее решение может быть пересмотрено вышестоящей инстанцией, и именно эти установленные обстоятельства в рамках одного основания могут не влечь недействительность с точки зрения данной инстанции.

Да и, вообще, встает вопрос: как быть с другими обстоятельствами/доказательствами? Вправе ли истец в таком случае просить суд апелляционной инстанции изменить (дополнить) мотивировочную часть решения суда первой инстанции?

Например, вправе. Да и, например, суд первой инстанции действительно установил совокупность обстоятельств, позволяющих считать сделку недействительной по нескольким основаниям, указал их в мотивировочной части, а в резолютивной части просто отразил «признать такой-то договор недействительным».

Как быть суду кассационной инстанции, который не согласится с тем, что некие из установленных обстоятельств влекут недействительность сделки? Суд первой инстанции не мог ведь признать сделку недействительной сразу по нескольким основаниям, а по какому именно основанию он признал суд кассационной инстанции может и не знать.

3) Альтернативные (факультативные) иски

В общем, о какой-либо гибкости и комплексности говорить не приходится. На мой взгляд, вышеизложенное доказывает, что участники процесса имеют потребность в предъявлении альтернативных (факультативных) исков.

О них более подробно – «Кашкарова И.Н. К вопросу о возможности предъявления альтернативных (факультативных) исков в состязательном процессе / И.Н. Кашкарова // Закон. – 2014. – No 3. – С.151-159», например.

Обычно, однако, дискуссия больше сводится к вопросу о соотношении реституции и виндикации, договорной и деликтной ответственности. Но использование альтернативных (факультативных) исков актуально и для решения вопросов настоящего обсуждения.

Здесь, конечно, можно обсуждать взаимоисключаемость, которую по-разному понимают относительно альтернативности (в нашем-то случае не требования взаимоисключаемы, а сама сделка если недействительна – то раз и навсегда; хотя, как понимать).

Но, по сути, недействительность сделки по нескольким основаниям – это даже больше вопрос о факультативном иске: истец указывает несколько дополнительных способов защиты, факультативных по отношению к основному (если не «по данному основанию», то «так»). Именно способ, т.к.

истец (вспомним про субъективную заинтересованность/интерес истца, а также субсидиарность некоторых оснований недействительности сделок) должен иметь возможность расставить приоритеты и суд должен понимать конкретные способы защиты и их факультативность. Гибко, удобно.

И это, кстати, позитивно влияет в процессе и на ответчика, в том числе у ответчика одно производство по делу, ответчик имеет представление о конкретной структурированной позиции истца относительно возникшего сложного спора, в случае с факультативным иском какая-либо вольная переквалификация судом исключается (должна исключаться).

P.S. Согласны ли? Или, может быть, действующее правовое регулирование не требует изменений?

Источник: https://zakon.ru/discussion/2015/10/28/nedejstvitelnost_sdelki_po_neskolkim_osnovaniyam_i_nemnogo_o_processualnom_prave

Бухгалтерские и аудиторские термины — Audit-it.ru

Можно ли признать сделку недействительной в этом случае?

Притворная сделка – это сделка, которая заключается только для формального (документального) прикрытия другой сделки. Притворная сделка – это одна из разновидностей недействительных сделок. Цель притворных сделок – маскировка иных сделок, которые стороны в действительности собираются совершить.

Притворная сделка и гражданское законодательство

Определение притворной сделки дано в пункте 2 статьи 170 Гражданского Кодекса РФ. Согласно данной норме, притворная сделка – это сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях. Из этого определения притворной сделки можно выделить две неотъемлемых составляющих притворной сделки:

  • прикрывающий договор – это и есть притворное соглашение, которое совершается только для вида;
  • прикрываемая сделка – т.е. собственно тот договор, который стороны хотели бы полностью скрыть от всех остальных лиц, в том числе проверяющих. Это фактическое незаконное взаимодействие сторон (к примеру, реализация большей партии товаров, чем было указано в прикрывающем договоре для ухода от налоговых последствий и необходимости начислять налоги).

Отметим, что прикрываемая сделка может быть действительной или недействительной. Когда прикрываемая сделка в своём основании не имеет ничего противозаконного, к ней применяются правила, регулирующие данный вид сделок. Если прикрываемая сделка незаконна, то, как и притворная, признается недействительной.

Притворная сделка отражает объект учета вместо другого объекта учета с целью прикрыть его. Например, заключение договора аренды вместо имевшей место сделки купли-продажи.

Признаки притворной сделки

С учетом имеющейся судебной практики можно выделить следующие типичные признаки притворной сделки:

  • Участие в прикрывающей и прикрываемой сделке одних и тех же сторон. При этом в практике имеются примеры, когда сторона прикрываемой сделки в прикрывающей не участвует, но знает об истинной цели ее совершения и оказывает содействие в ее проведении. Также часто используется целая цепочка прикрывающих сделок, в результате которых стороны прикрывающей и прикрываемой сделки должны совпасть.
  • Воля сторон прикрывающей сделки должна привести посредством прикрываемой сделки к созданию гражданско-правовых отношений, отличающихся от закрепленных посредством прикрывающей сделки.
  • Наличие умышленной формы вины у обеих сторон притворной сделки.

Отличие притворной сделки от мнимой сделки

В той же статье 170 ГК РФ содержится и близкое понятие так называемой мнимой сделки. В юридическом смысле и мнимые, и притворные формы взаимодействия относятся к недействительным сделкам. Однако отличие между этими сделками существенное:

  • Притворный договор заключается законно для того, чтобы прикрыть с его помощью незаконную операцию (или целую цепочку операций). То есть существует и правовой факт соглашения, и реальные последствия.
  • Мнимый договор заключается ради того, чтобы создать правовой факт, но без каких-либо реальных последствий.

Таким образом, притворная сделка отличается от мнимой тем, что в первом случае стороны на самом деле вступают в правоотношения. Но при этом правоотношения, возникающие между сторонами по факту, отличаются от тех, которые должны возникнуть на основании оформленной сделки.

Отметим, что заинтересованные лица, считающие сделку притворной, должны предоставить доказательства этого. В противном случае сделка будет признана действительной со всеми вытекающими последствиями.

Юридическая ничтожность притворной сделки

Всякая недействительная сделка ничтожна. Под юридической ничтожностью понимается, что сами договоры (и любые соглашения, приложения к ним) признаются незаконными.

При этом существует два способа признания недействительности сделки:

  • сделка ничтожна – подобное решение принимается в досудебном порядке.
  • сделка оспорима – более сложный случай, когда приходится признавать факт недействительности в суде.

Примеры притворных сделок

В притворной сделке, в отличие от мнимой, стороны на самом деле вступают в юридическую связь.Но реально возникающие правоотношения при этом не совпадают с теми, которые должны были установиться на основании оформленной сторонами сделки.При этом следует выделять в составе притворной сделки:

  • собственно притворную сделку, оформляемую для маскировки настоящей сделки (прикрывающая сделка);
  • осуществленную в действительности сделку (прикрываемая сделка).

Прикрывающая сделка является ничтожной, а прикрываемая должна отдельно оцениваться на предмет действительности с точки зрения законодательства, применяемого к соответствующим гражданско-правовым отношениям. В практике гражданского судопроизводства подобные сделки встречаются довольно часто.

По определению все они связаны с тем, что лицо (или группа лиц) стараются «притвориться» и прикрыть другие договоры, от которых необходимо отвлечь внимание проверяющих органов, заинтересованных лиц и других участников. Это наиболее распространенные ситуации, которые наблюдаются в судебной практике. Вот несколько типичных примеров:

Пример 1.

Компании заключают договор на одних условиях, но пытаются отвести внимание проверяющих органов от фактической ситуации. Например, есть договор поставки одной партии товара, однако по факту поставлено несколько партий. Таким образом, юридические лица желают уменьшить свою налоговую нагрузку.

Пример 2.

Выдача доверенности на управление автомобилем вместо составления договора купли-продажи – с целью миновать уплату госпошлины за регистрацию транспорта в ГИБДД.

Пример 3.

Заключение договора дарения вместо договора купли-продажи. Данный пример притворной сделки может быть использован кем-либо из супругов при приобретении недвижимости с целью лишить другого супруга права претендовать на такую недвижимость. 

Пример 4.

Продается дом, продавец и покупатель сговорились о цене в 950 000 руб. При этом составляется договор купли-продажи, в котором указывается цена в 300 000 руб., чтобы снизить налог на доходы физических лиц.

Порядок признания сделки притворной

Если сделка по своему виду, форме и правовой сути является ничтожной, то обращения в суд не требуется. Стороны могут просто отказаться от всех ранее взятых обязательств и фактически игнорировать требования договора.

С другой стороны, подобное разрешение дела наблюдается редко, поскольку каждое лицо может обратиться в суд для защиты своих прав. Поэтому чаще всего признание притворной сделки таковой (а значит, и недействительной) происходит в судебном порядке.

Последовательность действий в общем случае следующая:

  1. Истец обращается в суд с заявлением, которое можно заполнить в соответствии с таким образцом. В данном случае необходимо писать заявление в суд общей юрисдикции, место нахождения которого соответствует имущественному объекту; 

  2. В суде требуется доказать, почему договор был заключен незаконно – т.е. фактически необходимо показать свое добросовестное заблуждение (невозможность узнать заранее, что противоположная сторона действует незаконно, сознательно прикрывая свои намерения). С другой стороны, требуется доказать, что ответчик действовал незаконно и умышленно прикрывал договором свои истинные планы;

  3. Если дело будет выиграно истцом, сделка признается притворной, и наступают соответствующие правовые последствия.

Последствия признания недействительности притворной сделки

Притворная сделка гражданским законодательством относится к недействительным сделкам. В этом случае договор признается полностью недействительным. И стороны должны вернуть все полученное по этому договору в течение всего срока его действия. То есть и ответчик, и истец должны полностью вернуть все имущественные объекты, права и прочие блага, которые они получили по притворной сделке.

Источник: https://www.audit-it.ru/terms/agreements/pritvornaya_sdelka.html

Какие сделки могут быть признаны недействительными?

Можно ли признать сделку недействительной в этом случае?

Для покупателей недвижимости одной из “страшилок” является некая теоретическая возможность признания сделки недействительной. Для того, чтобы обезопасить себя, покупатели обращаются в агентство недвижимости за гарантией законности сделки. Что же такое “недействительная сделка”? В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи? Об этом в нашей статье.

Согласно статье 167 Гражданского Кодекса Республики Беларусь, сделка является недействительной по основаниям, установленным Гражданским Кодексом или иными законодательными актами: 

  • В силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка).
  • Независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сроки исковой давности и возможность их восстановления

По оспоримым сделкам срок исковой давности – 3 года с момента, когда лицо узнало о нарушенном праве, по ничтожным сделкам – 10 лет.

Иск об установлении факта ничтожности сделки и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение 10 лет со дня, когда началось ее исполнение. На практике лица могут ходатайствовать суду о восстановлении пропущенных сроков, и такие ходатайства удовлетворяются.

Следовательно, то, что квартира находится в собственности текущего продавца более 10 лет, не гарантирует невозможность оспаривания предыдущих сделок.

Основания признания сделки недействительной

Все основания перечислены в статьях 169-180 Гражданского Кодекса.

1. Сделки, совершение которых запрещено законом 

При наличии умысла у обеих сторон на совершение сделки, совершение которой запрещено законодательством, все полученное (причитающееся) сторонами по сделке взыскивается в доход Республики Беларусь. 

Если умысел был у одной из сторон, то эта сторона возвращает другой все, полученное по сделке. А все, что причиталось добросовестной стороне, взыскивается в доход государства.

К примеру, запрещена сделка с недвижимостью, находящейся под действующей ипотекой. А также с недвижимостью, приобретенной по льготному кредиту. Квартиру нельзя продать до полного погашения кредита. 

В случае досрочного погашения необходимо получить отказ местных исполнительных и распорядительных органов от приоритетного права покупки такого помещения. Понадобится и согласие от этих же органов на продажу недвижимости в следующих случаях:

  • По специальным основаниям: переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника жилья и т. п.
  • При улучшении жилищных условий собственником жилья путем строительства, реконструкции или приобретения жилого помещения. 

2. Мнимые и притворные сделки 

Мнимой считается сделка, при которой были совершены действия, призванные создать иллюзию заключения сделки и возникновения соответствующих ей правоотношений.

Например, с целью сокрытия имущества от фискальных или правоохранительных органов, родственники заключили договор купли-продажи квартиры, но при этом деньги не были переданы, а просто изменился собственник.

В такой ситуации сделка может быть признана мнимой. 

Притворной является сделка, если у сторон имелось намерение совершить сделку, но не в виде купли-продажи. Такая сделка “прикрывает” собой другую сделку. Распространены случаи, когда куплю-продажу недвижимости “прикрывает” дарение или мена. Например, стороны вместо договора купли-продажи заключили договор дарения, а деньги реально передавались.

Сделки между родственниками нередко признаются притворными или мнимыми. Это вопрос понимания сути сделки. Нередко люди без задней мысли совершают сделку, которая в дальнейшем признается мнимой или притворной. Просто из-за правовой неграмотности. Например, вместо договора ренты, стороны в действительности заключили договор купли-продажи. 

3. Сделки, недействительные по субъекту

К данной категории относятся сделки, заключенные с гражданами:

  • Признанными недееспособными;
  • Ограниченными судом в дееспособности;
  • Малолетними (до 14) или несовершеннолетними (от 14 до 18);
  • Не способными понимать значение своих действий и руководить ими. 

Вышеуказанные лица вправе осуществлять сделки  с недвижимостью с согласия их законных представителей: родителей, усыновителей, попечителей, опекунов. 

Лицо не вправе осуществить сделку с недвижимостью самостоятельно, например, если ему 12 лет, даже не смотря на то, что оно является собственником квартиры.

4. Сделки, совершенные под влиянием

Под влиянием понимается: заблуждение, обман, насилие, злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой стороной, вследствие стечения тяжелых обстоятельств. 

Несколько лет назад в Бобруйске произошел случай, который подходит в качестве примера. Мошенник втирался в доверие к собственникам жилья, склонял к злоупотреблению спиртным. Путем обмана этих лиц преступник получал доверенности на осуществление сделок, а потом продавал квартиры. Это пример сделок, совершенных под влиянием обмана.

5. Сделки юридического лица, выходящие за пределы его полномочий, а также совершенные лицами с выходом за пределы предоставленных полномочий

Примером может служить продажа недвижимости директором общества, в контракте у которого есть положение, запрещающее распоряжаться имуществом общества единолично, без проведения собрания участников.

6. Сделки, которые не соответствуют требованиям законодательства

Данное положение в отношении недействительных сделок применяется крайне редко, оно имеет общий смысл и применяется, когда в законе отсутствует конкретное указание на оспоримость такой сделки или если не предусмотрены иные последствия нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая сторона обязана возвратить все полученное по сделке.  

На практике это означает, что квартира должна быть возвращена продавцу, а покупателю должны вернуть уплаченные за квартиру деньги. Если квартиру при помощи судебных исполнителей у покупателя истребовать относительно просто, то получить от продавца деньги бывает крайне сложно. 

Обычно, спустя годы судов, деньги реально потрачены или их скрывают, а значит их будут взыскивать из доходов продавца, если они есть. 

Еще возможна ситуация, что квартира выбыла из собственности продавца помимо его воли, в результате действий мошенников. Тогда ущерб покупателю должны будут компенсировать за счет этих мошенников. По таким уголовным статьям у мошенников конфискуется имущество в доход государства, сами они садятся в исправительное учреждение на годы. Вопрос возврата денег может растянуться на десятилетия.

Важно учитывать то, что оспорена может быть не только сделка, на основании которой квартира находится в собственности продавца, но и ранее совершенные сделки. В таком случае все последующие сделки также будут признаваться недействительными. 

Признание сделок недействительными – это одна из больших групп риска при купле-продаже недвижимости. В рамках этой группы мы привели далеко не все примеры угроз. Не стоит недооценивать сложность и важность процедуры экспертизы юридической истории объекта. Такую проверку может сделать только узкоспециализированный специалист.

При проведении сделок с недвижимостью покупатель является более уязвимой стороной.

Если сделка проходила без посредничества риэлтора, у покупателя нет договора на риэлторские услуги по проверке объекта недвижимости, то покупатель не сможет воспользоваться законодательством о защите прав потребителей.

Такая сделка не застрахована, поэтому может привести к потере денежных средств и долгим судебным разбирательствам с непредвиденным результатом. Правильно оценивайте риски и пусть ваша сделка будет безопасной!

Была полезна статья? Поделитесь с друзьями в соцсетях.

Источник: https://avangard-n.by/articles/nedeystvitelnost-sdelok.html

Округ закона
Добавить комментарий