Можно ли продать часть дома без согласия собственника остальной доли?

Как продать половину (долю) дома в Украине

Можно ли продать часть дома без согласия собственника остальной доли?

В ряде случаев владение недвижимостью предполагает право собственности не на всю квартиру или дом, а только на определенную их часть.

Часть общей жилой площади могла достаться по наследству, в результате деления имущества при разводе, могла быть подарена или куплена. Таких владельцев естественно интересует вопрос, как продать часть дома или квартиры.

Разберем все варианты продажи доли в доме, предусмотренные украинским законодательством.

Какая именно у вас общая собственность?

Владение частью дома предполагает право общей собственности, которое может быть двух видов, от которых зависит порядок и возможности продажи части недвижимости.

Первый вариант – долевая собственность, второй – совместная. Долевая предполагает четкое определение долей и это плюс для того, кто интересуется, как продать долю в доме, поскольку статьей 361 Гражданского кодекса Украины предусмотрено право самостоятельно распоряжаться собственной долей в совместной долевой собственности.

В случае с совместной общей собственностью все сложнее, поскольку по закону вы совместно с совладельцами на равных правах владеете всем домом.

Бывает, что невозможно физически выделить части каждого владельца, но и в этом случае в документации указывается, какой именно долей владеет каждый собственник, и собственность становится долевой.

Возможно ли и как продать часть дома в Украине при такой форме собственности с соблюдением законодательства? Оказывается, это возможно только при согласии совладельцев. Подробнее – дальше.

Преобладающее право совладельца

В обоих случаях в законе предусмотрено преобладающее право совладельца на покупку продаваемой доли. Каждый совладелец должен быть извещен о намерении продажи и цене.

Часто это оформляется официально: риэлтор, продавец или сопровождающий сделку нотариус направляют всем совладельцам письма с объявлением о планируемой продаже. На рассмотрение предложения совершить покупку совладельцам дается месяц.

Если совладельцы изъявят желание купить, продавать нужно будет им, причем, поскольку за ними преимущество.

Если совладельцы отказались от покупки, они должны закрепить это заявлением, заверенным лично у нотариуса. Сложности возникают с тем, что совладельцы не всегда хотят посещать нотариуса для решения не своих проблем, это минус. Как видим, владея частью недвижимости лучше дружить с соседями и совладельцами, тогда будет больше шансов договориться.

Совместная собственность

Если собственность общая, необходимо сначала провести процедуру выделения в ней доли, иначе продать не получится.

Ведь для продажи нужна оценка недвижимости, а стоимость доли предполагает задокументированное определение этой доли.

Таким образом, прежде чем искать ответ на вопрос, как продать половину дома, у владельца должен быть документ о том, что он владеет ½ долей дома.

Как продать долю в доме без согласия совладельцев

Учитывая сложности с нотариально заверенным отказом совладельцев, а иногда и с разыскиванием их, у многих возникает вопрос, как продать часть дома без согласия соседей и возможно ли это.

Возможно, вариантов несколько и все они не идеальны.

Первый вариант – собрать информацию о совладельцах, разослать им письма с предложением приобрести долю, подождать месяц, и, если никто не откликнется, начать процедуру продажи.

Для этого нужно найти риэлторскую контору, которая согласится сопровождать такую сделку. На это не все соглашаются, так как существует риск обращения совладельцев в суд с попытками отменить сделку.

Второй вариант – оформить сделку договором дарения. Однако по законодательству, одариваемый должен уплатить налог в размере 5% от стоимости жилья и 1,5% военного сбора. Это может обернуться в серьезную сумму, даже если стоимость части дома довольно скромная.

Дело в том, что для сделки необходимо получить официальную оценку недвижимости, а она основана не на состоянии вашего дома и принятой между сторонами стоимостью, а на средней стоимости недвижимости в конкретном регионе, городе, районе.

Если, к примеру, средняя цена дома в Одессе миллион гривен, а в Одесской области 500 тысяч, то именно так будет оценен и дом, участвующий в сделке, даже если вы продаете его за 100 тысяч гривен. Именно от официальной стоимости и будет насчитываться налог.

Если продать часть дома важно, придется выбирать один из описанных вариантов. Надеемся, что со знанием всех нюансов ваш выбор будет осознанным и взвешенным.

Источник: http://1realty.ua/index.php/articles/186-kak-prodat-polovinu-doma-v-ukraine

Как распоряжаться долей квартиры, если один из собственников против

Можно ли продать часть дома без согласия собственника остальной доли?

2019-03-20T14:52+0300

2019-03-20T15:21+0300

https://realty.ria.ru/20190320/1551958947.html

Как распоряжаться долей квартиры, если один из собственников против

https://cdn22.img.ria.ru/images/152700/37/1527003700_0:0:5760:3240_1036x0_80_0_0_daa7a490688d91be2d4789c00d8ae59c.jpg

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Долевая собственность на квартиру или любую другую недвижимость считается очень проблемной формой владения, поскольку требует единодушия всех “дольщиков”. Как быть, если один из них не выходит на связь или просто находится в ссоре с остальными и не общается? Об этом эксперты рассказали сайту “РИА Недвижимость”.

1. Я хочу продать свою долю в квартире, но второй собственник не выходит на связь. Как быть?

Продать квартиру с отсутствующей выделенной долей без участия второго собственника, не выходящего на связь, довольно сложно. Продавец (второй “дольщик”) может направить уведомление о намерении продать долю в праве общей собственности на квартиру другим сособственникам через нотариуса или самостоятельно по почте.

Однако если направлять письмо самому, даже с описью вложения, содержание уведомления в описи все равно не отражается, поэтому могут возникнуть сложности. При направлении уведомления телеграммой в дальнейшем при необходимо можно получить ее копию.

Оптимально будет направлять уведомление через нотариуса во избежание сложностей с подтверждением, тем более что все сделки по купле-продаже долевой собственности в любом случае осуществляются при обязательном участи нотариуса.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Если в течение месяца ответ не поступит, нотариус имеет право выдать уведомление о том, что письмо другому сособственнику было отправлено.

Это и будет документом, разрешающим проведение сделки. Однако в будущем другой сособственник может обратиться в суд. Если правила были нарушены, то ему удастся перевести права по сделке на себя, поэтому важно, чтобы продажная стоимость была не ниже, чем в предложении сособственнику.

Читать далее

2. Что произойдет, если собственник второй доли объявится после сделки?

В этом случае он имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. покупки).

Поэтому критически важно следовать всем установленным правилам: собрать все необходимые документы (все почтовые чеки, описи и уведомления, а еще лучше – свидетельства о направлении извещений сособственникам нотариусом, отказы сособственников от реализации преимущественного права покупки.

Тогда даже в случае возникновения претензий со стороны участников долевой собственности, доказать выполнение установленного законом порядка не составит труда.

Читать далее

3. Если один из долевых собственников не оплачивает ЖКХ, как остальным не стать должниками?

В этом случае следует разделить лицевые счета. Подобная процедура проводится через суд, если не получается договориться с сособственником. Кроме того, второй собственник вправе потребовать и от управляющей организации заключения с ним отдельного договора на внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Читать далее

4. Как принимать в наследство долю, если второй долевой собственник недоступен или не хочет общаться?

Для наследования доли в праве в праве общей собственности какое-либо участие иных сособственников законом не предусмотрено, то есть отсутствующий собственник вам никак не помешает. Трудности возникнуть позже, если вы решите реализовать свою долю или как-то ею распорядиться.

Читать далее

5. Как пользоваться квартирой, если между собственниками сильный конфликт, и они друг друга не хотят пускать?

Если жилье находится в общей долевой собственности, и сособственники не общаются или конфликтуют, может возникнуть необходимость определения порядка пользования жилым помещением. Порядок пользования сособственники согласовывают между собой сами, как правило, устно. В противном случае собственники могут обратиться в суд.

Также в суд можно обратиться с требованием об определении порядка пользования имуществом, если его невозможно разделить или выделить из него долю в натуре, и при этом отсутствует соглашение с другими сособственниками о порядке пользования общим имуществом.Читать далее

6.

А можно ли как-то обойтись без согласования вторым собственником, если хочешь продать долю?

Без согласия второго дольщика долю можно лишь отдать в дар. Однако это нечастая практика, так как дарение без налогов возможно лишь в случае, если его совершают по отношению к родственнику, в остальных ситуациях с одаряемого взимается налог размере 13% от кадастровой стоимости, потому что им получен доход в виде имущества. Поэтому мало кто соглашается на такую притворную сделку.

Читать далее

Материал подготовлен при участии юриста практики по недвижимости и инвестициям “Качкин и Партнеры” Марии Оболенской, старшего юриста фирмы “Юст” Олеси Стукаловой, руководителя офиса “В Крылатском” “Миэль-Сеть офисов недвижимости” Ирины Бербеневой, директора офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлии Дымовой и управляющего партнера компании “Метриум” Марии Литинецкой.

Источник: https://realty.ria.ru/20190320/1551958947.html

Собственная доля – Как продать часть дома или квартиры

Можно ли продать часть дома без согласия собственника остальной доли?

Aвтор: Юлия КОРНИЛОВА

У жилья, как и у любой другой собственности, может быть не один владелец, а несколько. Люди приватизируют на несколько человек свои квартиры, наследуют их частями и в результате возникает долевая собственность. При этом владелец доли в квартире или доме имеет полное право продать или обменять ее в любой момент. Однако сам процесс продажи подчинен определенным нормам и правилам.

«Сделки по купле-продаже доли в квартире или доме – явление не самое распространенное, тем не менее, встречающееся на рынке жилой недвижимости. На практике достаточно ситуаций, когда люди вынуждены прибегать к подобного рода сделкам.

Например, взрослый сын-собственник женился, а родители не хотят разъезжаться, либо в право наследства вступили сразу несколько родственников, или при разводе один из бывших супругов хочет продать свою долю в квартире.

Как правило, к продаже долевой части квартиры или дома приводят либо жизненные трудности, либо это попытка улучшить свои жилищные условия», – комментирует руководитель отдела продаж АН «Новая жизнь» Сергей Талагаев.

Если необходимость продажи доли все-таки возникла, то ее владельцу следует знать и соблюдать определенные правила. Так, продать общедолевую собственность можно, но преимущественное право покупки предоставляется другим сособственникам этой квартиры.

Поэтому, если человек решается на продажу своей доли квартиры, то первое, что он должен сделать, – это известить об этом остальных сособственников и предложить им первоочередное право выкупа. Гражданский кодекс предусматривает обязательное письменное извещение в течение месяца.

Если же этого не было сделано, сособственники имеют право подать иск в суд. В случае, если сособственники откажутся от покупки или вообще ничего не ответят (по умолчанию) в течение месяца, то тот, кто хотел продать свою долю, может продавать ее кому хочет (третьим лицам).

При продаже доли следует учитывать, как формируется ее стоимость.

Продажа происходит по рыночной цене, но сумма от продажи доли в квартире значительно меньше, чем деньги, полученные за эту долю в результате продажи всей квартиры целиком и разделения полученных средств между собственниками в соответствии с размером их долей. «Поэтому всегда выгоднее продать квартиру целиком», – отмечает Сергей Талагаев.

Все выше сказанное относится к продаже доли в общей долевой собственности, т.е. когда один из собственников наряду с остальными собственниками пользуется всей квартирой или домом.

Однако возможен вариант, когда общая долевая собственность прекращается (в основном это касается продажи части жилого дома), а вместо нее возникает собственность на части жилого дома по отдельности, независимые друг от друга, которые впоследствии возможно продавать как самостоятельный объект. На юридическом языке это называется выделение доли в натуре.

«Самостоятельная» доля
«Продать часть дома возможно лишь после предварительного раздела объекта.

Реальный раздел дома по фактическому пользованию возможен только при технической и правовой возможности и может произойти лишь в том случае, если эти части будут отвечать всем признакам, характеризующим «жилое» помещение», – поясняет юрист юридической фирмы «РБЛ» Елена Калашникова.

Жилищный кодекс устанавливает следующие признаки жилого помещения: изолированность – жилое помещение должно быть отдельным и ограниченным пространством от других жилых помещений; принадлежать к категории недвижимых объектов – жилое помещение представляет собой строение (здание), перемещение которого на другое место невозможно без ущерба для его назначения; пригодность для проживания – жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Также раздел не должен привести к нарушению прав и законных интересов других правообладателей.

«Если порядок пользования домом уже сложен, и каждый участник общей долевой собственности пользуется изолированной частью дома с отдельным входом, то по взаимному согласию составляется соглашение о разделе дома, в последующем по данному соглашению будет необходимо зарегистрировать право собственности в регистрирующем органе на отдельные части дома. В случае если согласия о способе и условиях раздела общего имущества не достигнуто, участник общей долевой собственности может в судебном порядке требовать выдел в натуре своей доли либо раздела общего имущества», – разъясняет Елена Калашникова.

Регистрации соглашения о разделе дома в натуре предшествует сбор необходимых документов, подаваемых вместе с соглашением в регистрирующий орган.

В самом соглашении в обязательном порядке указываются все собственники, их доли и то обстоятельство, что прекращается право общей долевой собственности и иные необходимые для регистрации данные. С этим соглашением необходимо обратиться в БТИ, где составляются отдельные технические паспорта на каждую часть жилого дома.

В дальнейшем на основании технических паспортов объекты ставятся на кадастровый учет в ФБУ «Кадастровая палата». Основанием для регистрации части жилого дома будут являться соглашение о разделе и кадастровые паспорта на каждую часть дома.

После получения свидетельства о праве собственности на часть дома эту часть можно смело продавать. Для этого вместе с покупателем необходимо обратиться в органы регистрации. Единственный документ, который понадобится, – договор купли-продажи части дома.

При невозможности выдела доли в натуре компенсация за стоимость доли может определяться соглашением сособственников, а при недостижении соглашения размер такой компенсации устанавливается судом по иску выделяющегося сособственника.

«На сегодняшний день критерии, по которым определяется размер компенсации, определены Верховным судом РФ применительно к жилому дому. Чтобы интересы выделяющегося сособственника не были ущемлены, компенсация должна соответствовать реальной, рыночной стоимости имущества на момент разрешения спора.

При определении компенсации должны учитываться все имеющие значение факторы: объяснения сторон, отчет оценщика, заключение экспертов, а также все обстоятельства, имеющие значение для правильной оценки, такие, как имеющиеся удобства, местоположение жилого помещения», – заключает Елена Калашникова.

Источник www.online.ru

Мы рекомендуем
Произвесту оценку наследуемого имущества в оценочной компании Аплайн Быстро и качественно! Большой опыт работы с нотариусами. Удобное расположение на м. Юго-Западная. Тел. (495) 724-75-82
Вопрос-ответ
Вы спрашиваете, специалисты отвечают

Источник: http://www.enasled.ru/docs/494.html

Удобно ли быть собственником доли? – Управление персоналом

Можно ли продать часть дома без согласия собственника остальной доли?

А.А. ЖИРОВ

Алексей Александрович Жиров, практикующий юрист, руководитель LC «Business & Law»

В помещениях Федеральной регистрационной службы Российской Федерации (Росреестра) очень часто можно наблюдать, как при прочтении свидетельства о государственной регистрации права кроме радости в глазах у счастливых обладателей недвижимого имущества появляется удивление. Особенно огорчает людей раздел «Вид права».

Многие граждане уверены, что получив, например, в наследство имущество, они стали полноценными владельцами дома или квартиры. И очень огорчаются, узнав, что помимо них владельцем дома стал кто-то еще, а они не стопроцентные собственники, а всего лишь обладатели доли. Причем обладатели доли в праве на недвижимое имущество, а не конкретной его части.

Таким собственникам приходится объяснять, что дом теперь находится в общей долевой собственности, владение и пользование которым должно осуществляться по соглашению всех участников. Что доля в праве виртуальна, ее нельзя выразить в конкретных помещениях.

Долевые собственники не владеют каждый своей половиной квартиры, они совместно владеют единым помещением. А если нет желания делить имущество с третьим лицом или лицами, то всегда можно продать долю, получить денежную компенсацию или выделить долю в натуре.

Режим права общей долевой собственности на недвижимое имущество регулируется гражданским законодательством. Согласно статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Режим совместной собственности установлен для лиц, например, вступивших в брак (супругов), для товарищей крестьянско-фермерских хозяйств или членов потребительских и садово-дачных кооперативов. Для остальных установлен режим долевой собственности.

Принадлежность имущества на праве общей собственности нескольким субъектам обусловливает особенности осуществления ими правомочий владения, пользования и распоряжения общим имуществом, прекращения общей собственности.

Одной из особенностей является наличие нормативно установленных условий реализации сособственниками принадлежащих им правомочий владения, пользования, распоряжения, необходимость соблюдения некоторых ограничений (стеснений) при осуществлении последних.

Участники общей собственности, осуществляя принадлежащие им правомочия, не обладают той абсолютной правовой свободой, которой наделены законом субъекты индивидуальной собственности.

Совместное владение недвижимостью таит в себе ряд неудобств. Так, например, судебной практике известны случаи, когда один из собственников доли в праве на квартиру зарегистрировал себя и членов своей семьи в помещении без согласия остальных участников долевой собственности, что является нарушением закона и стало основанием аннулирования регистрации данных лиц.

Желание произвести ремонт или установить кондиционер в помещении также не может быть реализовано без согласия всех собственников помещения, поскольку в соответствии с гражданским законодательством (статья 247 ГК РФ) владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.

Право распоряжения долей собственника ограничено в силу закона правами других сособственников. При этом необходимо помнить, что объектом данного права является не конкретное имущество, его часть либо его стоимость, а доля в праве на общее имущество, выступающая в качестве самостоятельного объекта гражданского оборота, различных гражданско-правовых сделок.

Так, например, статья 246 ГК предусматривает возможность продажи, дарения, завещания, залога сособственником принадлежащей ему доли постороннему лицу с обязательным соблюдением при ее возмездном отчуждении правила преимущественной покупки, предусмотренного статьей 250 ГК РФ. Прежде чем передать права на долю третьему лицу, например при продаже, собственник должен предложить остальным участникам долевой собственности выкупить долю по цене, за которую она продается.

Однако право преимущественной покупки не единственная преграда для собственника при распоряжении имуществом. Виртуальность доли делает затруднительным сам факт продажи.

Достаточно быстро найдутся покупатели на долю в московской квартире, но сколько времени потребуется для продажи прав на квартиру в каком-нибудь маленьком провинциальном городе или дом в деревне неизвестно.

Для ускорения процесса собственнику как минимум необходимо выделить долю в натуре, а затем уже искать покупателей.

Кроме того, сдать долю в наем или аренду обладателю таковой также не получится.

Примеры из судебной практики показывают, что доводы истцов о том, что они могли самостоятельно распоряжаться своими долями жилого помещения путем сдачи в аренду, будут отклонены судами как первой, так и вышестоящих инстанций.

Суды указывают, что при отсутствии соглашений о совместном распоряжении имуществом, о порядке пользования помещением и выделении доли в натуре возможности определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, не имеется.

Следовательно, принадлежащие сособственникам доли в общей долевой собственности по отдельности не могут участвовать в гражданском обороте, в том числе посредством заключения сделок по сдаче их в аренду. Если же собственники договорились сдавать в аренду имущество как единое целое, законодательные ограничения на эти действия отсутствуют.

Необходимо отметить, что согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. К таковым относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование.

Жилищным законодательством установлен запрет для собственников помещений в многоквартирном доме на выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, отчуждение доли и иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (статья 37 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Особо неприятный случай для собственников долей в праве на общее имущество — обращение взыскания на долю должника в этом имуществе.

В соответствии с абзацем 1 статьи 255 ГК РФ кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Такое взыскание допускается законом лишь в случаях, когда другого имущества собственника недостаточно для удовлетворения требования кредитора.

Согласно абзацу 2 статьи 255 ГК РФ, если выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов (абзац 2 статьи 255 ГК РФ).

Обращение взыскания на долю в одних случаях позволит участнику или участникам долевой собственности увеличить размер своей доли за счет должника, в других — привнесет чувство опасности и разлад в сложившиеся отношения соседей, поскольку неизвестно, кто станет новым обладателем права на имущество (это могут быть и физические, и юридические лица) и с каким умыслом оно приобретается.

В жизни люди редко умышленно становятся участниками долевой собственности. Как правило, это происходит в силу закона.

И совсем нередки ситуации, когда жилым помещением фактически владеют малознакомые лица, у которых свои интересы на собственность, свои намерения ею владеть и распоряжаться.

Отсюда проистекают многочисленные жилищные споры: разведенные супруги, конфликтующие родственники, наследники и прочие не хотят не только жить под одной крышей, но и просто быть совладельцами жилья.

В быту это приводит к конфликтам, начиная, например, с возможности курить в общем помещении до права пользоваться какой-либо частью помещения или права пользования помещением в определенный период времени.

Такие конфликты вынуждают собственников либо устанавливать обязательные правила пользования общими помещениями, либо избавляться от имущества или искать способы ограждения себя от других долевых участников.

Гражданским законодательством участнику долевой собственности позволено в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества, если собственникам добровольно не удалось договориться о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них (статья 252 ГК РФ).

Выдел отличается от раздела тем, что в первом случае выделяется доля одного из сособственников без прекращения права общей собственности для остальных ее участников, во втором — общая собственность на имущество полностью прекращается. Последнее происходит, в частности, когда объект недвижимости принадлежит двум гражданам и одному из них выделяется его доля либо когда все участники потребуют выдела в натуре принадлежащих им долей.

Мотивы реализации правомочия на раздел имущества или выдел из него доли участником общей собственности правового значения не имеют и не могут являться основанием для отказа в иске. Обстоятельством, имеющим юридическое значение для разрешения возникшего спора, является намерение истца (участника общей долевой собственности) прекратить правоотношение общей собственности.

В судебной практике нередки иски участников общей собственности на квартиру в многоквартирном жилом доме о выделе или разделе жилого помещения с передачей в собственность изолированных комнат и в долевую собственность — мест общего пользования (кухня, прихожая, коридор, ванная комната, туалет, балкон и т.п.).

Однако если правоотношение общей собственности в результате раздела имущества или выдела из него доли в натуре не прекращается, то такой иск удовлетворению не подлежит.

Из этого обоснованно исходит многолетняя судебная практика.

Правовым последствием раздела общего имущества или выдела доли в натуре является безусловное прекращение общей собственности с участием соответствующего сособственника.

Выдел доли из общего имущества может быть осуществлен двумя способами:

1) выделением части имущества в натуре соразмерно идеальной доле в праве общей долевой собственности;
2) выплатой денежной компенсации (стоимости) доли.

Идеальная доля — это арифметическое выражение принадлежащей участнику общей собственности доли в праве на общий объект в виде дроби или процента.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?208

Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция

Можно ли продать часть дома без согласия собственника остальной доли?

Считается, что продать долю в квартире непросто, и в этом утверждении действительно есть часть правды, сделки подобного формата нельзя отнести к легким операциям.

Однако если знать и соблюдать законодательные требования, а также понимать различные тонкости этой процедуры, можно избежать ошибок, которые допускают многие собственники. В рамках настоящей статьи поговорим о том, как правильно и законно продать долю в недвижимой собственности.

Общие положения: с чего начинать

Если недвижимость принадлежит не одному владельцу, она находится в совместной собственности – это может быть долевая собственность, когда все владельцы имеют определенные доли, или отдельные помещения для каждого владельца могут быть «выделены в натуре». В любом случае, перед тем как продать долю в квартире или доме, необходимо перевести недвижимость в долевую собственность

Первое, что необходимо сделать перед поиском покупателя – поставить в известность других собственников относительно ваших намерений продать свою долю, поскольку именно они имеют первоочередное право приобретения этой части.

То есть – необходимо предложить совладельцам квартиры купить эту долю, результатом такого предложения может быть согласие, подтвержденное договором, или отказ, также выраженный в письменной форме и заверенный нотариально.

Если совладельцы не торопятся подписывать отказ, нужно составить соответствующее извещение, обязательно указав цену и условия продажи, и отправить его почтой.

Бывает, что один из совладельцев приватизированной квартиры на этой жилплощади давно не появлялся, а его текущее местонахождение неизвестно, и на связь он не выходит. В этом случае также необходимо отправить извещение заказным письмом, и подождать месяц.

Важно помнить, что продажа или иной способ распоряжения  долей – право каждого владельца, и другие собственники не вправе этому препятствовать. Если это все же происходит в какой-либо форме, стоит обращаться в суд или в правоохранительные органы. При условии соблюдения законодательства они помогут реализовать право на продажу доли.

Как реализуется первоочередное право?

У тех, кто имеет право на выкуп доли на основании преимущественного права, есть несколько вариантов:

• в течение месяца купить предлагаемую долю;

• письменно отказаться от нее;

• проигнорировать извещение.

В последнем случае молчание, которое затянулось более, чем на месяц, интерпретируется как согласие на продажу доли посторонним людям, однако совладельцы могут подать судебный иск и заявить, что никто и ничего им не предлагал, в этом случае сделка будет признана незаконной.

Если официальный отказ от покупки составлен, подписан и заверен, продавцу можно сразу же совершать сделку с третьими лицами.

Ограничение только одно: цена, по которой продается доля посторонним людям, не может быть ниже той, которая была названа владельцам других частей квартиры (равно как и прочие условия продажи).

Стоит знать, что если доля продается посредством публичных торгов, преимущественное право ее приобретения другими собственниками не применяется. В остальных случаях нотариус обязан разъяснить все правовые последствия продажи доли жилья в обход остальных собственников.

Если преимущественное право нарушено, пострадавшая сторона может в течение трех месяцев потребовать обратного перевода прав собственности и обязанностей на покупателя через суд.

Этот период начинает исчисляться с момента, когда собственнику стало известно (или он должен был узнать) о том, что его права были нарушены.

При этом договор купли-продажи не отменяется, а доля просто делится между выигравшим суд собственником и тем человеком, который приобрел часть недвижимости. Конечно, такая ситуация вряд ли понравится стороннему покупателю.

Продажа части доли – какие есть варианты?

Если доля в жилой недвижимости немаленькая, у собственника может появиться желание продать часть своей доли и решить, таким образом, финансовый вопрос, и в то же время сохранить жилплощадь для проживания.

 Алгоритм в таком случае тот же: сначала собственники, затем – все остальные. Но в этом случае, если другие владельцы отказываются, придется искать обходные маневры, действуя, тем не менее, в рамках законодательства.

  • Например, можно подарить кому-либо крошечную долю, а потом продать ему остальную часть, поскольку в этом случае он становится одним из собственников, а значит, получает первоочередное право на покупку.

  • Есть еще вариант – оставить часть недвижимости в залог, получить ее стоимость в виде займа, а потом, естественно, не вернуть ссуду.

Если квартира в ипотеке: нужно согласие банка

Продать долю в ипотечной квартире сложнее, но сделать это тоже возможно, законодательство предусматривает такие сделки. Чаще всего такая потребность появляется при разводе супругов или разрыве между партнерами, которые приобретали жилье с совместными инвестиционными целями. Прежде всего, стоит снова же вспомнить о первоочередном праве и предложить свою долю другим собственникам.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Однако перед этим необходимо обязательно уведомить банк обо всех обстоятельствах, поскольку без его разрешения сделку заключить будет невозможно. 

Если другие собственники соглашаются на покупку доли, загвоздок не будет – на них просто переоформят кредитные обязательства, которые лежали на продавце. Ну и, само собой собственники компенсируют сумму, внесенную в качестве ежемесячных платежей.

Когда возникает необходимость в продаже доли третьим лицам, придется убеждать банкиров переоформлять кредит на покупателя. В любом случае, надо обратиться в финансовую организацию. В каждом банке своя практика решения таких вопросов.

Составление договора – что нужно указать обязательно

После того, как покупатель определен, необходимо составить и подписать два документа:

• договор купли-продажи;

• акт приема-передачи.

Важно знать, что все сделки, связанные с долевой собственностью, обязательно заверяются у нотариуса.

Это связано со сложностью самой процедуры определения долей и историей многочисленных судебных тяжб и нарушенных прав, которые имели место в предыдущие годы.

Нотариально не заверяются только сделки, связанные со столичной программой инновации жилфонда, поскольку для таких случаев прописана своя процедура.

В договоре должна содержаться информация о каждой из сторон сделки и, собственно, описание предмета сделки.

Необходимо вписывать не только адрес дома и номер квартиры, где продается доля, а также указания на общую и жилую площадь, количество комнат, в договоре важно также отразить информацию о правоустанавливающих документах, а также указать информацию о том, какие ограничения и права получают стороны.

Главное, что проверяет нотариус – соблюдение преимущественного права или наличие отказа от выкупа доли другими собственниками. При необходимости специалист сам сообщит совладельцам о намерении одного из собственников продать долю в их квартире.

Кроме того, нотариус должен проверить, нет ли других претендентов на эту часть жилья, убедиться в дееспособности собственника, отсутствии ареста на жилье (иных обременений). Иными словами, его задача – удостовериться в законности продажи доли и лишь после этого заверять документы.

Взносы и пошлины: обязанности нотариуса

Участие государственных представителей, разумеется, придется оплатить. Так называемый, нотариальный тариф, вносится однократно и рассчитывается в зависимости от общей суммы договора, а не от количества участников. Размер пошлины составляет пол процента от этой суммы, но он не может быть ниже 300 рублей и выше 20 тысяч рублей.

Кроме того, нотариус попросит оплатить правовые и технические услуги. Некоторые услуги не входят в непосредственные обязанности нотариуса в плане заверения документов (например, консультации, составление и техническое изготовление необходимых документов, а также дополнительная помощь, если она требуется).

Пошлину необходимо будет внести при подаче пакета документов в Росреестр, причем квитанцию можно не прилагать – информация сразу же заносится в единую базу. Но если ее не обнаружится в течение пяти дней после представления документов, они будут просто возвращены без рассмотрения.

Вопросы регистрации: документы и ограничения

После нотариального заверения договора остается зарегистрировать смену собственника недвижимости в Росреестре. 

Кроме заявления, для этого понадобятся:

• договор и акт, заверенные нотариусом;

• документы, которые удостоверяют личности каждой из сторон;

• документальное подтверждение того, что все собственники уведомлены о продаже доли.

Если сделка и последующая регистрация проводятся через представителей сторон, потребуются документы, подтверждающие их полномочия. В случаях, когда среди собственников есть несовершеннолетние или нетрудоспособные люди, нужны также разрешительные справки от органов опеки и попечительства.

Заявление можно подать в территориальное отделение Росреестра, а можно воспользоваться услугами многофункционального центра. Если офисы этих структур находятся очень далеко, можно отправить пакет документов по почте с объявленной ценностью. В этом случае необходимо позаботиться о подробной описи вложения и получении уведомления о вручении.

В последнее время многие россияне предпочитают подавать документацию в онлайн-режиме, что достаточно легко сделать, зайдя на официальный сайт Росреестра. Когда совсем нет времени, можно доверить подачу документов нотариусу, удостоверившему сделку.

Новый собственник может сразу же зарегистрироваться в квартире и прописать там своих несовершеннолетних детей – какие-либо разрешения других владельцев для этого не требуются. Однако если понадобится зарегистрировать кого-то еще, без письменного согласия остальных собственников (уже зарегистрированных) не обойтись.

Кроме прочего, необходимо помнить  о том, что если собственник перед продажей владел долей в недвижимости меньше трех лет, должен будет заплатить налог на доход, исключение сделано только для представителей льготных категорий. С другой стороны, при внесении платежа в бюджет появляется право на налоговый вычет.

Добрая воля и принуждение

Ситуаций, в которых квартира разделена на множество «невыделяемых в натуре» долей, очень много. Случается и такое, что владелец крошечной доли не дает согласия на распоряжение недвижимым имуществом собственникам крупных долей, решивших продать квартиру целиком, и это порождает много проблем.

Теоретически, есть возможность приобрести меньшую долю через суд, в принудительном порядке выплатив компенсацию. Однако, для этого необходимо, чтобы одновременно соблюдались три условия:

• доля очень небольшая;

• эту часть невозможно выделить в натуре;

• особого интереса в пользовании этим имуществом собственник не имеет.

В этих случаях, на основании статьи 252 Гражданского кодекса, суд имеет возможность вменить в обязанность собственникам выплатить компенсацию одному из владельцев.

Предварительно проводится экспертная оценка с тем, чтобы определить рыночную цену, за которую необходимо выкупить долю.

Впрочем, если речь идет буквально о считанных квадратных метрах, их владельцы часто без особых уговоров соглашаются на компенсацию.

Так или иначе, вынудить одного из владельцев продать свою долю в жилой недвижимости третьим лицам невозможно, и любые действия в этом направлении являются незаконными. Посторонние люди получают право на часть жилья только при отсутствии желающих собственников недвижимости.

Заключение

Собственно, сама юридическая процедура продажи доли в квартире не такая уж и сложная. Если правильно договориться с другими собственниками, вопрос можно решить достаточно быстро – какие аргументы выбрать в устных беседах с остальными владельцами, каждый решает для себя сам. 

Тем не менее, собственнику, который решил продать свое недвижимое имущество, необходимо сделать все, чтобы сделка не была впоследствии аннулирована.

Для этого нужно своевременно и правильно оформить все документы, заверить их у нотариуса.

Как и для любой сделки, где фигурируют крупные суммы, при отчуждении доли желательно привлечь профессионального юриста, который поможет все сделать в соответствии с положениями закона.

Источник: https://novostroev.ru/articles/kak-prodat-dolyu-v-kvartire/

Округ закона
Добавить комментарий