Наследство на квартиру купленную в рассрочку

От человека, получившего в наследство заложенную квартиру, банк может потребовать в течение..

Наследство на квартиру купленную в рассрочку

Если банк и наследник не смогут договориться, жилье будет выставлено на продажу

С каждым годом все больше наших сограждан решают свои жилищные проблемы при помощи банков. Сегодня практически каждый уважающий себя банк предлагает своим клиентам жилищные ссуды, и многие люди решаются взять кредит.

Логика здесь проста: лучше отдавать долг и жить в своей квартире, чем копить на нее десятилетиями, ютясь при этом с родными в тесных комнатушках. Но, к сожалению, иногда жизнь человека преждевременно обрывается, а долги остаются, в том числе огромные не выплаченные суммы по кредиту.

И хорошо, если наследники в состоянии заработать, чтобы погасить задолженность и не потерять жилье, а как быть, если такой возможности нет?

«Между кредитором и наследником умершего заемщика может быть заключен договор о рассрочке или отсрочке погашения долга за жилье»

Рассказать о том, что происходит с кредитом и заложенным под него имуществом в случае смерти заемщика, «ФАКТЫ» попросили заместителя начальника юридического управления АКБ «Укрсоцбанк» Валерия Насикана.

– Как быть, если человек, взявший в банке ссуду, умер? Указываются ли в ипотечном договоре условия перехода кредита и залога в случае смерти заемщика?

– Вносить эти условия в договор нет смысла, так как они полностью урегулированы статьей 23 Закона Украины «Об ипотеке».

В данном документе четко указано, что к наследнику имущества, являющегося предметом ипотеки, переходят все права и обязанности заемщика, то есть ссуда со всеми ее плюсами и минусами переходит к наследнику.

Кредитор имеет право в течение шести месяцев с момента, когда ему стало известно об открытии наследства, досрочно истребовать долг от принявших наследство граждан. Причем они сами, если знают о долгах своего умершего родственника, обязаны сообщить кредитору о принятии наследства.

Если же банк не был уведомлен и не мог знать об открытии наследства, он должен предъявить свои требования к наследникам не позднее чем через год после наступления срока исполнения кредитного обязательства. Не выдвинул банк требования в течение этого времени — кредитное обязательство и ипотека считаются прекращенными.

– А условия договора при изменении заемщика остаются прежними?

– Наследники, получившие имущество, обязаны в течение семи дней с момента предъявления требований кредитора полностью рассчитаться с ним единоразовым платежом. Однако между кредитором и наследником умершего заемщика может быть заключен договор о рассрочке или отсрочке погашения задолженности.

При этом человек, принявший наследство, обязан погасить только ту часть долга, которая соответствует его доле в наследстве.

То есть если, к примеру, квартира, купленная в кредит и находящаяся в залоге у банка, распределена в равных долях между тремя родственниками, то каждый из них отвечает за треть долга.

«Нотариус обязательно должен уведомить банк о смене владельца заложенного имущества»

– Но, наверное, нередко человеку приходится продавать унаследованную квартиру, которая находится в залоге у банка, чтобы погасить долг?

– Часто именно так и происходит. Но при этом банк должен дать разрешение на продажу. Далее процедура следующая: при заключении договора купли-продажи покупатель перечисляет на счет банка-кредитора сумму, необходимую для полного погашения долга.

Оставшуюся часть стоимости квартиры он может передать наличными продавцу. После получения денег банк направляет нотариусу уведомление о погашении кредита с целью снятия запрета на отчуждение и исключение обременения недвижимости в виде ипотеки.

После этого нотариус может зарегистрировать договор в Государственном реестре сделок, и к покупателю переходит право собственности на квартиру.

– По закону, на заложенную квартиру налагается запрет отчуждения. Выходит, что, пока не выплачен кредит, реализовать жилье нельзя. В то же время единственный для наследника способ рассчитаться по кредиту — это продать квартиру. Как же решить такую проблему?

– На мой взгляд, противоречия здесь никакого нет, поскольку запрет отчуждения квартиры вовсе не исключает возможности ее продажи с согласия кредитора. За продажей следует полное погашение требований кредитора, после чего ипотека прекращается, а наложенный запрет отчуждения снимается и исключается из соответствующего реестра.

– Если квартира стоит больше, чем человек задолжал банку, получит ли он на руки эту разницу?

– Безусловно, остаток суммы, вырученной от продажи предмета ипотеки сверх размера долга, возвращается наследнику. Также в случае, если согласно условиям договора, квартира переходит к кредитору, он обязан возместить наследнику превышение 90 процентов стоимости квартиры над размером долга.

Из всего вышесказанного ясно, что полученное наследство иногда может стать обузой для родственников.

Но все же как оформляется переход права собственности на унаследованный дом или квартиру, если они находятся в залоге? Как сообщили «ФАКТАМ» в Департаменте нотариата и регистрации адвокатских объединений Министерства юстиции Украины, в этом случае документы оформляются на общих основаниях и правоустанавливающие документы выдаются наследникам. Но есть один нюанс. При выдаче свидетельства о праве наследования недвижимости, выступающей в качестве залога по кредитному договору, нотариус обязательно должен уведомить банк о смене владельца заложенного имущества.

Что же касается процедуры продажи такой недвижимости, то здесь главным условием является письменное согласие кредитора на сделку. В противном случае, нотариус не имеет права заверять договор купли-продажи имущества.

Читайте нас в Telegram-канале, и

Источник: https://fakty.ua/50019-ot-cheloveka-poluchivshego-v-nasledstvo-zalozhennuyu-kvartiru-bank-mozhet-potrebovat-v-techenie-odnoj-nedeli-polnostyu-pogasit-zadolzhennost-po-kreditu

Можно ли продать купленную в ипотеку квартиру, если кредит погашен не полностью?

Наследство на квартиру купленную в рассрочку

Банки Сегодня Лайв

Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим

А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

Показатели рынка ипотечного жилищного кредитования ошеломляют. За девять месяцев текущего года банки профинансировали ипотеку на сумму 1 триллион (!) рублей.

Многие граждане не понаслышке знают о приобретении жилья в кредит и возлагают на себя обязательства по выплате крупных сумм на 15 и более лет. Означает ли это, что до полного погашения ипотеки квартиру нельзя продать? Конечно же, можно.

В статье раскрыты особенности и юридические аспекты продажи квартир, которые находятся под обременением.

Ипотека может быть не только способом решения проблем, но сама по себе создавать затруднительные ситуации. Условия жизни меняются. Практика показывает, что выплачивать кредит на протяжении многих лет дискомфортно и в психологическом, и в финансовом плане. Кроме того, насущная необходимость в ней может просто отпасть.

Что побуждает продавать ипотечное жилье?

Самые распространенные причины продажи:

  • Ухудшение материального положения, сокращение доходов в семейном бюджете, потеря стабильного заработка. Эти факторы влекут за собой последствие в виде невозможности вносить ежемесячные платежи. Ипотека попросту становится не по силам.
  • Возникновение необходимости расширения жилой площади или переезд в другой регион. Например, у пары родился ребенок. Или поступило интересное предложение по работе в другом городе. А, может, получен дом в наследство и квартира в кредит становится не нужной.
  • Стремление заработать. Недвижимость возрастает в цене. Особенно это касается ипотеки на первичном рынке. Если квартира была куплена в кредит в строящемся доме, то после его сдачи в эксплуатацию фактическая стоимость повышается на 30-40%. Этого может хватить на погашение оставшейся суммы кредита и неплохого заработка. Со вторичным рынком ипотечного жилья сложней. Желающих обременять себя банковским залоговым имуществом немного.

Важно помнить, что независимо от причины продажи, отчуждение ипотечной квартиры является неотъемлемым правом каждого ипотекодержателя, при условии четкого соблюдения законодательных предписаний.

Способы реализации ипотечных квартир

Среди многочисленных сделок на рынке недвижимости продажа квартир, приобретенных по ипотечному займу, составляет весомый процент. Отмечается стабильная тенденция к увеличению. Существует четыре классические схемы процедуры:

1. Вариант самостоятельной продажи. Схема работает следующим образом: потенциальный покупатель после просмотра квартиры желая ее приобрести обращается в банк и излагает намерение выкупить залог.

Заключается предварительный договор купли-продажи обязательно в нотариально заверенной форме. Сумму на погашение задолженности заемщика покупатель вносит в одну депозитарную ячейку, а причитающийся остаток после легализации сделки – в другую.

Следующий шаг – снятие обременения с жилья, оформление договора купли-продажи и его регистрация. Только после этого участники получают доступ к ячейкам.

2. Вариант реализации с помощью банка. При такой схеме продажу залоговой квартиры банковские сотрудники полностью возлагают на себя.

Присутствие заемщика необязательно в процессе участвуют только банк и покупатель. Если имеется остаток от совершения сделки, заемщик в любое удобное время может забрать его в депозитарной ячейке.

Такой способ актуален при дефиците времени и невозможности личного присутствия в силу обстоятельств.

3. Вариант досрочного погашения ипотеки. Ипотекодержатель находит покупателя, который согласен приобрести залоговую квартиру, и за счет полученных средств погашает кредит. Юридически такая схема оформляется дополнительным договором на внесение залога, за счет которого закрывается ипотека. В течение 5 дней заключается основной договор.

4. Вариант перекредитования (продажи долговых обязательств). Банк осуществляет перерегистрацию обременения. От заемщика требуется только оформление уступки долговых обязательств путем подписания дополнительного соглашения.

Процедура реализации залоговой квартиры при грамотном подходе не представляет ничего сложного и занимает около 20 дней.

Сравнительная характеристика способов продажи ипотечной квартиры

СпособыАргументы «за»Аргументы «против»
Досрочное погашениеполучение наличных,избавление от долга,улучшение кредитной историитрудности с поиском покупателя,несколько этапов оформления сделки,необходимость личного участия
Самостоятельная продажавозможность устанавливать цену,контроль процесса,требуется время и усилия на поиск покупателя и оформление процедуры снятия обременения, получения доступа к деньгам только после завершенияпроцесса,при отсутствии соответствующего пункта в договоре такая форма не доступна
Уступка обязательстваоперативность,абсолютное избавление от долга,простота процессапоиск перезаемщика,необходимость личного участия,поиск оптимальной программы перекредитования
Продажа с помощью банкаотсутствие необходимости участвовать в процессе,возложение обязанностей по поиску покупателя и сопутствующих процедур на банкнет гарантии получения денежной компенсации,отсутствие личного контроля

Нюансы продажи залоговых квартир

Специфика ипотечной квартиры как предмета договора купли-продажи обуславливает ряд особенностей, которые важно учитывать:

  • купля-продажа без уведомления банка невозможна;
  • стоимость продаваемого жилья будет ниже аналогичной, но «чистой» квартиры;
  • банк в подавляющем большинстве случаев дает согласие на сделку, но абсолютно безразличен, получит ли заемщик сумму свыше той, которая покрывает залог;
  • положительная кредитная история клиента-заемщика и своевременно вносимые платежи играют только на руку, обратная ситуация усложняет процедуру;
  • оформление обойдется дороже среднерыночной статистики отчуждения жилья;
  • за продажу квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет придется платить налог. Исключение – «занижение цены», то есть цена продажи не должна быть выше цены приобретения.

Ипотечная сделка представляет собой усложненную процедуру купли-продажи жилья, успех которой заключается в четком соблюдении законодательных требований и грамотном ответственном подходе.Делаем выводыПродажа ипотечной квартиры – право заемщика, в котором он не может быть безосновательно ограничен!!!.

Особенностью такого вида сделок является присутствие третьей стороны – банка, без согласия которого отчуждение невозможно.Способов продажи ипотечного жилья несколько. Каждый имеет свои преимущества и недочеты. Оптимальный вариант определяется индивидуально в каждом конкретном случае.

Успех сделки зависит от предварительного изучения сути процедуры и юридических тонкостей ее заключения. Это позволит сохранить время, нервы и деньги.

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/mozhno-li-prodat-kuplennuyu-v-ipoteku-kvartiru-esli-kredit-pogashen-ne-polnostyu

Как разделить жилье при разводе: 9 историй и путей решения

Наследство на квартиру купленную в рассрочку

При разводе у супругов практически всегда находится миллион претензий друг к другу. Еще сложнее проходит этот процесс, если нужно разделить имущество. Особенно если оно построено с привлечением кредитов или денег родителей одного из супругов, а то и вовсе еще не достроено.

С какими вопросами по поводу денег и жилья обращаются супруги, «Комсомолке» на конкретных примерах из практики рассказал риелтор одного из столичных агентств недвижимости Александр Лазарев. И дал советы, как лучше всего избежать проблем.

Ситуация 1. Через два года после свадьбы умерла бабушка мужа, оставив ему в наследство дом. Пара переехала туда жить. Через четыре года супруги решили развестись, жена стала требовать половину дома, который они получили от бабушки. Имеет ли она на это право?

Супруги имеют равные права на все имущество, приобретенное или построенное в браке, но есть исключения. Например, наследство и подарки принадлежат только тому супругу, которому они достались.

По общему правилу следует, что при разводе бабушкин дом не делится, а целиком переходит к мужу.

Но если дом был в плохом состоянии, а молодая пара его перестроила или сделала дорогостоящий ремонт, и при этом все расходы зафиксированы, супруга через суд может добиваться соответствующей доли в праве собственности.

Если на свадьбу родители одного из супругов решили подарить молодоженам квартиру, но она оформлена на их ребенка, то эта недвижимость будет принадлежать только ему или ей. Чтобы супруги владели подаренной квартирой совместно, можно заключить брачный договор. Там будет записано, кому какая доля принадлежит.

Ситуация 2. В браке супруги приобрели трехкомнатную квартиру, собственником записан муж. Пара решила развестись, муж угрожает выселить жену, так как по документам квартира его. Так можно?

Нельзя. Не важно, на кого оформлена квартира или авто, приобретенные или построенные в браке. Супруги имеют равные права на все имущество, которое появилось у них во время брака (кроме подаренного и наследуемого), поэтому выселить жену в такой ситуации у мужа не выйдет.

Ситуация 3. Супруги приобрели квартиру с помощью льготного кредита. Через пять лет муж ушел в запой и перестал оплачивать ежемесячные взносы по кредиту, их целиком делала жена на протяжении года до развода. Может ли она потребовать делить жилье при разводе не поровну?

Да, может. Если все платежи по кредиту совершал один из супругов, то суд может увеличить его долю собственности на эту квартиру. Для этого нужно будет заявить об этом во время суда и предоставить все необходимые доказательства. Такими будут квитанции или выписки с банковского счета, подтверждающие оплату кредита только одним человеком.

Но также придется доказать, что второй супруг умышленно уклонялся от платежей и не давал вам наличные деньги для оплаты кредита. В данном случае это могут быть выписки из больницы, где фиксировали его алкогольное опьянение, справки о работе (ее отсутствии).

То же самое будет с игроманами, регулярно лишающими семью нужных денег в казино – их долю собственности в суде также могут уменьшить.

Но судебная практика показывает, что на увеличение доли ответственного супруга суд идет нечасто: мало кто в такой ситуации собирает все необходимые бумажки и может доказать, что супруг нарочно не платил по кредиту.

Ситуация 4. За 16 лет брака супруги купили две квартиры, имеют троих несовершеннолетних детей. При разводе оказалось, что в подписанном ими брачном договоре есть пункт о том, что вся совместно нажитая недвижимость должна перейти при разводе к мужу, а дети – к жене. Это вообще правомерно?

Да, это правомерно. В брачном договоре можно заранее предусмотреть любые условия, в том числе к кому переходят драгоценности, квартира, посуда и даже дети при разводе. Договор составляется и подписывается в присутствии нотариуса, который разъясняет все последствия подписания документа.

Однако в случае развода суд будет очень интересовать судьба детей, и, возможно, жене их не отдадут – ведь у нее нет жилья.

Ситуация 5. Суд постановил при разводе поделить квартиру поровну, супруги не возражали, так как планировали ее в дальнейшем продать. После развода оказалось, что муж не спешит съезжать, все варианты разъезда его не устраивают, а денег, чтобы выкупить его долю, у жены нет. Что делать?

Это очень распространенная ситуация, но ускорить процесс и поторопить супруга будет сложно. Возможен вариант продажи своей выделенной доли.

Для этого необходимо в письменном виде, с привлечением нотариуса, уведомить мужа о предстоящей продаже квартиры. Если он отказывается выкупить вашу долю, вы получаете право на продажу своей доли любому третьему лицу.

Скорее всего, вы получите меньшую сумму денег, чем от продажи квартиры не по долям, но многие все равно идут на такую меру от безысходности.

Ситуация 6. Разводится семья, двое маленьких детей остаются с матерью. Льготный кредит на квартиру супруги погасили полгода назад. Можно ли продать такую квартиру и делятся ли метры пополам?

По общему правилу льготную квартиру нельзя продавать пять лет после погашения льготного кредита. У этого правила есть несколько исключений. Одно из них – развод собственников.

Поэтому продать квартиру и поделить деньги можно. А вот сумма от продажи не обязательно достанется супругам поровну. Мать имеет право потребовать в суде увеличения ее доли на квартиру с учетом опеки над детьми. Иногда долю увеличивают на 10 – 15%.

Ситуация 7. Супруги решили развестись через 20 лет совместной жизни. Вдруг оказалось, что на часть двухкомнатной квартиры и машину при разводе претендует еще и любовница мужа с годовалым ребенком. Имеет ли она на это право?

При разводе – нет, а вот в случае смерти супруга встал бы вопрос о наследовании части машины и квартиры. Годовалый ребенок при доказанности отцовства становится одним из потенциальных наследников.

Ситуация 8. Супруги решили развестись через три года после свадьбы, но у них не погашен льготный кредит на квартиру. Как поделить кредит и квартиру?

Конечно, можно проживать вместе до погашения кредита, но редко бывшие супруги идут на это. Есть три варианта развития событий, но во всех случаях придется сначала погасить кредит.

Вариант 1. Самый распространенный выход из положения – погасить льготный кредит, получить разрешение на продажу недвижимости из-за развода, продать квартиру и пропорционально разделить деньги.

Вариант 2 подойдет для тех, кто брал кредит на квартиру, где более одной комнаты. Для этого нужно погасить льготный кредит, получить разрешение на продажу недвижимости из-за развода, обменять одну квартиру на две или больше, с учетом возможности доплаты.

Вариант 3. В судебном порядке поделить имущество, погасить кредит по своей части квартиры, затем получать разрешение администрации города на продажу. После этого продать свою долю бывшему супругу или другому человеку. У бывшего супруга есть первоочередное право выкупа доли, т. е сначала предложат ему, а если откажется – можно продавать кому угодно.

Для тех, у кого нет денег на выплату кредита сразу, есть только один вариант: жить вместе или раздельно, постепенно выплачивая кредит.

Ситуация 9. Муж сказал, что ему ничего не нужно, с женой и детьми он больше не живет. Квартиру супруги не делили, кредит выплачивает жена. Правда ли, что он все равно имеет право на жилье, если передумает?

Независимо от того, что супруг сказал, право собственности на ½ квартиры за ним сохраняется. В любой момент он может об этом вспомнить. Советуем вам до развода заключить брачный договор, который определит, что квартира теперь только ваша. Только в этом случае супруг после развода не сможет на нее претендовать.

Источник: https://www.kp.by/daily/26996/4057868/

Округ закона
Добавить комментарий