Нужно ли платить налог при обмене квартирами?

Налогообложение при обмене жилья

Нужно ли платить налог при обмене квартирами?

Но в практике обмена жилыми помещениями существуют случаи, когда проводится обмен квартир, которые не являются частной собственностью (т.е.

неприватизированные), а такими квартирами пользуются на основании договора найма, заключенного между нанимателями и жилищно-эксплуатационной конторой. При этом основанием для вселения в такую квартиру является ордер.

Следует обратить внимание на то, что в практике обмена квартир / жилых помещений используются термины «мена» и «обмен».

Отличие мены квартиры от обмена квартиры заключается в том, что при менепроисходит переход прав собственности на жилое помещение на основании заключенного договора мены,а при обмене квартиры – происходит переход права пользования между нанимателями жилого помещения, и право собственности на квартиру не возникает.

Далее по тексту статьи для удобства будем использовать термин «мена» в случаях, когда возникает право собственности, а термин «обмен», когда возникает лишь право пользование.

Как уже было отмечено, мена жилого помещения регулируется нормами Гражданского кодекса Украины, в частности, статьями 715, 716. При этом к договору мены применяются общие положения о купле – продаже жилья.

Обмен жилых помещений регулируется«Правилами обмена жилых помещений в Украинской ССР», утвержденных Постановлением Совета Министров Украинской ССР № 31 от 31.01.1986 г.(тут и далее – Правила).

Так, нормы Правил применяются исключительно к обмену жилых помещений в домах государственного и общественного жилого фонда и фонда жилищно-строительных кооперативов. При этом Правила не распространяются на мену жилья, поскольку такое жилье находится в частном жилом фонде.

Далее рассмотрим основные отличия мены и обмена:

Таким образом, если принято решение провести замену одной квартиры на другую, то прежде всего необходимо выяснить, к какой категории квартир относится та, которую вы предполагаете получить взамен.На сегодняшний день мена квартир является одним из наиболее оптимальных способов изменить свои жилищные условия.

Например, в трехкомнатной квартирепроживает две семьи – семья родителей и семья уже взрослого сына/дочери.

У молодой семьи недостаточно средств для покупки нового жилья, ипотечный кредит такая семья по ряду причин тоже не может себе позволить, а родители, вообщем – то, не прочь произвести так называемый размен квартиры – одну трехкомнатную на две однокомнатных (или на двухкомнатную + однокомнатную с доплатой).

Такой вариант размена квартиры возможно реализовать двумя способами:
1.
Прямой договор мены. Необходимо найти собственника 2-х однокомнатных квартир, который желает переехать в одну трехкомнатную и получить доплату (как правило, доплата определяется в размере разницы стоимости меняемых квадратных метров).

В этом случае заключается договор мены между собственниками квартир, в котором определяются все существенные условия мены, в частности, такие как, предмет мены, оценочная стоимость предметов мены, размер доплаты, условия и сроки освобождения квартир, которые являются предметом мены.

2.Договоры купли –продажи. Необходимо выставить на продажу трехкомнатную квартиру, при этом желательно максимально приблизится к цене, которая позволит приобрести 2 однокомнатные квартиры с некоторой доплатой, далее найти эти 2 однокомнатные квартиры, которые выставлены на продажу, договориться о дате проведения сделок. В этом случае важно, чтобы все договоры купли-продажи в такой цепочке заключались одновременно. В случае, если сделки не удается заключить одновременно, и есть опасения, что одну из квартир в цепочке можно «упустить», рекомендуем с собственником такой квартиры заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, что позволит, во-первых, закрепить срок заключении договора купли-продажи квартиры, во-вторых, закрепить стоимость квартиры, по которой она будет приобретаться, и, в третьих, определить предварительным договор размер штрафных санкций, в случае, если условия предварительного договора не будут выполнены.Правда, в варианте купли-продажи расходы на оформление сделки будут несколько больше, нежели прямой договор мены, поскольку при оформлении сделок купли-продажи объектов недвижимости оплачивается помимо госпошлины (услуг нотариуса), и сбор на обязательное государственное пенсионное страхование в размере 1% о суммы стоимости квартир, указанных в договорах купли-продажи.

Далее коротко остановимся на характеристике договора мены.

Договор мены жилья является двухсторонним, оплатным, консенсуальным.Таким образом, договор мены считается заключенным, когда стороны достигнут согласия по всем существенным условиям. Именно с этого момента каждая сторона должна надлежащим образом выполнять свои обязанности по договору.

Договор мены является оплатным исходя из того, что каждая из сторон договора мены является продавцом того жилья, которое он передает в обмен, и покупателем того жилья, которое получает взамен.

Как уже отмечалось, договором мены может быть установлена доплата за жилье большей стоимости, которое обменивается на жилье меньшей стоимости, но при этом нельзя в этом случае говорить о том, что заключается договор купли-продажи.

Важно лишь то, чтобы обязательства сторон в договоре мены не были заменены денежными обязательствами на весь размер стоимости жилья

(поскольку в этом случае, по сути, речь пойдет уже о договоре купле – продаже, при заключении которого необходимо оплачивать как госпошлину (услуги нотариуса), так и сбор на обязательное государственное пенсионное страхование).

Когда одна сторона получает жилье в собственность по договору мены, она, в свою очередь, должна выполнить определенные обязательства в пользу другой стороны. Поэтому договор мены является двухсторонним.

Право собственности на обмениваемое жилье переходит к сторона одновременно после выполнения обязательств касательно передачи жилья обеими сторонами, если иное не установлено договором.После заключения договора мены жилья такой договор подлежит обязательной регистрации.

В соответствии со статьей 2 Закона Украины«О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» № 1952 – IV от 01.07.2004 г.

государственная регистрация вещных прав нанедвижимое имущество и их ограничений – официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений, которое сопровождается внесением данных в государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений.

ОСОБЕННОСТИ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ
И в заключении остановимся на отдельных моментах налогообложения операций при мене недвижимого имущества, при условии, что сторонами договора мены являются физические лица.

Подпунктом11.1.4пункта 11.1 статьи 11 Закона Украины«О налоге с доходов физических лиц» № 889 – IV от 22.05.2003 г.

(тут и далее – Закон № 889) установлено, что при обмене одного объекта недвижимого имущества на другой каждая сторона договора мены оплачивает 50% от суммы налога, который рассчитывается в соответствии сподпунктами 11.1.1 или 11.1.2Закона № 889, исходя из стоимости отчуждаемого объекта недвижимости.

Указанными подпунктами11.1.1 и 11.1.

2 Закона № 889установлено, что доход, полученный плательщиком налога от продажи не более одного раза на протяжении налогового года дома, квартиры или комнаты (включая землю, которая находится под таким объектом недвижимого имущества или приусадебный участок), не облагается налогом, если общая площадь такогодома, квартиры или комнаты не превышает 100 квадратных метров.

Следовательно, при заключении договора мены, при условии, что получаемая в обмен квартира не превышает 100 кв.м., налог не начисляется и не оплачивается.В случае, если площадь объекта недвижимого имущества превышает 100 квадратных метров, то часть дохода, пропорциональная сумме такогопревышения, подлежит налогообложению по ставке 1%. Например, площадь квартиры 120 кв.

м., сделка по отчуждению осуществляется первый раз в течении календарного года, стоимость квартиры составляет 960 000, 00 грн., стоимость 1 кв.м. составляет 8 000,00 грн. Следовательно, сумма налога составит 1 600, 00 грн.(20 кв.м. х 8 000,00 грн. х 1%).Таким образом, сторона, получившая квартиру по договору мены, площадью 120 кв.м.

, должна оплатить налог в размере 50% от суммы 1 600,00 грн. – 800,00 грн.

Подпункт11.1.2 Закона № 889устанавливает, что доход, полученный плательщиком налога (физическим лицом) от продажи на протяжении налогового года более чем одного объекта недвижимости, указанного в подпункте 11.1.1 (дом, квартира или комната) налогооблагается по ставке 5%.

Например, площадь квартиры 120 кв.м., сделка по отчуждению объекта недвижимости, указанного в подпункте 11.1.1, осуществляется второй раз в течении календарного года, стоимость квартиры составляет 960 000, 00 грн., стоимость 1 кв.м. составляет 8 000,00 грн. Следовательно, сумма налога составит 48 000,00 грн. (120 кв.м. х 8 000,00 грн. х 5%).

А сумма налога при заключении договора мены составит 24 00,00 грн, т.е. 50%.

Налоговым агентом при осуществлении операций по отчуждению объектов недвижимого имущества, в том числе и путем заключения договора мены, является нотариус, который удостоверяет соответствующий договор при наличии оценочной стоимости такого недвижимого имущества и документа об оплате налога сторонами.

автор:Наталия Бочарова
Золотая Середина

Источник: http://bok.kiev.ua/story/15-nalogooblozhenie-pri-obmene-zhilya.html

Налог при продаже жилья. Сложные случаи

Нужно ли платить налог при обмене квартирами?

Если вы продали недвижимость или другое ценное имущество, которым владели менее 3 лет, то вам придется заплатить НДФЛ в размере 13% от суммы полученного вами дохода.

Но вы можете уменьшить сумму, с которой платится налог (налоговую базу) на размер расходов на покупку этого самого имущества – то есть фактически вам придется платить налог не с дохода, а с прибыли. Либо вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом, описанным в пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса.

Суть этого налогового вычета в том, что вы заплатите 13% не со всей суммы, вырученной от продажи жилья, а предварительно уменьшите ее на  миллион. Допустим, вы продали квартиру за 4 млн рублей, значит, налог заплатите с 3 млн.

Вариант с налоговым вычетом удобен, если у вас не сохранились бумаги, в которых сказано, за сколько недвижимость была приобретена. Ну, или бывают ситуации, когда получить такой вычет выгоднее. Например, вы пару лет назад приобрели комнату в коммуналке за 900 тыс. рублей, а сегодня продали ее за 1,5 млн рублей.

Если вы будете вносить налог по первой схеме (13% от разницы между ценой за которую продали и ценой, за которую когда-то купили), то заплатите 78 тыс. рублей. Если же воспользуетесь вычетом, то заплатите 65 тыс. рублей. Впрочем, такие ситуации сейчас редки. Как правило, более выгодной для гражданина оказывается первая схема, когда налог платится с разницы цен – с прибыли.

В данной рубрике мы уже затрагивали тему уплаты НДФЛ при продаже недвижимости. Но весной 2012 года появился ряд официальных бумаг, разъясняющих спорные моменты, возникающие при расчете и уплате НДФЛ продавцами жилья. Поэтому сегодня мы поговорим об этих самых моментах.

Расходы на ипотеку и риэлтора

Несложно рассчитать сумму налога, если человек просто купил и через полтора-два года просто продал квартиру.

А если он приобрел жилье в ипотеку и в течение тех самых полутора-двух лет платил проценты, или, например, если при покупке жилья воспользовался платными услугами риэлтора? Можно ли все эти дополнительные расходы включить в стоимость покупки, тем самым, уменьшив сумму, облагаемую налогом?

Оказывается можно. 28 апреля 2012 года появилось письмо Минфина РФ N 03-04-05/9-569, в котором прямо сказано, что «налоговая база может быть уменьшена на сумму документально подтвержденных расходов по приобретению квартиры, оказанию риелторских услуг, а также расходов по уплате процентов по ипотечному кредиту, израсходованному на приобретение квартиры».

Можем даже посчитать, какую сумму, благодаря разъяснениям Минфина сможет сэкономить екатеринбургский налогоплательщик. Например, некий гражданин год назад купил трешку на Уралмаше за 3 млн рублей, при этом он воспользовался кредитом на сумму 1,7 миллиона и заплатил риэлтору 35 тыс. рублей. Спустя год человек продал квартиру за 3,4 млн. рублей.

По закону наш герой обязан заплатить НДФЛ (13%) от суммы полученного от продажи дохода. Если при расчете дохода он просто вычтет сумму покупки (3 млн) из суммы продажи (3,4 млн), то заплатит налог в размере 52 тыс. рублей (13% от 400 тыс. рублей). Если же человек приплюсует к своим расходам затраты на проценты по ипотеке и на риэлтора, то картина будет следующая.

Допустим, кредит взят на 20 лет под 13% годовых. Тогда за первый год человек в счет процентов по кредиту заплатит около 220 тыс. рублей (еще 20 тыс. пойдет на погашение тела кредита, но эти деньги не в счет). Следовательно, от суммы дохода (400 тыс.) мы вычтем 220 тысяч процентных платежей и 35 тыс., пошедших на риэлтора. В результате под налог попадает сумма 145 тыс.

рублей, а размер налога составит 18,8 тыс. рублей. Письмо Минфина сэкономило гражданину 33,2 тыс. рублей.

Заметим, правда, что в том же письме сказано, что все остальные дополнительные расходы, понесенные продавцом квартиры (оплата страхования квартиры, установка металлической двери) не могут быть учтены при уменьшении налоговой базы.

Не продажа, а обмен

Еще один вариант сделки с жильем, требующий разъяснений – обмен. Нужно ли человеку платить налог, если он владел квартирой год или два, а потом поменял ее на другую?
Оказывается нужно. Об этом говорит письмо Минфина от 23 апреля 2012 года N 03-04-05/7-545.

При обмене жилья оформляется договор мены, в котором прописывается стоимость обеих квартир. Эта стоимость, как и в случае с продажей, используется для расчета налоговой базы по НДФЛ.

В частности в упомянутом письме сказано, что «Сумма дохода, полученного в результате исполнения договора мены квартиры, определяется исходя из стоимости передаваемой квартиры, указанной в договоре мены… Если стоимость квартиры, указанная в договоре мены, равна сумме расходов на ее приобретение, налоговая база по налогу на доходы физических лиц будет равна нулю независимо от стоимости квартиры».

Несколько собственников

А теперь представим, что продано жилье, у которого было несколько владельцев (как и в предыдущих случаях, срок владения менее трех лет). Кто и в каком размере должен будет заплатить налог?

Согласно нормам закона налог заплатить должны все, кто получил доход от продажи, ну а тот, кто понес расходы по приобретению жилья, сможет уменьшить свою налогооблагаемую базу на сумму расходов. Но сейчас мы вспомним о механизме налогового вычета предоставляемого при продаже жилья.

Ведь именно ему посвящено письмо Минфина РФ от 10 апреля 2012 года N 03-04-05/7-474. В этой бумаге сказано, что при продаже квартиры, находившейся в общей долевой собственности двух человек менее трех лет, имущественный налоговый вычет в размере 1 млн.

рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.
 

Источник: https://www.e1.ru/articles/analitics/page_9/010/334/article_10334.html

Платят ли налоги при обмене квартиры

Нужно ли платить налог при обмене квартирами?

Обмен жилплощади входит в перечень востребованных услуг по юридическим сделкам с недвижимостью. Такой вариант значительно снижает риски, а также ускоряет переезд на новое место. Собственникам не приходится сначала продавать, а затем покупать квартиру, договор мены устраивает многих граждан.

При этом далеко не все знакомы с налогообложением при такой сделке. Поскольку имущественный налог представляют собой значительную сумму, то следует предварительно познакомиться с налоговыми установками в данной сфере.

Основные сведения

В советские времена обмен квартирами был единственным способом поменять жилплощадь. Государство являлось юридическим собственником и контролировало рынок недвижимости. При исполкоме существовали специальные отделы по обмену, требовалось получить разрешение и пройти обязательные этапы при смене места жительства. Налог при обмене квартиры не взимался, сделка была практически бесплатной.

Граждане все равно находили способы продавать или покупать жилище, с доплатой или через прописку покупателя, с последующей выпиской ответственного квартиросъемщика.

Например, менялась однокомнатная квартира на трехкомнатную квартиру, разница в метраже оплачивалась покупателем.

Платили ли налоги при обмене квартиры в прежние времена? Такого понятия не было в практике, обязанность появилась только для ставших собственниками граждан.

Ситуация кардинально поменялась, когда началась программа бесплатной приватизации. Появилась возможность продавать свою приватизированную квартиру и покупать другой объект. Постепенно обменивать стали только те квартиры, которые граждане не смогли, а также не захотели приватизировать.

Операция осуществляется по разрешению властей, с соблюдением строгих условий и обязательных требований. В настоящее время обмен потребует определенных оплат государственных сборов, в некоторых случаях — НДФЛ по договору мены.

Размер налоговых платежей

Договор мены не имеет точного упоминания в НК, ст.567 ГК РФ регламентирует порядок смены собственников через обмен. Закон приравнивает обмен к двойной сделке по купле/продажи двух квартир одновременно.

Собственники одновременно выступают в статусе покупателя и продавца, поэтому налоговые отчисления совпадают по размерам со стандартными по договору купли/продажи.

Договор мены подразумевает передачу имущества взамен другого эквивалента от участника сделки.

К договорному обмену применяются законы для купли/продажи, когда одно лицо одновременно выступает продавцом и покупателем предмета недвижимости.

Налоговые отчисления предусматривают 13% от суммы приобретения, такие же налоговые платежи потребуются при обмене квартир. Если квартира была приобретена менее 5 лет назад, то потребуется оплатить имущественный вычет.

В случае, когда в сделке участвуют две квартиры, то дата приобретения и срок владения рассматривается индивидуально в каждом случае.

Законом обмен признается равной к купле/продаже сделкой, положения по налогам в обоих случаях одинаково регламентируются ст. 217 НК РФ.

Вопрос о том, нужно ли платить налог при обмене квартиры, зависит от периода владения объектом недвижимости.

Как решается ситуация, когда обмен производится с финансовой доплатой по договоренности сторон? Крайне редко квартиры равноценны, участники сделки договариваются о размере компенсации, которая отражается в пункте договора мены.

Имущественный вычет

При операции мены вычет касается установленной законом суммы, все что выше, не идет в расчет налоговой компенсации. Вычет можно получить один раз, если средства полностью не использованы, то остаток пойдет на возможную следующую сделку с недвижимостью. Каждая сторона договора об обмене квартир может рассчитывать на вычет, согласно полной стоимости выставленного на обмен имущества.

Если сделка заверяется нотариально, то специалист проверит договор на грамотность и отсутствие неточностей. Участникам сделки будут даны рекомендации, подсчитано налоговое отчисление.

Нотариус заверит факт передачи денежных средств в качестве доплаты на неравноценную жилплощадь.

Услуги специалиста платные, но данные будут сохранены в архиве, сделана запись в журнале, это значительно повысит уровень безопасности.

Сделка считается осуществленной после прохождения регистрации в Росреестре, куда необходимо явиться обеим сторонам. Провести регистрацию можно через МФЦ, что несколько увеличит срок ожидания.

При подаче заявления на регистрацию и смену собственников на два объекта, будет решаться вопрос с необходимыми погашениями налогов.

После необходимых платежей и предоставления квитанции, сделка будет совершена и в ЕГРН внесены изменения по собственникам.

Особенности обмена

Налог при обмене квартиры платить придется до регистрации в Росреестре, документы без квитанции об уплате НДФЛ не примут в работу.

До сих пор в законе нет указаний именно об обмене недвижимости, поэтому приходится пользоваться общей системой налогообложения.

Если участник сделки не является налоговым резидентом, то есть проживает в стране менее полугода, то налоговые отчисления будут составлять уже 20% от приобретенных доходов.

На практике встречаются несколько видов мены: равноценный, двойной или прямой вариант. Альтернативные варианты обмена являются самыми сложными и потребность в них возникает при разъезде или размене площади. Когда вместо одной жилплощади появляется у собственников несколько, что позволяет им разъехаться, это всегда длительно по времени и затратно.

Прибегнуть к такому варианту приходится при невозможности продать свою квартиру и купить взамен две или три жилплощади. Договора мены бывают востребованы при расселении коммунальной квартиры. Приобретатель подбирает объекты недвижимости каждому владельцу комнаты и производит законную мену. НДФЛ по договору мены будет рассматриваться в данном случае с каждым переезжающим жильцом.

Плюсом прямой мены считается прозрачность и скорость сделки. Квартиру можно обменять на дачу или загородный дом с участком, выбрать иную нужную недвижимость, имеющую регистрацию в Росреестре.

В данном случае обе стороны должны иметь статус собственников и предоставить необходимые свидетельства. На квартиру потребуются один пакет документов, земельная недвижимость и домовладение на участке требуют более обширного пакета уставных документов.

Обмен муниципальной квартиры

Нужно ли платить НДФЛ при обмене квартиры, занимаемой по договору социального найма? Нет, поскольку квартиросъемщики не являются собственниками.

Обменять не приватизированную квартиру можно, но это более длительный процесс. Делается это через жилищный отдел администрации, куда подается заявление от обеих сторон сделки.

Обмен возможен на такое же не приватизированное жилье, при этом есть существенные ограничения.

Чтобы снизить злоупотребления, разрешено менять квартиру при согласии всех прописанных лиц, на равноценную жилплощадь.

Другими словами, нельзя трехкомнатную квартиру поменять на однокомнатную, поскольку это дает подозрение на значительную доплату.

Собственником обеих объектов выступает администрация, которая является третьей заинтересованной стороной. При положительном решении прежние договора аннулируются, дается разрешение на регистрацию по новому адресу.

Мена квартиры на автомобиль

Подобные варианты обмена не так редко встречаются, как может показаться. Причин и жизненных обстоятельств может быть множество, но в любом случае сделка должна быть законной и прозрачной процедурой.

В настоящее время движимая и недвижимая собственность порой равняются в цене. Дорогостоящие машины вполне сопоставимы с квартирами среднего класса, порой даже превосходят их в стоимости.

Во время заключения сделки может потребоваться доплата с одной из сторон, о чем обязательно должно быть указание в договоре мены.

Текст документа должен устраивать обе стороны, поскольку после подписания его все возможные споры будут решаться в судебном порядке. Лучше всего такую юридическую сделку проводить через нотариальную контору. Это связано стем, что отступление от стандартной схемы обмена, наличие пункта о доплате и порядке смены владельца должен рассмотреть специалист.

Придется ли заплатить подоходный налог при обмене квартиры на авто? Ясность в этом вопросе внесет нотариус после проверки представленных обстоятельств.

Для снижения определенных рисков, сторонам лучше всего составить два договора купли/продажи, которые следует подписать одновременно.

Каждой стороне останется по два экземпляра: в одном гражданин выступит в роли продавца, а в другом будет ставить подпись в графе “покупатель”.

Можно составить договор мены с обязательным указанием разницы в оплате, грамотно внести данные поможет нотариус.

Минусами подобных сделок является обязательная уплата налога, причем при двух договорном варианте потребуется дважды отчитаться перед налоговой инспекцией.

Нестандартная процедура не запрещена законом, но относиться к подобному обмену следует с особой осторожностью. При обмене жилплощади не стоит торопиться, предварительно следует показать проект договора юристу или нотариусу.

После согласования и прояснения сложных моментов, стороны приступают к сбору и подготовке документов. Подписанный договор вместе с документами и квитанциями по налогам и сборам подается в Росреестр, смена собственников происходит через 15-30 дней после обращения.

Налогообложение: договор мены

Источник: https://alljus.ru/nalogovoe-pravo/nalog-pri-obmene-kvartiry.html

Налоги на недвижимое имущество: нюансы уплаты и классификация

Нужно ли платить налог при обмене квартирами?

28 сентября 1138

Где есть недвижимость, там имеют место и налоги, а также различные пошлины. Говоря о налогах на объекты недвижимого имущества, следует знать, что они делятся на две группы. Первые следует уплачивать единожды, а другие — постоянно, то есть каждый год. При покупке квартиры нужно понимать, какие взносы нужно выплачивать каждый год, а какие — только один раз.

Разовые налоги

При реализации объекта недвижимости, который находится в вашем распоряжении менее одного года и не используется в предпринимательских целях, нужно уплатить индивидуальный походной налог на прирост стоимости в размере 10% от суммы этого прироста.

Приведём пример: вы купили квартиру за два миллиона тенге, а в течение года продали её за четыре. Прирост стоимости в нашем случае составляет два миллиона тенге. Вычитаем из этой суммы ровно 10% и получаем 200 тысяч тг.

Если же вы будете продавать недвижимость, право собственности на которую были зарегистрированы более года назад, вам не нужно будет уплачивать данный налог.

Обращаем ваше внимание, что каждый гражданин, реализующий квартиру, обязан самостоятельно подсчитать сумму налога и уплатить его не позднее последнего дня марта следующего года.

Продажа нескольких объектов недвижимости

На налоги никак не влияет тот факт, сколько квартир вы желаете продать в течение определённого времени.

Если в вашем распоряжении, например, 7 объектов, которые находились в вашей собственности более года, вы можете продать их все в любой промежуток времени, не уплачивая при этом налог.

Если же какая-либо из квартир находилась в вашей собственности менее 365 дней, налог нужно будет уплатить за каждый объект.

Надо ли платить налог при дарении квартиры

У многих возникают вопросы, касающиеся налога на дарение недвижимого имущества. Если квартира достаётся в дар или наследуется, никаких взносов оплачивать не нужно. Налог при договоре дарения оплачивается лишь в тех случаях, когда жилплощадь получает индивидуальный предприниматель, намеренный использовать её в предпринимательских целях для извлечения финансовой выгоды.

Когда отсутствует цена приобретения, приростом стоимости является разница между стоимостью реализации объекта и его рыночной ценой на тот момент, когда человек зарегистрировал право собственности на реализуемую недвижимость. Это применимо как для наследования, так и для получения квартиры в дар, ведь в обоих случаях отсутствует цена приобретения.

Налогоплательщик должен самостоятельно определить рыночную стоимость объекта на момент регистрации прав собственности на него не позднее последнего дня марта следующего года. Для этого он может обратиться к профессиональному оценщику и заказать у него оценку недвижимости либо попытаться решить задачу собственными силами без дополнительных финансовых затрат.

Определять рыночную стоимость объекта на прошедшую дату не запрещено законом.

Если рыночная стоимость отсутствует, приростом стоимости будет разница между ценой продажи объекта и оценочной стоимостью этого объекта. Что касается нежилой недвижимости, то налог накладывается на стоимость продажи, то есть владельцу, который реализует подобный объект, необходимо будет уплатить налог со всей суммы сделки.

Налог при обмене квартиры

При договоре мены каждая сторона передаёт друг другу в распоряжение объект недвижимого имущества. В этом случае оба участника сделки являются одновременно и покупателями, и продавцами.

Недвижимость, которой люди меняются, предполагается равноценной, если договором не предусмотрено обратное.

Если же цена двух объектов отличается, собственник более дешёвого имущества обязуется оплатить разницу в стоимости собственнику объекта подороже.

Когда участники сделки обмениваются равноценными объектами, они не извлекают из этого экономической выгоды, то есть фактически у них нет дохода, а потому и налоги уплачивать нет необходимости. То же самое происходит, когда одна из сторон доплачивает за объект. В таком случае нет финансовой выгоды, а имеют место только расходы, которые появляются у одного из участников сделки.

В тех случаях, когда происходит обмен двух объектов, отличающихся по стоимости, без доплаты, разница в их цене будет облагаться налогом и включена в доход человека, который получил более дорогое имущество и не доплатил за него. Налог будет таким же, как и при продаже, то есть в размере 10% на прирост стоимости.

Уплата пошлины

Новый собственник объекта недвижимого имущества обязан уплатить пошлину перед тем, как подать документы для регистрации в органах юстиции. Также он оплачивает услуги частных нотариусов, что не является налогом.

Плата в размере должна быть не ниже ставок, которые предусмотрены в Налоговом кодексе Казахстана.

Чтобы вы могли приблизительно рассчитать расходы, ознакомим вас со ставками госпошлины за нотариальные услуги, которые связаны с недвижимостью.

1. Если нотариус удостоверяет договор об отчуждении объекта в городской местности, и одной из сторон является юрлицо, то ставка составляет тысячу процентов МРП.

На объект ценой 30 месячных расчётных показателей ставки следующие: если объект передаётся детям, родителям либо другим родственникам, ставка составляет 100% МРП, а если другим лицам — 300% МРП. Если же объект стоит больше 30 МРП, тогда ставка составляет 500% для родственников и 700% для всех остальных.

Если сделка осуществляется за счёт денег, полученных посредством ипотечного займа, ставка составляет 200%.

2.

Если нотариус удостоверяет договор об отчуждении объекта в сельской местности, то в таком случае ставка, когда одна из сторон сделки является юрлицом, составляет 100% месячных расчётных показателей. При передаче объекта родственникам, ставка составляет 50%, а если собственник передаёт недвижимость другим лицам, ставка будет 70%.

Теперь вы знаете больше о налогах, связанных с недвижимым имуществом. Рекомендуем вам также прочитать и другие статьи на портале Homsters.kz. На сайте размещено немало полезной информации, с которой вы сможете узнать о квартирах в нашей стране гораздо больше!

Источник: https://info.homsters.kz/nalogi-na-nedvizhimoe-imushhestvo-nyuansyi-uplatyi-klassifikatsiya/

Нужно ли платить налог при обмене квартиры?

Нужно ли платить налог при обмене квартирами?

Договор мены составляется с указанием данных сторон и обмениваемых объектов, подается в Росреестр для регистрации права собственности. 

Согласно закону уплата налога при обмене квартиры осуществляется так же, как и при оформлении купли-продажи (берется указанная в договоре или рыночная стоимость объектов, при наличии доплаты сумма приплюсовывается). Если имеет место доплата, то она указывается в рублях. Возможна регистрация договора у нотариуса, но это не является обязательным.

Налог удерживается в размере 13% от суммы для резидентов и 30% для нерезидентов. Задекларировать нужно до 30 апреля и внести суммы до 15 июля в том году, который следует за годом, в котором была зарегистрирована сделка.

Сделка мены жилья

Обмен квартир – сделка, в процессе которой 2 владельца обмениваются объектами. В отличие от продажи, получение средств не предусмотрено. Иногда может быть доплата, если разница стоимостей квартир существенная.

Оформляется стандартным образом, как купля-продажа. Предполагает обмен объектами только вторичного жилья.

Ранее такая процедура была распространена, так как во времена Советского Союза продать жилье было невозможно. Затем постепенно такие сделки стали отходить на второй план – многие считали продажу квартиры и последующую покупку более универсальной.

Условия оплаты налога

Отдельно условий уплаты налогов для договоров мены Налоговым Кодексом не предусмотрено. В Гражданском Кодексе также не детализировано понятие. Но в одной из статей можно встретить упоминание о том, что обмен приравнивается к стандартной сделке купли-продажи.

В сделке мены каждая сторона выступает одновременно продавцом и покупателем, поэтому права и обязанности у них будут одинаковыми.

Срок владения жильем

Законодательно определено, что если имущество приобрели до 2016 года, то налог платят, когда владели менее 3 лет. Но если жилье приобрели после 2016 года, то придется пробыть хозяином объекта недвижимости не менее 5 лет.

Если квартиры обменять без доплаты, то налог не нужно платить.

При наличии нескольких собственников размер налога и необходимость его оплаты будут распределяться для каждого отдельно.

Обмен с доплатой

Если обменивается квартира с доплатой (один из участников сделки получает дополнительную денежную сумму, кроме нового объекта недвижимости), то полученная сумма включается в налоговую массу – с нее тоже нужно уплатить сбор.

В договоре мены указывается, какой объект недвижимости получен и какая сумма.

Для исчисления налога берется стоимость квартиры (рыночная, если иная не указана в договоре), приплюсовывается доплата. Доплату стороны передают стандартным образом как при покупке квартиры.

Величина ставки

Статья 217 Налогового Кодекса устанавливает налог от продажи недвижимости 13% от полученной суммы. Для нерезидентов РФ процентная ставка равна 30%. Ставка едина по всей территории РФ.

Если недвижимость в собственности нескольких граждан, то для каждого ставка рассчитывается отдельно пропорционально доле, которой он владеет.

Определение налоговой базы

Если происходит обмен недвижимого имущества, то доход сторон считают, исходя из стоимости объектов. Если таковая не была указана, то в расчет берется рыночная цена. В случае получения доплаты одним из участников сделки, эта сумма будет считаться налоговой базой.

Оформление

После согласования условий соглашения алгоритм действий таков:

  • заключить договор мены;
  • передать второй стороне доплату;
  • подать в Росреестр документы для перерегистрации прав собственности;
  • после завершения перерегистрации права собственности получить выписку.

Если имела место доплата, то возможно подать документы на получение налогового вычета. Ограничений размера доплаты нет, поэтому можно получить на всю сумму. Если передается жилье между родственниками, то в Налоговой Инспекции могут отказать в выплате вычета.

Перечень документов

Чтобы зарегистрировать обмен объектами недвижимости, владельцы жилья должны подготовить:

  • правоустанавливающие документы;
  • договор мены;
  • кадастровый паспорт;
  • согласие второго из супругов, если квартира приобретена в браке;
  • паспорта;
  • квитанция, подтверждающая оплату госпошлины за регистрацию сделки;
  • заявление на госрегистрацию.

Подается пакет документов в Регистрационный орган, после чего в Госреестре делается отметка о смене собственников обоих квартир. Далее можно получить выписку с указанием новых собственников.

Декларирование

Декларацию в Налоговую Инспекцию следует подать самостоятельно. Для этого гражданину придется нанести визит в инспекцию по месту своего проживания.

Срок оплаты

Заплатить налог нужно до 15.07 того года, когда подана декларация.

Декларация подается в Налоговую Инспекцию по месту регистрации налогоплательщика. Подать нужно до 30.04 года, который следует за тем, в котором была осуществлена сделка. Если квартира была в собственности менее 3 лет, то подать декларацию с указанием полученного по договору обмена объекта обязательно, даже если отсутствовала доплата.

Право получения вычета

Налоговая ставка при оформлении договора мены квартиры будет такой же, как и при продаже имущества. Следовательно, право получить налоговый вычет будет таким же.

Условия

Если руководствоваться законом, то возможны следующие имущественные вычеты:

  1. В размере расходов на приобретение жилья по договору мены (не более 2 000 000 рублей).
  2. В размере доходов от отчуждения жилого помещения по сделке мены (не более 1 000 000 рублей).

Чтобы претендовать на получение льготы, следует быть налоговым резидентом РФ и дополнительно к этому получать доход, который подлежит налогообложению по тарифу 13%.

Процедура

Чтобы получить вычет, необходимо обратиться в ФНС в конце календарного года (в начале следующего после того, когда была оформлена сделка обмена). Для этого налоговому инспектору по месту регистрации предоставляют:

  • заявление;
  • декларацию формы 3 НДФЛ (можно заполнить в Налоговой Инспекции при подаче заявления);
  • форма 2 НДФЛ – справки с мест работы о полученных доходах, удержаниях (информация за предыдущий год);
  • ксерокопии документов, подтверждающих факт совершения сделки;
  • реквизиты счета, на который переведут вычет.

Подать документы можно:

  • Лично. Преимущество в том, что сразу проверят правильность заполнения. Это сократит время, необходимое на возврат и доработку.
  • По почте. Отправляется заказным письмом с описью вложения. Копии необходимо нотариально заверить.

С момента подачи заявления выплатить возврат должны в течение 1 месяца. Законодательно предусмотрен дополнительный срок на проверку поданных документов 3 месяца, поэтому получить на счет положенную сумму можно позже.

Если в вычете отказано, то направляют уведомление с указанием причин.

Получить налоговый вычет также можно будет потом у работодателя, просто указав в заявлении то, что его планируется учесть в качестве последующих удержаний. Тогда некоторое время налог с зарплаты взиматься не будет, пока не компенсируется положенная сумма.

Образцы документов

Образец договора мены

Источник: https://pravo.estate/nalogi/pri-obmene-kvartiry/

Округ закона
Добавить комментарий