Нужно ли выделять долю собственности в натуре для продажи третьим лицам?

Долевая собственность: как пользоваться и распоряжаться таким жильем

Нужно ли выделять долю собственности в натуре для продажи третьим лицам?

Сдавать  внаем свою долю собственник может только при согласии всех сособственников, и только если эта доля выделена и представляет собой изолированное помещение, то есть целую комнату.  Если же жилье передается юридическому лицу, то оно может использовать жилое помещение только для проживания граждан. 

Материал подготовлен при участии Федеральной нотариальной палаты, юриста адвокатского бюро “Леонтьев и партнеры” Тамаза Мстояна, директора центра развития городского хозяйства ГАСИС Константина Шишка,  руководителя офиса “В Новогиреево” “Миэль-Сеть офисов недвижимости” Юлии Антясовой, ведущего юрисконсультанта Юридической службы “Инком-Недвижимость” Ольги Кладковой.

Если соглашение между собственниками не достигнуто, то они вправе обратиться в суд, который должен установить порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги пропорционально долям в праве собственности для каждого из собственников.

Участники долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и платежей за услуги ЖКХ. Определить, кто сколько платит они могут самостоятельно, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Заставить одного из сособственников продать свою долю третьему лицу невозможно.

Возможность принудительной выплаты денежной компенсации за его долю допустима по решению суда в случае одновременного наличия следующих условий: доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

 Согласно пункту 4 статьи 252 ГК РФ в таких случаях суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Таких судебных дел достаточно много. Как правило, собственник большей доли выкупает меньшую.

Тогда в судебном порядке проводится экспертная оценка рыночной стоимости доли.

Таким образом, если, например, речь идет о крошечных долях, скажем, 1/100, то ваш сособственник владеет буквально считанными квадратными сантиметрами, можно обратиться в суд с требованием о выкупе этой микродоли. И тогда суд может обязать его продать эту долю.

Для таких сделок установлена обязательная нотариальная форма. Допустим, что есть три совладельца квартиры, каждый из которых готов продать свою 1\3. Также есть третье лицо, которое желает приобрести всю эту квартиру. Всем сторонам сделки необходимо явиться к нотариусу.

Он запросит необходимые для сделки документы, в том числе из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), убедится в дееспособности всех сособственников, в отсутствии порока воли и так далее.

Если владельцы долей обратятся к нотариусу одновременно, то в этом случае нотариус не будет требовать документы, подтверждающие извещение сособственниками друг друга о намерении продать свои доли. В этом случае договор по продаже квартиры всеми сособственниками может быть заключен по их желанию в виде единого документа.

Если же сособственники обращаются к нотариусу не вместе, а в разное время, нотариус потребует подтверждение того, что все владельцы квартиры уведомлены о том, что сособственник желает продать свою часть.

При заключении договора купли-продажи (ДКП) в нем поименно перечисляются все продавцы – сособственники.

Если того требуют обстоятельства (например, сособственники – чужие друг другу люди или находятся в конфликте), то в ДКП прописывается, какую сумму каждый из них получает при совершении сделки.

Если же сособственники, например, супруги, находящиеся в нормальных отношениях, то суммы можно и не прописывать.

Отчуждение долей квартиры, находящейся в общедолевой собственности, по любому виду сделок (купля-продажа, мена, дарение) подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это нужно для того, чтобы предотвратить случаи квартирного рейдерства.

Главное, что проверяет нотариус – соблюдено ли преимущественное право покупки остальных сособственников квартиры, в случае, если речь идет о сделке купли-продажи.

Нотариус может сам уведомить сособственника, если владелец доли по какой-то причине не готовы заниматься этим лично.

Наиболее бесспорным, по мнению Федеральной нотариальной палаты, является направление извещения заказной телеграммой через почтовое отделение, с просьбой к сотрудникам почты выдать вам копию телеграммы, направленной совладельцу.

Тогда будет видно, когда и какого содержания телеграмму вы направили. Это будет доказательством того, что вы известили сособственников о намерении продать свою долю.

Также нотариус проверит, нет ли других претендентов на “кусочек” квартиры, дееспособен ли собственник, не является ли он банкротом, действителен ли его паспорт.

Тариф за удостоверение сделки составит 0,5% от ее суммы, но не более 20 тысяч рублей.

Собственник доли в квартире имеет право зарегистрироваться в ней без согласия иных сособственников, однако регистрация собственником доли третьих лиц в квартире потребует согласия иных долевых сособственников, исключение – регистрация несовершеннолетних детей сособственников (статья 20 ГК РФ).

Один из сособственников квартиры может выкупить доли других собственников, достигнув с ними согласия или, при определенных обстоятельствах, выкупить доли принудительно.

Так, если доля собственника по отношению к размерам долей других сособственников является значительной (то есть это самая крупная доля по сравнению с долями других), то в судебном порядке сособственник может по очереди признать доли сожителей незначительными и выкупить их. Выкуп возможен только при наличии всех трех условий одновременно: доля сособственника незначительна, эта доля не может быть реально выделена, собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (ст. 252 ГК РФ).

Вопрос о принудительном выкупе разрешается, как правило, судами в делах о выделе доли в натуре. При этом является ли доля незначительной или нет, решает суд в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела.

Например, суд может учитывать следующие обстоятельства: нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных и так далее.

Собственник доли вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей, а другие сособственники не вправе ему помешать. Однако законом установлены некоторые особенности распоряжения собственником своей долей.

Например, при продаже доли ее собственник обязан сначала в письменном виде предложить выкупить свою долю иным собственникам. Сособственники в течение месяца должны либо выразить согласие на покупку доли, либо отказаться.

В случае если совладелец квартиры не ответил на ваше предложение о продаже доли в праве собственности на квартиру, либо отказался от ее покупки, то вы вправе продать свою долю в квартире любому постороннему лицу по цене и на условиях, которые вы указывали в своем письме совладельцу квартиры. Стоимость цены для нового покупателя не может быть ниже той, что была предложена совладельцу.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст.252 ГК).

Например, выдел доли в натуре в жилом доме допускается, только если есть возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома, то есть с отбельным входом и независимыми коммуникациями.

Выдел доли в натуре возможен как по соглашению сособственников, так и в судебном порядке, если согласие не было достигнуто.

Важно учесть, что выдел в натуре запрещается, если его осуществление невозможно без нанесения несоразмерного ущерба имуществу, которое находится в общей собственности (например, невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной ценности). Если выделить долю в натуре невозможно, то суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию. Получив такую компенсацию, собственник утрачивает право на свою долю.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ). Каждый собственник владеет и пользуется частью общего имущества и несет расходы на его содержание соразмерной своей доле.

Если участники общей долевой собственности не могут достичь соглашения об условиях владения и пользования общим имуществом, то спор разрешается в суде. На практике чаще всего собственники договариваются между собой в устной форме.

Понятие общей долевой собственности предполагает изначальное определение долей владения имуществом, которые могут быть как равными, так и неравными. 

При режиме общей совместной собственности такие доли не определены. В этом случае собственники владеют и пользуются общим имуществом сообща, однако распоряжаться имуществом целиком один из собственников имеет право только с согласия остальных сособственников. А для того чтобы распорядиться своей частью совместной собственности, необходимо пройти процедуру выдела доли.

Источник: https://realty.ria.ru/20170825/408875641.html

Проблемы продажи доли в праве собственности на квартиру: коллизии судебной практики – Управление персоналом

Нужно ли выделять долю собственности в натуре для продажи третьим лицам?

Зоя Вешкурцева, юрист

Продажа доли в праве собственности на квартиру — это в реальности очень большая проблема.

На практике продать долю в праве общей собственности по «нормальной» цене без согласия собственников иных долей в праве общей собственности невозможно. Эта сделка всегда влечет проблемы и потери как у продавца, так и у покупателя и оставшихся собственников.

Самое выгодное — договориться с другими собственниками долей и продавать недвижимость целиком как единый объект. Другой способ — выделить свою долю в натуре, если это допустимо для конкретной недвижимости, и потом продавать как комнату (комнаты). Этот способ затратен, так как почти всегда требует судебного решения.

С точки зрения ликвидности можно отметить, что доля в праве общей собственности — это практически неликвидный товар. Продать долю без существенных потерь практически не получится. Это, к сожалению, неутешительная реальность.

Для примера приведем случай из практики. В трехкомнатной малогабаритной квартире с проходной комнатой и кухней 6 метров проживала семья: бабушка, ее дочь с мужем и внук. Квартира была приватизирована. В ней была сделана незарегистрированная перепланировка, так как продавать квартиру не планировали.

Были соединены кухня с одной из комнат в качестве гостиной, что привело к нарушению изолирования данной жилой комнаты, проходные комнаты, напротив, были изолированы, что привело к уменьшению метража этих комнат и к увеличению метража коридора. Также для увеличения площади ванной комнаты она была совмещена с санузлом.

В какой-то момент выяснилось, что при приватизации были нарушены права брата бабушки и его дочери. Суд принял решение о признании права собственности за братом бабушки и его дочерью. Суд решил, что доли в общей долевой собственности на эту квартиру будут распределяться следующим образом: по 3/10 бабушке и ее брату, и по 1/5 соответственно их дочерям.

К сожалению, как часто бывает, люди после этого стали практически кровными врагами. Семья бабушки считала квартиру своей и не пускала на порог признанных по суду собственников. Кроме того, сама квартира и ее последующая незарегистрированная перепланировка не давали возможности произвести вселение.

Можно также отметить, что перепланировка препятствовала и продаже долей. Также из-за сложившихся враждебных отношений вселение и проживание других долевых собственников было практически невозможно.

Долевые собственники, которые не желали продавать квартиру, на вопросы о покупке долей признанных судом собственников уклонялись и саботировали любые переговоры, на предложения не отвечали. Попытки новых собственников продать свои доли в праве общей долевой собственности третьим лицам также не привели к приемлемому результату.

Сам вопрос оценки стоимости таких долей затруднителен. Спрос на доли очень ограничен. Это считается проблемным приобретением, требующим последующих судебных споров.

Предложения сводились к покупке долей перекупщиками примерно за 1/5–1/10 от их стоимости, если под стоимостью долей понимать простую арифметическую операцию: определить примерную стоимость всей квартиры как единого объекта и разделить на соответствующее количество долей.

Так, при примерной стоимости всей квартиры 8 миллионов рублей, реально за продаваемые доли, составляющие совместно 50% квартиры, перекупщики предлагали меньше 1 миллиона рублей.

Если просто нужны деньги, то это может быть очень плохой, но все-таки вариант. Но если людям нужно на эти деньги купить жилье на несколько человек, то понятно, что продажа долей в праве собственности очень невыгодна.

Более подробно остановимся на законодательном регулировании данного вопроса.

Соответствующими нормами статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу (это как раз тот случай, когда реально квартиру нельзя разделить по собственникам в натуре, так как площади комнат не позволяют выделить каждому из собственников конкретное изолированное жилое помещение), находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.

В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Статьей 133 ГК РФ разъясняется, что вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. Особенности выдела доли в праве собственности на неделимую вещь определяются правилами ст.ст. 252, 258 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При решении этого вопроса необходимо также обратить внимание на следующие нормы:

— ст. 322 ГК РФ: солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства;

— ст. 323 ГК РФ, где указано, что при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников.

Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью;

— ст. 326 ГК РФ, определяющая, что при солидарности требования любой из солидарных кредиторов вправе предъявить к должнику требование в полном объеме. До предъявления требования одним из солидарных кредиторов должник вправе исполнять обязательство любому из них по своему усмотрению.

Должник не вправе выдвигать против требования одного из солидарных кредиторов возражения, основанные на таких отношениях должника с другим солидарным кредитором, в которых данный кредитор не участвует. Исполнение обязательства полностью одному из солидарных кредиторов освобождает должника от исполнения остальным кредиторам.

Солидарный кредитор, получивший исполнение от должника, обязан возместить причитающееся другим кредиторам в равных долях, если иное не вытекает из отношений между ними.

Также можно отметить следующую судебную практику по данному вопросу, в частности:

— Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. № 6/8 (п.

36), где суды разъяснили, что при невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.п.
В отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли;

— Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.08.1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации “О приватизации жилищногофонда в Российской Федерации”» (п.

12), где суд определил, что выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.

), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой);

— Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 10.06.1980 №4 «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли сособственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности» (п.

11), где суд определил, что при невозможности выдела в натуре денежная компенсация за долю в праве общей собственности на дом определяется соглашением сторон.

Если соглашение не достигнуто, то по иску выделяющегося собственника размер компенсации устанавливается судом, исходя из действительной стоимости дома на момент разрешения спора.

При этом учитываются объяснения сторон, заключение экспертов, цены на строительные материалы, тарифы на их перевозку, затраты по оплате рабочей силы применительно к расценкам, существующим в данной местности, удобства и месторасположение дома (город, село, курортная зона и т.п.), степень его износа, а также другие обстоятельства, имеющие значение для правильной оценки дома;

Полная версия статьи в печатной версии журнала Жилищное Право или на сайте через 3 месяца.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?254

Как продать долю в квартире

Нужно ли выделять долю собственности в натуре для продажи третьим лицам?

Мы уже считали, сколько нужно копить жителям разных регионов России, чтобы купить однушку. Например, москвичу придется откладывать примерно 6 лет и 3 месяца. Во многом из-за стоимости жилья многие россияне предпочитают покупать квартиру вместе, а не поодиночке — так возникает долевая собственность.

Еще в праве собственности на квартиру появляются доли, когда:

  1. несколько наследников получают одну квартиру в наследство;
  2. супруги решают разделить имущество в период брака или при разводе.

Разберемся, как продать долю в квартире, сколько это стоит и какие документы нужны для успешной сделки.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

Долю в квартире можно определить двумя способами:

  1. в частях от целого — например, ⅓ квартиры — такую долю называют идеальной;
  2. в натуре — например, одна комната или 36 м² — это реальная, или выделенная доля.

Покупать реальную долю удобнее. Если вы покупаете, например, сразу комнату, то точно можете быть уверены, что продавец выделил долю. Это значит, что вы будете жить в этой комнате, а другой собственник там жить не будет. Только не забудьте уточнить порядок пользования общими помещениями: кухней, ванной, коридором.

Шаблон извещения о намерении продать долю

Чтобы было легче согласовывать условия договора купли-продажи, дополнительно укажите:

  • порядок расчетов: в какие сроки и в какой валюте нужно оплатить долю, наличными или переводом на счет;
  • кто после продажи сможет пользоваться квартирой, в которой вы продаете долю;
  • сроки передачи имущества и др.

Извещение можно передать через нотариуса или вручить лично. Еще можно отправить по почте телеграмму с текстом извещения либо заказное письмо с уведомлением и описью вложения.

Не забудьте получить подтверждение того, что вы отправили извещение, а адресат получил его.

У нотариуса нужно взять соответствующие свидетельства. Если вы решили отдать извещение лично, обязательно сделайте копию для себя и попросите получателя расписаться на ней. Еще пусть получатель укажет свои ФИО, дату получения и напишет, что извещение получил.

Если вы направили телеграмму и письмо по почте, подтверждениями будут копии телеграммы и письма, копии уведомлений о вручении с печатями Почты России.

Шаблон отказа от преимущественного права покупки доли

Договор купли-продажи доли регулируется правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ — так же как договор купли-продажи объекта недвижимости целиком.

Чтобы договор купли-продажи доли считался заключенным, нужно обязательно согласовать существенные условия. Без существенных условий договор не будет считаться заключенным.

Для начала нужно точно определить размер доли — ведь именно она является предметом договора. Если доля реальная — например, комната — в ней может находиться другое имущество, которое включено в цену — например, мебель. Тогда нужно обязательно отметить это в договоре.

Кроме кадастрового номера индивидуализировать квартиру помогут:

  • адрес и другие детали местонахождения — этаж, подъезд;
  • характеристики дома, в котором она расположена: сколько этажей в доме, какой у него тип постройки — панельный, кирпичный, монолитно-кирпичный и т. д.;
  • общая и жилая площади;
  • количество комнат;
  • состояние квартиры;
  • имущество, находящееся в квартире и т. д.
  1. В виде общей стоимости доли.
  2. В виде стоимости одного квадратного метра, если долю можно высчитать в метрах.

Цена не может быть ниже той, которую вы указывали в извещении, направленном остальным собственникам.

Главное условие цены — ее однозначная определяемость. Это значит, что все данные для вычисления цены должны быть указаны в договоре.

Дополнительно к цене обычно указывают порядок расчетов — наличный или безналичный — срок оплаты и другие условия, связанные с финансовой стороной договора.

Если доля находится в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не сказано другое. Каковы у объекта недвижимости характеристики и есть ли у него обременения, можно узнать в выписке из ЕГРН.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Если есть еще какие-то документы, которые относятся к этой доле, их тоже можно принести.

Когда нотариус заверит договор купли-продажи доли, его нужно будет зарегистрировать.

  1. получить имущественный налоговый вычет. Максимальный размер вычета — 1 млн рублей. Этот способ удобно применять, когда у вас не было расходов на приобретение доли в прошлом. Например, вы получили долю в наследство или в подарок;
  2. уменьшить сумму доходов на сумму расходов.

    Этот способ удобен, если вы когда-то купили долю, которую сейчас продаете. Например, в 2017 году доля стоила 2 млн рублей, а в 2019 вы продаете ее за 4 млн рублей. Налоговый кодекс дает вам право вычесть из 4 млн рублей расходы — 2 млн рублей — и заплатить налог с разницы, то есть с 2 млн рублей.

подп.

 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Если вы захотите расторгнуть договор купли-продажи доли, помните, что расторгать его нужно так же, как и договор купли-продажи целой квартиры. Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры, мы уже писали.

Можно ли продать половину или часть своей доли? Закон не запрещает собственнику распоряжаться своей долей, в том числе выделять из нее часть и продавать. При этом должны соблюдаться все правила, описанные выше.

Перед тем как выделять долю из своей доли и продавать ее, подумайте: вы своим решением привлекаете в квартиру еще одного собственника. После продажи количество заинтересованных лиц и вероятность конфликтов увеличатся.

Может ли один из супругов продать свою долю? Может, но для начала нужно разделить право собственности, поскольку в совместной собственности, которая возникает в браке, конкретные доли за мужем и женой не закреплены.

В соглашении о разделе имущества укажите:

  1. ФИО обоих супругов.
  2. Паспортные данные.
  3. Данные свидетельства о заключении брака. Если брак расторгнут, приложите свидетельство о его расторжении.
  4. Перечень общего имущества, подлежащего разделу, а также имущества, которое будет передаваться каждому супругу.

Когда долю выделят, совместная собственность превратится в долевую, а супруг сможет свою долю продать. При этом нужно уведомить другого супруга о своем намерении продать долю, а тот будет иметь преимущественное право эту долю купить — здесь действуют те же правила, что и с другими собственниками.

Написать заявление должны все законные представители ребенка и сам ребенок, если ему 14 и больше лет. Если родители в разводе, но сохранили родительские права, они оба должны участвовать в процедуре.

Чтобы получить разрешение, вы должны доказать органу опеки и попечительства, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшатся и что долю вы продаете в его интересах. Для подтверждения этого органы обычно просят следующие документы:

  1. Копии кадастровых паспортов.
  2. Копии правоустанавливающих документов на продаваемое и покупаемое помещения: договор, завещание и др.
  3. Иногда — проект договора купли-продажи нового помещения.

Ухудшением жилищных условий орган опеки и суд могут признать все что угодно. Например, мама решила продать комнату, которая принадлежала дочери, и купить долю в квартире бабушки девочки.

Комната находилась в городе, а дом бабушки — в деревне. Орган опеки и попечительства решил, что ребенку будет лучше остаться в городе.

Мать решила обжаловать решение в суде, но суд с решением органа опеки согласился.

Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен? Если кто-то из собственников квартиры не согласен с тем, что вы продаете долю, у него есть два варианта: воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить у вас долю или пойти в суд и оспорить сделку.

Если вы все делаете по закону, извещаете собственников, не нарушаете ничьи права, шансов у собственника оспорить сделку не слишком много. Но если такая ситуация возникнет, попытайтесь договориться, чтобы не тратить время, нервы и деньги на суды и споры с собственниками.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/share-purchase/

Удобно ли быть собственником доли? – Управление персоналом

Нужно ли выделять долю собственности в натуре для продажи третьим лицам?

А.А. ЖИРОВ

Алексей Александрович Жиров, практикующий юрист, руководитель LC «Business & Law»

В помещениях Федеральной регистрационной службы Российской Федерации (Росреестра) очень часто можно наблюдать, как при прочтении свидетельства о государственной регистрации права кроме радости в глазах у счастливых обладателей недвижимого имущества появляется удивление. Особенно огорчает людей раздел «Вид права».

Многие граждане уверены, что получив, например, в наследство имущество, они стали полноценными владельцами дома или квартиры. И очень огорчаются, узнав, что помимо них владельцем дома стал кто-то еще, а они не стопроцентные собственники, а всего лишь обладатели доли. Причем обладатели доли в праве на недвижимое имущество, а не конкретной его части.

Таким собственникам приходится объяснять, что дом теперь находится в общей долевой собственности, владение и пользование которым должно осуществляться по соглашению всех участников. Что доля в праве виртуальна, ее нельзя выразить в конкретных помещениях.

Долевые собственники не владеют каждый своей половиной квартиры, они совместно владеют единым помещением. А если нет желания делить имущество с третьим лицом или лицами, то всегда можно продать долю, получить денежную компенсацию или выделить долю в натуре.

Режим права общей долевой собственности на недвижимое имущество регулируется гражданским законодательством. Согласно статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Режим совместной собственности установлен для лиц, например, вступивших в брак (супругов), для товарищей крестьянско-фермерских хозяйств или членов потребительских и садово-дачных кооперативов. Для остальных установлен режим долевой собственности.

Принадлежность имущества на праве общей собственности нескольким субъектам обусловливает особенности осуществления ими правомочий владения, пользования и распоряжения общим имуществом, прекращения общей собственности.

Одной из особенностей является наличие нормативно установленных условий реализации сособственниками принадлежащих им правомочий владения, пользования, распоряжения, необходимость соблюдения некоторых ограничений (стеснений) при осуществлении последних.

Участники общей собственности, осуществляя принадлежащие им правомочия, не обладают той абсолютной правовой свободой, которой наделены законом субъекты индивидуальной собственности.

Совместное владение недвижимостью таит в себе ряд неудобств. Так, например, судебной практике известны случаи, когда один из собственников доли в праве на квартиру зарегистрировал себя и членов своей семьи в помещении без согласия остальных участников долевой собственности, что является нарушением закона и стало основанием аннулирования регистрации данных лиц.

Желание произвести ремонт или установить кондиционер в помещении также не может быть реализовано без согласия всех собственников помещения, поскольку в соответствии с гражданским законодательством (статья 247 ГК РФ) владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.

Право распоряжения долей собственника ограничено в силу закона правами других сособственников. При этом необходимо помнить, что объектом данного права является не конкретное имущество, его часть либо его стоимость, а доля в праве на общее имущество, выступающая в качестве самостоятельного объекта гражданского оборота, различных гражданско-правовых сделок.

Так, например, статья 246 ГК предусматривает возможность продажи, дарения, завещания, залога сособственником принадлежащей ему доли постороннему лицу с обязательным соблюдением при ее возмездном отчуждении правила преимущественной покупки, предусмотренного статьей 250 ГК РФ. Прежде чем передать права на долю третьему лицу, например при продаже, собственник должен предложить остальным участникам долевой собственности выкупить долю по цене, за которую она продается.

Однако право преимущественной покупки не единственная преграда для собственника при распоряжении имуществом. Виртуальность доли делает затруднительным сам факт продажи.

Достаточно быстро найдутся покупатели на долю в московской квартире, но сколько времени потребуется для продажи прав на квартиру в каком-нибудь маленьком провинциальном городе или дом в деревне неизвестно.

Для ускорения процесса собственнику как минимум необходимо выделить долю в натуре, а затем уже искать покупателей.

Кроме того, сдать долю в наем или аренду обладателю таковой также не получится.

Примеры из судебной практики показывают, что доводы истцов о том, что они могли самостоятельно распоряжаться своими долями жилого помещения путем сдачи в аренду, будут отклонены судами как первой, так и вышестоящих инстанций.

Суды указывают, что при отсутствии соглашений о совместном распоряжении имуществом, о порядке пользования помещением и выделении доли в натуре возможности определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, не имеется.

Следовательно, принадлежащие сособственникам доли в общей долевой собственности по отдельности не могут участвовать в гражданском обороте, в том числе посредством заключения сделок по сдаче их в аренду. Если же собственники договорились сдавать в аренду имущество как единое целое, законодательные ограничения на эти действия отсутствуют.

Необходимо отметить, что согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. К таковым относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование.

Жилищным законодательством установлен запрет для собственников помещений в многоквартирном доме на выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, отчуждение доли и иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (статья 37 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Особо неприятный случай для собственников долей в праве на общее имущество — обращение взыскания на долю должника в этом имуществе.

В соответствии с абзацем 1 статьи 255 ГК РФ кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Такое взыскание допускается законом лишь в случаях, когда другого имущества собственника недостаточно для удовлетворения требования кредитора.

Согласно абзацу 2 статьи 255 ГК РФ, если выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов (абзац 2 статьи 255 ГК РФ).

Обращение взыскания на долю в одних случаях позволит участнику или участникам долевой собственности увеличить размер своей доли за счет должника, в других — привнесет чувство опасности и разлад в сложившиеся отношения соседей, поскольку неизвестно, кто станет новым обладателем права на имущество (это могут быть и физические, и юридические лица) и с каким умыслом оно приобретается.

В жизни люди редко умышленно становятся участниками долевой собственности. Как правило, это происходит в силу закона.

И совсем нередки ситуации, когда жилым помещением фактически владеют малознакомые лица, у которых свои интересы на собственность, свои намерения ею владеть и распоряжаться.

Отсюда проистекают многочисленные жилищные споры: разведенные супруги, конфликтующие родственники, наследники и прочие не хотят не только жить под одной крышей, но и просто быть совладельцами жилья.

В быту это приводит к конфликтам, начиная, например, с возможности курить в общем помещении до права пользоваться какой-либо частью помещения или права пользования помещением в определенный период времени.

Такие конфликты вынуждают собственников либо устанавливать обязательные правила пользования общими помещениями, либо избавляться от имущества или искать способы ограждения себя от других долевых участников.

Гражданским законодательством участнику долевой собственности позволено в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества, если собственникам добровольно не удалось договориться о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них (статья 252 ГК РФ).

Выдел отличается от раздела тем, что в первом случае выделяется доля одного из сособственников без прекращения права общей собственности для остальных ее участников, во втором — общая собственность на имущество полностью прекращается. Последнее происходит, в частности, когда объект недвижимости принадлежит двум гражданам и одному из них выделяется его доля либо когда все участники потребуют выдела в натуре принадлежащих им долей.

Мотивы реализации правомочия на раздел имущества или выдел из него доли участником общей собственности правового значения не имеют и не могут являться основанием для отказа в иске. Обстоятельством, имеющим юридическое значение для разрешения возникшего спора, является намерение истца (участника общей долевой собственности) прекратить правоотношение общей собственности.

В судебной практике нередки иски участников общей собственности на квартиру в многоквартирном жилом доме о выделе или разделе жилого помещения с передачей в собственность изолированных комнат и в долевую собственность — мест общего пользования (кухня, прихожая, коридор, ванная комната, туалет, балкон и т.п.).

Однако если правоотношение общей собственности в результате раздела имущества или выдела из него доли в натуре не прекращается, то такой иск удовлетворению не подлежит.

Из этого обоснованно исходит многолетняя судебная практика.

Правовым последствием раздела общего имущества или выдела доли в натуре является безусловное прекращение общей собственности с участием соответствующего сособственника.

Выдел доли из общего имущества может быть осуществлен двумя способами:

1) выделением части имущества в натуре соразмерно идеальной доле в праве общей долевой собственности;
2) выплатой денежной компенсации (стоимости) доли.

Идеальная доля — это арифметическое выражение принадлежащей участнику общей собственности доли в праве на общий объект в виде дроби или процента.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?208

Собственная доля – Как продать часть дома или квартиры

Нужно ли выделять долю собственности в натуре для продажи третьим лицам?

Aвтор: Юлия КОРНИЛОВА

У жилья, как и у любой другой собственности, может быть не один владелец, а несколько. Люди приватизируют на несколько человек свои квартиры, наследуют их частями и в результате возникает долевая собственность. При этом владелец доли в квартире или доме имеет полное право продать или обменять ее в любой момент. Однако сам процесс продажи подчинен определенным нормам и правилам.

«Сделки по купле-продаже доли в квартире или доме – явление не самое распространенное, тем не менее, встречающееся на рынке жилой недвижимости. На практике достаточно ситуаций, когда люди вынуждены прибегать к подобного рода сделкам.

Например, взрослый сын-собственник женился, а родители не хотят разъезжаться, либо в право наследства вступили сразу несколько родственников, или при разводе один из бывших супругов хочет продать свою долю в квартире.

Как правило, к продаже долевой части квартиры или дома приводят либо жизненные трудности, либо это попытка улучшить свои жилищные условия», – комментирует руководитель отдела продаж АН «Новая жизнь» Сергей Талагаев.

Если необходимость продажи доли все-таки возникла, то ее владельцу следует знать и соблюдать определенные правила. Так, продать общедолевую собственность можно, но преимущественное право покупки предоставляется другим сособственникам этой квартиры.

Поэтому, если человек решается на продажу своей доли квартиры, то первое, что он должен сделать, – это известить об этом остальных сособственников и предложить им первоочередное право выкупа. Гражданский кодекс предусматривает обязательное письменное извещение в течение месяца.

Если же этого не было сделано, сособственники имеют право подать иск в суд. В случае, если сособственники откажутся от покупки или вообще ничего не ответят (по умолчанию) в течение месяца, то тот, кто хотел продать свою долю, может продавать ее кому хочет (третьим лицам).

При продаже доли следует учитывать, как формируется ее стоимость.

Продажа происходит по рыночной цене, но сумма от продажи доли в квартире значительно меньше, чем деньги, полученные за эту долю в результате продажи всей квартиры целиком и разделения полученных средств между собственниками в соответствии с размером их долей. «Поэтому всегда выгоднее продать квартиру целиком», – отмечает Сергей Талагаев.

Все выше сказанное относится к продаже доли в общей долевой собственности, т.е. когда один из собственников наряду с остальными собственниками пользуется всей квартирой или домом.

Однако возможен вариант, когда общая долевая собственность прекращается (в основном это касается продажи части жилого дома), а вместо нее возникает собственность на части жилого дома по отдельности, независимые друг от друга, которые впоследствии возможно продавать как самостоятельный объект. На юридическом языке это называется выделение доли в натуре.

«Самостоятельная» доля
«Продать часть дома возможно лишь после предварительного раздела объекта.

Реальный раздел дома по фактическому пользованию возможен только при технической и правовой возможности и может произойти лишь в том случае, если эти части будут отвечать всем признакам, характеризующим «жилое» помещение», – поясняет юрист юридической фирмы «РБЛ» Елена Калашникова.

Жилищный кодекс устанавливает следующие признаки жилого помещения: изолированность – жилое помещение должно быть отдельным и ограниченным пространством от других жилых помещений; принадлежать к категории недвижимых объектов – жилое помещение представляет собой строение (здание), перемещение которого на другое место невозможно без ущерба для его назначения; пригодность для проживания – жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Также раздел не должен привести к нарушению прав и законных интересов других правообладателей.

«Если порядок пользования домом уже сложен, и каждый участник общей долевой собственности пользуется изолированной частью дома с отдельным входом, то по взаимному согласию составляется соглашение о разделе дома, в последующем по данному соглашению будет необходимо зарегистрировать право собственности в регистрирующем органе на отдельные части дома. В случае если согласия о способе и условиях раздела общего имущества не достигнуто, участник общей долевой собственности может в судебном порядке требовать выдел в натуре своей доли либо раздела общего имущества», – разъясняет Елена Калашникова.

Регистрации соглашения о разделе дома в натуре предшествует сбор необходимых документов, подаваемых вместе с соглашением в регистрирующий орган.

В самом соглашении в обязательном порядке указываются все собственники, их доли и то обстоятельство, что прекращается право общей долевой собственности и иные необходимые для регистрации данные. С этим соглашением необходимо обратиться в БТИ, где составляются отдельные технические паспорта на каждую часть жилого дома.

В дальнейшем на основании технических паспортов объекты ставятся на кадастровый учет в ФБУ «Кадастровая палата». Основанием для регистрации части жилого дома будут являться соглашение о разделе и кадастровые паспорта на каждую часть дома.

После получения свидетельства о праве собственности на часть дома эту часть можно смело продавать. Для этого вместе с покупателем необходимо обратиться в органы регистрации. Единственный документ, который понадобится, – договор купли-продажи части дома.

При невозможности выдела доли в натуре компенсация за стоимость доли может определяться соглашением сособственников, а при недостижении соглашения размер такой компенсации устанавливается судом по иску выделяющегося сособственника.

«На сегодняшний день критерии, по которым определяется размер компенсации, определены Верховным судом РФ применительно к жилому дому. Чтобы интересы выделяющегося сособственника не были ущемлены, компенсация должна соответствовать реальной, рыночной стоимости имущества на момент разрешения спора.

При определении компенсации должны учитываться все имеющие значение факторы: объяснения сторон, отчет оценщика, заключение экспертов, а также все обстоятельства, имеющие значение для правильной оценки, такие, как имеющиеся удобства, местоположение жилого помещения», – заключает Елена Калашникова.

Источник www.online.ru

Мы рекомендуем
Произвесту оценку наследуемого имущества в оценочной компании Аплайн Быстро и качественно! Большой опыт работы с нотариусами. Удобное расположение на м. Юго-Западная. Тел. (495) 724-75-82
Вопрос-ответ
Вы спрашиваете, специалисты отвечают

Источник: http://www.enasled.ru/docs/494.html

Округ закона
Добавить комментарий