Оптимизация налогов при продаже коммерческой недвижимости физ. Лицом

Оптимизация налогов при купле-продаже коммерческой недвижимости – CRE

Оптимизация налогов при продаже коммерческой недвижимости физ.  Лицом

не указано

Недвижимым имуществом признаются: Объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, т. е. объекты являются недвижимыми в силу их физических свойств (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, многолетние насаждения, здания, сооружения и иные объекты, прочно связанные с землей).

Объекты, которые хотя и могут перемещаться, но нуждаются в специальной государственной регистрации, т. е. данное имущество считается недвижимым в силу закона, его «недвижимость» – юридическая фикция (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, предприятия как имущественные комплексы).

Недвижимое имущество в нашем случае является объектом коммерческой деятельности. Согласно Гражданскому кодексу РФ (далее ГК РФ), под коммерческой деятельностью подразумевается предпринимательская деятельность.

Она направлена на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (п. 1, ст. 2 ГК РФ). При купле-продаже объекта коммерческой недвижимости платятся следующие налоги.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ, налогом на добавленную стоимость (НДС) облагаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации.

Осуществление сделки по купле-продаже коммерческой недвижимости, естественно, предполагает переход права собственности от продавца к покупателю, а значит, данная операция подпадает под понятие реализации, установленной ст. 39 НК РФ, и облагается НДС. В соответствии с п. 3 ст.

168 НК РФ при передаче имущественных прав выставляются соответствующие счета-фактуры не позднее пяти календарных дней, считая со дня передачи имущественных прав. Необходимо уточнить, что счет-фактура с исчисленным НДС выставляется покупателю не позднее пяти календарных дней с момента государственной регистрации права собственности на объект коммерческой недвижимости.

Де-юре именно с момента государственной регистрации осуществляется переход права собственности от продавца к покупателю (п. 1 ст. 131 ГК РФ), т. е. происходит реализация. До этого у покупателя не может быть прав распоряжаться объектом коммерческой недвижимости. Кроме того, любая недвижимость, в том числе и коммерческая, облагается налогом на имущество.

Собственники – физические лица (индивидуальные предприниматели) платят налог на имущество физических лиц, а собственники – организации, соответственно, на имущество организаций. Очень важно точно установить момент, с которого у приобретателя коммерческой недвижимости возникает обязанность по уплате указанных налогов. В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона Российской Федерации от 09.12.

91 № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» (далее – Закон) плательщиками налогов на имущество физических лиц признаются физические лица – собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения.

При переходе права собственности на строения, помещения и сооружения от одного собственника к другому в течение календарного года налог уплачивается первоначальным собственником с 1 января этого года до начала того месяца, в котором он утратил право собственности на указанное имущество.

Новым собственником, в свою очередь, начиная с месяца, когда у последнего возникло право собственности (п. 14 Инструкции МНС России от 02.11.99 № 54 «По применению Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц»). В указанных нормативных правовых актах подчеркивается, что плательщиками налога на имущество являются только физические лица – собственники.

Это означает, что обязанность по уплате налога возникает с момента перехода права собственности к лицу, приобретшему имущество, являющееся объектом налогообложения, т. е. с момента государственной регистрации. Согласно п. 2 ст.

223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Добросовестный приобретатель считается собственником недвижимого имущества именно с момента такой регистрации. Впрочем, налоговые органы полагают иначе.

Так, в письме Государственной налоговой службы РФ от 18.08.1997 г.

№ ВК-6-08/594 «Об исчислении налога на имущество физических лиц» говорится, что момент возникновения права собственности посредством государственной регистрации, предусмотренной пунктом 1 статьи 131 ГК РФ, в данном случае для целей налогообложения, не имеет принципиального значения, так как происходит государственная регистрация уже приобретенного права собственности.

Однако это противоречит положениям вышеуказанных нормативных правовых актов. Кроме того, данный вывод нелогичен. В соответствии с Законом обязанность исчисления налога на имущество физических лиц лежит на налоговых органах.

В свою очередь, органы, осуществляющие регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органы технической инвентаризации, осуществляющие оценку строений, помещений и сооружений, обязаны ежегодно до 1 марта представлять в налоговый орган сведения, необходимые для исчисления налогов на имущество физических лиц по состоянию на 1 января. С этой же целью органы, осуществляющие учет и (или) регистрацию недвижимого имущества, являющегося объектом налогообложения, обязаны сообщать о расположенном на подведомственной им территории недвижимом имуществе и их владельцах в налоговые органы по месту своего нахождения в течение 10 дней после регистрации имущества (п. 11 Инструкции МНС России от 02.11.99 № 54 «По применению Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц»). С налогом на имущество организаций иная ситуация. Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета. Как следует из представленного положения НК РФ, определяющим признаком объекта налогообложения налогом на имущество российских организаций является нахождение данного имущества на балансе в качестве основных средств. В связи с этим момент возникновения обязанности по уплате налога не обязательно должен совпадать с государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю облагаемого имущества.

Как гласит п. 52 Методических указаний по учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н, к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств могут быть допущены:

  • Объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче;
  • фактически эксплуатируемые объекты, документы по которым переданы на государственную регистрацию.

Источник: https://www.cre.ru/news/2427

Как продать коммерческую недвижимость без налогов

Оптимизация налогов при продаже коммерческой недвижимости физ.  Лицом

Продать недвижимость, относящейся к категории коммерческой, считается одним из способов заработка. Он весьма распространен. Если Вас интересует, как продать коммерческую недвижимость быстро и выгодно, то знание об особенностях и нюансах этого непростого мероприятия необходимо.

Нужен агент
по недвижимости?

Как правильно продать коммерческую недвижимость

Успешная продажа коммерческой недвижимости помимо усилий и внимания, требует также знаний и опыта в сфере операций с таким имуществом. Весь процесс делиться на этапы:

  • Определяем способ продажи.
  • Подготавливаем объект к показу – наводим порядок и собираем документы.
  • Оцениваем объект.
  • Ищем покупателя.
  • Заключение договора, расчет и передача объекта.

Если Вас интересует, как продать долю в коммерческой недвижимости, то знайте, что алгоритм действий отличается. По аналогии с жилым фондом, в первую очередь Вы обязаны предложить приобрести владельцам остальные доли объекта. Заранее уведомите их о своем желании.

Сделайте коммерческое предложение. Если у вас есть на примете другой покупатель — нужен письменный отказ других совладельцев от покупки. Иначе сделка пройдет с нарушением преимущественного права. Любой из совладельцев может в судебном порядке оспорить Ваше решение.

Как сэкономить от 5 000 до 15 000 рублей на оформлении документов

при покупке/продаже недвижимости?

Как лучше продать коммерческую недвижимость

Специалисты, которые знают, как лучше продать коммерческую недвижимость выделяют 3 способа продажи:

  • Самостоятельно заняться продажей – этот метод самый рискованный и финансово очень затратный. Также он требует опыта, внимания и времени. Самостоятельная продажа коммерческой недвижимости только кажется самой выгодной. В этом случае никому не нужно платить комиссионные. Но без опыта продаж сложно определить объективную стоимость объекта.

Самостоятельная продажа означает, что все этапы Вы организовываете сами. Никто не даст совет, как выгодно прорекламировать Ваш объект или грамотно составить договор.

  • Найти частного риелтора – небезопасный способ, т.к. велик шанс связаться с аферистом. Конечно, опытные и добропорядочные риелторы существуют, но их поиск занимает много времени.
  • Обратиться в агентство недвижимости – самый безопасный способ для тех, кто ищет способ, как продать коммерческую недвижимость быстро и выгодно. Специалисты дадут советы. Если Вам нужна помощь в продаже недвижимости, Вы цените свое время и готовы платить профи за проделанную работу – не отказывайтесь от этого способа.

Как подготовить и продать коммерческую недвижимость быстро

Чистое и отремонтированное помещение стоит дороже. Степень усилий, которые нужно приложить при подготовке зависит от нескольких факторов:

  • От финансовых возможностей.
  • От назначения объекта.

Например, охотнее купят офис с ремонтом. А вот на капитально переделанный склад нужно будет искать клиента. В этом случае у объекта с умеренным ремонтом больше шансов.

Те, кто знают, как лучше продать коммерческую недвижимость обращают внимание на то, что процесс подготовки имущества к продаже заключается не только в его уборке.

Также важен порядок в документах. Коммерческая недвижимость в основном продается дольше, чем жилье. Но, если Ваш объект будет юридически чистым, и Вы заранее обладаете полным пакетом документов для продажи, то шансы на быструю и выгодную продажу высоки. Нужные бумаги для продажи:

  • Выписка Государственного Реестра.
  • Справка из БТИ с техническими характеристиками объекта.
  • Документ, который подтверждает Ваши права на имущество.

Как правильно оценить коммерческую недвижимость для продажи

Если Вы заключили контракт с агентством недвижимости, то Ваш объект оценит специалист. А вот при самостоятельной продаже этот этап один из сложнейших.

Если Вы заинтересованы в том, как правильно продать коммерческую недвижимость, то обратитесь к оценщику.

Он грамотно и быстро определит, что следует учесть при расчете рыночной стоимости объекта.

Коммерческую недвижимость оценивают по другим критериям, нежели жилой фонд.

Основные факторы, которые имеют влияние на стоимость объекта данного вида имущества:

  • Назначение объекта.
  • Возраст объекта.
  • Техническое состояние и наличие ремонта.
  • Размер полезной площади.
  • Расположение, инфраструктура и близость дорожной развязки.
  • Парковка.

Как найти покупателя и продать коммерческую недвижимость

Те, кто знают, как продать коммерческую недвижимость быстро рекомендуют находить покупателя при помощи рекламы, объявлений, фотографий и видеороликов. Чем больше вариантов размещения Вашего желания продать недвижимость будет охвачено, тем больше шансов найти покупателя быстро:

  • Поместите свое объявление в газете.
  • Обратитесь на телевиденье и радио со своей рекламой.
  • Зарегистрируйтесь в Интернете на специальных сайтах.
  • Займитесь наружной рекламой, расклейте свои объявления.

Как продать коммерческую недвижимость – последние штрихи

Продажа коммерческой недвижимости входит в заключительный этап после того, как был найден покупатель. Нужно согласовать с ним договор купли-продажи. В документе необходимо детально описать объект, способ расчета и остальное.

Поэтому лучше обратитесь к специалисту для грамотного составления текста. Для заключения договора присутствие нотариуса не обязательно, достаточно его подписать и зарегистрировать в Росреестре.

После следует расчет и подписание акта о передаче коммерческой недвижимости.

Не забудьте об уплате налогов! Если Вас интересует, как продать коммерческую недвижимость без налогов, то уточните, когда объект был оформлен как Ваша собственность и сколько времени он им является.

Вам не нужно платить налог в случае оформления недвижимости до 2016 года. И когда она была Вашей собственностью не менее 3-х лет.

Если Вы приобрели объект после 2016 года, то для освобождения от уплаты налогов придется подождать 5 лет.

В заключение: обратите внимание на то, что продавец имеет полные права на недвижимость и оплачивает коммунальные счета до тех пор, пока не будет выдано Свидетельство новому владельцу.

По вопросам купли-продажи коммерческой и другого имущества Вы всегда можете обратиться в АН «Колизей» Мы обещаем Вам грамотную помощь и оперативную работу!

Источник: https://kolizey78.ru/blog/prodazha-drugoy-nedvizhimosti/kak-prodat-kommercheskuyu-nedvizhimost-bystro-vygodno-i-bez-nalogov

4 правила уплаты налогов физическим лицом при продаже коммерческой недвижимости

Бизнес-недвижимость – высоколиквидный и быстро окупаемый вид бизнеса, пользующийся огромной популярностью у деловых людей.

Инвестиции, вложенные в коммерческую недвижимость, при грамотно рассчитанном бизнес-проекте и «правильном» управлении, в перспективе дают колоссальные прибыли своим владельцам.

Понятие коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость – это склады и офисы, здания бизнес-центров и земельные участки под ними, кафе, магазины, строительные площадки и автопарковки, заводы, фабрики и производственные помещения.

Под признак коммерческой недвижимости подпадает любое помещение, здание или имущественный комплекс, с помощь которого получают прибыль.

Кто может быть владельцем коммерческой недвижимости?

а) физ. лицо,

б) физ. лицо-предприниматель,

в) юр. лицо.

Кроме этого, любой из владельцев бизнес-недвижимости может быть

  • гражданином РФ, или налоговым резидентом
  • гражданином другого государства, или налоговым нерезидентом.

Какая ставка налога при продаже коммерческой недвижимости?

Ставка налога при продаже коммерческой недвижимости физическим лицом зависит от системы налогообложения, в которой работает владелец помещения на момент совершения сделки.

Ставка налога при продаже коммерческой недвижимости физическим лицом.

Как проходит процесс продажи недвижимости?

Продажа бизнес-недвижимости – процесс непростой, требующий специальных знаний и практического опыта в сфере права, экономики, бухгалтерии и аудита.

Для достижения эффективного результата – выгодной продажи объекта в максимально короткий срок, необходимо привлечение специалистов из компаний, занимающихся куплей-продажи недвижимости.

Профессиональные юристы, эксперты по недвижимости и аудиторы, «по полочкам» разложат все вопросы, связанные с продажей объекта: определят стоимость, найдут покупателя, подготовят пакет документов, помогут заключить сделку.

Источник: https://sroorgru.com/kak-prodat-kommercheskuyu-nedvizhimost-bez-nalogov/

4 правила уплаты налогов физическим лицом при продаже коммерческой недвижимости

Оптимизация налогов при продаже коммерческой недвижимости физ.  Лицом

Бизнес-недвижимость – высоколиквидный и быстро окупаемый вид бизнеса, пользующийся огромной популярностью у деловых людей. Инвестиции, вложенные в коммерческую недвижимость, при грамотно рассчитанном бизнес-проекте и «правильном» управлении, в перспективе дают колоссальные прибыли своим владельцам.

4 основных этапа продажи коммерческой недвижимости

  • Подготовительный
  • Оформление сделки
  • Регистрация в Гос.реестре прав собственности нового владельца.

Каждый этап предусматривает определенные действия, но только правильно выполненные действия в определенной последовательности дадут максимально эффективный конечный результат.

Налоги при продаже коммерческой недвижимости физическим лицом: обязательно ли их платить во время совершения сделки?

Действующее российское законодательство предусматривает уплату налогов за продажу недвижимости, в т. ч. и коммерческой. Согласно Налоговому Кодексу Российской Федерации, денежная сумма от продажи бизнес-недвижимости – это доход от предпринимательства.

Действительно ли все ли физ. лица, продающие коммерческие объекты, должны платить налог?

Налог при продаже коммерческой недвижимости, которая была в собственности более 3 лет

При продаже физическим лицом гражданином РФ недвижимости, находящейся в собственности продавца 3 года и больше, налоговая ставка не применяется.

Налог при продаже коммерческой недвижимости, которая была в собственности менее 3 лет

Если проданное имущество было в собственности продавца меньше 3-х лет, то предусмотрена ставка 13% к общей стоимости объекта недвижимости.

Но, данная ставка применяется в случае, если имущество все это время не использовалось в коммерческих целях для получения прибыли, а физическое лицо не было зарегистрировано, как частный предприниматель.

Для иностранца, продающего собственный объект недвижимости, расположенный на российской территории, утвержден 30 % размер налога. З-х летняя налоговая льгота, предусмотренная для граждан России, на граждан не резидентов РФ не распространяется.

Поскольку речь идет о коммерческой недвижимости, целью использования которой является получение прибыли, то следует рассматривать начисление и уплату налогов при продаже бизнес недвижимости предпринимателем.

Размер и порядок оплаты налога на сдачу жилья в аренду — тут.

Продажа коммерческого объекта предпринимателем

База налогообложения и налоговая ставка четко определяется НК РФ.

Система налогообложения российских предпринимателей

  • общая – ОСНО
  • упрощенная – УСН
  • единый налог на вмененный доход – ЕНВД

Различные системы налогообложения предпринимательской деятельности определяют разные ставки уплаты налогов.

Продажа объекта недвижимости предпринимателем на ОСН классифицируется как доход физ.лица (НДФЛ), и предусматривает ставку 13%. Кроме этого, продавец должен заплатить 18 % налога на добавленную стоимость (НДС).

ИП, применяющий УСН, при продаже коммерческого объекта должен будет заплатить в бюджет 6% от стоимости сделки.

Для предпринимателей на ЕНВД четко определена деятельность, попадающая под эту систему налогообложения, и продажа объектов недвижимости в это перечень не входит. Точнее, предприниматель этой группы может продать недвижимость, но заплатить после сделки 13 % НДФЛ и 18 % НДС.

Согласно действующему НК РФ физ. лицо-предприниматель при сделке по продаже бизнес недвижимости должен уплатить одну из двух ставок налога — 13% или 6%, и 18 % НДС, если применяется ОСН.

Соотношение системы налогообложения и размера налога на продажу коммерческой недвижимости.

Подготовительный этап или предпродажная подготовка

Именно на подготовительном этапе проводится экспертная оценка продажной стоимости объекта недвижимости, определяется налогооблагаемая база и ставка налоговых отчислений, подлежащих оплате после совершения сделки.

На этом этапе проверяют «чистоту» истории объекта, собирают необходимые документы и справки, рассчитывают налоги, которые необходимо будет заплатить.

Можно ли оптимизировать налоги от продажи бизнес недвижимости?

В некоторых случаях – да! На законных основаниях можно уменьшить налогооблагаемую базу от продажи объекта, которая уменьшит размер налоговых отчислений.

Как получить налоговый вычет при покупке квартиры и какие документы для этого потребуются, вы можете узнать в материалах нашей новой публикации.

Стоимость объекта можно уменьшить на сумму затрат, подтвержденных документами или на сумму амортизационных отчислений, на которые ранее не уменьшалась стоимость объекта.

В любом случае для законного уменьшения базы налогообложения потребуется помощь профессионального бухгалтера.

Какой предусмотрен налог на дарение квартиры и в каком порядке осуществляется его выплата — читайте здесь.

Где и как отражается продажа объекта недвижимости?

Стоимость проданного объекта отражается в документах бухгалтерского учета – выбытием основных средств и увеличения прибыли на сумму продажи.

Полученный от продажи доход декларируется и подается в налоговую инспекцию по месту регистрации ИП.

Возможные нюансы после сделки

  1. Следует знать, что продажа объекта официально отражается во многих документах. Стоимость объекта указана в договоре продажи, а полученная покупателем сумма отражена в банковской выписке движений средств по расчетному счету или приходному кассовому ордеру при расчете наличными деньгами.
  2. Налоговая проверка покажет всю сумму, полученную от продажи объекта, и налоговикам не составит большого труда определить, правильно ли был рассчитан и уплачен налог.
  3. Также при проверке специалисты легко смогут определить, не занижена ли стоимость объекта при продаже, и как результат уменьшена база налогообложения.

    Любое из выявленных нарушений классифицируется как нарушение Налогового кодекса и влечет доначисление налога и штрафные санкции.

  4. Нередки случаи, когда органы в судебном порядке доказывают занижение продажной стоимости объекта и в принудительном порядке через суд «заставляют» ИП «доплачивать» налог.

Ответ прост, обратиться в компанию по недвижимости или нанять опытного бухгалтера-аудитора.

Продажа коммерческой недвижимости: какие налоги нужно заплатить? Информация содержится в следующем видео-интервью:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://pronovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/kommercheskaya-nedvizhimost/4-pravila-uplaty-nalogov-fizicheskim-litsom-pri-prodazhe-kommercheskoj-nedvizhimosti.html

Налог с продажи коммерческой недвижимости: физическим лицом, юридическим лицом, ИП

Оптимизация налогов при продаже коммерческой недвижимости физ.  Лицом

В Российской Федерации коммерческой недвижимостью признаются объекты (помещения, здания, сооружения и т.д.), используемые для извлечения прибыли. Далеко не всегда это связано с предпринимательской деятельности, а налогообложение от реализации подобных объектов недвижимого имущества будет зависеть от правового статуса продавца, а также ряда иных факторов.

Какие сборы взимаются при реализации нежилого помещения

По общему правилу, при реализации любого объекта недвижимости подлежат уплате различные виды налогов, состав которых будет зависеть от правового статуса продавца. В отношении расчета и уплаты налогов для граждан и ИП применяются нормы статьи 217 НК РФ, а также Письмо Минфина № 04-04-05/14057.

Если  в качестве продавца по сделке с коммерческой недвижимостью выступал гражданин, не зарегистрированный в ИФНС частным предпринимателем, налогообложение будет происходить следующим образом:

  • если нежилое помещение не использовалось для предпринимательской деятельности, физлицо обязано рассчитать и перечислить в бюджет сумма НДФЛ, которая рассчитывается по ставке 13% от полученного дохода, рыночной или кадастровой стоимости объекта (при этом гражданин имеет право использовать ряд налоговых вычетов);
  • если помещение выступало в качестве предмета получения прибыли, ставка налогообложения не измениться – 13% от дохода или от рыночной/кадастровой стоимости, однако право на использование налоговых вычетов утрачивается;
  • расчет суммы налоговых обязательств является обязанностью гражданина – для этого в ИФНС до 30 апреля должен быть подан заполненный декларационный бланк.

Применение иных ставок налогообложения для частных лиц законодательство не предусматривает. Если гражданин имеет официальный статус частного предпринимателя, при определении налоговых обязательств от продажи коммерческой недвижимости возможны следующие варианты:

  • если ИП владеет нежилым объектом недвижимости, но не использует его для предпринимательской деятельности, уплата налога будет осуществляться по общим правилам – по ставке НДФЛ 13% от суммы полученного дохода, либо от кадастровой стоимости;
  • если объект служил для целей получения доходов при ведении предпринимательской деятельности, расчет суммы налога будет осуществляться по различным основаниям, в зависимости от выбранной схемы налогообложения (например, УСН, ЕНВД и т.д.);
  • декларирование полученного дохода будет осуществляться по форме 3-НДФЛ (в первом случае), или путем заполнения декларационных документов по выбранному режиму налогообложения.

Частный предприниматель вправе уменьшить сумму платежей, путем учета расходных обязательств, если это предусмотрено его налоговым режимом.

Сумма налоговых обязательств юрлица, если оно выступало продавцом коммерческой недвижимости. также будет зависеть от налогового режима. При работе по общей схеме налогообложения, предприятие будет обязано уплатить налог на прибыль, который будет рассчитан с учетом произведенных расходов и амортизационных факторов.

Изменения в законе по налогу на прибыль при продаже недвижимости с 1 января 2016 года описаны в этом видео:

Налог с продажи коммерческой недвижимости

Обязанность по расчету и уплате налога при продаже объекта коммерческой недвижимости возникает по итогам календарного года, в котором была зарегистрирована сделка. Использование различных вариантов оптимизации данных платежей, как правило, будет связано с выбором одного из доступных налоговых режимов для предпринимательской деятельности.

Особенности и правила взимания

Налоговый кодекс РФ связывает все нюансы расчета налоговых обязательств с использованием объекта недвижимости для ведения предпринимательской деятельности.

Для частных предпринимателей и предприятий подтверждением данного факта будет являться не только регистрация права собственности в службе Росреестра, но и постановка имущества на баланс, заключение различных сделок (например, аренда торговых помещений), а также учет всех доходных и расходных операций в сведениях бухгалтерского и налогового учета.

  • Для граждан отнесение недвижимости к коммерческим объектам носит декларационный характер, однако налоговые органы обладают неограниченными полномочиями по проведению камеральных и выездных проверок правильности исчисления налогов. Если  в ходе проверки будет установлено, что физлицо использовало проданный объект для ведения предпринимательской деятельности, сумма налога будет доначислена в принудительном порядке, а гражданину грозят штрафные санкции.
  • Для юридических лиц определение коммерческого характера объектов недвижимости происходит исходя из данных бухгалтерского учета. Для этого, помимо отражения текущих операций по доходам и расходам, предприятия ежегодно вносят изменения в амортизационные показатели. Амортизация влияет как на расчет текущих налогов от прибыли, так и на сумму налоговых обязательств при последующей продаже объекта.

Оптимизация

Варианты оптимизации и уменьшения суммы налоговых платежей также будут зависеть от правового статуса продавца. Выделим основные нюансы, позволяющие существенно минимизировать размер налоговых обязательств от продажи объекта коммерческой недвижимости. Для граждан возможны два варианта, каждый из которых необходимо надлежащим образом оформить еще до совершения сделки продажи:

  • в течение календарного года, в котором предстоит реализация объекта, не использовать его для извлечения прибыли (это даст возможность уменьшить сумму налога за счет вычетов);
  • зарегистрироваться в качестве частного предпринимателя и выбрать наиболее оптимальную схему налогообложения для последующей отчетности.

Для предпринимателей и юридических лиц возможность уменьшения платежей в бюджет напрямую связана с выбранным режимом налогообложения. Например, если ИП или компания работают по общей схеме налогообложения, они должны уплачиваться налог на прибыль.

Базовая ставка по данному виду налога составляет 20%, однако НК РФ предусматривает множество вариантов уменьшения налогооблагаемой базы – от учета расходов на приобретение и содержание объекта, до существенного снижения амортизационной стоимости недвижимого имущества.

Ряд налоговых режимов предполагает отказ от учета расходных операций при расчете суммы налога (например, ИП может выбрать схему УСН-Доходы). В этом случае сумму налоговых обязательств будет невозможно уменьшить за счет ранее произведенных расходов, что нужно заблаговременно учесть перед продажей объекта.

Вычеты и налоги при реализации коммерческой недвижимости описаны в этом видео:

Размер и расчет

Исходя из базовых правил налогообложения, ставка налога с продажи коммерческой недвижимости составит:

  • для граждан будет использована ставка 13% от договорной или кадастровой стоимости объекта (при расчете необходимо учитывать новые правила налогообложения, вступившие в силу с 2016 года);
  • предприниматели на общей схеме налогообложения обязаны уплатить налог на прибыль 20%, для которого учитываются все доходы за отчетный период, в том числе от продажи недвижимого имущества;
  • для предприятий расчет налога на прибыль будет осуществляться по аналогичным правилам, с возможностью уменьшения налогооблагаемой базы за счет отдельных видов расходов.

При использовании специальных налоговых режимов обязанность по уплате отдельных видов налогов может быть устранена (в том числе и по налогу на прибыль). В этом случае, для определения налогооблагаемой базы будет использован общий показатель доходов за отчетный период.

Налог на реализацию магазина или торгового павильона

Магазины или торговые павильоны, при надлежащей регистрации их в качестве объекта коммерческой недвижимости, будут признаваться основным средством для ИП или компании. В этом случае при продаже и последующем расчете налоговых обязательств будут учитываться данные бухгалтерского учета, в том числе остаточная стоимость имущества.

Специальных налоговых ставок для продажи основных средств НК РФ не предусматривает, поэтому при подаче декларационных форм нужно учесть только оплату налога на прибыль и НДС (если объект предпринимательской деятельности не освобожден от него).

Налоги в сфере недвижимости, в том числе коммерческой, описаны в этом видео:

Источник: http://uriston.com/kommercheskoe-pravo/nalogooblozhenie/s-prodazhi/kommercheskoj-nedvizhimosti.html

Оптимизация налогов при проведении сделок с нежилой недвижимостью в Крыму

Оптимизация налогов при продаже коммерческой недвижимости физ.  Лицом

Эффективное проведение сделок по продаже нежилой и коммерческой недвижимости в Крыму сопряжено с необходимостью предварительного расчета многочисленных издержек.

Одной из самых значительных статей расходов, которую нужно рассчитывать заранее, является уплата налогов.

Законодательство РФ предусматривает достаточно строгие правила налоговых отчислений, которые необходимо сделать в установленные законом сроки в связи с продажей объектов недвижимости, используемых в коммерческих целях.

Центр «БСК-Недвижимость» оказывает услуги клиентам компании в подготовке всех необходимых материалов для налоговой отчётности по сделкам с нежилой и коммерческой недвижимостью, осуществляет расчёт налоговых издержек, а также оказывает помощь в представлении налоговых отчётов в соответствующие органы.

Расчёт налоговых отчислений на предварительном этапе совершения сделок по продаже коммерческой недвижимости в Крыму

На предварительном этапе продажи коммерческой недвижимости необходимо тщательно подготовить правоустанавливающие документы, а также собрать всё документацию, на основании которой можно подтвердить расходную часть отчётности по налогам. Сделки с нежилыми объектами могут очень сильно отличаться от подобных сделок с жилой собственностью по целому ряду причин, в первую очередь из-за налогообложения:

  1. Различия в законодательной базе. Нежилая собственность может быть использована в целях ведения бизнеса, поэтому налоги на её продажу, с точки зрения налоговых органов, обычно рассматриваются, как налоги на доходы от предпринимательской деятельности (ст. 217 НК).
  2. Расчёт и документальное подтверждение доходов и расходов. При продаже коммерческой недвижимости, используемой для предпринимательской деятельности, налоговые и имущественные вычеты, а также учёт срока владения собственностью законом не предусмотрены. Но в расчётах базы налогообложения используются данные о расходах, и учитывается несамортизированная часть стоимости объекта, на которую можно уменьшить сумму дохода, облагаемую налогом.
  3. Выбор формы налоговой отчётности и подготовка документов, подтверждающих её законность. При наличии возможности выбора формы налоговой отчётности необходимо заранее рассчитать оптимальный вариант продажи нежилой собственности и подготовить документы, позволяющие снизить сумму налогов на законных основаниях.
  4. Безналичный расчёт. Расчёты наличными деньгами при продаже коммерческой недвижимости, как правило, связаны с попыткой сокрытия доходов и уклонения от уплаты налогов. В отличие от сделок с жилой собственностью, такие схемы находятся под более пристальным вниманием налоговых органов и несут дополнительные финансовые риски для всех участников сделки. Предпочтительным и безопасным методом расчётов по сделкам с коммерческой недвижимостью является безналичный расчёт, а это означает, что информация о полученных доходах будет доступной для проверяющих налоговых органов.

Клиенты Центра «БСК-недвижимость» могут воспользоваться услугой подготовки налоговой отчётности на предварительном этапе совершения сделки по продаже коммерческой недвижимости, а также получить подробную консультацию о налоговых издержках, порядке и сроках их погашения.

Статус продавца и характер использования нежилой недвижимости

При продаже нежилой недвижимости порядок уплаты налогов зависит от статуса продавца.

Если продавец является физическим лицом, а объект нежилой недвижимости не использовался в целях предпринимательской деятельности, то порядок начисления налогов при его продаже будет таким же, как и при продаже «иного недвижимого имущества».

В этом случае учитываются налоговые и имущественные вычеты, а также срок владения объектом. Сума имущественного вычета будет составлять 250 тыс. руб.

О законности данного порядка уплаты налогов при продаже нежилой недвижимости необходимо консультироваться у специалистов нашего Центра на предварительном этапе сделки. Если объект использовался в коммерческих целях, а продавцом является физическое лицо со статусом ИП, либо в качестве продавца выступает юридическое лицо, то налоги с продажи объекта начисляются в ином порядке.

Налоги при продаже коммерческой недвижимости для индивидуальных предпринимателей

Физические лица со статусом ИП при продаже нежилой недвижимости, используемой в целях ведения бизнеса, обязаны уплачивать налог с продажи этой недвижимости как налог с предпринимательской деятельности:

  1. При общей системе налогообложения (ОСНО) в налоговый орган предоставляется отчётность по форме НДФЛ (13% от налогооблагаемой базы), а также налоговая декларация по НДС (18%).
  2. Этот же порядок уплаты налогов предусмотрен для тех предпринимателей, которые уплачивают налоги на вменённый доход (ЕНВД).
  3. При упрощённом режиме налогообложения (УСНО) учитываются общие доходы и расходы от предпринимательской деятельности. Если объектом налогообложения при УСНО являются доходы, то в сумму налогов будет включены 6% от стоимости продаваемого объекта.
  4. Если вариантом объекта налогообложения при УСНО является баланс доходов и расходов, то стоимость недвижимости войдёт в доходную часть баланса, а с остатка начисляется 15% в качестве налога.

При составлении расходной части отчётности НДФЛ, или УСНО может быть учтена остаточная (несамортизированная) стоимость объекта недвижимости, а также расходы на перепланировку, на смену статуса объекта из жилого в нежилой и прочие расходы, которые могут быть подтверждены документально.

Для сбора подтверждающих документов, а также для оформления налоговой отчётности и представления её в налоговые органы предприниматели, заключившие договор о продаже нежилых объектов коммерческого назначения с Центром «БСК-Недвижимость», могут воспользоваться услугами специалистов нашей компании.

Налоги при продаже коммерческой недвижимости для юридических лиц

  1. Юридические лица, работающие по системе ОСНО, уплачивают 20% налога на прибыль, где в доходной части отчётности должна присутствовать стоимость проданного объекта коммерческой недвижимости.

    Эта же система налогообложения предусматривает необходимость уплаты НДС (18%).

  2. При упрощённой системе налогообложения юридические лица обязаны включать сумму от продажи объекта коммерческой недвижимости в доходную часть отчётности.

Юридические лица имеют возможность создавать дочернее предприятие, или новое юридическое лицо, которому могут быть переданы все права на продаваемую коммерческую недвижимость.

В этом случае объект продаётся не как актив, а как доля нового юридического лица в виде акций, что позволяет избежать уплаты НДС и снизить процент налога на полученные доходы.

Грамотное составление налоговой отчётности

Самым надёжным способом оптимизации налогов при продаже коммерческой недвижимости является юридически обоснованный выбор формы налоговой отчётности, сбор документов, необходимых для подтверждения расходной части, включение НДС в условия договора по купле продаже, а также ведение правильных расчётов, оформление и своевременное представление деклараций в налоговые органы. Ошибки при составлении налоговой отчётности могут обернуться взысканием недоимок по налогам, серьёзными пенями и штрафами. Наша компания предоставляет своим клиентам услуги полного составления налоговой отчётности по сделкам с коммерческой недвижимостью в Крыму и своевременного представления её в налоговые органы.

Источник: http://cr.bsk.center/?Optimizatsiya_nalogov_pri_provedenii_sdelok_s_nejiloy_nedvijimostyu_v_Krymu

Округ закона
Добавить комментарий