Перенос сроков ввода дома в эксплуатацию

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Перенос сроков ввода дома в эксплуатацию

Несмотря на то что с 1 июля 2018 г. продажа квартир в новых проектах новостроек по долевым договорам будет запрещена, остается многомиллионная армия покупателей, вложивших деньги в недостроенные объекты.

На сегодняшний день в стране реализуется 119 млн кв. м по ДДУ.

Это значит, что еще на несколько лет вперед в России сохранится большое число граждан, чьи инвестиции останутся уязвимыми перед возможными проблемами в строительстве.

По официальным данным, общее число обманутых дольщиков в стране составляет 80 000 человек. Но еще намного больше участников долевого строительства находятся в промежуточной стадии нарастания проблем в проекте, когда девелопер еще не признан банкротом, но сроки ввода уже нарушаются.

Проанализируем, какую стратегию можно выбрать и на что рассчитывать дольщику в такой ситуации.

Покупатель квартиры в строящемся жилом комплексе может узнать о нарушении сроков сдачи в эксплуатацию еще до того, как это произойдет. На этот случай законодательство предусмотрело для него простой план действий.

Если становится ясно, что жилой комплекс не будет достроен вовремя, застройщик обязан уведомить дольщика об отсрочке за два месяца до ее наступления. Причем речь идет лишь о минимуме, который прописан в законе. Ничто не мешает девелоперу поставить в известность покупателя о такой неприятности, к примеру, за полгода.

Вместе с уведомлением застройщик отправляет проект дополнительного соглашения к ранее заключенному договору долевого участия (ДДУ). Его суть проста: покупатель соглашается на перенос сроков ввода здания в обмен на какие-либо преференции от девелопера.

Причем покупатели не обязаны соглашаться на перенос сроков, так как Гражданский кодекс предполагает, что изменение условий договора – это добрая воля обеих сторон соглашения. Если покупателя не устраивают новые условия, он может отказаться от допсоглашения.

Подписав дополнительное соглашение, дольщик подтверждает свою готовность подождать еще некоторое время. Отметим, что после этого он уже не сможет потребовать полагающуюся неустойку за перенесенные сроки, если, конечно, застройщик не нарушит новые договоренности. Кроме того, дольщик теряет право на одностороннее расторжение договора из-за переноса прежних сроков.

Вместе с тем покупатель должен понимать, что само по себе предварительное уведомление не дает ему права расторгать ДДУ или писать претензию – такие возможности откроются только после того, как девелопер нарушит сроки.

На практике застройщики далеко не всегда уведомляют покупателей. Причины понятны – не хочется сеять панику среди клиентов, а также далеко не всегда есть готовность предлагать привлекательные компенсации в обмен на перенос сроков.

Если застройщик нарушил сроки, то у дольщика есть два варианта дальнейших действий: умеренный и радикальный.

Первый предполагает выдвижение ряда требований напрямую застройщику без привлечения суда: передача квартиры и выплата разнообразных компенсаций. Есть шанс, что девелопер пойдет навстречу покупателю и конфликт будет улажен без расторжения ДДУ. Радикальный вариант предполагает разрыв договора долевого участия (плюс компенсации), если просрочка превышает 2 месяца.

Главное отличие между этими сценариями состоит в следующем: в первом случае покупатель не отказывается от квартиры в строящемся ЖК и, продолжая оставаться участником долевого строительства, требует денежных компенсаций за нарушение застройщиком ДДУ. Радикальный вариант означает, что покупатель отказывается от квартиры, перестает выполнять обязанности дольщика и требует возврата вложенных денег помимо компенсаций.

И в том, и в другом случае напрямую застройщику направляется претензия. В ней покупатель требует передать квартиру (или другой объект долевого строительства), а также выплатить неустойку.

Неустойка рассчитывается в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. К примеру, застройщик нарушил срок передачи объекта на 90 дней. Цена договора составляет 8 млн руб.

Размер неустойки составит 348 000 руб. (90 x 1/300 x 8 000 000 x 0,0725 x 2).

Помимо неустойки в претензию можно включить и другие требования. В частности, покупатель претендует на возмещение убытков.

Чаще всего непредвиденные затраты связаны с арендой квартиры из-за невозможности вселиться в готовое приобретенное жилье.

Для удовлетворения этого требования дольщику следует подкрепить претензию документами, доказывающими его убытки: договором найма жилья, квитанциями об оплате и т. п.

Всегда ли следует писать претензию при нарушении сроков строительства? Насколько эффективен этот механизм? Практика показывает, что данные вопросы сложнее, чем кажутся.

Прежде всего, дольщик должен учитывать специфику своей ситуации. Если строительство жилого комплекса все же идет, пусть и медленно, претензии, особенно с денежными требованиями, наносят дополнительный удар по экономике проекта.

Афиширование своих намерений на форумах дольщиков может создать панику, и одна претензия превращается в десятки и сотни аналогичных заявлений. Кто-то может вовсе расторгнуть ДДУ и потребовать деньги назад.

По сути, дольщики сами увеличивают шансы никогда не увидеть приобретенную квартиру.

Кроме того, застройщики далеко не всегда удовлетворяют претензии, а чаще всего делают это лишь частично. Поскольку практика показывает, что размер неустойки нередко снижается судом, девелоперы могут предложить, скажем, 10-30% от суммы и, тем более, отказать в покрытии убытков.

С другой стороны, всегда есть шанс, что претензия будет удовлетворена и дольщик получит какие-то деньги здесь и сейчас, а не спустя несколько месяцев по суду.

Известны случаи, когда нарушившие сроки девелоперы даже арендовали жилье для своих дольщиков, чтобы разрешить конфликт и не помешать дальнейшей реализации проекта.

Во-вторых, если застройщик не ответит на претензию и дело дойдет до суда, это станет дополнительным аргументом против снижения размера неустойки.

Срок ответа на претензию не установлен, поэтому можно подавать в суд и после 10 дней молчания застройщика. Если девелопер не хочет конфликта и готов договариваться, то он сам максимально быстро выйдет на связь с заявителем.

Наиболее сложные противоречия между дольщиком и девелопером разрешаются через суд. На этом этапе у покупателя есть выбор: ждать передачи квартиры, сохраняя отношения с застройщиком, или разрывать их и ждать денег. В обоих случаях можно требовать через суд денежные компенсации:

– компенсация морального вреда;

– взыскание штрафа (если застройщик не ответил на претензию);

– покрытие судебных издержек.

Проанализируем каждое из этих требований и шансы на их удовлетворение судом. Закон о долевом строительстве предусматривает большие неустойки для нарушающих сроки застройщиков. Чем дольше отсрочка и дороже объект, тем дороже нарушение ДДУ обходится девелоперу.

Однако суд далеко не всегда удовлетворяет высокие требования. Особенно часто размер неустойки снижается, если ее требует дольщик, который все же получил квартиру, пусть и с опозданием.

В то же время в судебной практике есть и жесткие решения в пользу покупателей – многое зависит от конкретного судьи и его точки зрения на ситуацию.

С возмещением убытков дело обстоит сложнее. Суд может не увидеть прямой связи между срывом возможного новоселья и необходимостью дольщика арендовать из-за этого квартиру. Отказать в удовлетворении убытков суд может хотя бы на том основании, что покупатель имеет прописку, пусть даже и не в том городе, где работает и приобрел строящееся жилье.

Моральный вред компенсируется куда чаще. Причем если раньше нужно было его доказывать (приносить справки от врачей), то теперь сам факт нарушения права дольщика (несвоевременное получение ключей от квартиры) уже считается судом достаточным основанием. Проблема лишь в том, что моральный вред компенсируется слабо – максимум до 30 000 руб., а иногда счет идет на несколько тысяч.

Штраф присуждается почти всегда, если застройщик не ответил на претензию, а дольщик не нарушил алгоритм ее подачи. В полном объеме покрываются и судебные издержки.

Как и в случае с претензией, мы рекомендуем учитывать реальные возможности застройщика и этап строительства его дома. Если есть признаки, что застройщик столкнулся с временными трудностями, то лучше их не усугублять. В то же время отказываться от требований вовсе не стоит: до банкротства шансы на их удовлетворение выше, чем после, когда может выясниться, что покрыть убыток нечем.

Радикальный вариант (расторжение ДДУ), как и описанный выше умеренный сценарий, не исключает денежных требований, но к ним еще добавляется возврат вложенных в строительство средств и отказ от квартиры.

Кроме того, если покупатель расторгает ДДУ, то с него снимается обязанность выполнять его условия, тогда как в первом случае дольщик и дальше должен платить деньги, к примеру, если покупал квартиру в рассрочку.

Расторжение ДДУ происходит просто: покупатель пишет соответствующее уведомление и отправляет его застройщику. С момента отправления такого уведомления он больше ничем не обязан застройщику, который в течение 20 рабочих дней возвращает средства, уплаченные за квартиру.

Сложнее обстоит дело с ипотекой. Дольщик заключает кредитный договор с банком, который не прекращает свое действие из-за расторжения ДДУ. Проще говоря, покупатель по-прежнему должен платить банку, пока застройщик не вернет кредитору дольщика перечисленные на строительство средства.

Кроме того, права требования квартиры (от которых пытается отказаться дольщик) находятся в залоге у банка. Поэтому без согласия кредитора отказаться от них будет непросто. Если же банк одобрит такой шаг дольщика, то последний все равно теряет большие суммы в виде уже уплаченных процентов.

Впрочем, эти проценты можно включить в финансовые требования в иске к застройщику (наряду с неустойкой, штрафом и т. д.).

Как показывает практика, чаще всего расторжение договора – наименее продуктивный для дольщика путь, особенно если ситуация в бизнесе застройщика тяжелая и фактически он уже стал непризнанным банкротом.

В этом случае покупатель рискует не получить внесенные за квартиру деньги, все прочие компенсации и, тем более, квартиру.

Кроме того, следует учитывать, что даже если средства дольщику вернут, ситуация на рынке может поменяться не в его пользу, скажем, жилье подорожает.

Если же покупатель выбирает умеренный сценарий и сохраняет ДДУ, то рано или поздно, скорее всего, он все же получит когда-то приобретенную квартиру. Даже если застройщика признают банкротом, власти не оставляют покупателей строящегося жилья один на один с проблемой.

Региональные власти обычно содействуют в меру своих возможностей обманутым дольщикам. Они помогают завершить строительство проблемного объекта, выделяют из бюджета компенсации пострадавшим дольщикам, занимаются поиском инвесторов для реализации проекта, предоставляют дольщикам жилье из резервного жилого фонда до окончания строительства, выкупают права требования к застройщику и т. д.

Чаще всего для получения помощи необходимо добиваться включения в реестр обманутых дольщиков. Чтобы туда попасть, срок задержки передачи квартиры покупателю должен достигнуть 9-ти месяцев. Кроме того, власти выдвигают ряд требований:

– дольщик предоставляет полный пакет документов, подтверждающих его статус;

– участник долевого строительства является гражданином РФ;

– жилой комплекс, в котором была приобретена дольщиком квартира, возводится на землях для жилищного строительства;

– заключенный покупателем договор относится к ДДУ или признан таковым в суде.

Выбор стратегии поведения дольщика, столкнувшегося с нарушением сроков ввода, в конечном счете сводится к его информированности. Пожалуй, именно в этом и состоит главная проблема, ведь без точной и достоверной информации о состоянии бизнеса застройщика никто не может предположить, готов ли он отвечать на претензии, возвращать покупателям деньги или достраивать объект.

Эти сведения охраняются правом коммерческой тайны и могут оставаться скрытыми от взоров властей, покупателей и общественности до тех пор, пока девелопер не потеряет полностью какую-либо дееспособность. Поэтому покупатели строящегося жилья и власти должны прилагать максимум усилий к тому, чтобы на самых ранних этапах возникновения проблем в бизнесе девелопера, выяснять корень и масштабы проблемы.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2018/06/29/774157-dolschiku-zastroischik-srok-sdachi-doma

Приказано задержать: любое ли затягивание сроков строительства опасно для дольщика – Мосдольщик

Перенос сроков ввода дома в эксплуатацию

Перенос сроков ввода новостройки в эксплуатацию и передачи дольщикам уже готовых квартир — самый частый риск изо всех, с которыми могут столкнуться те, кто приобретает будущее жилье в строящихся домах.

Повлиять на эту ситуацию дольщики никак не могут, зато могут заранее к ней подготовиться и узнать, любая ли задержка строительства это плохо лично для них и всегда ли нужно подписывать соглашение с застройщиком, если перенос сроков реально отражается на планах будущих собственников нового жилья.

Часто ли переносятся сроки сдачи новостроек и всегда ли это негативно влияет на дольщиков?

Перенос сроков сдачи новостроек — это не исключение, а почти правило.

Скажем, за прошлый год, по данным ового агентства строительного комплекса (РАСК), почти в половине столичных новостроек даты ввода объектов в эксплуатацию переносились вперед.

Насколько именно — сказать сложно, в каждом случае сроки были разные. Но есть средний показатель, подсчитанный Институтом развития строительной отрасли для всех новостроек России. Он составляет пять месяцев.

Много это или мало и оказывает ли такая задержка существенное влияние на тех, кто приобретает будущее жилье в строящихся домах? Чтобы ответить на этот вопрос, стоит заглянуть в любой договор долевого участия (ДДУ) — тем, кто ориентируется на строящееся жилье в Москве, иные виды договоров ни к чему: по данным Москомстройинвеста, в столице по иным схемам сейчас реализуется не более 2% новостроек, поэтому ими можно пренебречь.

Так вот, в ДДУ в непременном порядке указаны два срока: срок ввода дома в эксплуатацию и срок передачи квартиры в уже введенном в эксплуатацию доме дольщику.

Для дольщика особо принципиален второй срок: именно им ограничено действие договора о долевом участии, и именно после него появляется право пользования новой квартирой. А вот статистические данные, как правило, собираются лишь по срокам ввода в эксплуатацию.

При этом между предполагаемым сроком сдачи дома в целом и моментом передачи дольщику квартиры существует довольно большой промежуток. Самые смелые застройщики разносят эти даты на 2–3 месяца, а самые острожные — года на полтора.

Иными словами, даже при переносе срока сдачи дома в эксплуатацию на пять месяцев у дольщиков есть неплохой шанс получить свою квартиру вовремя и договор при этом нарушен не будет. Хотя на практике, конечно, ситуации бывают разные.

Как дольщику понять, о переносе какого именно срока идет речь?

Согласно закону «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ) застройщик уведомить дольщика о переносе сроков строительства обязан в любом случае, даже если квартиру рассчитывают передать вовремя.

Причем разослать уведомления о задержке застройщик обязан не позднее чем за два месяца до окончания прежнего срока ввода дома в эксплуатацию.

Правда, на практике, по информации компании «Метриум», так поступают далеко не все застройщики, полагая, что это может вызвать панику среди дольщиков.

«Если же предполагается, что изменится не только срок ввода новостройки в эксплуатацию, но и дата передачи квартир, уведомления в одностороннем порядке недостаточно, — рассказывает руководитель отдела продаж ЖК «Поколение», который строит ФСК «Лидер» в районе Отрадное.

— В этом случае застройщик обязан предложить дольщику подписать дополнительное соглашение к договору долевого участия.

В нем прописываются новые сроки получения ключей от квартиры, и такое соглашение, так же как и сам ДДУ, подлежит обязательной регистрации в Росреестре».

Таким образом, если к уведомлению о новых сроках прилагается дополнительное соглашение к договору, речь идет об изменении той даты, которая наиболее важна дольщику. Если же соглашение не прилагается, застройщик полагает, что, даже несмотря на задержку строительства, обязательства перед дольщиками он сумеет выполнить вовремя.

Поэтому дольщикам пока волноваться рано. Однако с этого момента за стройкой стоит наблюдать вдвое внимательно и постараться понять, что же именно вызвало задержку. Если проблема серьезная, не исключено, что сроки ввода в эксплуатацию будут переноситься снова и снова и в этом случае момент получения квартир тоже будет сдвигаться.

Обязан ли дольщик подписывать дополнительное соглашение с застройщиком?

Если строительство затягивается настолько, что в исходные сроки, указанные в ДДУ, передать квартиру дольщику будет невозможно, застройщик рассылает дольщикам проект дополнительного соглашения к договору. Получив такой документ, у дольщика есть два варианта действий.

Первый — согласиться подождать завершения стройки еще некоторое время и соглашение с застройщиком подписать. Минусы такого шага, по словам экспертов компании «Метриум», заключаются в том, что после этого дольщик уже не сможет потребовать неустойку за перенесенные сроки, если, конечно, застройщик не нарушит и новые договоренности.

Кроме того, он теряет право в одностороннем порядке расторгнуть договор из-за переноса прежних сроков. Но есть и плюсы. Поскольку застройщики заинтересованы в том, чтобы соглашения были подписаны, в качестве компенсации они могут предложить дольщикам некоторые бонусы: подарки к будущему новоселью, какие-то полезные бесплатные услуги и пр., что может скрасить ожидание.

По мнению экспертов, этот путь стоит выбрать в том случае, если дом уже в высокой стадии готовности и его строительство пусть и медленнее, чем планировалось, но идет. Шансы на достройку такого объекта довольно велики, и они будут тем выше, чем меньше дольщики будут поднимать панику. Поэтому если цель дольщика получить квартиру, имеет смысл задуматься о таком варианте.

Второй вариант — соглашение не подписывать. Такая возможность у дольщиков есть: согласно Гражданскому кодексу любые изменения договора — дело сугубо добровольное, ни одну сторону принудить к ним нельзя.

Если дольщика новые условия не устраивают, заставить его подписать документ никто не может.

В этом случае дольщик может претендовать на различные компенсации за нарушения сроков, а кроме того, при желании дополнительно сможет расторгнуть договор с застройщиком и потребовать возврата оплаченных по нему средств.

Другое дело, что сделать он это сможет не сразу после того, как получит уведомление о переносе сроков, а не ранее того момента, когда договор действительно превратится в просроченный.

А это произойдет тогда, когда время перевалит за дату получения дольщиком квартиры, указанную в ДДУ.

О том, на какие компенсации дольщик сможет рассчитывать, если не согласится подписать дополнительное соглашение, и всегда ли в полном объеме сможет их получить, МосДольщик.рф расскажет в следующий раз.

 shutterstock.com

Источник: http://xn--d1aigcdmbw9e3a.xn--p1ai/prosto-o-slozhnom/zaderzhanie-sleduet-ljuboe-li-zatjagiva/

Получу ли я компенсацию от застройщика за перенос сроков сдачи?

Перенос сроков ввода дома в эксплуатацию

Застройщики, к сожалению, очень часто нарушают сроки сдачи домов в эксплуатацию.

Бывает, конечно, и по не зависящим от них причинам, но если дольщик не готов дожидаться новых сроков сдачи, то он имеет полное право расторгнуть договор со строительной компанией в одностороннем порядке и вернуть свои денежные средства. Также дольщик всегда может продать недостроенную квартиру путем переуступки прав на нее.

В случае, если дольщик имеет возможность и готов ждать, то он может потребовать выплату неустойки за нарушение условий ДДУ, штраф, возмещение убытков и моральную компенсацию.

Важно понимать, что несоблюдение именно срока передачи квартиры (то есть просрочка даты подписания передаточного акта), а не срока сдачи самого дома в эксплуатацию будет считаться нарушением, за которое дольщик вправе потребовать компенсацию.

Для получения неустойки за несоблюдение сроков передачи квартиры по условиям, прописанным в ДДУ, строительной компании сначала направляется досудебная претензия.

В ней, помимо самого требования о выплате компенсации, также указывается подтвержденный факт несоблюдения срока передачи объекта согласно договору, и размер неустойки, предусмотренный законом.

В случае, если строительная компания откажется выплачивать неустойку на добровольной основе, то данное претензионное письмо позже послужит основанием для взыскания в судебном порядке еще и штрафа за несвоевременную выплату компенсации.

Сдача дома затянулась, что делать?

Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?

Претензию можно направить как до момента подписания передаточного акта, так и после, когда квартира уже была сдана, но со сдвинутыми сроками. Такое претензионное письмо составляется в двух экземплярах, один из которых передается строительной компании под подпись и печать на экземпляре дольщика. Также претензию можно направить заказным письмом.

Реакция от застройщика должна поступить в течение одного месяца. Если застройщик идет навстречу и дает согласие на добровольное возмещение неустойки за задержку сроков сдачи квартиры, то вопрос считается закрытым. Дольщик предоставляет свои данные для перевода ему неустойки, которая рассчитывается по формуле:

размер неустойки = 1/150 х ставка рефинансирования ЦБ РФ х стоимость квартиры по ДДУ х количество дней просрочки. Здесь 1/150 – это коэффициент, который применяют к ставке рефинансирования для физических лиц (для юрлиц он другой – 1/300). Дополнительный штраф с застройщика в этом случае взиматься не будет.

В случае, если компания застройщика никак не реагирует на претензионное письмо в течение 30 дней, то это расценивается как отказ от выплаты запрашиваемой неустойки. При таком стечении обстоятельств следует подать иск в суд, к которому прилагаются расчет исковых требований, помимо всех необходимых документов.

Но тут есть важный нюанс! Уже в самом договоре долевого участия может быть прописан порядок досудебного разрешения споров (сюда входит и подача претензии). Вот тогда дольщику придется следовать букве договора. Это может также касаться даже образца заявления с претензией, сроков подачи и сроков ее рассмотрения.

Подав иск в суд, дольщик, помимо неустойки от застройщика за задержку сдачи квартиры, может также рассчитывать еще и на дополнительные денежные выплаты в качестве компенсации:

  • возмещение убытков, которые возникли вследствие задержки сдачи квартиры (например, потраченных денежных средств на вынужденную и незапланированную аренду жилья);
  • за причинение морального ущерба;
  • штраф, равный 50% от суммы, которую решит установить суд за отказ добровольно выполнить требования заявителя;
  • возмещение судебных расходов.

Подавать иск в суд можно и на этапе строительства дома, и после его завершения. Но тут не стоит слишком затягивать, так как существует срок исковой давности, который равен трем годам. После его истечения суд может отклонить иск дольщика. Судебная статистика таких дел показывает, что, как правило, исковые требования дольщиков удовлетворяются – иногда в полной мере, иногда частично.

И еще один момент. Согласно законодательству РФ, суд имеет полное право сократить сумму компенсации, если сочтет, что она несоразмерна нарушению ДДУ.

Отвечает эксперт по недвижимости бизнес-класса в Санкт-Петербурге Георгий Патанин:

Скорее всего, застройщик предложит подписать дополнительное соглашение о продлении сроков сдачи. Для того чтобы в дальнейшем взыскать неустойку, Вам стоит отказаться от подписания этого соглашения.

Дождитесь получения ключей от квартиры и после подписания акта приема-передачи можете готовить документы в суд. Такая стратегия позволяет Вам получить квартиру и неустойку.

Если Вы обратитесь в судебные органы уже сейчас, то рискуете создать дополнительные проблемы застройщику и, как следствие, не получить свою же квартиру во II квартале 2018 года.

Что я должна делать при банкротстве застройщика моего ЖК?

Как расторгнуть договор паевого взноса и вернуть всю сумму?

Отвечает генеральный директор «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова (Санкт-Петербург):

Если договор на покупку квартиры был оформлен в рамках 214-ФЗ и произошла задержка со сдачей дома в срок, то дольщик вправе претендовать на денежную компенсацию. Добровольно застройщик платить не будет или постарается снизить размер выплат. Единственным правильным решением в такой ситуации является подать иск в суд.

Согласно данному примеру, задержка составит 123 дня. Тогда (при условии, что ставка рефинансирования ЦБ не изменится с нынешних 7,25%, а стоимость квартиры по договору – 6 млн рублей) выплата будет равна примерно 356 тысячам рублей. Кроме того, дольщик может претендовать на компенсацию морального вреда.

Отвечает старший юрист ООО «Национальный юридический центр» Арсен Аристакесян (Волгоград):

Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.

2004 года № 214-ФЗ предусмотрен ряд компенсационных мер при нарушении застройщиком прав дольщиков, в том числе неустойка за несвоевременную передачу объекта долевого строительства (то есть Вашей будущей квартиры).

Для реализации права на данную компенсацию первоначально необходимо обратиться к тексту Вашего договора долевого участия в строительстве жилого дома.

Дело в том, что срок сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию и срок передачи объекта долевого строительства гражданину являются двумя разными понятиями и могут быть разнесены во времени друг от друга на два-три месяца.

Вас, как сторону договора, в первую очередь должен интересовать срок передачи объекта долевого строительства дольщику.

Если он напрямую не указан в договоре, а указан лишь срок окончания строительства или ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, то ищите в тексте пункт, регулирующий срок передачи готовой квартиры гражданину после введения дома в эксплуатацию. В таком случае крайним сроком передачи квартиры по договору будет являться срок окончания строительства, определенный в договоре, плюс максимальный срок, указанный в договоре для передачи этого объекта дольщику.

Важно знать, что перенос застройщиком сроков сдачи многоквартирного дома налагает на него обязательство оповестить всех дольщиков о данном событии. Как правило, застройщик будет пытаться подписать с Вами соглашение о переносе сроков.

Однако подписывать данное соглашение стоит только в том случае, если застройщик добровольно соглашается компенсировать Вам неустойку в связи с просрочкой обязательств. Неустойка по договору долевого участия будет равняться 1/300 от учетной ставки Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин (не юридическое лицо, а физическое), то неустойка насчитывается в двойном размере.

Первым шагом к принудительному взысканию неустойки с застройщика является подача письменной претензии с указанием требований по выплате неустойки. Застройщик должен рассмотреть указанные требования в течение 10 дней с момента получения текста претензии. Если же застройщик добровольно не исполнил Ваши требования в указанный срок, необходимо обращаться с исковым заявлением в суд.

Как взыскать компенсацию с застройщика, задержавшего сдачу дома?

Новостройку сдали на 7 лет позже. Мы можем продать квартиру без налога?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Конечно, возможна. Ваши интересы, как дольщика и как участника долевого строительства, защищает специальный закон № 214-ФЗ, а также закон о защите прав потребителей.

Вы вправе потребовать с застройщика неустойку в размере 1/300 от ключевой ставки ЦБ х 2 (если дольщик – физическое лицо), штраф, компенсацию морального вреда, а также убытки и судебные расходы. Однако чтобы рассчитать все правильно, а также представить необходимые и достаточные доказательства, возможно, Вам имеет смысл воспользоваться квалифицированной юридической помощью.

Порядок действий следующий:

  • составление и направление в адрес застройщика судебной претензии;
  • получение (или неполучение) ответа;
  • подготовка документов в суд;
  • взыскание денежных средств с застройщика в судебном порядке.

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

В том случае, если застройщик срывает сроки сдачи объекта и не уведомляет об этом покупателя или же уведомляет, предложив перенести даты вручения ключей, но дольщик отказывается от этого, то ДДУ считается недействительным.

В теории компания обязана вернуть клиенту всю сумму, которую он заплатил за покупку квартиры, а также оплатить ему неустойку. На практике я бы не стал спешить с расторжением договора, поскольку зачастую застройщик в течение ближайших месяцев все же выдаст ключи, а данные проблемы вызваны процветающей бюрократией.

Если же застройщик не уведомляет дольщика о срыве сроков сдачи объекта, то следует написать претензию, в которой нужно указать, какую компенсацию и на каком основании недобросовестная компания обязана Вам выплатить. Необходимо следить за тем, чтобы все сопутствующие юридические документы были приложены к письму. Только в этом случае оно будет иметь силу.

Очень важно, чтобы все эти документы существовали в двойном экземпляре и имелись в наличии у Вас.

Если застройщик получил письмо, но никак на него не отреагировал, дольщик имеет право подать на него в суд.

Если ситуация доходит до суда, то дольщику необходимо в первую очередь нанять адвоката, так как даже несмотря на то, что большинство судей встают на сторону обманутых клиентов, компании имеют широкие финансовые возможности и, наняв квалифицированных юристов, могут уйти от ответственности.

Если решение суда принято в пользу истца, застройщик обязан удовлетворить его требования, согласно решению суда. Если же и после этого дольщик не получает своих денег, то он может обратиться в соответствующие компетентные органы, которые возбудят уголовное дело и начнут процедуру принудительной передачи средств от застройщика к клиенту.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли въехать в новостройку до госкомиссии?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

Как обстоят дела с задержкой строительства в Германии?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/poluchu_li_ya_kompensatsiyu_ot_zastroyschika_za_perenos_srokov_sdachi/7131

Что нужно знать о срывах сроков строительства дома

Перенос сроков ввода дома в эксплуатацию

Эксперты рассказали, на что может рассчитывать дольщик при срыве сроков, когда нужно бить тревогу и что не стоит связывать с реальными проблемами у застройщика

Роман Пименов/Интерпресс/ТАСС

К сожалению, в ситуации, когда сроки строительства и сдачи дома в эксплуатацию срываются, оказываются многие дольщики. И часто подобные задержки действительно связаны с финансовыми проблемами строительной компании, что переводит дольщиков из категории соинвесторов в категорию пострадавших. Однако задержка сроков не всегда однозначно указывает на то, что все закончится плохо.

Вместе с экспертами рынка мы составили список фактов, которые помогут разобраться, что действительно происходит на стройке и на что можно рассчитывать, если сроки сдачи дома сорваны.

1. Срыв сроков — не редкость

По статистике, более 50% всех многоквартирных комплексов в России по разным причинам сдается с нарушением сроков. Причем это не зависит от категории жилья и размеров строительных компаний. С задержками сдают объекты как крупные застройщики, так и малые, причем дома и стандарт-, и бизнес-класса, констатируют участники рынка.

2. Задержка не всегда связана с финансовыми проблемами застройщика

Для срыва срока передачи ключей нужны веские основания. Не всегда причина заключается в неблагонадежности девелопера или его финансовых проблемах, особенно если продавец впервые нарушил сроки.

«Одна из распространенных причин — сложности с подключением объекта к коммуникациям, — рассказала генеральный директор IKON Development Евгения Акимова.

— На рынке предоставления подобных услуг давно сложилась монополия, из-за чего поставщики порой не справляются с потоком заявок и поэтому не могут в указанный срок подключить дом к водо- и теплоснабжению.

В результате покупатели не получают ключи вовремя, хотя все работы застройщик выполнил по графику. Поэтому, если дом уже построен, но не подключен к коммуникациям, не стоит паниковать и предпринимать какие-либо серьезные действия».

Задержка также может быть связана с тем, что госкомиссия по разным причинам не принимает объект. Например, обнаружены дефекты, вызванные работами генподрядчика, некачественными материалами, несоблюдением технологии строительства. Эти дефекты застройщику придется устранять. Часто сроки задерживаются из-за проблем с документацией, необходимой для государственной регистрации объекта.

3. Задержка до полугода считается допустимой

В среднем по России нарушение сроков сдачи домов достигает трех месяцев. Учитывая существующую практику ввода вновь построенных домов в эксплуатацию, срок задержки до полугода можно считать допустимым.

«Но лишь при условии, что застройщиком предпринимаются конкретные действия для устранения причин задержки.

Больший срок должен стать поводом для беспокойства со стороны дольщиков», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

4. Тревожный звонок — отсутствие работ на стройке

Вялые темпы строительства — один из верных признаков того, что на стройке «что-то пошло не так». Если техника стоит без движения, рабочих нет или их очень мало, то, скорее всего, строительство приостановлено или его темпы снижены до минимума. Дополнительно должно насторожить, что застройщик перестает информировать о ситуации на строительной площадке.

«Если девелопер раз в неделю регулярно выкладывал на сайт фотоотчет о стадии строительной готовности, а теперь стал делать это реже и в целом ограничивается определенными ракурсами, то, вероятно, в проекте не все гладко, — поясняет Евгения Акимова.

— Тревожный признак, если на сайте исчезли трансляции с видеокамер, по которым в любое время суток можно отследить активность работ.

Нехорошо также, если девелопер отказывается от проведения для клиентов экскурсий по строящемуся объекту, притом что таковые ранее имели место».

5. Строительные работы могут быть не видны

Нужно различать ситуации, когда стройка замерла на этапе возведения средних этажей и когда дольщикам просто не видно, какие ведутся работы.

«Некоторые дольщики болезненно реагируют на отсутствие кранов на стройке, — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

— Но это нормально, когда первые корпуса уже построены, а корпуса следующих очередей находятся еще на нулевом цикле. Идет подготовительная работа, роют котлован — и краны пригонять еще рано.

На этот период застройщик может временно отказаться от аренды кранов, избегая больших издержек. Между тем в уже построенных корпусах могут активно вестись внутренние работы».

6. Застройщик должен уведомить дольщиков о переносе сроков

Законом определено, что застройщик обязан за два месяца до просрочки письменно известить дольщиков о задержке строительства и предложить подписать дополнительное соглашение на продление срока. При этом он должен указать новые сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Невыполнение данного требования предусматривает административную ответственность застройщика в виде штрафа.

«Надежные компании стараются максимально раскрывать информацию о причинах задержек и сроках их устранения, — отмечает руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов. — Помимо информации от самого застройщика сведения можно получить из целого ряда источников, начиная от государственных органов и заканчивая социальными сетями».

7. Дольщик имеет право потребовать выплаты неустойки

Дольщик имеет право на получение неустойки за каждый день просрочки в передаче квартиры (если он не подписывал согласие на перенос сроков). Но, как отмечает Ирина Доброхотова, существующая практика показывает, что суды не присуждают неустойку в полном размере, так как это может привести к банкротству компании либо компания уже банкрот и средств на выплату неустойки у нее просто нет.

Нередко ситуацию усугубляет преждевременное взыскание штрафных санкций со стороны дольщиков, отмечает Дмитрий Логинов. «Зачастую дольщики, не дождавшись ввода дома в эксплуатацию, обращаются с исками в суд и получают решение, по которому имеют право требования суммы неустойки за каждый день просрочки, — поясняет эксперт.

— Однако это хорошо для каждого дольщика в отдельности и плохо для всех дольщиков в совокупности. Для завершения работ застройщику необходимо стабильное финансирование, которое невозможно, если на банковские счета постоянно поступают исполнительные листы с требованиями списания сотен тысяч рублей.

В итоге ситуация только усугубляется и в конечном итоге может привести к банкротству застройщика».

8. Можно потребовать достроить квартиру или вернуть деньги

Если сроки ввода в эксплуатацию сорваны, а стадия готовности дома далека от завершающей, у дольщиков есть два варианта. Если объект полностью построен, но не подключен к сетям, стоит добиваться полной готовности дома и требовать именно квартиру. Если стройка встала на нуле или на уровне первого-второго этажа, есть смысл попытаться вернуть деньги, отмечает Ирина Доброхотова.

«Шанс получить назад деньги есть до начала процедуры банкротства, — поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — А после признания застройщика банкротом дольщики попадают в третью очередь кредиторов.

Но обычно финансовое состояние застройщиков, которые близки к краху, настолько плачевно, что на деньги можно не рассчитывать. Поэтому следует идти по второму пути — требовать компенсаций у государства. Для этого необходимо, чтобы незавершенный ЖК признали проблемным объектом.

После банкротства это происходит автоматически. До банкротства должно пройти не менее шести месяцев с момента приостановки строительства».

После признания объекта долгостроем его дольщики включаются в списки пострадавших участников долевого строительства. На уровне каждого региона — свой список.

Эти люди в порядке очереди решают вопрос с помощью властей и других девелоперов. Им предусмотрена выплата компенсации из бюджета, если объект находится на нулевом цикле строительства.

При высокой готовности местные власти могут найти нового девелопера для завершения дома. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5bbcadf39a79475deb61eec3

Застройщик заранее сдвинул срок сдачи – могу я подать претензию?

Перенос сроков ввода дома в эксплуатацию

Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи объекта основывается на договоре долевого участия, который вы подписывали. Договор может закреплять срок передачи квартиры несколькими способами.

Это может быть точная календарная дата, указание квартала и самый «плавающий» вариант – в зависимости от срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Формулировки сроков в сочетании со словами «планируемый» и «ориентировочный» юридически неверные, и судом не учитываются.

Кроме того, по закону, застройщик не вправе переносить срок сдачи объекта в одностороннем порядке.

Сдача дома затянулась, что делать?

Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?

Информацию об изменении сроков сдачи застройщик должен опубликовать не менее чем за два месяца до установленной ранее даты. При этом Вам, как дольщику, предложат подписать дополнение к договору, в котором Вы согласны с переносом сроков.

Если Вы не согласны, то имеете полное право ничего не подписывать и обратиться к застройщику с претензией. Но практика показывает, что в случае, если большинство дольщиков подписали соглашение, Вашу претензию не удовлетворят.

Поэтому, если Вы категорически против переносов срока сдачи объекта, объединитесь с другими дольщиками, настроенными в том же ключе.

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Ирина Горская:

В соответствии с действующим законодательством, застройщик не позднее, чем за два месяца до окончания срока передачи объекта, указанного в договоре участия в долевом строительстве (ДДУ), обязан направить участнику долевого строительства (дольщику) соответствующую информацию и предложение об изменении условий договора, то есть информацию о переносе сроков застройщик должен довести лично до каждого дольщика, а также разместить ее на своем сайте.

Претензия к застройщику о взыскании неустойки до истечения срока передачи объекта, предусмотренного ДДУ, будет преждевременной и безосновательной, поскольку ответственность застройщика наступает только с момента истечения срока, указанного в договоре.

Получу ли я компенсацию от застройщика за перенос сроков сдачи?

Как взыскать компенсацию с застройщика, задержавшего сдачу дома?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

В подписанном договоре долевого участия предусмотрен срок передачи объекта в собственность. Претензию застройщику можно подавать только в том случае, если сроки были нарушены в соответствии с договором. Сайт застройщика не может быть источником для начисления штрафов.

Отвечает руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов:

Вначале надо уточнить терминологию. Закон разделяет понятия «окончание строительства» и «передача объекта долевого строительства».

Под окончанием строительства понимается получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Под передачей объекта – подписание передаточного акта на конкретную квартиру, в отношении которой был заключен договор участия в долевом строительстве.

Если первый срок устанавливается в разрешении на строительство и может продлеваться по заявлению застройщика, то второй является существенным условием договора участия в долевом строительстве и может меняться только по соглашению сторон. В 214-ФЗ предусмотрена неустойка именно за несвоевременную передачу объекта долевого строительства. По этой причине застройщики стараются устанавливать как можно более поздний срок такой передачи.

В Вашем вопросе используется термин «продление срока сдачи объекта». Видимо, имеется в виду продление срока строительства, поскольку термин «ввод дома в эксплуатацию» в обиходе часто заменяют на «сдачу дома в эксплуатацию». В этом случае оснований для предъявления неустойки нет, поскольку отсутствует факт пропуска срока передачи объекта долевого строительства.

Если застройщик пропустил срок передачи квартиры дольщику, то в этом случае права участника долевого строительства нарушены, и у него появляется право на взыскание неустойки.

Как вернуть свои деньги, узнав о банкротстве застройщика?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

Отвечает руководитель юридической фирмы «Середин и партнеры» Алексей Середин:

Претензию застройщику подавать можно и нужно, как только наступил срок получения квартиры, указанный в договоре. Как правило, застройщик старается «оттянуть» срок сдачи объекта.

Для этого он может объявить на сайте о переносе сроков, прислать уведомление по почте или дополнительное соглашение с новыми сроками. Такие односторонние действия застройщика не имеют юридического значения и не влияют на установленный срок сдачи объекта.

Ни в коем случае не стоит подписывать дополнительные соглашения или иным образом соглашаться на перенос сроков сдачи объекта.

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Закон предусматривает перенос сроков сдачи домов при условии, что застройщик уведомит об этом участников долевого строительства не позднее, чем за два месяца до изначально указанной в проектной декларации даты.

Изменения должны быть внесены в проектную декларацию, и в открытых источниках должна быть размещена информация об этих изменениях. За каждый день просрочки застройщик обязан выплачивать неустойку: дольщикам-физлицам по 1/150 от суммы договора, юрлицам – по 1/300.

В случае переноса сроков на два есяца и более от первоначально установленных, дольщик вправе отказаться от договора.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Доплачивать ли, если площадь квартиры больше заявленной?

Что если площадь квартиры не совпадает с указанной в ДДУ?

Как НДС 20% отразится на стоимости жилья?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/zastroyschik_zaranee_sdvinul_srok_sdachi__mogu_ya_podat_pretenziyu/7729

Округ закона
Добавить комментарий