Расторжение договора по вине застройщика, как рассчитать сумму возврата?

Как дольщику вернуть деньги при расторжении договора долевого строительства

Расторжение договора по вине застройщика, как рассчитать сумму возврата?

Нередко случается, что гражданин, заключивший договор долевого строительства квартиры (в законодательстве этот договор называется договор создания объекта долевого строительства), вынужден расторгнуть договор с застройщиком до завершения строительства квартиры.

Причины тут могут быть разные: как отсутствие денежных средств для продолжения участия в строительстве, так и желание построить другую, большую по площади квартиру.

А бывает из строительства нужно выйти, а вернее «убежать», если есть серьезные опасения по поводу того, что застройщик достроит дом.

Поэтому в этой статье я расскажу о том, на что может рассчитывать дольщик при расторжении договора долевого строительства.

Итак, для расторжения договора долевого строительства и возврата внесенных денежных средств дольщик должен предоставить застройщику:

1.    Заявление о расторжении договора (в нем обязательно укажите реквизиты предварительно открытого вами текущего счета, на который застройщик может перечислить вам деньги);

2.    Копии платежных документов, подтверждающих платежи, произведенные за счет:

собственных денежных средств;

средств третьих организаций (если вам выдавались займы на строительство квартиры);

иных источников, с указанием условий предоставления этих средств;

3.    Копии заключенных соглашений между вами и третьими организациями об условиях предоставления займов (если вам предоставлялись займы для строительства квартиры);

4.    Справка банка и (или) небанковской кредитно-финансовой организации о размере выданного кредита (если вам выдавался кредит на строительство квартиры).

Как видите, пакет документов достаточно большой, но когда речь идет о деньгах, нужно скрупулезно собирать любые бумаги, имеющие отношение к делу, в противном случае, можно часть денег и потерять.

Указанное заявление вместе с прилагаемыми документами рекомендую отправить в адрес застройщика, указанный в договоре долевого строительства, заказным письмом с уведомлением во избежание возможных интриг, мол «а мы ничего от вас не получали».

Имейте ввиду, что возвращаемые денежные средства должны быть проиндексированы. Такая индексация бывает в зависимости от вида применяемых в договоре долевого строительства цен также двух видов:

  1. Если цена квартиры в договоре рассчитывалась с применением т.н. базисных цен (сложная формула расчета стоимости с учетом себестоимости строительства и пр.), то коэффициент, на который умножаться ваши денежки при возврате, будет равен отношению действующего на первое число месяца возврата денежных средств индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ, утверждаемого Министерством архитектуры и строительства по каждой области и г. Минску, к аналогичному индексу, действовавшему на первое число месяца перечисления денежных средств на специальный, текущий (расчетный) счет застройщика.
  2. Если цена квартиры в договоре рассчитывалась с применением договорной цены (как договорились с застройщиком, такова и цена квартиры), то коэффициент, на который умножаться ваши денежки при возврате, будет равен произведению ежемесячно утверждаемых Министерством архитектуры и строительства статистических индексов стоимости строительно-монтажных работ в абсолютной величине, действовавших с первого числа месяца перечисления денежных средств на специальный, текущий (расчетный) счет застройщика по первое число месяца возврата денежных средств.

Возвращаемые деньги делятся на части, каждая из которых направляется по принадлежности в зависимости от  источников финансирования. Т.е., внесенные вами собственные деньги, возвращаются на ваш счет.

Деньги, которые вы взяли в кредит, возвращаются на счет банка. Деньги, которые предоставило вам ваше предприятие в виде займа на строительство квартиры, возвращаются на счет предприятия.

Деньги, которые перечислил исполком, если вы вносили чеки «Жилье» в качестве оплаты стоимости квартиры, возвращаются в бюджет и т.д.

Надо иметь ввиду, что деньги, возвращаемые банкам, возвращаются без индексации. А деньги, возвращаемые организациям (которые выдали вам заем на строительство квартиры), возвращаются с индексацией. Также застройщик обязан возместить вам расходы по уплате основного долга, если вы уже начали погашать кредит (заем).

Возврат денег осуществляется в месячный срок после заключения договора долевого строительства на вашу квартиру с новым дольщиком, но не позднее трех месяцев с момента расторжения договора долевого строительства с вами.

Эти и иные вопросы вы можете уточнить в постановлении Совмина от 8 января 2014 года №6.

Удачных вам сделок!

C уважением, Павел Астапеня

сайта

Источник: http://past.by/konsultacii-po-nedvizhimosti/kak-dolshhiku-vernut-dengi-pri-rastorzhenii-dogovora-dolevogo-stroitelstva.html

Расторжение ДДУ в 2019 г. – подробное описание судебного процесса

Расторжение договора по вине застройщика, как рассчитать сумму возврата?

Расторжение ДДУ – это довольно радикальное решение, у которого имеются свои плюсы и минусы.

  1. Дольщик отказывается от права требовать передачи квартиры. При этом необходимо понимать, что маловероятен исход событий, при котором застройщик добровольно выплатит сумму договора с процентами — нужно быть готовым к судебной тяжбе с застройщиком. Есть вероятность, что до момента вступления решения суда в законную силу, активы компании будут выведены и это повлечет невозможность или затруднительность исполнения судебного решения. Иными словами – отказываясь от договора долевого участия, вы рискуете потерять как квартиру, так и деньги.
  2. Ценность объекта на начальной стадии строительства значительно ниже, чем на стадии завершения. Отказавшись от договора, вы получите обратно сумму, которая будет меньше текущей рыночной стоимости возводимой квартиры. Проценты за пользование денежными средствами и «потребительский штраф» могут эту разницу покрыть, но может быть и обратная ситуация.
  3. При неопытном подходе к делу проценты которые вам положены за пользование застройщиком вашими деньгами могут быть сильно срезаны на основании ст. 333 ГК. Для предотвращения подобной практике, рекомендую обращаться к юристу с опытом взыскания процентов в полном объеме, без занижения их судом.

Теперь о плюсах расторжения ДДУ:

Возможность взыскания процентов за пользование денежными средствами. Это требование имеет ряд преимуществ перед взысканием неустойки за просрочку:

— проценты исчисляются с момента получения застройщиком денег. Размер процентов – 1/150 ставки рефинансирования на сумму договора за каждый день пользования деньгами.  Ключевая ставка с 30 октября 2017 г. равна 8,25.

Следовательно размер процентов на сегодняшний день примерно равен 16.5 % в год или 0,045 % в день.

Итого, при расторжении договора по истечении трех лет с момента заключения, вы вправе требовать проценты в размере половины от стоимости договора;

Посчитать проценты при расторжении договора вы можете на следующем калькуляторе:

— возможность перевода права требования процентов в арбитражный суд, что повлечет снижение рисков применения ст. 333 ГК РФ о снижении неустойки.

Высший Арбитражный суд в своем постановлении высказывался, что проценты за пользование денежными средствами в контексте ст.

9 214-ФЗ являются мерой ответственности, следовательно, их снижение судом недопустимо (абзац 5 страницы 3 определения ВАС РФ от 28 ноября 2013 года № ВАС-16365/13, принятого по делу № А43-16703/2012).

Расторжение договора выгодно, когда цены на недвижимость не сильно выросли, а лучше, если они вообще упали. Если недвижимость приобреталась с инвестиционной целью, то на расторжении договора можно прилично заработать. Важно, как было сказано выше, проверить застройщика на платежеспособность.

Перевод дела в Арбитражный суд можно осуществить путем уступки права требования процентов за пользование денежными средствами.

По вышеизложенной причине, прежде чем приступать к расторжению договора, необходимо тщательно взвесить все риски, произвести анализ финансового состояния застройщика, посмотреть, исполняются ли им решения суда. Рекомендуем предварительно заказать отчет у  юриста, специализирующегося в сфере недвижимости и строительства.

Примеры отчетов здесь.

Либо воспользоваться нашим сервисом по проверке платежеспособности застройщика.

Договор долевого участия может быть расторгнут соглашением сторон в судебном порядке, путем одностороннего отказа дольщика от исполнения договора.

Расторжение ДДУ по  соглашение сторон.

Наиболее редкий способ прекращения обязательств между застройщиком и дольщиком.  Тем не менее такой порядок также возможен, однако необходимо учитывать, что взыскать проценты за пользование Вы уже не сможете — п. 2 ст. 9 214-ФЗ предусматривает обязанность выплаты Застройщиком процентов только в случае расторжения ДДУ в одностороннем порядке по инициативе Участника.

Судебный порядок.

Данный способ регламентируется п. 1.1. ст. 9 214-ФЗ. Так, основаниями для расторжения договора судом являются:

1) Приостановка или прекращение строительства;

2) Существенное изменение проектной документации;

3) В случае изменения назначения общего имущества/нежилых помещений, входящих в состав объекта строительства и иных случаях.

В случае возникновения любого из вышеприведенных оснований, Вы вправе обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора долевого участия, возмещение уплаченного по договору и взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами. После вступления в силу решения суда, застройщик обязан в течение 10 дней уплатить вам сумму договора и проценты.

Односторонний отказ от исполнения ДДУ.

Этот способ наиболее востребован на практике. Основаниями для отказа являются (согласно п. 1 ст. 9 214-ФЗ):

1) просрочка более двух месяцев по передаче объекта строительства;

2) неисполнение застройщиком обязанностей по устранению существенных недостатков объекта строительства;

3) существенное нарушения требований к качеству объекта строительства;

4) нарушение обязанности заключить новый договор поручения в случае прекращения предыдущего и в иных случаях.

Порядок расторжения договора долевого участия:

В первую очередь, необходимо направить на юридический адрес застройщика по почте заказным письмом с описью вложения уведомление об отказе от исполнения договора.

При этом, договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. После этого у застройщика возникает обязанность в течение 20 рабочих дней вернуть сумму долга вместе с процентами.

Если застройщик добровольно не исполнил обязательство, следует направить в его адрес претензию с требованием уплатить сумму договора и проценты.

В случае неудовлетворения претензии, дольщик вправе обратиться в суд со следующими исковыми требованиями:

1) о признании договора расторгнутым,

 2) взыскании суммы договора,

 3) процентов за пользование денежными средствами,

4) штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом за неудовлетворение претензии,

5) морального вреда.

6) компенсации судебных расходы за юридические услуги.

В определенных случаях к заявленным требованиям можно добавить взыскание убытков и судебных расходов.

Дольщики, у которых ипотека, часто задают вопрос: «что делать, если в кредитном договоре имеется оговорка о том, что ДДУ расторгается только с согласия залогодержателя-банка». Ответ на этот вопрос разрешен судебной практикой положительно для дольщиков. Так, в качестве примера из практики можно привести Апелляционное определение Мосгорсуда от 06.08.

2012 по делу № 11-16466, где содержится вывод о том, что в отличие от порядка заключения договора участия в долевом строительстве, момент его расторжения в силу ч. 3 ст. 450 ГК РФ, ч. 4 ст.

9 Закона № 214-ФЗ и договора обусловлен исключительно подачей уведомления о расторжении и не связан с внесением записи в ЕГРП, равно как не зависит и от мнения банка, предоставившего истцу кредит на приобретение квартиры.

Соавтор – Мазуков Мурат Султанович

Мы взыщем проценты за пользование денежными средствами без снижения судом заявленной суммы. При этом оплата наших услуг будет после получения вами денег от застройщика. Если остались вопросы наши специалисты бесплатно проверят вашего застройщика на платежеспособность, ответят на возможные вопросы

 ПРЕТЕНЗИЯ К ЗАСТРОЙЩИКУ О РАСТОРЖЕНИИ В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ

УВЕДОМЛЕНИЕ ОБ ОДНОСТОРОННЕМ ОТКАЗЕ ОТ ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА  И РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ.

Источник: https://www.s-u-d.ru/2184-2.html

Расторжение договора долевого участия (ДДУ)

Расторжение договора по вине застройщика, как рассчитать сумму возврата?

Договор долевого участия (ДДУ) может быть расторгнут в одностороннем порядке, как застройщиком, так и участником долевого строительства. Одностороннее расторжение ДДУ участником долевого строительства возможно при условии нарушения застройщиком пунктов договора, предусмотренных статьей 9 закона от 30.12.2004 №214-ФЗ.

100% гарантированный результат или мы вернем вам деньги!

Согласно Федеральному Закону 214 ФЗ, сделать это удастся в трех случаях:

1. Нарушение застройщиком сроков передачи объекта, установленных условиями договора долевого участия. Таким, образом, спустя два месяца с момента предполагаемой, согласно ДДУ, даты передачи Вам объекта, Вы можете обращаться к застройщику с требованием о расторжении договора.

2.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования. В данном случае речь идет о несоответствии передаваемого объекта техническим и градостроительным регламентам, проектной документации, иным нормативам (СНиП, СанПин).

3. Прекращение, приостановление строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ (ДДУ)

Взыскивается полная сумма, уплаченная по договру, проценты за пользование чужими денежными средствами. В судебном порядке также взыскивается штраф в размере 50% от цены договора по закону РФ «О защите прав потребителей», компенсация морального вреда, убытки, услуги представителя и иные судебные расходы.

50 тыс. руб. 39 тыс. руб.

заказать услугу

юридической компании ИНОКА

Исполнительные листы

ООО Флагман в ЖК “Новое Пушкино”

Взыскано 428 000 рублей, представитель в суде Ольхова Т.В.

ООО Экспертстрой в мкр. «Новокосино-2»

Взыскано 460 000 рублей, представитель в суде Кондратова Д.А.

ООО Мортон в ЖК Катюшки

Взыскано 1 350 000 рублей, представитель в суде Гуда А.В.

ООО Эксперт в ЖК Новокосино

Взыскано 358 648 рублей, представитель в суде Ольхова Т.В.

ООО ЖК Весенний в ЖК Весенний

Взыскано 961 974 рублей, представитель в суде Ольхова Т.В.

ЗАО Язовская слобода инвест в ЖК “Новое Бутово”

Взыскано 120 000 рублей, представитель в суде Ольхова Т.В.

ООО Руполис-Растуново ЖК “Руполис-Растуново”

Взыскано 170 900 рублей, представитель в суде Ольхова Т.В.

ООО Дом-Спецстрой в ЖК «Академик» (Мытищи)

Взыскано 1 026 788 рублей, представитель в суде Кондратова Д.А.

ООО Стройкапитал в ЖК Зеленые аллеи

Взыскано 476 633 рублей, представитель в суде Гуда А.В.

ООО Премьер-Инвест в ЖК Стахановский

Взыскано 964 401 рублей, представитель в суде Ольхова Т.В.

ООО Солидстройгрупп в ЖК Белая Дача

Взыскано 150 700 рублей, представитель в суде Гуда А.В.

ООО Жилой квартал в ЖК Центральный

Взыскано 128 985 рублей, представитель в суде Арунов Г.Н.

ООО Эдельвейс

Взыскано 52 922 рублей, представитель в суде Арунов Г.Н.

ООО Язовская слобода инвест в ЖК Новое Бутово

Взыскано 315 100 рублей, представитель в суде Ольхова Т.А.

АО СТ-Инжиниринг в ЖК Бутово – парк

Взыскано 262 105 рублей, представитель в суде Ольхова Т.А.

ООО Экспертстрой в Микрорайоне «Новокосино-2»

Взыскано 390 000 рублей, представитель в суде Ольхова Т.А.

АО А 101 Девелопмент в ЖК Испанские кварталы А101к

Взыскано 390 000 рублей, представитель в суде Ольхова Т.А.

ЗАО ЦентРесурс

Взыскано 627 422 рублей, представитель в суде Гуда А.В.

ЗСО Авангард

Взыскано 593 000 рублей, представитель в суде Арунов Г.Н.

ООО Экспертстрой ЖК Новокосино-2

Взыскано 350 000 рублей, представитель в суде Ольхова Т.А.

АО НПО Машиностроения ЖК на улице Гагарина 42/10

Взыскано 290 532 рублей, представитель в суде Ольхова Т.А.

Риски при расторжении договора долевого участия

Расторжение ДДУ – не всегда оптимальный вариант разрешения конфликта с застройщиком. Хотя возможность расторжения и предусмотрена 214-ФЗ, на деле далеко не всегда мы рекомендуем это делать нашим клиентам.

Вся проблема заключается в том, что при расторжении ДДУ, у Вас на руках остается решение суда и исполнительный лист, в то время как на квартиру Вы уже претендовать не можете.

Получение денежных средств по исполнительному листу напрямую зависит от того, в каком финансовом положении находится застройщик, то есть с учетом наличия огромного числа финансовых обязательств, существует риск, что Вы останетесь и без квартиры, и без денег.

Именно поэтому важно перед принятием решения о расторжения ДДУ, изучить всю информацию о застройщике, судебных спорах в отношении него, наличии долгов, перспективах его банкротсва.

Cумма исковых требований будет включать:

1. Денежные средства, уплаченные по ДДУ (возврат всей суммы) 2. Проценты за пользование денежными средствами( расчет Вы можете произвести ниже) 3. Убытки, возникшие в результате нарушения застройщиком условий ДДУ (например, вынужденная аренда иного жилья, повышенные проценты по ипотеке). 4.

Представительские расходы (например, если Вы пожелаете обратиться к нам) 5. Компенсация морального вреда, причиненного Вам грубым нарушением Ваших прав застройщиком. 6. Компенсация судебных расходов (госпошлина) 7.

Штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом в Вашу пользу (Закон РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 г. № 2300-1)

Кроме услуги по расторжению ДДУ, наши юристы оказывают помощь:

Включение в реестр требований кредиторов

При банкротстве застройщика необходимо включение в реестр требований кредиторов, как финансовых, так и требований о признании права на объект незавершенный строительством
(стоимость услуги от 20 тыс.руб.)

Признание права собственности на квартиры, машиноместа, кладовки, нежилые помещения, объекты незавершенного строительства

Признание права собственности через суд на незавершенные строительством объекты, в том числе на нежилые объекты (кладовки, машиноместа, подсобки)
(стоимость услуги от 35 тыс.руб.)

Устранение недостатков застройщиком по 214 ФЗ

Исполнение требования об устранении недостатков в квартире, понуждение застройщика к устранению недостатков квартиры (иного объекта) в судебном порядке при уклонении его от добровольного исполнения требования
(стоимость услуги от 35 тыс.руб.)

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ

Взыскание неустойки в претензионном и судебном порядке, а также взыскание штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов
(стоимость услуги 35 тыс.руб.)

Следует понимать, что умение профессионально обосновать все доводы, заявленные в иске, а также и с учетом уточнений – это прерогатива специалистов в области права с огромным опытом, накопленным в практике, таких как, сотрудники компания ИНОКА. Мы готовы оказать Вам квалифицированную помощь по любым спорам с застройщиком.

Досудебный порядок урегулирования спора при расторжении ДДУ

Для расторжения ДДУ, в первую очередь, необходимо обратиться к Застройщику с заявлением (уведомлением, претензией) об одностороннем расторжении договора и о возврате денежных средств с учетом процентов за пользование денежными средствами. Сумму таких процентов Вы можете рассчитать, согласно ст.395 ГК РФ или ст.9 Федерального закона № 214-ФЗ, а именно:

(сумма договора) х (количество дней пользования денежными средствами) х 7,75 (ставка рефинансирования) / 100 / 300

Если участником долевого строительства является гражданин (физическое лицо), указанные проценты уплачиваются в двойном размере, то есть:

(сумма договора) х (количество дней пользования денежными средствами) х 7,75 (ставка рефинансирования) х 2/ 100 / 300

Ставка рефинансирования установленная Центральным Банком РФ с 18.12.2017 равна 7,75%.

Данное обращение следует направить заказным письмом с описью вложения по месту нахождения Застройщика.

Период, выделенный Законом № 214-ФЗ для удовлетворения Ваших требований застройщиком, при подаче такого заявления (уведомления, претензии) составляет 20 дней.

Однако, вероятность прекращения на этом взаимоотношений по ДДУ не велика. Скорее всего, Ваше письмо будет либо проигнорировано, либо Вам откажут в возврате денежных средств в полном объеме.

В том случае, если застройщик оказался не готов урегулировать спор с Вами мирно, за Вами остается право на обращение в суд, где Вы уже сможете заявить к взысканию суммы, несколько больше, нежели оговоренные выше.

Расторжение ДДУ в судебном порядке

Изучая Ваши требования и основания их возникновения, суд заинтересуется, предпринимались ли Вами попытки договориться с застройщиком до обращения.

Именно для этого, Вам и нужна информация, подтверждающая обращение с Вашей стороны (квитанция и опись вложения к заявлению/уведомлению/претензии, в соответствии с п.

60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 01.07.

1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Таким образом при обращении в суд, к исковому заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие:

– наличие договорных отношений между Вами и застройщиком

– исполнение Вами своих обязательств

– подтверждение попыток урегулирования спора с застройщиком Вами

– обоснование возникновения убытков

– факта обращения Вами за юридической помощью и т.д.

Однако, столь радужные перспективы могут быть рассеяны судебной практикой, согласно которой суммы Ваших требований могут быть удовлетворены судьей частично, например, моральный вред компенсируется российскими судами в минимальной части, а представителями застройщика будут предприниматься попытки возражать, относительно обоснования Ваших финансовых доводов.

Также следует учесть, что финансовое состояние Застройщика может стремиться к катастрофическому, и возможности получить денежные средства по исполнительному листу может быть весьма затруднительно.

Существуют способы проверки финансового состояния ответчика с привлечение юристов нашей компании, которые предоставят Вам максимально полную информацию о перспективах реального получения денежных средств.

Обратите внимание! В случае, если сумма исковых требований составляет менее 1 000 000 (одного миллиона) рублей, вы освобождаетесь от уплаты государственной пошлины. В иных случаях – следует руководствоваться ст.333.19 и 333.36 НК РФ.

Сергей 13.08.2015 13:14

Раздел: Расторжение договора долевого участия (ДДУ)

Подскажите, 50 % штрафа – это от какой суммы? Ведь когда расторгаешь договор просишь всю сумму по договору вернуть.

Источник: http://inoka.ru/nedvizhimost/rastorzhenie-dogovora-dolevogo-uchastiya-ddu

Как расторгнуть договор с застройщиком в одностороннем порядке и через суд – ЮК

Расторжение договора по вине застройщика, как рассчитать сумму возврата?

Добросовестно выполняя условия ДДУ, в части внесения платы по договору, дольщики надеются, что и застройщик так же ответственно подойдет к выполнению своих обязательств. Но не всегда это так. Строительные компании очень часто допускают разного рода нарушения.

В этом случае у дольщика есть законное право отказаться от дальнейшего исполнения ДДУ и потребовать с нарушителя компенсацию и возмещение своих расходов. Согласно 214 ФЗ, расторжение договора в одностороннем порядке дольщиком возможно по ряду причин, которые освещены ниже.

Но также нужно учесть, что и застройщик по своей инициативе может прекратить действие договора, если участник просрочил сроки оплаты жилья. Рассмотрим все случаи подробно.

В каких случаях возможно расторжение дду по инициативе дольщика

В федеральном законе предусмотрено два способа отказа от договора по инициативе участника: в досудебном или судебном порядке. Выбор того или иного варианта завит от причины, которая побудила дольщика решиться на эту крайнюю меру.

Основания для прекращения договора без обращения в судебную инстанцию:

  1. Застройщик не передает жилье участнику в срок, установленный в договоре. При этом расторгнуть ДДУ можно, если просрочка составила не менее двух месяцев.
  2. Застройщик не устранил в срок, указанный дольщиком, дефекты строительства, а также не компенсировал участнику самостоятельные ремонтные работы и не уменьшил цену договора.
  3. Во время приемки квартиры дольщиком были обнаружены недоделки, которые существенно ухудшают качество построенного жилья и делают невозможным проживание в помещении.
  4. Закончился срок действия договора поручительства, при этом застройщик не заключил соглашение с другим банковским учреждением в течение двух недель после прекращения действия предыдущего поручительства.

Если участник долевого проекта толкнулся с одним из перечисленных выше  обстоятельств, следует соблюдать следующий порядок действий:

  1. Составить уведомление о том, что он прекращает исполнять договор и аннулирует его в одностороннем порядке.
  2. Необходимо указать пункты договора, которые нарушил застройщик, привести ссылки на статьи закона, рассчитать размер неустойки, которую должна уплатить строительная компания, и заявить об убытках. Нужно также указать свои реквизиты для перевода денег.
  3. Отправить уведомление в адрес застройщика почтовым отправлением в заказном виде. При этом нужно сделать опись всех вложений.

Действие договора прекращается не с того момента, как девелопер получит письмо, а со дня его отправки. Точная дата ставится на квитанции, которую нужно обязательно сохранить. В дальнейшем, если дело будет решаться в суде, она послужит доказательством отправки уведомления. Застройщик должен в течение двадцати будних дней вернуть средства участника, выплатить ему неустойку и покрыть его убытки.

Следует учесть, что неустойка рассчитывается за весь период, в течение которого застройщик пользовался деньгами дольщика (1/150 ставки Центробанка за один день от полной суммы внесенных денег). Если в течение положенного времени деньги не возвращаются, то со следующего дня на эту сумму начинают начисляться дополнительные проценты.

Как лучше поступить дольщику, если застройщик не возвращает деньги, можно узнать из статьи «Как можно вернуть деньги по ДДУ, если возникли проблемы с застройщиком».

В каких случаях дольщик не может отказаться от договора по своей инициативе

С 2017 года 9 статья 214 ФЗ, которая регулирует процедуру расторжения договора, дополнилась новым пунктом.

В соответствии с ним участник не может стать инициатором прекращения договора без привлечения суда, если девелопер полностью соответствует всем требованиям, предъявляемым законом, и добросовестно выполняет свои обязательства.

Если дольщику необходимо по какой-либо причине прервать свои отношения с застройщиком, он может для этого обратиться в суд, но далеко не факт, что его просьба, не имеющая законных оснований, будет удовлетворена. В этом случае лучшим вариантом будет переуступить свои права по ДДУ другому участнику.

Причины для аннулирования договора через суд

Расторжение договора дольщиком по 214 ФЗ через суд возможно по следующим основаниям:

  1. На строительной площадке не ведутся работы, стройка полностью заморожена, что явно свидетельствует о том, что в положенное время дом не будет достроен.
  2. Проектные документы претерпели существенные изменения.
  3. Дольщику передают жилье, площадь которого более чем на 5 % в ту или другую сторону не соответствует квадратуре, указанной в договоре.
  4. Изменилось назначение общих помещений, входящих в состав дома.

Если налицо хоть один из указанных выше фактов, необходимо обращаться прямиком в суд. В исковом заявлении нужно выставить следующие требования:

  • возврата всей суммы денег, выплаченных дольщиком по договору;
  • взыскание неустойки за весь период пользования вашими деньгами. Расчет процентов производится по основной ставке ЦБ (1/150 от суммы ДДУ за один день);
  • погашение понесенных расходов. Сюда можно включить уплату процентов по ипотечному кредиту, оплату арендованной квартиры, другие убытки, вызванные неисполнением своих обязательств застройщиком;
  • компенсацию морального вреда. Исходя из судебной практики, целесообразно выставлять требование на сумму, не превышающую 15-20 тысяч рублей;
  • выплату штрафа в размере 50 % от цены всего иска;
  • компенсацию всех судебных расходов, в том числе оплату юридических услуг.

После вынесения судебного решения, застройщик обязан в период, не превышающий десяти будних дней, выплатить всю сумму, которую присудил суд. Если деньги не будут переведены в срок, то со следующего дня начинают капать новые проценты на невыплаченную сумму.

Многие дольщики для участия в долевом проекте берут ипотечный кредит. В этом случае процедура расторжения ДДУ несколько усложняется. Подробнее о том, как прекратить договор при ипотеке, описано в статье «Какие сложности поджидают дольщика при расторжении ДДУ».

Односторонний отказ от договора застройщика

Дольщикам следует знать, что девелопер также может стать инициатором прекращения действия ДДУ. Это возможно только в одном случае: если участник нарушает свои обязательства по оплате строящегося жилья.

Основания для одностороннего отказа:

  • просрочка оплаты более чем на шестьдесят дней, если по условиям договора предусмотрена единовременная выплата;
  • задержка на два месяца и более или трехразовая просрочка платежа в течение года, если платежи вносятся частями.

Прежде, чем инициировать расторжение договора, застройщик обязан уведомить участника о необходимости погасить всю свою задолженность и предупредить его о последствиях неисполнения данного требования.

Процедура производится в соответствии с федеральным законом и опирается на прописанный в 214 ФЗ порядок расторжения, уведомление за 30 дней до прекращения договора направляется дольщику.

Если последний в течение месяца не перечислит оплату, застройщик может расторгнуть ДДУ, потребовав также уплаты процентов (1/300 ставки ЦБ от суммы просрочки за каждый неоплаченный день). Девелопер обязан не позднее чем в десятидневный срок вернуть участнику все его средства, однако он не имеет права снимать неустойку с возвращаемой суммы.

Как происходит регистрация расторжения ДДУ

Расторгнутый договор должен в обязательном порядке пройти регистрацию в Росрестре. Для этого дольщик или застройщик (в зависимости от того, кто стал инициатором расторжения) должен обратиться в госорган и подать следующие документы:

  • заявление участника о внесении сведений об аннулировании ДДУ в ЕГРН;
  • копия отправленного застройщику уведомления и документ, подтверждающий отправку (при одностороннем отказе от договора);
  • копия решения суда (если расторжение происходило через суд);
  • квитанцию об уплате пошлины (сегодня ее размер оставляет 350 руб.).

Какие существуют риски для дольщика при расторжении договора

Основной риск участника при расторжении ДДУ – это возможное банкротство строительной компании.

Если в то время, когда дольщик получит исполнительный лист, на счете у застройщика не окажется нужной суммы, и в его отношении будет введена процедура наблюдения, у участника есть только одна возможность вернуть деньги – включить свои денежные требования в общий реестр кредиторов.

Процедура банкротства длится несколько месяцев, и велик риск вообще не увидеть своих денег, поскольку дольщик попадает только в третью очередь кредиторов. В то же время участник уже не может включить в реестр требование о передаче ему жилья, поскольку договор ДДУ расторгнут.

Более подробно обо всех нюансах этой процедуры и том, что делать дольщику, если застройщик обанкротился, можно узнать из статьи «Что делать дольщику, если застройщик при долевом строительстве обанкротился».

При расторжении ДДУ могут вскрыться и другие важные нюансы, поэтому к этой процедуре нужно подходить очень серьезно. Перед тем как инициировать  прекращение договора, необходимо взвесить все за и против, желательно более подробно изучить деятельность застройщика, постараться проанализировать его финансовое состояние.

Конечно, самостоятельно сделать все это не так просто, но здесь к вам на помощь придут опытные юристы Общества защиты прав дольщиков, которые подскажут вам наилучший вариант решения вашей проблемы. Вы можете связаться с нами в любое удобное время, для этого зайдите в раздел «Контакты», где вы найдете наши координаты.

Вы также можете оставить свое сообщение, или задать интересующий вопрос в форме обратной связи.

Как выбрать юриста по ДДУ в Москве Образование Узкопрофильная специализация Судебная практика Общая Инвестиции в долевое строительство – один из самых выгодных вариантов приобретения жилья, особенно если Банкротство застройщика – страшные слова, которые больше всего боится услышать любой человек, доверивший свои Взыскание неустойки с недобросовестной строительной компании, нарушившей свои обязательства, неотъемлемое право дольщика, гарантированное 214 В последнее время произошли существенные изменения в сфере долевого строительства. Усилия государства по защите Для многих покупка квартиры в строящемся доме – это единственная возможность обзавестись в будущем Граждане, вкладывая деньги в долевое строительство, заранее знают, что новоселья придется ждать не один В процессе строительства дома застройщик очень часто допускает различные нарушения условий договора. По большей

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/214-fz-rastorzhenie-dogovora-v-odnostoronnem-poryadke

Как вернуть деньги по договору долевого участия? | Советы юристов

Расторжение договора по вине застройщика, как рассчитать сумму возврата?

Заключение договора долевого участия – один из наиболее реальных способов приобрести дешевое жилье в новостройке. Однако этот вариант не из быстрых. На возведение дома у строительной компании уходит до 3-4 лет.

В некоторых случаях задержка может продлиться на несколько месяцев или даже лет после истечения оговоренного срока сдачи жилья в эксплуатацию. Если инвестор видит, что стройка «заморожена» или протекает с нарушениями, он может в одностороннем порядке вернуть деньги по договору долевого участия.

А если застройщик не удовлетворит его требования, то имеет полное право обратиться в суд.

1 Варианты возврата денег по ДДУ.

2 Основания для расторжения договора долевого участия.

3 Как уведомлять застройщика о расторжении ДДУ.

4 Что нужно знать о возврате денежных средств.

5 Когда необходимо обращаться в суд.

6 Как вернуть деньги по ДДУ через суд.

7 Подводные камни и возможные сложности.

Дата сдачи готового дома в эксплуатацию обязательно указывается в договоре долевого участия. Покупатели (инвесторы) ориентируются именно на нее при планировании своего финансового будущего.

Если застройщик задерживает сдачу дома и начинает отодвигать дату передачи квартир в собственность инвесторов, то вариантов здесь немного:

  • продолжать ждать, пока стройка всё же завершится;

  • потребовать расторжения ДДУ и возврата денежных средств.

При этом, если сдача дома задержана более чем на 2 месяца, покупатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Для этого необходимо просто направить в строительную компанию соответствующее уведомление.

Если в течение 10 дней после направления уведомления от застройщика нет никакой реакции, можно смело обращаться в суд. При этом, помимо непосредственно вложенных в строительство денег, можно истребовать:

  • неустойку в размере 1/150 от текущей ставки рефинансирования за каждый день просрочки возврата денег (это право закреплено в законе №214-ФЗ, а именно в ч. 2 ст. 6);

  • компенсации морального вреда в соответствии со ст. 15 закона, защищающего права потребителей;

  • возмещения убытков, возникших в связи с переносом сроков сдачи жилья (см. ст. 15 ГК РФ), например, расходов на аренду квартиры;

  • компенсации судебных расходов – работы адвоката, нотариуса, а также оплаты госпошлины.

Пытаться получить упущенную выгоду не стоит, даже если покупатель планировал использовать квартиру в качестве инвестиционного объекта. Так сложилось, что суд стремится уменьшить суммы, которые неудавшиеся инвесторы требуют с застройщика, поскольку тому еще необходимо продолжать строительство.

Также следует учесть, что вернуть удастся только те деньги, которые реально были переданы застройщику. Некоторые покупатели пытаются получить со строительной компании рыночную стоимость жилья – это неправильно.

Но, как показывает практика, компании редко дают положительный ответ, мотивируя невозможность вернуть деньги тем, что они уже вложены в стройку. Большинство вообще не предоставляют никаких комментариев.

Перед тем, как вернуть деньги по договору долевого участия, следует уточнить, подпадает ли вам случай под действия статьи 9 закона №-214-ФЗ. Положения данного закона предусматривают возможность отказаться от исполнения условий договора в одностороннем порядке, если:

  • застройщик не закончил работу и не передал квартиру в собственность покупателю в течение 2 месяцев после истечения официального срока сдачи дома;

  • застройщик или его представитель не устранили в разумный срок обнаруженные недостатки в конструкции жилья или не вернули средства, достаточные для самостоятельного устранения дефектов покупателем;

  • обнаружены неустранимые дефекты в доме или в объекте недвижимости;

  • по иным причинам, прописанным в договоре.

При этом застройщик тоже имеет право в одностороннем порядке прекратить действие договора и вернуть покупателю деньги, если просрочка по платежу превышает 2 месяца. Естественно, доводить до такого не стоит, так как застройщик изымает из суммы возврата неустойку и штрафы.

Если не оплачивать ДДУ, то это послужит поводом для расторжения договора со стороны застройщика. Покупатель вместо того, чтобы взыскать неустойку с застройщика, сам будет обязан выплачивать штрафы.

Важно: Даже если покупатель решил вернуть деньги и отказаться от покупки квартиры и в связи с этим направил застройщику соответствующее уведомление, он должен продолжать вносить платежи до тех пор, пока договор долевого участия не будет расторгнут.

Уведомление о расторжении ДДУ – это официальный документ. Его необходимо оформить в письменном виде в свободной форме по почте заказным письмом с уведомлением и с описью вложения. Только в этом случае будет считаться, что застройщик должным образом уведомлен о намерении инвестора расторгнуть ДДУ.

Если же застройщик решил отказаться от исполнения договора на основании неоплаты взноса, то он должен предварительно направить участнику строительства уведомление с требованием оплатить взнос и оповещением о возможных последствиях.

Если покупатель недвижимости проигнорировал уведомление и не вышел с застройщиком на связь, то последний имеет право расторгнуть договор ДУ в одностороннем порядке через 30 дней и вернуть деньги на счет, указанный в документах. Естественно, после вычета всех штрафов и неустоек.

Если расторжение договора произошло по инициативе инвестора, то застройщик обязан вернуть ему деньги в течение 20 рабочих дней с момента направления тому уведомления. Если происходит задержка на больший срок, то застройщик становится должным выплатить неустойку в размере 1/150 от текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Если же договор был расторгнут самим застройщиком, то он должен направить деньги несостоявшемуся покупателю в течение 10 дней. Если произошла задержка – то застройщик выплачивает аналогичный размер неустойки.

При расторжении ДДУ возвращаются только те деньги, которые фактически были уплачены. Например, квартира стоит 3 млн рублей. Если покупатель успел перевести только половину суммы, т.е. 1,5 млн рублей, то ему вернется именно 1,5 млн рублей, как бы за это время не изменилась стоимость жилого объекта.

Если застройщик не возвращает покупателю деньги после уведомления, произведенного должны образом, то участник строительства имеет право обратиться в суд и потребовать:

  • возврата средств, переведенных на основании ДДУ;

  • взыскания неустойки;

  • компенсации понесенных убытков и упущенной выгоды.

Вместе с иском в суд подаются следующие документы:

  • копия договора об участии в долевом строительстве;

  • квитанции об уплате взноса или другие подтверждения проведения платежа;

  • копия уведомления о расторжении ДДУ, направленного застройщику, вместе с квитанцией об оплате (берется на почте);

  • подтверждение причин расторжения договора (например, претензия о недостаточном качестве выполненных работ или о задержке срока сдачи дома);

  • квитанция об уплате госпошлины (не уплачивается, если цена иска не превышает 1 млн рублей, в противном случае – 1% от суммы, превышающей 1 млн рублей).

В сам иск нужно включить расчет суммы требований. Помимо возврата суммы произведенных платежей, с застройщика можно истребовать оплатить:

  • неустойку в размере 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ РФ;

  • компенсацию морального ущерба;

  • размер упущенной выгоды и сопутствующие расходы (чаще всего можно взыскать с застройщика суммы, затраченные на аренду жилья за тот срок, когда покупатель должен был жить в собственной квартире);

  • судебные расходы, в т.ч. госпошлину.

Подача иска производится в арбитражный суд по месту регистрации юридического лица – застройщика.

После того, как суд рассмотрит все обстоятельства дела, заслушает стороны, он вынесет свое решение. В случае положительного исхода истец получит на руки исполнительный лист. Его необходимо направить:

  • в центральный офис застройщика по юридическому адресу, указанному в договоре;

  • по месту нахождения имущества ответчика, например, в региональный офис;

  • в службу судебных приставов.

По закону, именно приставы должны заниматься взысканием средств по исполнительному листу. Но, как показывает практика, быстрее получить деньги можно, если направить исполнительный лист сразу в банк, где у застройщика открыт расчетный счет. В таком случае сотрудники банковской организации самостоятельно произведут перечисление в пользу истца.

Получить информацию, в каком банке у строительной компании находятся деньги, можно несколькими путями. Например, посмотреть в договоре или направить запрос в налоговую службу.

Следует понимать, что расторжение договора долевого участия ведет к тому, что покупатель теряет право на получение квартиры, даже если строительство завершится буквально через пару дней после возврата денег.

Поэтому, если застройщик уже практически завершил строительство и видно, что процесс не «заморожен», возможно, лучше дождаться окончания стройки и вступить во владение недвижимостью.

Тем более, что цена жилья, введенного в эксплуатацию, определенно больше, чем сумма внесенных средств по ДДУ.

Что касается расчета неустойки при истребовании ее через суд, то здесь придется смириться с тем, что ее размер обычно занижается.

Статья 333 ГК РФ предусматривает, что если срыв сроков договора не имел для второй стороны серьезных последствий, то судья имеет право снизить размер штрафных санкций.

Обычно судьи пользуются этой статьей, чтобы не осложнять финансовое состояние застройщика, ведь в случае невозможности погасить обязательства тому придется объявлять банкротство – а это неприятности для других дольщиков.

То же касается и компенсации морального ущерба. Практика показывает, что чаще всего размер неустойки не назначается выше 150 тысяч рублей, а морального ущерба – 50 тысяч рублей.

Сложнее всего доказать упущенную выгоду и расходы на аренду другого жилья, которое физлицо было вынуждено снимать, ожидая окончания стройки. Обычно здесь удается получить не больше 10-20 тысяч рублей.

В любом случае вернуть деньги по ДДУ удается, если только у застройщика на счетах находится нужная сумма. При отсутствии достаточного размера резерва и массовом наплыве дольщиков, требующих возврата средств, компания может объявить банкротство.

В этом случае дольщики автоматически становятся кредиторами и включаются в общую очередь лиц, требующих от банкрота возмещения.

При этом участники долевого строительства являются кредиторами только третьей степени, так что денег им удается дождаться далеко не всегда.

Еще один подводный камень – если застройщик использует для заключения договоров ДУ и возведения объекта дочернюю компанию.

В этом случае все претензии клиентов будут направлены именно к дочерней фирме, которая имеет на своем балансе минимальное количество средств. Всё основное имущество и деньги находятся у холдинга.

В случае финансовых затруднений «дочка» просто будет ликвидирована, а дольщики останутся ни с чем.

По статистике, по такой схеме работает большинство участников рынка долевого строительства. Чтобы избежать подобных проблем и в будущем иметь возможность вернуть деньги по договору долевого участия, следует заключать соглашение напрямую с материнской компанией – или же использовать счета эскроу, т.е. работать через банк-посредник.

.

То же касается и компенсации морального ущерба. Практика показывает, что чаще всего размер неустойки не назначается выше 150 тысяч рублей, а морального ущерба – 50 тысяч рублей.

Источник: https://legum24.ru/sovetyi-yuristov/kak-vernut-dengi-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya.html

Округ закона
Добавить комментарий