Сдача помещения от ИП и оплата НДС

Налог на аренду нежилого и жилого помещения – кому и как платить

Сдача помещения от ИП и оплата НДС

Добрый день! В этой статье мы расскажем об особенностях налогообложения аренды помещений.

Сегодня вы узнаете:

  1. Какие налоги по аренде предусмотрены для ИП;
  2. Как налоги по аренде оплачиваются ООО;
  3. Какими способами можно оплатить налоги.

Сдача помещения в аренду – один из «тихих» и выгодных видов коммерческой деятельности. При двух условиях – востребованности недвижимости при таком его местоположении и наличии свободных денежных средств для его покупки – можно обеспечить себе доход при минимальных рисках для себя.

Важный аспект, который стоит держать в уме предпринимателю или организации при сдаче недвижимости во временное пользование – это вопрос налогообложения. Он тенью ходит за теми, кто имеет талант и смелость вести свой бизнес.

О договоре аренды

Единственный язык, который признается налоговыми службами – это язык точных, правильно составленных документов. В нашем случае речь идет о договоре аренды. Сумма аренды, прописанная в договоре, является отправной точкой для расчета налогов.

Порядок заключения договора об аренде регламентируется Гражданским кодексом. Если договор аренды заключается менее чем на год, он не подлежит государственной регистрации.

Невозможно законно сдать только какую-нибудь примыкающую часть помещения. Например, лестничный пролет, чердак или подвал. Договор между арендатором и арендодателем вступает в силу только тогда, когда последний передает первому документацию и ключи.

Налог с аренды помещения для ИП

Для системы налогообложения большую роль играет, кем является арендодатель, то есть тот, кто сдает помещение в аренду: физическим лицом, зарегистрировавшимся как ИП, или юридическим лицом, например, ООО.

Физическое лицо также может сдавать помещение в аренду без регистрации ИП, но при условии, что это помещение является жилым (например, дом или квартира). При этом физлицо перечисляет в бюджет подоходные 13% с арендной платы. Если физическое лицо намеревается сдавать нежилое помещение, ему обязательно нужно зарегистрировать ИП.

Такие условия объясняются российским законодательством, которое запрещает вести предпринимательскую деятельность без государственной регистрации.

Если в отношении жилых помещений о предпринимательстве не принято говорить, то с нежилыми все обстоит гораздо строже.

При установлении факта незаконной коммерческой деятельности или уклонения от уплаты налога нарушитель несет административную, а в некоторых случаях – уголовную ответственность.

Итак, если помещение нежилое, нужно регистрировать ИП. Индивидуальный предприниматель указывает еще на этапе регистрации основной вид своей деятельности. Если это сдача имущества в аренду, он также выбирает приемлемый для себя вид налогообложения.

Это могут быть:

  • Общий налоговый режим;
  • Упрощенный налоговый режим.

Налог на аренду помещения для ИП при ОСНО

При общем налоговом режиме ИП обязаны платить такой же налог, как и физические лица – то есть 13%.

При общем налоговом режиме предприниматель обязан вести Книгу учета доходов и расходов, предоставлять годовую отчетность в налоговую не позднее 30 апреля по форме 3-НДФЛ. При этом режиме оплачивается НДФЛ, НДС и налог на имущество.

Налоги на аренду помещения для ИП при УСН

Упрощенный налоговый режим, или «упрощенка», характеризуется тем, что предприниматель платит только один налог вместо нескольких.

УСН для ИП имеет три варианта перечисления налога государству:

  • Объект «доходы минус расходы». Вид налогообложения, при котором применяется ставка в 15% на сумму дохода, оставшуюся после вычета всех сопряженных расходов. Удобно применять, если имеются стабильно крупные и документально доказуемые расходы по сдаваемому помещению.

Пример. В договоре аренды указано, что коммунальные платежи за помещение берет на себя арендодатель, эти затраты могут быть указаны им как расходы на содержание имущества. Следовательно, на эту сумму может быть уменьшена налогооблагаемая база.

  • Объект «доходы». Система налогообложения, при которой применяется ставка налога в 6%, причем при расчете налога расходы не учитываются. Удобно применять, когда расходы совсем небольшие или их невозможно задокументировать.

С января 2016 года закон по этому режиму видоизменился: теперь размер ставки по налогам зависит от решения региональных властей. Он может составлять даже 1% для некоторых разрядов налогоплательщиков.

  • Патентная система, при которой для налогообложения берется не реальный, а предполагаемый доход, и он облагается фиксированным налогом в 6%. Его особенность в том, что здесь никак не учитываются расходы предпринимателя, невозможно будет за счет них уменьшить налогооблагаемую базу.

Патент на аренду имущества можно приобрести на срок до одного года, а затем при необходимости покупать его на новый период. Стоимость патента легко рассчитать через онлайн-калькулятор, представленный на сайте ФНС.

Откуда берется эта цифра? Калькулятор умножает предполагаемый доход в зависимости от региона и категории бизнеса на 6%. То есть, покупая патент, предприниматель автоматически уплачивает налог.

Например, предприниматель хочет сдавать нежилое помещение площадью 50 м2, которое находится в его собственности на территории города Москвы в районе Коньково. Покупка патента на эту деятельность сроком двенадцать месяцев обойдется в шестьдесят тысяч рублей.

Для сравнения: патент на сдачу такого же по площади помещения в Тверской области на год будет стоить чуть больше двадцати пяти тысяч.

Налоги на аренду помещения для ООО

Юридическое лицо может применять общую систему налогообложения или упрощенную. Последний режим возможен только при выполнении ряда условий (менее ста сотрудников, годовой доход менее ста пятидесяти миллионов рублей, отсутствие филиалов и другие).

Если предприятие работает по УСН, система уплаты налога за аренду будет такая же, как и для ИП. Только предоставлять налоговую декларацию нужно не до 30 апреля, а до 31 марта. Для ООО не предусмотрен переход на патентную систему.

Для ООО аренда помещения может быть как основной, так и дополнительной деятельностью. От этого будет зависеть, как такой доход будет отражаться в бухгалтерских проводках – как доход от реализации или внереализационные доходы.

При применении общего режима налогообложения предприятие уплачивает налог на прибыль, получаемую за аренду помещения. Основная ставка по нему составляет 20%.

18% отчисляются в федеральный бюджет, 2% – в бюджет того субъекта РФ, где компания ведет свою деятельность. Этот процент считается с фактической прибыли, то есть после вычета расходов.

Декларация по налогу на прибыль сдается ежеквартально.

Кроме того, с каждой арендной платы компания должна отчислять государству 18% НДС.

Способы оплаты налогов

Раньше можно было оплатить налоги только на почте, через банк или через банковский терминал по реквизитам из квитанции или по самой квитанции. При всех этих способах квитанция должна быть прислана налоговым органом и быть на руках у налогоплательщика.

С относительно недавних пор ФНС предлагает воспользоваться онлайн-сервисом «Заплати налоги» на сайте налоговой. Здесь налогоплательщик может самостоятельно заполнить квитанции, если сумма налога ему известна.

Причем сервис предлагает сформировать один из двух документов:

  • Платежное поручение. Используется только для безналичных платежей. Оно распечатывается и предоставляется в банк.
  • Платежный документ. Используется для оплаты налога наличными при его распечатке и предоставлении в банк. Также используется для электронного платежа. После того как квитанция будет окончательно сформирована, здесь же онлайн можно оплатить налог через один из банков, имеющих договор с налоговой службой на эту услугу.

Самый удобный способ оплаты налогов доступен только для владельцев личного кабинета на сайте налоговой службы. Эти кабинеты могут быть заведены для физических, юридических лиц и ИП.

Помимо всей важной информации по имуществу, состоянию расчетов с государством – долгам и переплатам, здесь размещены заполненные квитанции. С их помощью легко оплатить налог онлайн через банк-посредник.

Подключиться к личному кабинету достаточно просто. Нужно обратиться в любой налоговый орган – необязательно по месту проживания или регистрации бизнеса. В течение пятнадцати минут вам выдадут регистрационную карту с логином и паролем. Пароль меняется пользователем самостоятельно после захода на сайт ФНС.

Получить пароль к личному кабинету онлайн не получится, так как данные сайта относятся к категории особенно охраняемых сведений.

Источник: https://kakzarabativat.ru/buxgalteriya-i-nalogi/nalog-na-arendu-pomeshheniya/

Уплата НДС при сдаче в аренду коммерческой недвижимости

Сдача помещения от ИП и оплата НДС

Физическое лицо сдает в аренду коммерческую недвижимость. Уплата НДС при сдаче в аренду коммерческой недвижимости. Особенности законодательства.

Вопрос: Физическое лицо, сдающее в аренду коммерческую недвижимость, обязано платить кроме НДФЛ ещё и НДС. Так ли это? Если это так, то каким образом физ.лицо должно выставить счет-фактуру? Или Арендатор не должен ничего возмещать из бюджета? 

Ответ: 

Да, так и на эту тему уже имеется уже достаточно обширная арбитражная практика в пользу налоговой, которая приведена в статьях ниже.

Что касается счетов-фактур, то данный вопрос суды не рассматривали, так как обязанность уплаты НДС возникает в связи с наличием облагаемой операции, а не по факту выставления счетов-фактур.

Кроме того, счета-фактуры в такой ситуации физлицо арендатору не выставляло и налог не предъявляло, а, значит, налог в такой ситуации уплачивается за счет собственных средств и права на вычет у арендатора не возникает.

Таким образом, в настоящее время вопрос о возможности выставления счетов-фактур физлицом после переквалификации его деятельности в предпринимательскую за периоды, когда он являлся физлицом без статуса ИП, с нарушением сроков выставления, остается открытым, но навряд ли налоговая будет согласна с возмещением НДС по таким счетам-фактурам, а судебной практики в этой части в настоящее время нет.

Обоснование

Налоговые последствия переквалификации налогоплательщика изфизического лица в индивидуального предпринимателя

Предмет спора: право налогоплательщика на освобождение от обязанностей уплаты НДС согласно ст. 145 НК РФ при переквалификации его деятельности инспекцией

Главный урок дела: при переквалификации на налогоплательщика распространяются не только налоговые обязанности, но и права, в том числе право на освобождение от уплаты НДС

Вопросы переквалификации деятельности или статуса налогоплательщиков все чаще появляются в материалах налоговых проверок, становятся предметом рассмотрения арбитражными судами.

Важно, что в таких случаях, пусть и не сразу, суды обращают внимание на то, что при переквалификации на налогоплательщика не только возлагаются новые обязанности.

Он наделяется и соответствующими правами, с которыми должны считаться налоговые органы. Рассмотрим в качестве примера недавнее дело, дошедшее до ВС РФ.

Обстоятельства дела

По результатам выездной налоговой проверки физического лица (далее также — предприниматель, налогоплательщик) ему доначислены НДФЛ, НДС и соответствующие пени. Кроме того, он привлечен к ответственности по п. 1 ст. 122 и п. 1 ст. 119 НК РФ.

Основанием для такого решения послужил вывод налогового органа о том, что налогоплательщик, предоставляя в течение проверяемого периода в статусе физического лицав аренду принадлежащие ему на праве собственности нежилые помещения, фактически осуществлял предпринимательскую деятельность, полученные доходы от которой подлежат налогообложению в установленном законом порядке.

Суд общей юрисдикции оставил решение налогового органа в силе.

После этого налогоплательщик представил в инспекцию уведомление об использовании права на освобождение от исполнения обязанностей плательщика НДС в соответствии со ст. 145 НК РФ за проверенный период с приложением документов, подтверждающих, что выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога не превысила в совокупности 2 млн руб. (обязательное условие освобождения).

Позже налогоплательщик зарегистрировался в качестве индивидуального предпринимателя.

Однако налоговый орган отказал заявителю в предоставлении права на освобождение. Он возложил на налогоплательщика обязанность по уплате НДС в отсутствие необходимых первичных документов, установив его доход расчетным путем.

Позиция налогового органа

У налогоплательщика отсутствовал статус ИП на момент направления уведомления в налоговый орган. Уведомление об освобождении поступило после окончания налоговой проверки, обжалования решения по ней в вышестоящий налоговый орган и судебного разбирательства.

Кроме того, предприниматель представил неполный перечень подтверждающих документов, указанных в п. 6 ст. 145 НК РФ.

Позиция налогоплательщика

При определении налоговых обязательств инспекция установила, что сумма выручки налогоплательщика за предшествующий освобождению период не превысила в совокупности 2 млн руб.

Поскольку право на освобождение от обязанности по уплате НДС главным образом обусловлено суммой полученного налогоплательщиком дохода, а последствия пропуска срока для подачи заявления на освобождение законодателем не установлены, отказ в предоставлении этого права необоснованный и незаконный.

Законодательство не предусматривает порядок реализации права на освобождение от уплаты налога в случае изменения квалификации деятельности налогоплательщика.

Не соглашаясь с переквалификацией налоговым органом сложившихся отношений и оспаривая доначисление налогов по результатам проверки, налогоплательщик не мог заявить о применении соответствующих вычетов.

Иное означало бы согласие с выводами налогового органа, что не соответствовало бы позиции предпринимателя.

Невозможность представления первичных документов имеет объективные причины: когда налогоплательщик как физическое лицо сдавал нежилые помещения в аренду, у него не было необходимости вести бухгалтерский и налоговый учет.

Однако непредставление этих документов не повлияло на возможность инспекции определить расчетным путем полученный предпринимателем доход, сумма которого за каждый квартал предшествующего освобождению периода установлена значительно ниже предусмотренной п.

4 ст. 145 НК РФ суммы ограничения.

Считая отказ налогового органа незаконным, налогоплательщик обратился в арбитражный суд (дело № А70-907/2017).

Позиция судов первой, апелляционной и кассационной инстанций

В обоснование правомерности отказа налогового органа на предоставление освобождения от уплаты НДС суд первой инстанции сослался на непредставление налогоплательщиком необходимого пакета документов, предусмотренного п. 6 ст. 145 НК РФ.

Апелляция и кассация поддержали вывод суда об обоснованности отказа налогового органа, но по иным основаниям.

Вопрос о том, что у налогоплательщика объективно не было возможности представить документы, перечисленные в п. 6 ст. 145 НК РФ, вышестоящие суды не рассматривали. Вместо этого было исследовано соблюдение налогоплательщиком заявительного порядка и его сроки.

В итоге суды пришли к выводу, что налогоплательщику обоснованно отказано в праве на освобождение, так как он не обратился с соответствующим заявлением в налоговый орган ни после проведения проверки, ни в ходе обжалования ее итогов в вышестоящем налоговом органе и суде общей юрисдикции.

Суды подтвердили, что при установленных обстоятельствах на предпринимателя распространяются не только обязанности, но и права, предусмотренные НК РФ, в том числе закрепленное ст. 145 право на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика.

Решение Верховного Суда РФ

По смыслу ст. 57 Конституции РФ, рассматриваемой во взаимосвязи с положениями ее ст. 1 (ч. 1), 19 (ч. 1 и 2) и 55 (ч.

3), федеральный законодатель при осуществлении налогового регулирования и установлении общих принципов налогообложения и сборов связан требованиями обеспечения конституционных принципов равенства, справедливости и соразмерности в сфере налоговых отношений и вместе с тем располагает достаточной свободой усмотрения при установлении конкретных налогов.

Он самостоятельно определяет параметры основных элементов налога, в том числе состав налогоплательщиков и объекты налогообложения, стоимостные и (или) количественные показатели, необходимые для определения налоговой базы, порядок исчисления налога, а также основания и порядок освобождения от налогообложения1.

Для случаев, когда о необходимости уплаты НДС лицу становится известно по результатам мероприятий налогового контроля (при изменении квалификации деятельности налогоплательщика), порядок реализации права на освобождение от налогообложения НК РФ не предусмотрен. Однако это не означает, что предприниматель не может реализовать указанное право2.

1 Определения КС РФ от 20.12.2016 № 2669-О, от 27.06.2017 № 1214-О.
2Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 по делу № А52-1669/2012 ИП Сергеева А.Ф.

Непредставление уведомления или нарушение срока его представления не влечет за собой утрату права на освобождение, что было бы несоразмерным последствием с точки зрения цели установления этого института.

То обстоятельство, что в рамках выездной проверки налоговый орган не учел п. 1 ст.

145 НК РФ при изменении квалификации деятельности налогоплательщика, не свидетельствует об утрате предпринимателем права на освобождение по результатам рассмотрения уведомления, поданного им после окончания проверки, если освобождение применялось фактически (налог не исчислялся и не предъявлялся арендаторам к уплате).

Отказ в предоставлении права на освобождение по изложенным налоговым органом основаниям может привести к тому, что инспекция взыщет налог в отсутствие экономического источника его уплаты, поскольку фактически налогоплательщик применял освобождение — не предъявлял суммы НДС к уплате в составе арендной платы. Но это не отвечает требованиям п. 1 и 5 ст. 145 НК РФ3.

С учетом того, что предприниматель на момент наступления срока для подтверждения права на освобождение не являлся плательщиком НДС, на него не распространялась обязанность по представлению документов, определенных ст. 145 НК РФ4.

3Определение СКЭС ВС РФ от 31.01.2018 по делу № А57-25507/2016 ИП Каубасова Ш.Т.
4Определение СКЭС ВС РФ от 03.07.2018 по делу № А70-907/2017 ИП Пахалкова Г.А.

Источник: https://www.glavbukh.ru/hl/278862-uplata-nds-pri-sdache-v-arendu-kommercheskoy-nedvijimosti

Округ закона
Добавить комментарий