Стоит ли подавать иск о признании ПДКП в ДДУ?

Признание предварительного договора купли-продажи основным

Стоит ли подавать иск о признании ПДКП в ДДУ?

Покупая квартиру в новострое, вы имеете множество удобных моментов. Вкладывая деньги застройщику, вы можете приобрести прекрасную современную квартиру существенно дешевле, чем на вторичном рынке. К тому же, застройщик очень часто предлагает программы рассрочки, благодаря чему вы можете постепенно выплачивать стоимость своей квартиры. Но риски здесь тоже есть, при этом приличные:

  • дом могут не построить вовремя;
  • дом могут вообще не построить, а строительство остановить на любом этапе;
  • строительная компания закончила работы, но отказывается передавать вам квартиру либо предлагает другую, которая не соответствует вашим пожеланиям;
  • на одну квартиру претендуют несколько покупателей.

Последняя ситуация – худший вариант из всех возможных. Двойные продажи – это мошеннические схемы. Так осуществляют свою деятельность только застройщики, которые не планируют работать на рынке продолжительное время, при этом стремятся к сиюминутной наживе. Но если вам не повезло, и вы попали в одну из этих ситуаций, судебное решение поможет вам вернуть внесенные средства.

Для начала вам нужно признать предварительный договор купли-продажи основным.

Законопослушные ответственные застройщики работают с покупателями через известные всем договоры долевого участия (как провести юридическую проверку ДДУ).

Именно эта форма признается законом как единственно верная и законная, но многие застройщики отказываются привлекать деньги через долевое участие, предпочитая предварительный договор.

Фактически данные договоры практически идентичны, они содержат такие же сведения, при этом регламентируют аналогичные действия. Но есть один маленький нюанс. Долевой договор обязательно проходит официальную регистрацию, соответственно, контролируется государством. Мошеннические схемы по такой форме практически невозможны.

Предварительный же договор не регистрируется нигде. Это еще не повод считать вашего застройщика сразу недобросовестным, но задуматься, при этом внимательнее отнестись к документам все же стоит. Ведь речь идет о значительной сумме денег.

Если у вас такой, то вам нужно обратиться в суд. Судебная и юридическая практика имеет в своем арсенале множество ситуаций, когда пайщику позволили обращаться за взысканием своих денег, пользуясь этим договором, признанным судом основным.

Срок предварительного договора купли-продажи

Признание предварительного договора купли-продажи основным в суде не имеет четких временных рамок. Здесь суд руководствуется фактически стандартными сроками исковой давности, актуальными для хозяйственных исков общей юрисдикции.

Истцом в данном случае выступает инвестор строительства определенного объекта, который не может реализовать свое право. Причиной для невозможности получить квартиру может быть остановка строительства или наличие другого претендента на готовый объект. В этом случае, вы можете взыскать с застройщика внесенные средства, а также добиться выплаты неустойки.

Для признания договора вам потребуется доказать, что предварительный договор фактически аналогичен договору долевого участия, при этом имеет только отличное от него название.

В частности, если в договоре прописаны все характеристики объекта, обязательства и права застройщика и инвестора, указаны сроки окончания строительства и обязанности по передаче объекта покупателю по окончании работ, то можно говорить о том, что предварительный договор по факту может рассматриваться как основной.

Другими вариантами разрешения спора может быть признание сделки притворной, расторжение договора и возврат пайщику внесенных средств, признание договора ничтожным и, естественно, возврат денег инвестору.

Составление предварительного договора купли-продажи квартиры: рекомендации юристов

Чтобы не стать жертвой собственной доверчивости, юристы рекомендуют внимательно относиться к договорам, которые инвестор подписывает с застройщиком, при этом тщательнее проверять репутацию и добросовестные намерения компании, которой вы хотите доверить свои заработанные деньги.

Признание ПДКП договором ДДУ – не редкий случай в общей юридической практике, но большего успеха вы добьетесь, если будете действовать не самостоятельно, а с помощью специалиста в хозяйственных делах, который имеет хорошую результативную практику.

Общие же рекомендации достаточно стандартны. Предпочтительнее все же приобретать недвижимость на первичном рынке через договор долевого участия. Эта форма дает вам больше инструментов для защиты собственных денег, а также четко контролируется нашими законами.

Обязательно заключите долевой договор после предварительного, когда дом построен и речь идет о получении права собственности на купленную ранее квартиру. Государственная регистрация объекта – единственный инструмент, который несет за собой незыблемые гарантии того, что ваша квартира – ваша на законных основаниях.

Если вам нужна юридическая помощь в данном вопросе, вы можете связаться с нами по нижеследующим контактам.

Наши контакты:+7 (812) 955-88-32

+7 (921) 780-87-86

Либо заполните форму ниже нажав на кнопку «Получить консультацию».

Источник: https://firstconsul.ru/dolevoe_stroitelstvo/priznanie-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi-osnovnym/

Предварительный договор купли-продажи: условия и риски

Стоит ли подавать иск о признании ПДКП в ДДУ?

Заключение предварительного договора купли-продажи является довольно рискованным способом приобретения квартиры в новостройке, однако подобные формы взаимодействия покупателя и застройщика все еще встречаются на первичном рынке жилья Петербурга и Ленобласти.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор гарантирует в будущем заключение договора о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, описанных в нем.

Текст предварительного договора должен включать проектные данные покупаемой квартиры, порядок изменения цены, если после обмеров БТИ площадь квартиры увеличится или уменьшится, процедуру оплаты при рассрочке.

Как рассказал старший юрист фирмы Via lege Денис Артемов, необходимо указать в договоре сроки ввода объекта в эксплуатацию, оформления основного договора купли-продажи и получения ключей, а также порядок оплаты эксплуатационных платежей. Очень важна ясная и прозрачная ответственность застройщика на случай нарушения обязательств.

Начальник юридического отдела ГК «Экодолье» Иван Кудряшов считает, что заключение предварительного договора при покупке квартиры в новостройке целесообразно лишь в одном случае: когда дом сдан в эксплуатацию и получено разрешение на ввод, поэтому невозможно заключить ДДУ.

Основным преимуществом предварительного договора для застройщика является отсутствие жестко урегулированных законом требований к сроку получения денег от покупателя.

«По договору долевого участия деньги можно получить только после его регистрации, и если покупатель в процессе этого передумал, возникают большие сложности с расторжением договора и продажей объекта недвижимости другому лицу», – рассказал Иван Кудряшов.

ПДКП для застройщика удобнее технологически, поскольку позволяет сразу заключить договор и получить некий обеспечительный платеж в счет будущей сделки купли-продажи.

Кроме того, предварительный договор несет в себе меньше штрафных санкций, однако при этом покупатель здесь также защищен. На ПДКП, согласно судебной практике и практике Роспотребнадзора, распространяются все требования закона о защите прав потребителей.

Более того, этот договор по своей сути приравнен к договору купли-продажи недвижимости, который будет в заключен в будущем.

Соответственно, когда основной договор купли-продажи заключается застройщиком с опозданием или не заключается вовсе, покупатель вправе предъявить претензии, и на компанию будут наложены штрафные санкции. Причем, подобные меры воздействия на застройщика даже более ощутимы, чем предусмотренные 214-ФЗ.

Но в случае ПДКП остается на усмотрение сторон – применять санкции или не применять, если применять, то какие именно, что попросить от застройщика. Например, можно уменьшить сумму договора за просрочку или низкое качество объекта.

214-ФЗ предусматривает только штрафные санкции и принятие или не принятие объекта.

«Плюсы ПДКП для нормальных строительных компаний вряд ли можно назвать, только для мошенников, целью которых является получение денежных средств по нигде не фиксируемым и не регистрируемым договорам», – отметил адвокат Олег Сухов, президент «Гильдии юристов рынка недвижимости». По его словам, плюсов предварительных договоров для дольщиков закон не предусматривает, наоборот, в основном одни минусы. Также стоит учесть, что ПДКП в отличие от ДДУ не регистрируются, поэтому высок риск двойных продаж.

Покупателям при заключении ПДКП следует обратить внимания, насколько точно там прописан приобретаемый объект. Должны быть указаны следующие моменты:

•  планировки и схема расположения объекта на участке;

•  используемые строительные материалы;

•  цена, порядок оплаты и передачи объекта;

•  сроки заключения основного договора;

•  процедура регистрации прав покупателя на приобретаемый объект.

«Если в договоре объект описан неточно, возникают риски, что одна из сторон заявит о несоответствии объекта указанному в договоре. В итоге договор может быть расторгнут, а деньги возвращены покупателю. Когда все характеристики объекта указаны корректно, вероятность расторжения договора близка к нулю»

Иван Кудряшов, ГК «Экодолье»

Согласно закону, лицо, заключившее ПДКП, обязано заключить основной договор при выполнении условий предварительного, включая условия по внесению обеспечительного платежа. Основной договор купли-продажи заключается, когда строительство завершено и право собственности зарегистрировано на продавца.

Защита покупателя по ПДКП проводится по закону о защите прав потребителей и согласно условиям договора. Соответственно, в договоре нужно однозначно указать сроки направления необходимых извещений.

Если этого не сделать, то в момент окончания срока действия ПДКП, в случае не заключения основного договора, если никто не заявил о необходимости его заключения, появляются формальные основания для прекращения договора, и утрачивается право требования заключения основного договора.

Когда покупатель видит, что основной договор купли-продажи не заключается, он должен направить извещение застройщику с соответствующими требованиями. Если же возникают просрочки, покупатель может обратиться в Роспотребнадзор или в суд, потребовав, чтобы основной договор был заключен.

Основные риски ПДКП для покупателя связаны с тем, что он может не получить частично оплаченную квартиру и будет вынужден возвращать свои деньги, участвуя в длительных судебных процессах.

«Если строительная компания будет признана банкротом, покупатель никогда не вернет инвестиции», – отметила директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева. Когда жилой комплекс уже сдан в эксплуатацию, но право собственности еще не получено, добросовестные застройщики часто заключают ПДКП.

Заключение договора об участии в долевом строительстве и договора купли-продажи в этот момент невозможно, поэтому девелопер и прибегает предварительному договору.

Руководитель проекта ЖК «На Гребецкой» Сергей Богоутдинов рассказал, что предварительный договор купли-продажи не исключает «двойных продаж». Если имела место быть повторная продажа, покупатель квартиры сможет вернуть свои деньги только через суд.

Олег Сухов отметил, что существенными рисками является также отсутствие у застройщика разрешительных документов на строительство и гарантий требования объекта, высокая вероятность остановки или прекращения строительства из-за административных предписаний и штрафов, не позволяющих застройщику вести деятельность по предварительным договорам, отсутствие гарантий в получении разрешительных документов на строительство и разрешения на ввод дома в эксплуатацию, как результат невозможность оформления объекта строительства в собственность и прочее.

Когда заключается ПДКП, нужно учитывать возможность признания договора недействительным. По словам Дениса Артемова, с точки зрения закона значительная часть договоров купли-продажи квартир в новостройках являются притворными сделками.

Согласно статье 170 Гражданского кодекса РФ, притворная сделка – сделка, заключенная для сокрытия другой сделки, в том числе сделки на других условиях – считается ничтожной.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду, учитывая сущность и состав сделки, необходимо применять правила, которые относятся именно к ней.

Однако основные условия договора ДДУ (срок передачи квартиры, гарантийный срок, способы обеспечения обязательств застройщика) в предварительных договорах отсутствуют. Также предварительные договоры не проходят государственную регистрацию. Без соблюдения этих условий договор не считается заключенным.

При этом покупатель может лишиться прав на квартиру, а застройщик должен будет вернуть оплаченные за нее когда-то денежные средства.

Насколько такое денежное возмещение будет приближено к рыночной цене квартиры (которая растет в ходе строительства), а также покрытие издержек, связанных, например, с вынужденным наймом квартиры на период строительства – сильно зависит от квалификации юриста, защищающего покупателя и позиции конкретного судьи.

Если застройщик нарушил условия ПДКП, нужно направить ему требование о заключении основного договора, а если он откажется – подавать иск в суд.

Генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев рассказал, что предварительный договор не гарантирует право собственности на квартиру – ПДКП может либо принудить застройщика заключить основной договор, либо потребовать возвращение внесенных средств, но не дает право претендовать на собственность. Кроме того, взыскивать штрафы, неустойки и компенсации морального вреда в таких случаях довольно сложно.

Юрисконсульт АРИН Елена Рудницкая считает, что тип договора не влияет на решение покупателя – основную роль при выборе играет, соотношение цена-качество объекта, а юридической чистотой оформления сами покупатели часто готовы рисковать.

Дата публикации 03 июня 2015

Источник: https://www.novostroy-spb.ru/statyi/predvaritelnyy_dogovor_kupliprodaji_usloviya

Советы нотариуса: оспаривание предварительного договора купли-продажи

Стоит ли подавать иск о признании ПДКП в ДДУ?

Алексей Комаров: Мы говорим только об одном обязательстве – обязательстве заключить основной договор.

Все эти условия, которые предусмотрены законом в качестве обеспечения обязательства: залог, задаток, поручительство, обеспечительный платёж, неустойка, независимая гарантия, – всё это может быть предусмотрено в предварительном договоре как способ обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора.

В.: Как вы можете прокомментировать то, что некоторые берут по предварительному договору купли-продажи аванс

А.К.: Аванс – это не способ обеспечения обязательства, он несёт лишь платёжную функцию. Я вам плачу просто, а вы, если сделка не состоялась, просто возвращаете деньги.

Пожалуй, единственное преимущество аванса заключается в том, что я в принципе могу удерживать аванс до момента исполнения вашего обязательства.

Если я заключил с вами как покупатель предварительный договор, выдал продавцу аванс, и я как покупатель отказался от заключения основного договора, то по общему правилу продавец должен мне аванс вернуть, но продавец может удержать у себя аванс и из него произвольным образом учесть убытки, которые он понёс, а остаток вернуть. Может быть, в этом аванс имеет какую-то минимальную обеспечительную функцию. Но если продавец в суде эти убытки не докажет, то он должен будет вернуть деньги обратно.

В.: Какие существуют последствия не заключения основного договора?

А.К.: Последствия не заключения основного договора два. Если стороны умолчали обоюдно, или одна промолчала, а другая «проворонила», то обязательства прекратились и последствий нет.

На период действия предварительного договора мы обязаны в течение срока, указанного в договоре, заключить основной договор вдвоём.

Если одна сторона уклоняется от заключения основного договора, другая сторона проходит некую процедуру, которую желательно указывать всю в предварительном договоре, и может подать иск в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора на условиях, указанных в предварительном.

Поэтому все условия основного договора нужно максимально указывать в предварительном. Потому что если они не указаны, то суд сам по своему усмотрению принимает условия. Это может стать неприятным сюрпризом для сторон.

Например, я продаю объект, и для меня важно в течение 6 месяцев с момента заключения основного договора освободить квартиру, т.к. у меня ещё встречка не созрела, суд может сказать, что по обычным условиям оборота квартира освобождается в течение двух недель. Если мы этого в предварительном договоре не указали, то я могу получить невыгодное для меня условие в судебном решении, я уже буду обязан его исполнять.

В.: Существует ли срок, в течение которого я имею право требовать заключения основного договора?

А.К.: Вы имеете право требовать по суду заключения основного договора в течение 6 месяцев с момента изъявления желания на заключение основного договора в пределах срока действия предварительного.

Срок действия предварительного – 6 месяцев, подходит 6 месяцев, я понимаю, что мой контрагент не хочет заключать основной договор: трубку не берёт, на связь не выходит и т.д. Я по порядку, указанному в предварительном договоре, направляю ему предложение о заключении основного договора.

С момента доставки моего предложения о заключении основного договора у меня есть 6 месяцев с требованием обратиться в суд о понуждении заключить основной договор.

Если я в течение 6 месяцев не обратился в суд, значит после этого срок исковой давности для защиты моего права прекращается, и я не имею права на понуждение моего контрагента к заключению основного договора.

В.: В каких случаях я имею право требовать неустойку?

А.К.: В случае виновного нарушения контрагентом своего обязательства. Здесь есть своя специфика. У нас общегражданская ответственность наступает в случае наличия вины. Вина раскладывается по закону на умысел и неосторожность.

При этом умысел всегда является основанием для ответственности, неосторожность можно исключить из вины по соглашению сторон. В общем смысле если действия, которые предпринял или не предпринял контрагент виновные, то тогда возникает ответственность в форме неустойки.

Если эти действия были вызваны непреодолимой силой, то тогда по общему правилу ответственность исключается.

В.: Сейчас судебный юрист Пётр Артеев расскажет, какие существуют риски оспаривания предварительного договора купли-продажи недвижимости. Пётр, если в предварительном договоре купли-продажи недвижимости неверно указана квартира, т.е. сам объект предварительного договора купли-продажи, по сравнению с записью в ЕГРН, то это как-то повлияет на его действительность?

Пётр Артеев: В предварительном договоре купли-продажи должен быть четко описан предмет, т.е. квартира должна быть идентифицирована, и стороны должны осознавать, что в будущем они заключат договор купли-продажи именно этой квартиры.

В предварительном договоре также может быть неточно описан данный предмет. Например, если указан неправильно адрес или кадастровый номер, то это может являться основанием для признания договора незаключенным, т.к. не согласован предмет договора.

Но в то же время, если содержатся неточности технического характера, как, например, несоответствие площади, указанной в договоре купли-продажи сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре прав на недвижимость, то на этом основании оспорить данный договор нельзя, и стороны будут обязаны в будущем заключить основной договор.

В.: Правильно ли я вас понимаю, что если удается идентифицировать каким-либо образом этот объект недвижимости, то тогда всё в порядке, а если кадастровый номер не совпадает с ЕГРН, то это грубое нарушение?

П.А.: Совершенно верно. Если чётко идентифицируется предмет договора, предварительный договор купли-продажи считается заключённым, но в то же время в договор необходимо вносить данные, которые содержатся в ЕГРН.

В.: Если мы в договоре не указали стоимость, то по этому основанию мы можем оспорить предварительный договор купли-продажи?

П.А.: Отсутствие цены в договоре не является основанием для признания ПДКП незаключенным или недействительным, потому что это лишь обязательство сторонам в будущем в основном договоре указать цену.

В случае если стороны не могут договориться о цене при подписании основного договора купли-продажи, то в таком случае этот вопрос передается на рассмотрение суду, и суд, уже исходя из общих правил и соответствия цены рынку, определяет продажную цену данного имущества.

В.: Что говорит судебная практика по поводу понуждения к заключению основного договора?

П.А.: В случае если одна из сторон уклоняется в указанные сроки от подписания основного договора, то в таком случае другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению основного договора. Если предварительный договор не оспорен по каким-либо основаниям, то практика положительная, и суд обяжет заключить основной договор.

В.: Спасибо за ответы! Уважаемые зрители, спасибо за внимание, до новых встреч

Источник: https://www.bsn.ru/bsntv/notary_advices/291_sovety_notariusa_osparivanie_predvaritelnogo_dogovora_kupliprodazhi/

Почему застройщики не дают право собственности сразу

Стоит ли подавать иск о признании ПДКП в ДДУ?
| СМИ о нас | Почему застройщики не дают право собственности сразу

29 августа 2013

Покупка квартиры – это всегда долгий процесс, да и довольно серьезный. Во время приобретения квартиры клиентам стоит быть очень внимательными, когда заключается договор купли-продажи, и пройтись по всем пунктам данного документа.

Причем это касается не только вторичного жилья, но и новостроек.

На сегодняшний день на ряду с оплатой за услуги ЖКХ за несколько месяцев вперед на первичном рынке недвижимости, также очень актуален вопрос, почему застройщики не дают право собственности сразу?

Если квартира приобреталась по ДДУ, то после подписания акта приема-передачи у дольщика, в принципе, уже есть весь пакет документов для того, чтобы оформить ее в собственность. Задержки могут возникнуть из-за того, что регистрирующий орган может не справляться с большим потоком обращений. То есть это никак не связано с застройщиком.

Если же квартира приобреталась по ПДКП, то получение права собственности действительно может занимать довольно продолжительное время.

Проблема в том, что его оформление невозможно до тех пор, пока все инвесторы, финансирующие проект, и застройщик не подпишут между собой акт реализации инвестиционного контракта. И этот прекрасный момент может откладываться очень долго по самым разным причинам.

Например, если в реализации проекта участвовали местные власти, они могут не подписывать акт, если девелопер не построил детский сад или школу.

«Есть понятие «регистрационный адрес», который необходимо открывать в регистрирующем органе в отношении каждой новостройки, прежде, чем покупатели смогли подать в административном порядке документы с целью оформления права собственности, – говорит Вера Богучарова Заместитель руководителя Юридической службы компании Est-a-Tet. – Открытие этого «регистрационного адреса» сопровождается правовой экспертизой документов застройщика, поэтому занимает долгий период времени. В судебном порядке право на собственность можно получить быстрее. Но это личное дело каждого».

Однако судебных процессов о признании права собственности сейчас не так много, уверяет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». «Большинство застройщиков понимает свою ответственность. Они серьезно относятся к оформлению документов, озвучивают правильные сроки и чаще всего стараются в них укладываться», – говорит она.

Взаимовыгодное решение

«Нужно говорить не о том, что застройщики «дают» право собственности через год, а о том, что дольщики, с одобрения застройщика, вселяются в квартиру гораздо раньше, чем заканчивается процесс сдачи дома в эксплуатацию и оформления права собственности на него, – отмечает Зимин Евгений, директор Юридического департамента компании Blackwood. – Это взаимовыгодное решение – дольщик может начинать делать ремонт и перестать платить за съемное жилье, а застройщик избавляется от групп граждан, предъявляющих претензии по поводу сроков вселения в квартиры, в случае их нарушения. При этом необходимо понимать, что абсолютное большинство домов возводится с нарушением таких сроков».

Заметим, что по этим же причинам часть застройщиков предлагает своим дольщикам обращаться в суд с иском о признании права собственности.

Обычно это происходит, когда застройщик по тем или иным причинам (неправильность оформления документов, затягивание процесса на уровне чиновничьего аппарата, простое желание застройщика облегчить себе жизнь) не может своевременно и/или правильно сдать дом в эксплуатацию или оформить право собственности на него. Суды в таких случаях встают на сторону дольщиков, указывая, что проблемы застройщика не могут служить основанием для отказа в признании права собственности на квартиру дольщика, который в полном объеме выполнил свои обязательства. Необходимо, однако, отметить, что в последнее время наметилась тенденция отхода судом от этой позиции. В связи с чем «оформление права собственности через суд» может стать схемой, не всегда работающей на 100%.

Сколько надо ждать

По ДДУ/уступке собственность можно оформить после предоставления застройщиком необходимых документов в УФРС о сдаче дома в эксплуатацию и подписании Акта приема-передачи между Застройщиком и участником по объекту долевого строительства.

«Если у Застройщика возникли проблемы на данном этапе, то сделать что-либо очень трудно, – говорит Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – А если все документы в УФРС уже были предоставлены Застройщиком или (идеальный вариант) получено первое свидетельство о собственности по адресу (адрес «открыт»), то проблем с регистрацией быть не должно.

И в течение 5 дней с момента подачи клиентом полного пакета документов для оформления права собственности он должен получить свидетельство о собственности».

Другое дело – если же заключался Предварительный ДКП на квартиру, то получение свидетельства о собственности может затянуться из-за того, что Застройщик сначала должен получить свидетельство о собственности на себя и только потом – заключить ДКП с покупателем. Данная процедура менее быстрая. Вполне возможно, что она может затянуться и на год.

Что касается обращения в суд о признании права собственности на квартиры по ПДКП, то тут надо учесть, что даже если Застройщик не будет выдвигать возражений в суде (а это может случиться, если Вы не согласуете позицию с застройщиком и он будет против такого оформления), то сроки такого оформления составят 3-5 месяцев с момента подачи пакета документов в суд. Насколько это устраивает клиента – нужно решать ему самостоятельно.

Причины задержки

«Бывает и так, что объект введен в эксплуатацию, все документы получены, но передача их покупателям все равно задерживается на два-три месяца. Причиной тому – пресловутый «человеческий фактор», – рассказывает Сергей Вадимович Гальский, генеральный директор УК «МИГ Недвижимость».

– Несмотря на установленные законом регистрации, ряд отделений Регпалаты не справляются с нагрузкой и могут задержать регистрацию на два-три месяца.

В своей практике с такой ситуацией мы сталкнулись в Химках, где у нас реализуется масштабный жилок комплекс «Правый берег», – и стараемся делать все, что в наших силах, чтобы наши клиенты не страдали от несовершенства системы.

С другой стороны, данную проблему нельзя назвать характерной для всего Подмосковья – к примеру, в Красногорском районе, где мы продаем квартиры в квартале малоэтажной застройки «Отрада» регистрирующий орган работает великолепно и ни разу не подвел нас и наших покупателей. Так что можно надеяться, что со временем ситуация нормализуется во всех районах».

Причин, почему застройщик не дает оформить права собственности может быть много. Если застройщик не уложился в сроки, указанные в договоре, то вручение ключей – это способ на какое-то время успокоить клиента, удержать его от написания претензий и похода в суд.

Большинство покупателей предпочитают «иметь хоть что-то», а ключи – возможность войти в собственную квартиру до поры до времени кажется важнее, чем документально подтвержденное право собственности. Кстати, суды – это еще один способ выиграть время.

Есть множество процессуальных способов затянуть судебное разбирательство, а тем временем застройщик может успеть сдать объект в эксплуатацию и оформить все необходимые бумаги.

Покупатели благополучно выигрывают суды и чувствуют себя победителями, в то время как по-настоящему застройщик и не имел намерения каким-либо образом нарушать права покупателя, ему требовалось, как уже было сказано, только время.

Move.Su

Вернуться к списку прессы

этой новостью в
этой новостью в

Источник: https://www.miel.ru/press/5818/

Предварительный договор купли-продажи

Стоит ли подавать иск о признании ПДКП в ДДУ?

Поиски подходящего жилья, которое удовлетворяло бы нашим критериям, зачастую становятся весьма трудоёмким процессом, отнимающим большое количество времени. Однако даже после того, когда жилье мечты уже найдено, его немедленная покупка не всегда представляется возможной – у продавца либо у покупателя могут иметь место различные препятствующие обстоятельства.

В большинстве своём такие обстоятельства обусловлены задержками, связанными с одобрением ипотеки, с отсутствием документов, необходимых для сделки. В рамках сегодняшней статьи мы поговорим о способе, позволяющим официально зафиксировать договоренности, к которым пришли продавец и покупатель.

Предварительным договором купли-продажи (ПДКП) называется документ, в котором отражены намерения сторон провести сделку в будущем.

В документе отражены условия будущей сделки, такие, как цена, сроки, иные обязательства сторон по отношению друг к другу.

Кроме того, в договоре указана ответственность сторон на тот случай, если взаимные обязательства не будут выполнены.

Документ не подлежит регистрации в органах государственного учёта, однако любая из сторон в судебном порядке может потребовать компенсацию за невыполнение обязательств.

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) не дает возможности сторонам отказаться от сделки просто потому, что у продавца нашёлся другой покупатель, готовый заплатить больше, или наоборот, потому, что покупатель успел заинтересоваться другим предложением.

Но этот документ имеет силу только до того, как подписан основной договор купли-продажи или до того, пока обязательства по нему окажутся невыполненными.

То есть, это просто соглашение о намерениях и сам по себе документ не может являться основанием для оплаты или передачи недвижимого имущества.

ПДКП должен соответствовать нормам, отраженным в ст. 429 ГК РФ, в противном случае этот договор может быть признан недействительным со всеми вытекающими последствиями.

Например, продавец, найдя более щедрого покупателя, отказывается выполнять договор и заключает более выгодную сделку, а признание судом документа недействительным означает, что он не понесет никакой материальной ответственности.

Несмотря на то, что ПДКП не нужно регистрировать, будет лучше заверить документ нотариально – нотариус заодно проверит соответствие текста законодательным нормам.

Каким бывает предварительный договор

Существует несколько разновидностей предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества это:

  • Предварительный договор между Застройщиком и Соинвестором;
  • Предварительный договор по ипотечной программе;
  • Предварительный договор с внесением аванса.

Предварительный договор с Застройщиком

Существует Федеральный Закон о долевом строительстве, в котором прописано, что застройщик должен привлекать деньги дольщика исключительно в рамках ДДУ (договор долевого участия). Закон обеспечивает защиту дольщиков от неправомерных действий застройщиков и от иных рисков, не связанных с деятельностью застройщика.

Однако некоторые компании пытаются этот закон обойти, так он ставит застройщика в довольно жесткие рамки в плане выполнения обязательств перед дольщиками.

Последним часто предлагается «вексельная схема» в обмен на условия, которые кажутся намного более выгодными относительно тех, которые предлагаются другими застройщиками по ДДУ.

Покупателям (соинвесторам строительства) предлагается заключение предварительного договора купли-продажи жилья, которое находится на этапе возведения.

Основной договор купли-продажи может быть заключен только тогда, когда дом будет достроен и приобретет статус объекта собственности.

Нельзя заключить договор купли-продажи на несуществующий объект, однако закон не запрещает инвестировать в строительство, и в подобных случаях эксплуатируется именно это обстоятельство.

Строительная компания заключает ПДКП и получает оплату от заинтересованного лица, выступающего соинвестором (такое инвестирование называется обеспечительным платежом), и принимает на себя обязательства по проведению строительства.

В перечень обязательств застройщика также входит подписание с соинвестором окончательного договора купли-продажи, на основании которого будет переоформлено право собственности. Для защиты инвестиций соинвестора строительная компания выписывает ему вексель на сумму, равную размеру вложения.

Этот вексель не выступает «правами требования» (аналогичное право предполагает подписание ДДУ), но по условиям ПДКП компания или заключает основной договор или обязана вернуть деньги в обмен на предъявленный вексель.

Риски покупки жилья у застройщика через ПДКП

Это достаточно рискованный формат сделки, так как в случае банкротства компании или возникновении финансовых проблем, препятствующих завершению строительства, компания не сможет выполнить оплату по векселю.

В принципе, компания может даже отказаться передать достроенное жилье (если, например, цены на рынке за время строительства существенно выросли).

Клиенту просто возвращают сумму по векселю и компенсацию, и находят нового покупателя, с которого в момент завершения строительных работ можно взять намного больше денег.

Кроме того, ПДКП не регистрируется в Росреестре(в отличие от ДДУ) и застройщик может продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям, им потом придется разбираться между собой в суде, чтобы выяснить – кто же владелец.

В свою очередь ДДУ в обязательном порядке проходит государственную регистрацию, и если по завершению строительства найдутся еще претенденты на жилье (подписавшие ПДКП с застройщиком), то суд вынесет решение в пользу обладателя ДДУ.

Предварительный договор по ипотечной программе

Такая разновидность договора необходима при оформлении ипотеки в банке, причем, в основном, это относится к сделкам на вторичном рынке.

Для приобретения жилья от застройщика используется несколько иная схема – банк оценивает платежеспособность претендента и на основании одобрения со стороны кредитной организации (документально оформленного), заемщик идет подписывать договор с застройщиком.

Нужно заметить, что ни один банк не даст деньги для «вексельной схемы», так как это слишком рискованная сделка, ипотека сейчас оформляется исключительно в рамках ДДУ.

Предварительный договор нужен, если речь идет о сделке с квартирой, которая уже готова и на данный момент находится в чьей-то собственности. Банк интересует следующее:

  • Документальное подтверждение согласия собственника продать недвижимость;
  • Договорная стоимость сделки;
  • Сроки проведения сделки;
  • Порядок расчетов по сделке и порядок передачи собственности.

Предварительный договор с внесением аванса

Этот документ чаще всего подписывается на рынке вторичного жилья, чтобы документально согласовать условия предстоящей сделки и обосновать частичное внесение денежных средств.

Подписание такого документа помогает покупателю зарезервировать за собой право покупки, ведь после этого продавец на определённое время приостанавливает все действия по поиску клиента, пусть и более выгодного.

В принципе, этот договор может быть легко заменен договором аванса.

Если для продавца скорость проведения сделки не является критичным параметром, он, например, может подождать, пока покупатель соберет нужную сумму. Аванс, в данном случае, позволит возместить убытки, если покупатель не сможет обеспечить выполнения обязательств со своей стороны. Покупатель же может не переживать о том, что «уйдет» хорошее жилье, и спокойно собирать деньги.

Основные пункты предварительного договора

Прежде всего, в документе указывается информация об участниках сделки. Обязательно указываются имена всех, кто в данный момент обладает имущественными правами на объект недвижимости.

Каждый из них не имеет права продать вам жилплощадь поодиночке, только с письменным и нотариально заверенным разрешением и доверенностью от остальных.

Если будут внесены не все, кто каким-то образом может претендовать на жилье, то вполне может произойти следующее: нового владельца через суд обяжут компенсировать претенденту утраченную выгоду. В свою очередь, покупатель также вносит имена всех будущих владельцев (себя супругу, например);

Информация о жилплощади. После того, как все данные о вступающих в договорные отношения сторонах зафиксированы, обязательно следует указание адреса квартиры, её метраж, количество комнат, кадастровый номер и так далее. Максимально точное описание объекта исключает неверное толкование документа;

Прописывается дата сделки. Участники сделки совместно обсуждают и определяют время, необходимое на разрешение всех вопросов и подготовку требуемых бумаг. Установленный срок полагается отобразить как в виде цифр, так и прописью, дабы исключить возможное ошибочное понимание;

Для продавца убедительным доказательством того, что клиент действительно намерен приобрести именно эту жилплощадь по истечении указанного времени, является денежный залог.

Как только он принят, продавец больше не показывает объект недвижимости для продажи. О размере аванса задействованные лица договариваются сами.

Принято оставлять задаток в размере не более 10% от договорной стоимости жилья.

Соответственно, необходимо уточнить, как поступать с этими деньгами при невыполнении договорных обязательств, например, если вдруг покупатель найдёт другую квартиру, более подходящую ему по цене или расположению.

Чтобы обезопасить себя от ущерба, связанного, например, с отказом более выгодному покупателю, продавец может оставить полученные средства у себя, в качестве неустойки за невыполнение покупателем его обязательств.

Если вы не согласны с такой политикой, тогда следует подробно обговорить все условия произведения оплаты, а также возможность возврата в случае, если вы намерены продолжить поиски. Со своей стороны покупатель должен видеть в договоре пункт о том, как возместит ущерб продавец, если откажется выполнять условия договора.

Ещё один важный момент. Владелец (или каждый из владельцев) в письменном виде должен предоставить расписку о получении средств, в которой будет указываться сумма и срок получения.

Участники должны чётко определить цену сделки, после подписания предварительного и основного договора цена остается неизменной. Иные пункты договора могут указывать на то, что цена может измениться (например, если покупатель найдет деньги лишь через год или будут иметь место иные обстоятельства);

Устанавливается порядок, согласно которому будет происходить оплата. При проведении безналичного расчёта, указываются реквизиты всех банковских счетов, которые будут задействованы в проведении данной операции;

Прописывается ответственность за нарушение договорных обязательств. Необходимо оговорить и письменно зафиксировать все условия;

Отдельный пункт определяет обязанности продавца касательно выполнения дополнительных мероприятий. Например, если вы приобретаете жильё на вторичном рынке, обязательно проследите за тем, чтобы из квартиры выписались все ранее прописанные в ней жильцы.

Заключение

С помощью этого договора можно договориться обо всех пунктах, которые войдут в основной документ и все эти пункты будут перенесены в договор купли-продажи без изменений. Если присутствуют какие-нибудь сомнения касательного одного из положений, то лучше всего повременить с заключением, потому как внесение изменений в дальнейшем может оказаться невозможным (без каких-то уступок).

Если покупатель решается на передачу задатка, для верности лучше осуществить это при незаинтересованных свидетелях (не имеющих отношения к продавцу).

Настоятельно рекомендуем внимательно вчитываться в договор перед тем, как поставить свою подпись.

Не доверяйте застройщику, предлагающему сказочные условия при заключении ПДКП – подобные соблазны очень часто приводят к горьким разочарованиям.

Источник: https://novostroev.ru/articles/predvaritelnyy-dogovor-kupli-prodazhi/

Округ закона
Добавить комментарий