Задолженность по договору ипотечного страхования требуют погасить в 10 дневный срок

О финансах просто: как сэкономить на ипотечном страховании

Задолженность по договору ипотечного страхования требуют погасить в 10 дневный срок

При ипотечном кредите обязательная страховка является дополнительным обременением, которое, конечно же, хочется минимизировать. Банки.ру рассказывает, как заемщику снизить финансовую нагрузку и сэкономить на страховом полисе.

В большинстве случаев через пару лет после оформления кредита имеет смысл перейти к другому страховщику, подыскав более выгодные условия. Ипотечный заемщик — очень выгодный долгосрочный клиент, за которого борются страховщики, так что есть шанс выторговать более выгодные условия. Чего можно добиться при смене страховой или перезаключении договора?

1. Уменьшить страховой тариф

Базовый тариф по страхованию имущества, купленного с применением кредитных средств (обязательно при залоговом страховании), меняется год от года, за последние несколько лет он снизился: с 0,15% от страховой суммы в 2013 году до 0,10—0,12%.

Соответственно, перезаключив договор сейчас, можно уменьшить сумму ежегодного взноса по страховке. Например, при страховой сумме в 3 млн рублей ежемесячный платеж по этому виду страхования составил бы 4,5 тыс. рублей при ставке 0,15% и 3 тыс. рублей при ставке 0,1%.

Если учесть, что это лишь один вид страховки для ипотечника из трех возможных, то экономия выходит неплохая.

В борьбе за клиента — ипотечного заемщика страховые компании регулярно проводят различные маркетинговые акции, попав на которые можно получить дополнительную выгоду. Многие готовы предоставить скидку в размере 5—20% в зависимости от объекта страхования, здоровья клиента, размера страхового взноса и срока действия полиса. Скидки для каждого клиента рассматриваются в индивидуальном порядке.

2. Уменьшить страховую сумму

Базово страховая сумма равна размеру тела ипотечного кредита, иногда с некоторыми «добавками», например в размере процента по кредиту.

Договор со страховой компанией может быть заключен на год с последующей пролонгацией или на весь срок кредита, в последнем случае он, скорее всего, будет разбит на периоды страхования по одному году.

В рамках этого многолетнего договора клиент должен оплачивать страховой взнос ежегодно, согласно приложенному графику страховых платежей.

Если договор оформляется на весь срок кредитования, страховая сумма на каждый годовой период устанавливается в соответствии с графиком платежей по кредиту, в котором указывается остаток задолженности. Премия рассчитывается, исходя из полученной страховой суммы.

При частичном досрочном погашении кредита обязательно нужно обратиться в страховую для пересчета страховой суммы.

Если вы меняете страховщика, страховая сумма поменяется обязательно, так как расчет будет производиться, исходя из обновленного графика с оставшейся задолженностью.

3. Отказаться от титульного страхования

Несколько лет назад банки поголовно требовали страхования титула (права собственности) на весь срок кредитования вторичного жилья, хотя обычно это имеет смысл в первые три года после покупки.

Как показывает практика, если за этот срок никто не оспорил сделку купли-продажи квартиры или передачу ее по наследству, вероятность этого стремительно уменьшается.

У заемщика, купившего квартиру на вторичном рынке, есть шанс уговорить банк отказаться от дальнейшего страхования титула через три года, что даст вам возможность сэкономить еще 0,15% от суммы кредита в год.

4. Исключить страхование жизни и здоровья

Этот вид страхования является добровольным, поэтому теоретически можно отказаться от него как до подписания кредитного договора, так и позже. Отказ от страхования жизни и титула может снизить страховой взнос на 60—80%, однако в этом случае банк может поднять ставку, так что необходимо просчитать все платежи и обсудить с банком возможные последствия.

Если кредитным договором предусмотрено увеличение процентной ставки, можно попросить банк подготовить график ежемесячных платежей по кредиту с учетом увеличенной ставки и оценить размер годовой переплаты с учетом роста процентной ставки.

Не исключено, что переплата по кредиту будет превышать стоимость страхового взноса, при этом вы не получите ни желаемой экономии, ни страховой защиты.

Если по условиям банка отказ от добровольных видов страхования никак не влияет на условия предоставления кредита, то вы можете написать запрос в страховую компанию об исключении рисков из страхового покрытия и пересчете страхового взноса на новый период. Но стоит помнить, что при этом все риски, связанные с утратой трудоспособности, ложатся на плечи самого заемщика. В случае смерти заемщика его долги принимает на себя наследник.

5. Исключить «лишние» риски при страховании жизни

У каждого из банков свои требования к рискам по страхованию жизни: кто-то удовлетворяется четырьмя видами рисков: инвалидность I группы и смерть в результате несчастного случая или заболевания, кто-то включает риск получения II группы инвалидности, кто-то требует еще и страхования от риска временной потери трудоспособности.

Чем больше рисков, тем, понятно, выше страховая премия. При рефинансировании кредита и смене банка стоит поинтересоваться, какие требования к страхованию выдвигает новый банк: возможно, его требования к набору рисков менее жесткие и вы сможете сэкономить, изменив условия страхования (возможно, для этого придется поменять и страховую).

Смену страховой компании лучше приурочить к истечению очередного годового срока страхования, так как нет гарантии, что ваш бывший страховщик вернет часть незаработанной из-за досрочного расторжения договора премии.

Источник: https://www.banki.ru/news/columnists/?id=10092933

​Что важно знать про ипотечное страхование

Задолженность по договору ипотечного страхования требуют погасить в 10 дневный срок

При покупке квартиры в ипотеку клиенту банка есть о чем волноваться, помимо страхования, но внимательно подойти к оформлению полиса все же необходимо — чтобы потом не кусать локти.

Кредитное страхование — один из двигателей всего рынка: и life, и nonlife. Именно на него (помимо ОСАГО) чаще всего жалуются клиенты. Причина не только в том, что между страховой и клиентом есть «прослойка» в виде банка, но и в комплексности этого вида.

Обычно банк требует застраховать не только сам объект залога (квартиру или дом), но и жизнь заемщика, а также право собственности (титул). И продавец (банк), и «поставщик услуги» (страховая компания) заинтересованы в навязывании клиенту максимального пакета.

А клиент, которому и так платить проценты по кредиту, естественно, хочет минимизировать затраты. Давайте разбираться, что из ипотечного пакета обязательно, а от чего можно отказаться.

Начнем с того, что единственным обязательным по закону видом страхования при ипотеке является страхование залога — согласно ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Статья 35 данного закона гласит, что, если нарушается непрерывность страхования, банк вправе потребовать досрочного исполнения обязательств по кредиту, то есть возврата всей суммы.

Вопрос страховой суммы — отдельная тема, причем очень важная, так как от нее зависит размер платежа по договору.

Как правило, в большинстве договоров страховая сумма равна телу кредита (иногда плюс 10—15% для гарантий того, что она покроет все, с учетом штрафов за просрочку платежей). Эта сумма уменьшается вместе с телом кредита год от года.

Правило действует вне зависимости от того, заключили вы договор сразу на весь срок кредита или только на год с последующим перезаключением.

Однако стоит рассмотреть возможность расширения суммы, обозначенной в полисе, до полной рыночной стоимости квартиры. В противном случае при утрате жилья вы не сможете вернуть свой первоначальный взнос по кредиту.

Вы можете заключить дополнительный договор страхования не только конструктива, но и отделки квартиры, а также имущества внутри нее. Рекомендуется включить также страхование своей ответственности перед третьими лицами, так как нанесенный соседям ущерб от аварии в вашей квартире обычное страхование имущества, естественно, не включает.

А платить по кредиту и оплачивать соседям восстановительный ремонт может оказаться слишком большой нагрузкой для ипотечника.

Страхование жизни и титула по закону не является обязательным, так что в теории от них можно отказаться. На практике же большинство банков предлагают «льготный» (пониженный) процент по кредиту при заключении комплексного договора ипотечного страхования.

И если вы отказываетесь страховать жизнь, то вам могут предложить такую ставку, что уже и кредита не захочется.

Отказ от страхования жизни и титула может снизить страховой взнос на 60—80%, но обычно повышение ставки банком даже на 1,5—2 процентных пункта сводит на нет экономию на этой части страховки.

К тому же риск смерти заемщика и потери им трудоспособности / получения инвалидности, на мой взгляд, все-таки стоит застраховать, чтобы долги перед банком не ложились на плечи наследников или родственников, вынужденных содержать потерявшего трудоспособность.

Если банк требует оформить полис в какой-то конкретной компании, это нарушение ФЗ «О защите конкуренции» и постановления правительства РФ № 386 — можете смело жаловаться в ФАС. У вас в любом случае должен быть выбор из аккредитованных банком страховых компаний.

То есть в теории вы можете предоставить при оформлении кредита уже действующий договор страхования жизни со сроком не менее срока кредитного договора и на сумму не меньшую, чем тело кредита.

Однако на деле банк вряд ли примет ранее заключенный договор с неаккредитованной компанией. Во-первых, страховая документация (полис и правила) вашего личного договора, скорее всего, отличается от согласованной банком.

Во-вторых, банк точно не устроит, что выгодоприобретателем являетесь вы, а не он.

К тому же набор рисков в стандартном полисе страхования жизни (СЖ) может отличаться от того, который требует кредитор.

Например, применительно к кредитному страхованию некоторые госбанки требуют обязательного включения в договор риска временной потери трудоспособности, что не входит в базовый набор риска по страхованию жизни (смерть по любой причине, смерть от несчастного случая, инвалидность I и II группы по любой причине и в результате несчастного случая).

Можно заключить с компанией договор-райдер на страхование дополнительных рисков. Например, онкострахование или от террористических актов (обычно эти риски не входят в стандартное покрытие СЖ).

Многие ипотечники полагают, что полис, купленный при выдаче кредита, покрывает такие риски, как сломанный палец или ожог. Однако это заблуждение.

Если вы не заключили договор на страхование от несчастного случая, никаких выплат вам не положено — палец придется лечить за свой счет.

Стоит отметить, что по любому дополнительному договору выгодоприобретателем являетесь вы сами, а не банк. А вот стандартный договор страхования вашей жизни и залогового имущества всегда заключается в пользу банка: при наступлении страхового случая ваш кредит будет погашен, а остатки суммы получите вы или ваши наследники.

Необязательным, но желательным хотя бы в первые три года видом, обычно включающимся в пакет ипотечника, является страхование титула, то есть права собственности. Оно нужно на случай, если договор купли-продажи квартиры будет по какой-то причине признан недействительным.

Многие банки не возражают против оформления титульного страхования только на первые три года владения недвижимостью. Однако при этом нужно понимать, что если объявятся собственники квартиры, не участвовавшие в сделке, но имевшие на нее права (например, незаконно обойденные во время приватизации), то риск ее потери ляжет на вас.

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности по требованиям о признании сделки недействительной составляет три года — если один из участников сделки ее опротестовал. Но в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, срок исковой давности не может превышать десять лет со дня сделки.

Отказ от страхования титула даст вам возможность сэкономить около 0,15% от суммы кредита в год (то есть при теле кредита в 5 млн рублей — около 7 500 рублей). Так что решайте сами, стоит ли рисковать.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

Источник: https://www.banki.ru/news/columnists/?id=10821652

Наступил страховой случай по кредиту, но страховая не платит!

Задолженность по договору ипотечного страхования требуют погасить в 10 дневный срок

Здравствуй, черный понедельник! Говоря словами одной старой песни. Но, думаю, это не про нас. Хорошего всем дня, читатели и случайные прохожие! Сегодня я продолжу тему страховки кредита. И если ранее, мы рассмотрели случаи оспаривания страховки, навязанной заемщику банком, то сегодня я хочу раскрыть другой случай, при котором наличие страховки может помощь заемщику погасить кредит.

Сразу определюсь с тремя классическими вариантами, когда заемщик либо его родственники, могут требовать от страховой компании погашения кредита. Возможно, таких случаев существует больше, банки и страховые компании не стоят на месте, и постоянно разрабатывают новые условия, правила и программы.

Я думаю, принцип работы заемщика по остальным страховым случаям, которые я не озвучу сегодня, будет аналогичен описанным. Итак. Самые распространенные программы страхования заемщиков предусматривают возможность досрочного погашения кредита за счет страховой компании в случае:

  • внезапной потери работы заемщиком (увольнение по инициативе работодателя, ликвидация работодателя, сокращение штата);
  • потери трудоспособности заемщика, которая привела к присвоению инвалидности I или II группы;
  • смерти заемщика (кроме случаев самоубийства).

Относительно условий своей страховки Вы можете уточнить либо в договоре страхования либо в страховом полисе, который Вам должен быть выдан при оформлении кредитного договора.

Система страхования достаточно серьезно регламентирована, и на каждый случай, на каждое действие страховщика и страхователя имеется своя норма, и свое правило.

Ваша задача, в первую очередь, ознакомиться со всеми этими правилами, а так же сроками, в рамках которых Вы должны совершить то или иное действие.

Сначала я расскажу, как в идеале должна сработать страховая компании при наступлении страхового случая

1. У заемщика произошел страховой случай (увольнение либо заболевание), либо же, заемщик умер.

Первым делом сам заемщик (а в случае смерти — его родственники) должен внимательно изучить свой договор страхования либо страховой полис. Запомните, какое бы событие ни произошло, именно это действие следует проделать вне очереди!

2. Уведомление страховой компании.

После наступления страхового случая, заемщик должен незамедлительно направить в свою страховую компанию уведомление. Страховые компании, как правило, предусматривают достаточно короткий срок, в течение которого заемщик должен успеть уведомить их о наступлении страхового случая.

Если заемщик все сделал вовремя — он молодец. В ответ страховая компания предложит ему собрать необходимые документы, на основании которых страховая будет принимать решение погашать его кредит или нет.

Да-да, факт наступления страхового случая должен быть подтвержден страховой компанией, для чего она проводит свою самостоятельную проверку.

3. Доказательства наступления страхового случая.

Доказательства — это документы. Какие они — зависит от конкретного страхового случая.

Если заемщик попал под сокращение, у него будет приказ, уведомление от работодателя, трудовая книжка с соответствующей записью, а возможно, какие-либо дополнительные бумаги от работодателя.

Если речь идет о болезни с последующим присвоением инвалидности, у заемщика будет целый ворох бумаг, начиная с истории болезни, заканчивая решением медицинской комиссии о присвоении группы.

4.  Результат — деньги или отказ.

Страховая компания проводит проверку документов, представленных заемщиком, и по результатам принимает решение о выплате в пользу выгодоприобретателя страхового возмещения либо об отказе в выплате. Тут надо понимать, что выгодоприобретатель, то есть лицо, которое получает деньги — это всегда банк.

Именно банк получает деньги на свой расчетный счет, и направляет их в счет погашения задолженности заемщика по кредиту. Для заемщика это даже лучше.

Размер страхового возмещения, как правило, совпадает с остатком задолженности по кредиту, а значит, получив страховку, заемщик полностью избавляется от кредитного бремени.

https://www.youtube.com/watch?v=8bzFe7L_hks

На первый взгляд, все просто. Заемщик должен действовать согласно инструкции,  предоставлять запрашиваемые страховой компанией документы, и ждать решения. Но, на практике, дела могут обстоять совсем иначе.

Что делать, если наступил страховой случай, но страховая не торопится погашать Ваш кредит?

Такие ситуации не редкость. В нынешних реалиях, страховые компании очень неохотно выплачивают страховое возмещение даже тогда, когда страховой случай на 100 % подтвержден и доказан. Просто политика компании такова, что все выплаты она производит только «из-под палки», то есть, в судебном порядке. К этому надо быть готовым. Кроме того, не стоит забывать и о банке.

Если помните, именно сотрудник банка предложил Вам оформить страховку при подписании кредитного договора. Даже если не вспомнили, просто поверьте, что так и было. Но, когда дело доходит до погашения кредита, позиция банка резко меняется.

Его уже не интересует страховка, страховая компания, наличие страхового случая и так далее. Банк требует возврата долга, и ему все равно, почему Вы не можете платить. К этому надо быть готовым.

Наличие страхового случая не избавит Вас от обязательства погашать кредит до тех пор, пока страховая компания не перечислит в банк деньги. С этим ничего не поделаешь.

Так вот, что делать, если у Вас возникла такая ситуация? Если Вы подали в страховую компанию уведомление о наступлении страхового случая, представили все необходимые документы, подтверждающие наступление страхового случая, но страховая молчит. Ни отказа, ни положительного решения. Либо если страховая компания требует от Вас предоставления каких-то несуществующих документов, наличие которых не было оговорено в договоре или полисе. Что делать?

Выход здесь один. Даже нет, два.

1. Не теряя времени, пишите в страховую компанию претензию. Запомните, Вы — потребитель, и Ваше право было нарушено.

Требуйте в претензии выплаты страхового возмещения в соответствии с договором страхования. Пишите претензию в произвольной форме, со всеми подробностями и обстоятельствами Вашего страхового случая.

Не лишним будет приложить к претензии копии направленных ранее в страховую компанию документов.

Предоставьте страховой компании срок на раздумье 10 дней, именно такой срок предусмотрен Законом РФ «О защите прав потребителей» на удовлетворение прав потребителя в добровольном порядке.

Помните, банк не дремлет, ведь Вы должны погашать кредит что бы ни произошло. Направьте свою претензию по почте заказным письмом с уведомлением.

Так Вы получите уведомление о том, что письмо в страховую компанию добралось.

Если по прошествии срока, который Вы предоставили страховой, от нее не поступило ни денег, ни ответа, либо же поступил отказ от выплаты страхового возмещения, не отчаивайтесь. Значит все идет по плану. Не паникуя, просто переходим к основному действу.

2. Подаем в суд на страховую компанию. Знаю, многие боятся лезть в эти дебри юриспруденции. Но поверьте, на сегодняшний день еще не изобретен более действенный способ защиты своих прав — как судебный спор. А уверенная и активная гражданская позиция — это залог Вашей победы. Что Вы должны просить в суде:

  • взыскания со страховой компании сумму страхового возмещения в пользу выгодоприобретателя — банка;
  • как потребитель, Вы имеете право требовать взыскания уже в Вашу пользу компенсации морального вреда;
  • взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами;
  • наконец, взыскать в свою пользу штраф за неисполнение требования потребителя в добровольном порядке (помните про те самые 10 дней?).

На первый взгляд, ничего сложного. Но Вы, должно быть, видите, что сегодня я не предлагаю Вам шаблон искового заявления для такого случая. К сожалению, такого универсального шаблона не существует.

Каждый спор со страховой компанией по-своему уникален.

В каждом споре присутствуют свои неповторимые доказательства, документы, сроки и нюансы, предусмотреть которые в одном общем шаблоне «для всех» попросту невозможно.

Но, тем не менее, я думаю, моя статья поможет Вам осознать всю серьезность Вашей ситуации, и заставить Вас начать активные действия, вместо того, чтобы сидеть и безнадежно ждать ответа от страховой компании, в то время пока банк будет продолжать начисление процентов и штрафов на остаток Вашего долга.

Кстати, вот в таком деле я точно рекомендовал бы Вам воспользоваться услугами юриста или адвоката. Тем более, что свои расходы на юриста Вы так же сможете взыскать со страховой компании в суде.

Да, именно так! Я расскажу Вам на днях о том, как можно получить помощь квалифицированного юриста бесплатно. Многие об этом не догадываются, оттого и бояться нести дополнительные расходы.

А ведь юрист, как никто другой, сможет выиграть для Вас дело в суде, и, тем самым, закрыть Ваш финансовый вопрос с кредитом.

Источник: http://projectzakon.ru/nastupil-straxovoj-sluchaj-po-kreditu-no-straxovaya-ne-platit.html

Ипотечное страхование

Задолженность по договору ипотечного страхования требуют погасить в 10 дневный срок

> Что такое ипотека > Оформление ипотеки > Ипотечное страхование

Страхование – обязательное условие при оформлении ипотеки.

По закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул).

Срок ипотечного страхования равен сроку, на который оформляется ипотечный кредит.

При ипотечном страховании жилья банк настаивает на страховке в сумме кредита, увеличенной на 10%, но многие заемщики страхуют приобретаемое жилье на полную его стоимость. При таком варианте, если наступит страховой случай, то страховая компания погасит ипотечный кредит в банке за заемщика, и выдаст самому заемщику оставшуюся сумму по страховому договору.

Обычно ипотечный банк имеет список страховых компаний, которые являются его партнерами, и заемщикам ипотечного кредита настоятельно рекомендуется страховаться именно в этих компаниях.

Если же заемщик (или его работодатель) застраховал ранее жизнь и трудоспособность в какой-либо другой страховой компании, и ему не хочется менять страховщика этих рисков, то ему необходимо подобрать тот банк, который готов зачесть существующий у заемщика страховой полис, не смотря на то, что страховщик не является его партнером.

Что касается утраты права собственности на жилье, то некоторые банки требуют страховать этот риск на весь период ипотечного кредитования, а некоторые только на 3 года (срок исковой давности по недействительным сделкам). Если жилье приобретается в новостройке, то титул страховать необязательно.

Тарифы на страхование рисков определяются индивидуально для каждого заемщика. Страхование жилья составляет 0,3-0,5% суммы страховки и зависит от того, какие у дома перекрытия (деревянные или иные), общего технического состояния жилья, наличия отделки и пр.

Тариф на страхование жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита изменяется в пределах 0,3-1,5%. На него влияют возраст заемщика, состояние его здоровья, характер профессиональной деятельности. Иногда банки требуют застраховать так же жизнь созаемщика, если его доходы учитывались при определении размера кредита.

При страховании титула имеет значение «юридическая чистота» жилья. Тариф по этому риску составляет 0,2-0,7%

В среднем совокупные расходы заемщика на ипотечное страхование составляют 1-1,5% в год от остатка по кредиту, увеличенного на 10%.

Страховые платежи по ипотеке обычно осуществляются раз в год. Когда подходит срок платежа, банк сообщает в страховую компанию остаток задолженности заемщика, и, исходя из этой суммы, рассчитывается страховой взнос.

Таким образом, размер страховых платежей каждый год уменьшается вместе с задолженностью по кредиту.

С некоторыми страховыми компаниями можно договориться о том, чтобы платить страховой взнос ежеквартально – это может быть легче для бюджета заемщика, чем единоразовая годовая выплата.

Страхование жизни и трудоспособности оплачивается с момента получения кредита. Момент страховых выплат по самому жилью зависит от того, какое жилье приобретается – готовое или строящееся. В первом случае заемщик оплачивает страхование недвижимости и титула с момента получения кредита, а во втором — после оформления жилья в собственность.

При заключении договора страхования ипотеки следует внимательно изучить перечень страховых случаев, по которым убытки будут возмещены.

При страховании жизни и трудоспособности страховыми случаями обычно являются смерть застрахованного и частичная или полная утрата трудоспособности (присвоение статуса инвалида I или II группы) в период действия страхового договора.

При страховании жилья страховым случаем является гибель или повреждение недвижимости в результате пожара, залива жидкостью, стихийного бедствия, противоправных действий третьих лиц (вандализма, поджога, подрыва взрывчатых веществ), конструктивных дефектов здания, о которых на момент заключения договора страхователю известно не было. Страховым случаем по страхованию титула жилья может быть вступившее в законную силу решение суда, в результате которого заемщик утратил права собственности на предмет ипотеки.

При наступлении страхового случая следует немедленно поставить в известность кредитора и страховую компанию и уточнить порядок действий в той или иной ситуации.

В случае смерти заемщика или получения им инвалидности страховая компания исполняет за него обязательства по погашению ипотечного кредита и уплате процентов. Заложенная квартира переходит в полноправную собственность заемщика или его наследников.

В случае повреждения застрахованного жилья, страховщик выплачивает страховое возмещение заемщику. Если жилье было застраховано только на сумму ипотечного кредита, а не на полную стоимость, то полученных по страховке средств может не хватить на восстановление жилья.

В случае физической утраты жилья или потери права собственности на него, получателем страховой выплаты является банк-кредитор, и он получит от страховой компании остаток задолженности по кредиту, увеличенный на 10%. Заемщик может получить разницу стоимости жилья и ипотечного кредита, если застраховал жилье на его полную стоимость.

Если ипотечный кредит погашен досрочно, то можно так же досрочно расторгнуть договор страхования и вернуть сумму страховых платежей за неиспользованный период.

То есть, если был оплачен страховой взнос за весь год, а в середине этого года произошло досрочное погашение кредита, то можно подать заявление в страховую компанию о возврате суммы взноса, приходящейся на вторую половину года.

Если досрочное погашение было частичным, то можно обратиться в страховую компанию за перерасчетом, и страховая обязана будет заключить дополнительное соглашение.

Источник: http://ipohelp.ru/insurance.html

Ипотека и страховка в придачу

Задолженность по договору ипотечного страхования требуют погасить в 10 дневный срок

Виктория Аптекина

Ведущий юрист Европейской Юридической Службы

специально для ГАРАНТ.РУ

Попытки разными способами решить квартирный вопрос предпринимает едва ли не каждая российская семья.

Однако ежегодная инфляция не позволяет людям накопить необходимую сумму, сколько бы они не зарабатывали и как бы ни старались экономить.

Ипотечные сделки давно стали частью рынка недвижимости, предложения кредитных учреждений достаточно разнообразны, но у них, безусловно, найдется немало минусов.

Задумавшись о приобретении недвижимости в кредит, будущие обладатели жилплощади зачастую считают, что главное – выбрать подходящую квартиру, а дальше уже дело техники.

Однако в эйфории от предстоящего приобретения мы заключаем договор с банком, подписываем все документы, не обращая внимания на дополнительные опции, незаметно закравшиеся в список предоставляемых услуг, и… еще больше увеличиваем свой долг.

Итак, вы начинаете читать договор, и радостное настроение быстро улетучивается, как только вы подсчитаете суммы, которые требуются для ежемесячного погашения долга.

И тут возникает вопрос: почему сумма кредита превышает ту, на которую вы рассчитывали? Чем чреват залог? Что означает загадочная фраза в договоре “полная стоимость кредита”, который уже не 10% обещанных, а больше? Вопросов много, но стоило узнать на них ответы еще до подписания договора. Разберемся в основных.
 

Какие платежи должны включаться в договор на ипотеку?

В договоре на ипотеку должны быть перечислены все обязательные платежи, которые вам нужно будет вносить каждый месяц (п. 1 ст. 9.1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”; ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 декабря 2013 г. № 353-ФЗ “О потребительском кредите (займе)”):

1

по погашению основной суммы долга по договору;

2

по уплате процентов по договору;

3

в пользу кредитора, если обязанность заемщика по таким платежам следует из условий договора и (или) если выдача кредита (займа) поставлена в зависимость от совершения таких платежей (плата за аренду индивидуальной сейфовой ячейки, плата за открытие аккредитива);

4

в пользу третьих лиц, если обязанность заемщика по уплате таких платежей вытекает из условий договора, в котором определены третьи лица (расходы, связанные с проведением оценки рыночной стоимости недвижимости, если оценка производится за счет средств заемщика, а также расходы на страховое обеспечение кредита/займа в виде личного страхования;

5

сумма страховой премии по договору страхования в случае, если выгодоприобретателем по такому договору не является заемщик или его близкий родственник (страхование предмета залога);

6

сумма страховой премии по договору добровольного страхования в случае заключения заемщиком договора добровольного страхования.

Платежи по страхованию приобретаемой квартиры в расчет полной стоимости по кредиту не включаются.
 

Кому и зачем нужна страховка?

Единственным обязательным видом страхования по закону считается страхование самого залогового имущества – то есть квартиры, которую вы намерены приобрести. Застраховав недвижимость в случае непредвиденных обстоятельств (пожар, затопление, землетрясение и другие катастрофические ситуации), вы можете быть уверены, что ипотека будет погашена за счет страховых выплат.

Однако, помимо страхования имущества, банк может предложить вам страхование от утери права собственности (титульное страхование), а в редких случаях, еще и страхование ответственности заемщика. Ваше согласие на вышеперечисленные виды страхования поможет банку минимизировать риски.

Страхование титула требуется в первые три года, пока не истечет срок давности по оспариванию сделок с недвижимостью, то есть страхование от утраты имущества в результате прекращения права собственности.

Между тем, только в теории титульное страхование выглядит как надежный инструмент, обеспечивающий покупателю недвижимости финансовую защиту.

Но, к сожалению, на практике многие страховые компании для минимизации своих убытков составляют правила страхования таким образом, что самые часто встречающиеся страховые случаи договором не покрываются.

Еще один повод не платить – пункт в договорах титульного страхования о “ретроспективном покрытии”, то есть речь о событии, приведшем к страховому случаю, произошло до заключения договора страхования, а сам страховой случай случился в период действия договора).

Так, в одной ситуации, во время приобретения ни один официальный документ не отражал информации о наличии притязаний на квартиру со стороны третьих лиц. Оказалось, что эту, как и несколько предыдущих сделок купли-продажи, в судебном порядке оспорили родственники первой собственницы квартиры.

Заемщики подали встречный иск – о признании их добросовестными приобретателями. Однако в ходе суда стало известно, что еще в 2006-м квартира была продана незаконно, в связи с чем все последующие сделки (за неполных два года жилье перепродавалось пять раз) были объявлены недействительными.

Поскольку законными владельцами оказались другие люди, признать заемщиков добросовестными приобретателями суд отказался. Поданная затем апелляция ничего не дала, поэтому в ноябре 2009 года недвижимость перешла к новым собственникам. Заемщики потеряли на нее все права.

Суд обязал предыдущего владельца вернуть им деньги за купленную квартиру (Постановление ФАС Московского округа от 11 февраля 2013 г.по делу № А40-15722/10-14-145).

Поэтому всегда нужно тщательно подходить к выбору страховщика и внимательно изучать условия страхования.

Страхование ответственности заемщика по ипотечному кредиту может потребовать банк при определенных условиях, например, при минимальном первоначальном взносе и сниженной ставке.

Если у заемщика, ответственность которого не застрахована, нет возможности дальше погашать кредит в связи с неблагоприятным финансовым положением, то банк имеет полное право инициировать процедуру принудительного возврата долга с последующей реализацией предмета залога.

Стоимость реализуемого объекта залога недвижимости может оказаться недостаточной для того, чтобы погасить долг заемщика в полном объеме (основной долг, проценты, неустойки, проценты по ссудному счету).

И в результате, потеряв объект недвижимости, заемщик останется еще и должен банку.

Плюс программы страхования ответственности заемщика – в возможности оформления ипотечного кредита с минимальным авансовым платежом без увеличения процентных ставок. Как правило, сумма платежа не превышает 10%-ой суммы кредита. Кроме того, гарантируется возмещение суммы долга, оставшейся после реализации заложенного имущества.

Мнение о том, что если ответственность заемщика застрахована, то в случае неуплаты по кредиту, расплачиваться по ипотеке будет страховая компания, является ошибочным. Страховщик лишь возместит банку разницу между остатком задолженности по ипотеке и стоимостью реализованного имущества, если этой стоимости на погашение долга не хватит.

Помимо вышеперечисленных видов страхования, банк, как правило, настаивает еще и на страховании жизни и потери трудоспособности, отказ от которых приводит к повышению ставки по ипотеке, так как напрямую навязывать страховку этого вида нельзя.

Однако, данная страховка не всегда бесполезна, так, например, утрата трудоспособности из-за болезни, травмы, потери источника дохода, вследствие чего человек не сможет продолжать гасить ипотеку, приведет только к тому, что страховщик погасит остаток задолженности, но не лишит заемщика жилья.

Банк зачастую настаивает на договоре с определенной страховой компанией, но не поддавайтесь: у вас есть право выбора, с которым вам, кстати, не стоит торопиться, пока вы не ознакомитесь с реестром аккредитованных организаций.
 

5 дней, чтобы передумать

От страховки можно отказаться (ст. 958 Гражданского кодекса, Указание Банка России от 20 ноября 2015 г. № 3854-У “О минимальных (стандартных) требованиях к условиям и порядку осуществления отдельных видов добровольного страхования”).

Однако, следует учитывать риски – при расторжении или уклонении от заключения договора страхования, банк вправе в одностороннем порядке повысить годовую процентную ставку, если такое условие указано в договоре (ч. 2 ст. 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 г.

№ 395-1 “О банках и банковской деятельности”, указанная норма устанавливает запрет для банка как кредитной организации изменять процентные ставки по кредитам, за исключением случаев, когда это прямо предусмотрено законом или договором).

Также следует учитывать, что при несоблюдении или нарушении существенных условий договора он может быть расторгнут досрочно, хотя к столь крайней мере банк прибегает неохотно.

Нужно помнить, что даже если банк повысил процентную ставку, он произведет ее перерасчет при условии заключения вами договора страхования на новый срок.

Страхование жизни и потери трудоспособности не является обязательным. Вы можете отказаться от страховки в течение пяти рабочих дней с даты заключения договора, если направите в страховую компанию заявление об отказе с требованием возврата страховой премии в полном объеме.
 

Наступление страхового случая

Если тот самый страховой случай все-таки произошел, вам нужно сообщить о произошедшем в страховую компанию и банк в срок, установленный договором.

Как только вы предъявите соответствующий пакет документов, механизм будет запущен.

Дело в том, что выгодоприобретателем, как правило, является банк, и вопрос выплат будет решаться именно на уровне банка и страховой компании, хотя на самотек пускать данную процедуру определенно не стоит.

В случае отказа страховой компании от выплаты следует обращаться в суд. Правда, судиться бесполезно, если при заключении договора страхования вы утаили от страховой компании факт, косвенно или прямо приведший к страховому случаю.

В такой ситуации суд однозначно займет сторону страховщика, так как по закону страхователь обязан сообщить страховщику известные ему на момент заключения договора обстоятельства, имеющие существенное значение для определения вероятности наступления страхового случая и размера возможных убытков от его наступления, если эти обстоятельства неизвестны и не должны быть известны страховщику. Например, в марте этого года Ставропольский краевой суд удовлетворил иск страховой компании о признании недействительным договора страхования. Дело в том, что страхователю до заключения договора страхования было диагностировано заболевание, повлекшее в дальнейшем установление группы инвалидности, однако этот факт он скрыл (Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 22 марта 2017 г. по делу № 33-2258/2017).

Источник: http://www.garant.ru/ia/opinion/author/aptekina/1128622/

Округ закона
Добавить комментарий